Жилищно-строительный кооператив объединяет средства членов для строительства и содержания дома. Разберитесь, какие условия должны быть в уставе, как проверять решения собрания, отчёт правления и контроль расходов через ревизионную комиссию.
Коротко
Жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение на основе членства для обеспечения граждан жильём и управления домом; он относится к потребительским кооперативам. Его члены своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании дома — ч. 1, 3, 4 ст. 110 ЖК РФ. Права члена жилищно-строительного кооператива при управлении реализуются через собрание, которое избирает органы управления и контроля — ч. 3 ст. 117 ЖК РФ.
Начните с документа, на котором основано требование кооператива: устава, протокола или финансового отчёта. Сохраните полученную копию вместе с сообщением о её направлении.
ч. 1 ст. 113 ЖК РФ, п. 1 ст. 123.3 ГК РФ
ч. 1, 4 ст. 117 ЖК РФ, п. 4, 5 ч. 2, ч. 4 ст. 123.1 ЖК РФ
ч. 3, 4 ст. 120 ЖК РФ
Ошибки в документах о членстве и голосовании мешают понять, кто принял решение и на каком основании с вас требуют деньги. До подписания бумаг сопоставьте их с уставом.
Обратитесь с уставом и спорным документом: по ним можно определить, какие действия кооператива требуют проверки.
Собрание, правление и ревизионная комиссия выполняют разные задачи. Для обращения по спорному вопросу сначала определите компетенцию соответствующего органа.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Учредители жилищного кооператива | Принимают решение об организации кооператива и утверждении устава. Решение считается принятым при условии, что за него проголосовали лица, желающие вступить в кооператив; оно оформляется протоколом. | ч. 2–6 ст. 112 ЖК РФ |
| Члены жилищно-строительного кооператива | Своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Именно членство лежит в основе объединения граждан для удовлетворения потребности в жилье. | ч. 1, 3 ст. 110 ЖК РФ |
| Общее собрание членов жилищного кооператива | Избирает органы управления и органы контроля. Принятое в установленном порядке решение обязательно для всех членов, а результат собрания должен быть оформлен протоколом. | ч. 2–4 ст. 117 ЖК РФ |
| Правление жилищного кооператива | Избирается из членов кооператива на определённые уставом срок и в определённом им количестве; руководит текущей деятельностью и подотчётно общему собранию членов кооператива. | ч. 1, 3, 4 ст. 118 ЖК РФ |
| Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива | Контролирует финансово-хозяйственную деятельность, представляет собранию заключение о бюджете, годовом отчёте и размерах обязательных платежей и взносов. Вправе в любое время проводить проверку и получать доступ ко всей документации. | ч. 1, 3, 4 ст. 120 ЖК РФ |
ЖСК связан одновременно со строительством жилья, членством и управлением домом. Для каждой из этих задач нужны свои решения и документы.
Потребительский жилищный строительный кооператив создаётся как добровольное объединение на основе членства. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы относятся к потребительским кооперативам; их цель — удовлетворение потребностей граждан в жилье и управление многоквартирным домом — ч. 1, 4 ст. 110 ЖК РФ.
Члены ЖСК участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании дома. Сам ЖСК выступает застройщиком и обеспечивает строительство или реконструкцию на земельном участке, права на который принадлежат кооперативу, по выданному ему разрешению на строительство. Участок может не находиться в собственности ЖСК — ч. 3 ст. 110 ЖК РФ, п. 3 ч. 1 ст. 123.1 ЖК РФ.
Членство учредителя возникает с государственной регистрации кооператива, если он проголосовал за его организацию — ч. 5 ст. 112 ЖК РФ. Условия последующего вступления, выхода, выдачи пая и иных выплат должны быть закреплены в уставе — ч. 1 ст. 113 ЖК РФ.
Повседневное руководство возложено на правление, подотчётное собранию членов, — ч. 3, 4 ст. 118 ЖК РФ. Проверка финансово-хозяйственной деятельности относится к ревизионной комиссии — ч. 1, 3, 4 ст. 120 ЖК РФ. Поэтому вопрос о расходах полезно формулировать как проверку конкретной операции, приложив подтверждающие её документы.
Обязательность решения собрания связана с соблюдением порядка его принятия.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю протокол с составом членов и уставными правилами голосования. Для проверки правомочности собрания и принятия решения нужны сведения о присутствовавших и о голосах по соответствующему вопросу — ч. 1 ст. 117 ЖК РФ. Несогласие с содержанием решения и нарушение порядка его принятия требуют разных доказательств.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
В кооперативных разногласиях предметом проверки становится конкретное решение, начисление или действие органа управления.
Проверка протокола учредителей, голосования об организации и утверждении устава, а также состава лиц, ставших членами после государственной регистрации, — ч. 2–6 ст. 112 ЖК РФ.
Сопоставление требования об уплате с уставом: размером, составом, порядком внесения вступительных и паевых взносов и условиями ответственности за нарушение паевых обязательств — ч. 1 ст. 113 ЖК РФ.
Проверка присутствовавших, подсчёта голосов и протокола. Значение имеют правомочность собрания и уставные вопросы с повышенным большинством голосов — ч. 1, 4 ст. 117 ЖК РФ.
Разграничение текущего руководства и вопросов, отнесённых уставом к общему собранию; проверка избрания правления и порядка принятия им решений — ч. 1–3 ст. 118 ЖК РФ.
Проверка состава ревизионной комиссии, доступа к документации, проведения ревизий и подготовки заключения о бюджете, отчёте и обязательных платежах — ч. 1, 3, 4 ст. 120 ЖК РФ.
Разбор уставных положений о выходе, выдаче паевого взноса и иных выплатах. Для сопоставления условий с обстоятельствами собирают устав и подтверждения внесённых средств — ч. 1 ст. 113 ЖК РФ.
Жилищный кооператив и ЖСК объединяет потребительская природа. Разница в участии членов в приобретении или строительстве дома влияет на то, какие документы нужно проверять.
| Признак | Жилищно-строительный кооператив | Жилищный кооператив | Норма |
|---|---|---|---|
| Участие членов своими средствами | Строительство, реконструкция и последующее содержание многоквартирного дома. При проверке деятельности существенны документы о строительстве. | Приобретение, реконструкция и последующее содержание многоквартирного дома. При проверке деятельности существенны документы о приобретении. | ч. 2, 3 ст. 110 ЖК РФ |
| Роль застройщика | Обеспечивает строительство и реконструкцию дома на принадлежащем ему земельном участке в соответствии с выданным ему разрешением на строительство. | При проведении реконструкции выступает застройщиком и обеспечивает реконструкцию дома на принадлежащем ему участке по выданному ему разрешению. | ч. 2, 3 ст. 110 ЖК РФ |
| Правовая основа объединения | Добровольное объединение на основе членства; является потребительским кооперативом. | Также является потребительским кооперативом на основе членства; цель включает удовлетворение потребности граждан в жилье и управление домом. | ч. 1, 4 ст. 110 ЖК РФ |
Глава о жилищных кооперативах не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые для удовлетворения потребностей граждан в жилье по отдельным федеральным законам, — ч. 5 ст. 110 ЖК РФ.
За неведение реестра членов ЖСК, осуществляющего строительство многоквартирного дома, предусмотрен административный штраф. При проверке постановления сопоставьте описание нарушения с обязанностью вести именно реестр членов и с тем, кто привлечён к ответственности, — ст. 14.28.1 КоАП РФ.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Неисполнение жилищно-строительным кооперативом, осуществляющим строительство многоквартирного дома, обязанности по ведению реестра членов жилищно-строительного кооператива | Должностные лица | Штраф должностному лицу за неведение реестра членов строящего ЖСК: от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей. | ст. 14.28.1 КоАП РФ |
| Неисполнение жилищно-строительным кооперативом, осуществляющим строительство многоквартирного дома, обязанности по ведению реестра членов жилищно-строительного кооператива | Юридические лица | Штраф юридическому лицу за неведение реестра членов строящего ЖСК: от двадцати тысяч до ста тысяч рублей. | ст. 14.28.1 КоАП РФ |
Обязанность строящего ЖСК вести реестр членов, в том числе в единой информационной системе жилищного строительства, установлена ч. 3 ст. 123.1 ЖК РФ. Сохраните документ о нарушении и постановление о штрафе. При споре о членстве сопоставьте реестр с протоколом учредителей и уставом — ч. 5, 6 ст. 112 ЖК РФ, ч. 1 ст. 113 ЖК РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор кооперативного конфликта с основания спорного платежа или решения. Если члену кооператива предъявили требование о паевом взносе, я сопоставляю его с редакцией устава, относящейся к начислению, и с подтверждениями внесённых средств. В уставе должны быть условия о взносах и ответственности за нарушение паевых обязательств — ч. 1 ст. 113 ЖК РФ. Так можно сформулировать разногласие о конкретной сумме и основании её начисления.
При споре о собрании я составляю отдельную схему: состав членов, присутствовавшие, вопрос повестки, голоса и уставное большинство. Установленный порядок принятия решения имеет значение для его обязательности — ч. 1, 2 ст. 117 ЖК РФ. Итоговая запись «решение принято» не заменяет проверку исходных сведений.
Если вопрос касается расходования средств, я выделяю операции, по которым нужны документы и объяснения, и готовлю обращение в ревизионную комиссию. Её право проводить проверку в любое время и иметь доступ ко всей документации позволяет предметно ставить вопрос о финансово-хозяйственной деятельности — ч. 4 ст. 120 ЖК РФ. В обращении я связываю каждое сомнение с датой, назначением платежа и имеющимся документом.
Соберите цепочку от членства и устава к спорному решению и его исполнению. Для каждого разногласия подготовьте отдельное описание с документами.
Для разбора подготовьте копии с читаемыми датами, подписями и приложениями. Сопоставляйте документы одного периода: состав органов и редакция устава могли меняться.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Устав кооператива | Найти правила взносов, вступления, выхода, выдачи пая, компетенции органов и принятия решений — ч. 1 ст. 113 ЖК РФ. | Подготовьте устав с имеющимися изменениями и документами об их утверждении. |
| Протокол собрания учредителей | Подтвердить решение об организации и утверждении устава, состав проголосовавших учредителей — ч. 2–6 ст. 112 ЖК РФ. | Решение учредителей оформляется протоколом; подготовьте его полный текст и приложения. |
| Протокол общего собрания членов | Проверить решение, состав присутствовавших и результаты голосования — ч. 1, 4 ст. 117 ЖК РФ. | Решение собрания оформляется протоколом; сохраните полученную копию и относящиеся к голосованию материалы. |
| Годовой отчёт о деятельности кооператива | Сопоставить спорные расходы с финансово-хозяйственной деятельностью за отчётный период — ч. 3.1 ст. 118 ЖК РФ. | Правление представляет отчёт общему собранию для утверждения; подготовьте отчёт и решение об утверждении. |
| Заключение ревизионной комиссии | Проверить оценку бюджета, годового отчёта, размеров обязательных платежей и взносов — п. 2 ч. 3 ст. 120 ЖК РФ. | Комиссия представляет заключение общему собранию; приложите полученную копию вместе с материалами проверки. |
У правления, ревизионной комиссии и кооператива как управляющего домом разные сроки отчётности и уведомлений. Сохраните дату события, от которого отсчитывается обязанность.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Представление правлением годового отчёта собранию для утверждения | В течение первого квартала текущего года | Отчёт представляется за предыдущий год. | ч. 3.1 ст. 118 ЖК РФ |
| Плановая ревизия финансово-хозяйственной деятельности | Не реже одного раза в год | Периодичность работы ревизионной комиссии; это не срок ответа на обращение члена. | п. 1 ч. 3 ст. 120 ЖК РФ |
| Срок полномочий избираемой собранием ревизионной комиссии кооператива | На срок не более чем три года | С избрания общим собранием членов кооператива (конференцией). | ч. 1 ст. 120 ЖК РФ |
| Направление кооперативом сведений в орган жилищного надзора о договоре с управляющей организацией | В течение пяти рабочих дней | Со дня заключения кооперативом договора управления домом с управляющей организацией. | ч. 6.1 ст. 110 ЖК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
Объём помощи зависит от того, удалось ли связать спорное требование с уставом, протоколом и платёжными документами.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Членство, решения органов и платежи проверяют по разным документам. Начните с вопроса, который возник в вашем кооперативе.
Это добровольное объединение граждан и в установленных Кодексом и другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства для обеспечения граждан жильём и управления домом. Члены своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании дома — ч. 1, 3 ст. 110 ЖК РФ.
Жилищно-строительный кооператив является потребительским кооперативом — ч. 4 ст. 110 ЖК РФ. Но правила главы о жилищных кооперативах не распространяются на иные специализированные потребительские кооперативы, созданные для обеспечения граждан жильём по отдельным федеральным законам, — ч. 5 ст. 110 ЖК РФ. Сверьте правовую форму и цели в уставе.
Члены участвуют в общем собрании, которое избирает органы управления и контроля. Правление подотчётно общему собранию членов; принятое в установленном порядке решение собрания обязательно для всех членов — ч. 1–3 ст. 117 ЖК РФ, ч. 4 ст. 118 ЖК РФ. Для проверки конкретного решения подготовьте устав и протокол голосования.
Не менее пяти членов, при этом их количество не должно превышать число жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом доме — ч. 1 ст. 112 ЖК РФ. Решение об организации и утверждении устава принимается собранием учредителей при условии голосования за него лиц, желающих вступить в кооператив, — ч. 2–4 ст. 112 ЖК РФ.
С момента государственной регистрации кооператива как юридического лица, если он проголосовал за его организацию, — ч. 5 ст. 112 ЖК РФ. Решение учредителей оформляется протоколом — ч. 6 ст. 112 ЖК РФ. Сохраните протокол и сведения о регистрации.
В уставе кооператива: он должен содержать порядок выхода, выдачи паевого взноса и иных выплат — ч. 1 ст. 113 ЖК РФ. Подготовьте соответствующие положения устава и подтверждения внесённых средств. В обращении отделите вопрос о прекращении членства от разногласия о сумме и порядке выплаты.
Кворум — более пятидесяти процентов членов; если Кодексом не предусмотрено иное, за решение нужно более половины присутствовавших членов, а по выделенным в уставе вопросам — более трёх четвертей, — ч. 1 ст. 117 ЖК РФ. Для изменения проектной документации ЖСК нужно более трёх четвертей присутствовавших членов независимо от устава — ч. 4 ст. 123.1 ЖК РФ.
Правление избирает председателя из своего состава — ч. 3 ст. 118 ЖК РФ. Правление избирает собрание членов из числа членов кооператива, в количестве и на срок по уставу — ч. 1 ст. 118 ЖК РФ. Для проверки избрания подготовьте оба решения и устав.
Да, ревизионная комиссия или ревизор вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива, — ч. 4 ст. 120 ЖК РФ. Передайте описание спорных операций и имеющиеся подтверждения, чтобы обозначить предмет проверки.
За неисполнение обязанности вести реестр членов ЖСК, осуществляющего строительство многоквартирного дома, штраф для должностных лиц составляет от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей, для юридических лиц — от двадцати тысяч до ста тысяч рублей, — ст. 14.28.1 КоАП РФ. Значение имеют обязанность вести реестр и субъект, привлечённый к ответственности.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту