Договор с управляющей организацией определяет, какие работы оплачивают собственники и как контролируют их выполнение. Разберите условия об общем имуществе, цене и сроке управления домом, основания отказа от договора и передачу документации.
Коротко
Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией связывает плату собственников с обязанностями по управлению, содержанию и ремонту общего имущества. Его заключают с лицензированной организацией; при выборе на общем собрании условия берут из решения собственников. В документе закрепляют адрес дома, имущество, работы, цену и контроль исполнения — ч. 1–4 ст. 162 ЖК РФ.
Сопоставьте проект, решение собственников и фактическое исполнение: для каждого расхождения нужен свой документ.
ч. 1, 3 ст. 162 ЖК РФ
ч. 2, п. 2, 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ
ч. 10 ст. 162 ЖК РФ
Подпись под проектом не заменяет проверки того, что именно поручили управляющей организации собственники.
Проверка нужна там, где текст договора расходится с решением собственников или исполнением.
Заказчик управления зависит от того, как организовано управление домом; обязанности собственника остаются личными.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Управляющая организация | Заключает договор при наличии лицензии. За плату выполняет порученные работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества; договор размещает в системе. | ч. 1, 2, 2.1 ст. 162 ЖК РФ |
| Собственники помещений в многоквартирном доме | При выборе организации общим собранием собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, выступают одной стороной договора. Условия для всех собственников одинаковы. | ч. 1, 4 ст. 162 ЖК РФ |
| Каждый собственник помещения | Самостоятельно исполняет обязанности, включая внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. По обязательствам других собственников помещений в этом доме он не отвечает. | ч. 1 ст. 162 ЖК РФ |
| Органы управления товарищества собственников жилья как заказчик управления домом | Могут давать управляющей организации задание по договору управления. Поэтому при участии товарищества проверяют, кто выступает заказчиком работ и каким документом оформлены отношения с организацией. | ч. 2 ст. 162 ЖК РФ |
| Органы управления жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива | Названы среди лиц, по заданию которых управляющая организация принимает обязанности по управлению домом. Состав порученных работ и порядок контроля необходимо закрепить в договоре. | ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ |
Управление общим имуществом оформляется через конкретные обязанности, а не через одно название организации.
Содержание договора управления многоквартирным домом раскрывает, что получает дом за согласованную плату. В документ включают имущество и адрес, работы и услуги, порядок изменения их перечня, определение цены и внесение платы, контроль обязательств. Если в доме есть внутридомовое газовое оборудование, предусматривают обязанность организации заключить договор его технического обслуживания и ремонта со специализированной организацией — ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
Перечень коммунальных услуг и порядок платы не охватывают услуги, предоставляемые по прямым договорам: для них в требованиях к содержанию договора сделано исключение. При таком устройстве отношений задача управляющей организации включает обеспечение готовности инженерных систем — ч. 2, п. 2, 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
Непосредственное управление многоквартирным домом предполагает договор оказания услуг по содержанию или выполнения работ по ремонту общего имущества с исполнителями соответствующих видов деятельности. Собственники заключают такие договоры на основании решений общего собрания, а все или большинство собственников выступают одной стороной. Это другая конструкция отношений, чем передача управления организации по единому договору — ч. 1 ст. 164 ЖК РФ.
Равенство условий относится ко всем собственникам помещений одного дома.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сравниваю экземпляр собственника с условиями, утверждёнными общим собранием, и приложениями к договору. Расхождения в перечне работ или способе определения платы нужно выявлять до подписания: иначе предметом спора становится уже не только качество обслуживания, но и содержание принятого обязательства.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Разногласия различаются по тому, какой элемент управления нужно подтвердить документами.
Сравнивают условия выбора организации и предложенный договор управления многоквартирным домом с собственниками. Значение имеют приложения и утверждённая редакция — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Проверяют состав общего имущества, перечень услуг и работ и порядок его изменения. Спор о конкретной работе связывают с договорным обязательством — п. 1, 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
Исследуют порядок определения цены и внесения платы. Коммунальные услуги по прямым договорам исключены из соответствующих условий управления — п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
Проверяют решение общего собрания, дату заключения и основания отказа. При нарушении договора или изменении способа управления годичного ожидания нет — ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
Устанавливают дату прекращения и получателя технической документации, ключей и кодов. Перечень непереданного сопоставляют с обязанностью прежней организации — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.
По отчёту из системы сравнивают фактические расходы с учтёнными в плате за содержание. Проверяют исполнение работ, качество и условие договора о распределении экономии — ч. 12 ст. 162 ЖК РФ.
Отказ передать техническую документацию, уклонение от передачи либо нарушение её порядка и сроков, препятствующие управлению домом, образуют отдельное нарушение.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Воспрепятствование управлению: документы не переданы надлежащему получателю | Граждане | За препятствование управлению через непередачу документов — административный штраф от 2 000 до 5 000 рублей. | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| Воспрепятствование управлению: отказ, уклонение от передачи документов либо нарушение порядка и сроков передачи | Должностные лица | За нарушение передачи документации на дом — административный штраф от 30 000 до 40 000 рублей. | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| Воспрепятствование управлению посредством нарушения передачи документов | Юридические лица | Административный штраф от 150 000 до 200 000 рублей. | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| Аналогичное нарушение передачи документов после административного наказания | Должностное лицо, ранее подвергнутое административному наказанию за аналогичное административное правонарушение при передаче документации на дом | Повторное аналогичное нарушение передачи документов влечёт дисквалификацию на срок от 1 года до 3 лет. | ч. 2 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
При проверке договора я начинаю с приложений: по ним видно, чем управление этим домом отличается от общего описания обслуживания. Отмечаю адрес, имущество, конкретные работы и порядок изменения перечня. Затем сопоставляю их с решением собрания и способом контроля. Такой разбор позволяет сформулировать требование по определённой обязанности организации, а не ограничиваться оценкой «дом обслуживают плохо» — ч. 1–3 ст. 162 ЖК РФ.
Если собственники хотят прекратить отношения, я разделяю дату заключения договора, основание отказа и решение общего собрания. При невыполнении организацией условий договора или изменении способа управления годичное ограничение не действует. Для обоснования нарушения я связываю каждый эпизод с текстом договора и подтверждающими материалами — ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
Передачу дома я рассматриваю как передачу работоспособного комплекта документов и доступа. В перечне отдельно выделяю техническую документацию, ключи, электронные коды и оборудование: общая запись «документы получены» не помогает выяснить, что осталось у прежней организации. Проверяю также, кому именно должна быть совершена передача — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.
Двигайтесь от утверждённых условий к доказательствам их исполнения и конкретному требованию.
Собирайте не только подписной лист: содержание обязательств часто раскрывают приложения.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор с приложениями | Показывает имущество, адрес, перечень работ, цену и контроль. Проверяется соответствие решению собрания — ч. 1, 3 ст. 162 ЖК РФ. | Единый документ подписывают стороны; письменная либо электронная форма с использованием системы. |
| Решение общего собрания о выборе организации | Нужно для сравнения проекта с условиями, на которых собственники выбрали управление — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. | Сохраните оформленное решение вместе с утверждённой редакцией условий. |
| Материалы о невыполнении работ | Помогают связать состояние имущества с конкретной обязанностью и договорным порядком контроля — ч. 2, п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. | Подготовьте обращения, ответы, фотографии и имеющиеся документы о работах. |
| Перечень передаваемых документов и доступа | Позволяет проверить передачу технической документации, ключей и кодов после прекращения управления — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. | Сопоставьте экземпляры передающей и принимающей сторон, отметьте недостающее. |
| Иск и подтверждение направления копий | Фиксируют требование и передачу участникам документов, которых у них нет — п. 4 ч. 2, ч. 4 ст. 131 ГПК РФ, п. 6 ст. 132 ГПК РФ. | Подпись под иском по договору ставит истец; представитель подписывает его при наличии полномочий на подписание и предъявление в суд. |
Отдельно фиксируйте срок самого управления, момент отказа и дату передачи документов.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Управление организацией, выбранной общим собранием | Договор заключается на срок от 1 года до 5 лет. | Срок действия закрепляют при заключении договора на основании выбора собственников. | п. 1 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ |
| Отказ собственников по решению общего собрания | Не ранее чем через год; ожидание не требуется при невыполнении условий договора или изменении способа управления. | С даты заключения договора управления домом. | ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ |
| Передача документов, ключей и кодов прежней организацией | В течение 3 рабочих дней. | Со дня прекращения договора управления многоквартирным домом. | ч. 10 ст. 162 ЖК РФ |
| Апелляция собственника на решение по иску к управляющей организации | В течение месяца, если ГПК не установил иной срок; жалоба подаётся через принявший решение суд. | Со дня принятия решения суда по договорному спору в окончательной форме. | ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о подписании, исполнении и прекращении отношений с управляющей организацией.
С каждым собственником — на условиях решения общего собрания, если организацию выбрало это собрание. Требуется лицензия на управление; единый документ подписывается сторонами письменно либо в электронной форме с использованием системы. Собственники с более чем пятьюдесятью процентами голосов выступают одной стороной — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Адрес, состав общего имущества, работы и услуги, изменение перечня, цену, внесение платы и контроль. Для установленного внутридомового газового оборудования закрепляют обязанность заключить договор обслуживания и ремонта. Коммунальные услуги и плата по прямым договорам исключаются из соответствующих условий — ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.
Условия управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений этого дома. При выборе организации собранием они также должны соответствовать его решению. Поэтому индивидуальный экземпляр нужно сравнить с утверждённой редакцией и приложениями — ч. 1, 4 ст. 162 ЖК РФ.
Если по размещённому в системе отчёту фактические расходы меньше учтённых в плате за содержание, разница остаётся у организации при выполнении предусмотренных договором работ и услуг и при условии, что экономия не привела к ненадлежащему качеству, подтверждённому в установленном Правительством РФ порядке. Договор может предусматривать иное распределение экономии — ч. 12 ст. 162 ЖК РФ.
С даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора по этому дому. Именно с этой даты управляющая организация обязана приступить к исполнению. Дата подписания документа сама по себе не заменяет проверку записи реестра — ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.
Органы управления товарищества собственников жилья названы среди сторон, по заданию которых организация выполняет управление. В договоре нужно проверить, кто даёт задание, какие работы поручены и как контролируют обязательства. Наличие товарищества само по себе не раскрывает объём поручения организации — ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ.
Договор оказания услуг по содержанию или выполнения работ по ремонту общего имущества заключают с исполнителями соответствующих видов деятельности. Основание — решения общего собрания; все или большинство собственников выступают одной стороной заключаемых договоров — ч. 1 ст. 164 ЖК РФ.
Собственники вправе отказаться на основании решения общего собрания не ранее чем через год с даты заключения. При невыполнении организацией условий договора или изменении способа управления годичное ограничение не действует. Одновременно можно принять решение о выборе иной организации либо изменении способа управления — ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
Вновь выбранной управляющей организации, товариществу либо кооперативу. При непосредственном управлении — собственнику, указанному решением собрания, а если он не указан, любому собственнику помещения. Передаются также ключи, коды доступа и необходимые технические средства, в течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту