Смена УК в многоквартирном доме — переход к другой управляющей организации через решение собственников и прекращение прежнего договора. Разберитесь, когда допустим отказ, как связаны договор и реестр лицензий и кому передают документы дома.
Коротко
Смена УК в многоквартирном доме требует разграничить отказ от прежнего договора и начало управления новой организацией. По решению общего собрания собственники вправе отказаться от договора не ранее чем через год после его заключения; при невыполнении его условий или изменении способа управления ждать год не требуется — ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Новая организация приступает к исполнению договора с даты изменения реестра лицензий — ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.
Начните с договора, решения собственников и сведений о доме в реестре: эти документы показывают разные этапы перехода.
ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ
ч. 2 ст. 198 ЖК РФ; ч. 7 ст. 162 ЖК РФ
ч. 10 ст. 162 ЖК РФ
Разрыв между решением собрания, прекращением договора и записью в реестре осложняет передачу управления. Проверяйте каждый этап отдельно.
Консультация помогает определить основание перехода и предмет требования к конкретному участнику.
Собственники принимают решение об отказе, управляющие организации оформляют переход, а реестр изменяет орган государственного жилищного надзора.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений в многоквартирном доме | На основании решения общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от договора не ранее чем через год после заключения. Исключения — невыполнение условий управляющей организацией или изменение способа управления. | ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ |
| Управляющая организация | После прекращения договора передаёт вновь выбранной управляющей организации техническую документацию, связанные с управлением документы, ключи, коды доступа, необходимые технические средства и оборудование. | ч. 10 ст. 162 ЖК РФ |
| Лицензиат | При изменении перечня управляемых домов вследствие заключения, прекращения или расторжения договора размещает сведения в системе и направляет их в орган государственного жилищного надзора. | ч. 2 ст. 198 ЖК РФ |
| Орган государственного жилищного надзора | Получив сведения об изменении перечня домов, вносит изменения в реестр лицензий. Если прежний лицензиат не представил сведения о прекращении договора, предусмотрена внеплановая проверка на основании сведений иного лицензиата о переходе управления. | ч. 3 ст. 198 ЖК РФ |
Замена организации и изменение способа управления требуют разных решений собственников.
При замене управляющей организации дом продолжает управляться по договору управления. Его заключают с организацией, имеющей лицензию; при выборе её общим собранием договор с каждым собственником должен соответствовать условиям решения собрания — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. Условия договора одинаковы для всех собственников помещений — ч. 4 ст. 162 ЖК РФ.
Изменение способа управления относится к компетенции общего собрания собственников. Принятое им решение о выборе способа управления обязательно для всех собственников помещений в доме — ч. 3 ст. 161 ЖК РФ. Для отказа от действующего договора изменение способа управления является исключением из требования ждать год — ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
Если договор заключён по результатам открытого конкурса, собственники вправе отказаться от него по истечении каждого последующего года со дня заключения, когда до окончания договора собрание приняло решение о выборе или изменении способа управления — ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ. Поэтому перед подготовкой отказа нужно выяснить, как именно заключался прежний договор.
Завершение договора сопровождается передачей документов и средств доступа вновь выбранной организации — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. Начало исполнения нового договора связано с внесением изменений в региональный реестр лицензий — ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.
Основание отказа определяет, нужно ли дожидаться истечения года.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю с даты договора и содержания решения собственников. Если отказ связан с невыполнением условий, сопоставляю каждое заявленное нарушение с договором и подтверждающими материалами. Затем проверяю, согласованы ли документы о прекращении прежнего управления и выборе новой организации.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Повод для смены организации влияет на документы, которые стоит подготовить.
Собственники хотят другую управляющую организацию без ссылки на нарушения. Проверке подлежат дата договора и решение общего собрания об отказе от его исполнения — ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
Договор ещё действует, но управляющая организация не выполняет его условия. Собственники рассматривают отказ по решению собрания с применением исключения из годичного ограничения — ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.
Стороны расходятся во мнении о продлении управления. Нужно установить, заявляла ли сторона о прекращении договора по окончании срока: при отсутствии заявления он продлевается — ч. 6 ст. 162 ЖК РФ.
Иной лицензиат передал сведения о прекращении прежнего договора и заключении нового. При непредставлении сведений прежним лицензиатом изменение реестра возможно по результатам внеплановой проверки — ч. 3 ст. 198 ЖК РФ.
Договор прекратился, а технические документы, ключи или коды доступа новой организации не передали. Состав передачи проверяют по обязанности управляющей организации — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.
Если суд признал недействительным решение собрания о выборе организации, на основании которого направлялись сведения жилищному надзору, реестр изменяют на основании вступившего в силу судебного решения и не ранее этой даты — ч. 3.1 ст. 198 ЖК РФ.
При переходе к новой организации значение имеет соблюдение правил управления домом. За нарушение этих правил установлены следующие меры.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления | Должностные лица | Для должностных лиц предусмотрены административный штраф в пределах 50 000–100 000 рублей либо дисквалификация продолжительностью до трёх лет. | ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ |
| Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления | Юридические лица | Юридическому лицу назначается административный штраф в диапазоне от 150 000 до 250 000 рублей. | ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ |
| Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления | Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица | От 150 000 до 250 000 рублей составляет административный штраф для лиц, отвечающих как юридические лица. | ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ |
Для применения санкции необходимо установить нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению домами, а не только наличие разногласий о смене организации — ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ. Ответственность лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, приравнена к ответственности юридических лиц примечанием к ст. 7.23.3 КоАП РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
В деле о смене управляющей организации я сначала составляю хронологию: заключение договора, решение собственников, заявление о прекращении, сведения нового лицензиата и изменение реестра. Мне важно увидеть, где именно остановился переход. Для отказа проверяю основание по ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, для начала исполнения нового договора — дату по ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. Эти документы отвечают на разные вопросы, поэтому я сопоставляю их содержание и даты.
Если собственники ссылаются на невыполнение договора, я прошу предоставить его текст вместе с обращениями о недостатках, ответами и материалами о состоянии общего имущества. Затем связываю претензии с конкретными условиями: для исключения из годичного ограничения имеет значение именно невыполнение условий договора — ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Общую оценку «плохо работает» заменяю описанием того, какая обязанность осталась неисполненной.
При споре о передаче дома я отдельно проверяю документы, ключи и электронный доступ к оборудованию: состав передачи закреплён в ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. По каждому отсутствующему предмету уточняю, у кого он находится и кому должен быть передан. Это помогает подготовить предметное требование вместо переписки о передаче дома вообще.
Согласуйте основание отказа, условия нового договора и передачу дома до того, как участники начнут спорить о датах.
Разделите обращения о передаче дома и обращения о внесении сведений в реестр: у них разные адресаты и основания.
Иск к управляющей организации и административный иск к жилищному надзору требуют разного обоснования.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Защита права собственника | Собственнику, обращающемуся за судебной защитой, нужно обозначить нарушенное или оспариваемое право. При споре о передаче документации обоснуйте связь этого права с непереданными материалами и определите получателя документов. | ч. 1 ст. 3 ГПК РФ; ч. 10 ст. 162 ЖК РФ |
| Где предъявлять иск к организации | Иск к организации подают по её адресу. По иску о защите прав потребителя по договору управления домом собственник может также выбрать суд по месту своего жительства или пребывания, заключения или исполнения договора. Районный суд рассматривает дела, не отнесённые к мировому судье или иным судам. | ст. 28 ГПК РФ; ч. 7, 10 ст. 29 ГПК РФ; ст. 24 ГПК РФ |
| Как описать требование | В иске указывают нарушение прав, требования, обстоятельства и доказательства. При споре о документах конкретизируйте недостающие материалы и подтвердите прекращение договора; приложите доказательства и подтверждение направления копий участникам дела. | ч. 2 ст. 131 ГПК РФ; п. 4, 6 ст. 132 ГПК РФ |
| Решение жилищного надзора о реестре | Собственник вправе оспорить решение органа, нарушающее его права. Укажите орган, реквизиты решения, нарушенные права, нормы для проверки его законности, требование признать решение незаконным и сведения о жалобе вышестоящему органу: подавалась ли она, когда и с каким результатом. | ч. 1 ст. 218 КАС РФ; ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
| Пошлина за оспаривание решения органа | Пошлина для физического лица за административный иск о признании решения жилищного надзора незаконным — 3000 рублей, если нет освобождения от её уплаты. Например, льгота предусмотрена для административных истцов — инвалидов I или II группы, детей-инвалидов, инвалидов с детства. | подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ; подп. 2 п. 2 ст. 333.36 НК РФ |
| Изменение реестра после судебного спора | Если признанное недействительным решение собрания о выборе организации послужило основанием для направления сведений жилищному надзору, реестр изменяют на основании вступившего в силу решения суда, не ранее даты его вступления в силу. | ч. 3.1 ст. 198 ЖК РФ |
Для консультации соберите материалы о выборе организации, прекращении прежнего договора и фактической передаче дома.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Действующий договор управления | Сверить дату, срок, обязанности прежней организации и основание отказа — ч. 8.1, 8.2 ст. 162 ЖК РФ. | Договор составляется единым документом, подписанным сторонами, письменно либо в электронной форме с использованием системы — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. |
| Решение общего собрания собственников | Подтвердить основание одностороннего отказа и выбор дальнейшего управления — ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. | Подготовьте имеющиеся материалы собрания и текст принятого решения. |
| Договор с выбранной управляющей организацией | Сопоставить его условия с решением собрания и проверить одинаковые условия для собственников — ч. 1, 4 ст. 162 ЖК РФ. | Подписывают стороны; письменный документ либо электронная форма с использованием системы — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. |
| Перечень переданного и недостающего | Зафиксировать состав технических документов, ключей, кодов и оборудования, подлежащих передаче — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. | Для сверки подготовьте акт, переписку передающей и принимающей организаций, опись фактически полученного. |
| Иск и документы о направлении копий | Обосновать требование и подтвердить направление отсутствующих у участников материалов — ч. 2 ст. 131 ГПК РФ; п. 6 ст. 132 ГПК РФ. | Подпись под иском о документах дома ставит истец; представитель подписывает его при наличии полномочий как на подписание, так и на предъявление заявления в суд — ч. 4 ст. 131 ГПК РФ. |
Договорный переход и судебное оспаривание имеют разные точки отсчёта. Для передачи документов и сообщения сведений закон считает рабочие дни.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Отказ собственников по решению собрания | Не ранее чем через год; исключения — невыполнение условий договора управляющей организацией или изменение способа управления | С даты заключения договора управления | ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ |
| Передача документов и средств доступа вновь выбранной организации | В течение трёх рабочих дней | Со дня прекращения договора управления многоквартирным домом | ч. 10 ст. 162 ЖК РФ |
| Размещение лицензиатом сведений и направление их жилищному надзору | В течение пяти рабочих дней | Со дня заключения, прекращения или расторжения договора управления | ч. 2 ст. 198 ЖК РФ |
| Административный иск собственника против решения жилищного надзора о реестре | Трёхмесячный период для оспаривания решения о реестре; применяется, если КАС РФ не устанавливает иной срок | Со дня, когда собственнику стало известно о нарушении его прав решением органа о реестре лицензий | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Апелляция по гражданскому спору о передаче документов дома | Месяц для подачи апелляционной жалобы; применим при отсутствии иного срока в ГПК РФ | Со дня принятия решения суда в окончательной форме | ч. 1 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы для собственников, которые готовят переход к другой управляющей организации или уже столкнулись с задержкой.
Да, собственники вправе отказаться от исполнения договора по решению общего собрания не ранее чем через год с даты заключения. Ждать год не требуется, если управляющая организация не выполняет условия договора либо меняется способ управления домом — ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Перед подготовкой отказа сопоставьте дату договора и выбранное основание.
Можно при невыполнении управляющей организацией условий договора или изменении способа управления, на основании решения общего собрания — ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ. Если причина в невыполненных работах, соберите договор, обращения и материалы, подтверждающие расхождение между обязанностями и фактическим состоянием дома.
При выборе организации общим собранием договор заключается с каждым собственником на условиях решения собрания. Одной стороной договора выступают собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. Условия одинаковы для всех собственников — ч. 4 ст. 162 ЖК РФ. Долю голосов стороны договора не следует смешивать с правилами голосования на собрании.
С даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления домом — ч. 7 ст. 162 ЖК РФ. Для проверки попросите сведения о внесённых изменениях и сопоставьте адрес дома с договором. Одной даты решения собственников для определения начала исполнения договора недостаточно.
В течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора управления — ч. 10 ст. 162 ЖК РФ. При переходе к вновь выбранной управляющей организации ей передают технические и связанные с управлением документы, ключи от помещений общего имущества, электронные коды доступа, необходимые технические средства и оборудование.
Изменения в реестр могут быть внесены по результатам внеплановой проверки. Основание для неё — поступление сведений от иного лицензиата о прекращении или расторжении прежнего договора и заключении договора с ним — ч. 3 ст. 198 ЖК РФ. Уточните у новой организации, что именно она направила жилищному надзору.
При отсутствии заявления стороны о прекращении договора по окончании срока он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях — ч. 6 ст. 162 ЖК РФ. Поэтому проверьте не только дату окончания, но и наличие заявления о прекращении. Сохраните экземпляр заявления и подтверждение того, что другая сторона его получила.
Административным иском, если собственник считает, что решение нарушает его права, — ч. 1 ст. 218 КАС РФ. На оспаривание решения о реестре отводятся три месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении прав, если КАС РФ не установлен иной срок — ч. 1 ст. 219 КАС РФ. В иске нужно указать орган, реквизиты решения, нарушенные права и требование о признании решения незаконным — ч. 2 ст. 220 КАС РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту