Способ управления домом определяет, кто организует содержание общего имущества и отвечает перед собственниками. Разберитесь, чем различаются непосредственное управление, ТСЖ и управляющая организация, как оформить выбор и проверить передачу дел.
Коротко
Собственники помещений выбирают непосредственное управление, товарищество собственников жилья, кооператив или управляющую организацию. Непосредственное управление допускается в доме, где не более тридцати квартир, — ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Выбор и изменение способа оформляются решением общего собрания; оно обязательно для всех собственников помещений в доме по ч. 3 ст. 161 ЖК РФ.
Начните с решения собрания и фактического положения дел: кто управляет домом и у кого находятся документы.
ч. 2, 2.1 ст. 161 ЖК РФ
ч. 3.1 ст. 161 ЖК РФ
ч. 3, 17 ст. 161 ЖК РФ
Ошибка при выборе касается всего дома: личное несогласие собственника и решение общего собрания имеют разное значение.
Разбор нужен, когда формальный выбор расходится с договорами и тем, кто фактически обслуживает дом.
Для собственника важно установить не только название исполнителя, но и основание его участия в управлении.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений в многоквартирном доме | Обязаны выбрать способ управления домом. При выборе непосредственного управления количество квартир в доме должно составлять не более тридцати. Решение принимается на общем собрании. | ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ |
| Товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив | Отвечают за содержание общего имущества по техническим регламентам и правилам его содержания. Могут выполнять работы своими силами или привлекать исполнителей. При договоре управления с управляющей организацией контролируют выполнение её обязательств. | ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ |
| Управляющая организация | Отвечает перед собственниками помещений за услуги и работы, обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества, с качеством по техническим регламентам и правилам содержания общего имущества. | ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ |
| Орган местного самоуправления | Определяет имеющую лицензию управляющую организацию, когда способ управления не выбран или не реализован и управляющая организация не определена, в том числе после несостоявшегося конкурса. Такое управление временное — не более одного года. | ч. 17 ст. 161 ЖК РФ |
Способ управления — выбор организации работы всего дома; отдельный подряд на ремонт ещё не описывает этот выбор.
Часть 2 ст. 161 ЖК РФ различает непосредственное управление собственниками помещений, управление товариществом собственников жилья либо жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией. Для непосредственного управления установлен предел: не более тридцати квартир по п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.
ТСЖ и кооператив не обязаны выполнять содержание и ремонт исключительно собственными силами: ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ позволяет привлекать по договорам лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если заключён договор управления с управляющей организацией, товарищество или кооператив контролирует выполнение её обязательств.
При непосредственном управлении исполнители содержания, ремонта и коммунальных услуг отвечают перед собственниками за свои обязательства по заключённым договорам и установленным правилам — ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ. Поэтому для разбора конкретной неисправности я сопоставляю выбранный способ с договором того исполнителя, к которому адресовано требование.
Способ можно выбрать и изменить в любое время по решению общего собрания собственников помещений. Решение о выборе обязательно для всех собственников в доме, как установлено ч. 3 ст. 161 ЖК РФ.
Основание выбора — решение общего собрания собственников помещений.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор с текста решения: какой именно способ выбран и что поручено исполнителям. Затем сопоставляю его с договорами и документами о передаче управления, чтобы увидеть, где возникло расхождение.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Вопрос о способе управления возникает и при первоначальном выборе, и при передаче дома другому исполнителю.
Собственники хотят организовать управление самостоятельно. Проверяются количество квартир и решение общего собрания: предел — не более тридцати квартир по п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.
ТСЖ привлекает подрядчиков для содержания и ремонта общего имущества. Такое привлечение допускается; обязанности товарищества и договорные работы разграничиваются по ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ.
Жилищный кооператив заключил договор управления. Проверяется, как он контролирует исполнение обязательств управляющей организацией, включая услуги и работы по дому, по ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ.
Собственники хотят перейти к другому варианту управления. Основанием служит решение общего собрания, обязательное для всех собственников помещений в доме, по ч. 3 ст. 161 ЖК РФ.
Товарищество или кооператив прекращает управление домом. Проверяются получатель и состав передаваемых документов, ключей, кодов доступа и оборудования по ч. 3.1 ст. 161 ЖК РФ.
Выбранный способ не реализован, управляющая организация не определена. Проверяются основания муниципального решения и срок временного управления: не более одного года по ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
Участие управляющей организации возможно и при управлении через товарищество: нужно читать основание и условия её привлечения.
| Признак | Непосредственное управление | ТСЖ или кооператив / управляющая организация | Норма |
|---|---|---|---|
| Допустимость выбора | Собственниками помещений в доме, где не более тридцати квартир. | Для управления товариществом, кооперативом или управляющей организацией такого ограничения по числу квартир не установлено. | ч. 2 ст. 161 ЖК РФ |
| Организация работ | Лица, выполняющие содержание и ремонт общего имущества, отвечают перед собственниками по своим договорам и установленным правилам. | Товарищество или кооператив вправе работать своими силами либо привлекать исполнителей. Управляющая организация отвечает за все услуги и работы, обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества. | ч. 2.1–2.3 ст. 161 ЖК РФ |
| Контроль договора управления | Обязательства привлечённых исполнителей проверяются по заключённым с ними договорам. | Если товарищество или кооператив заключает договор управления с управляющей организацией, оно контролирует выполнение ею обязательств, в том числе оказание услуг и выполнение работ по содержанию дома. | ч. 2.1, 2.2 ст. 161 ЖК РФ |
При смене управления отказ, уклонение или нарушение порядка и сроков передачи документации могут препятствовать работе нового исполнителя. За такое воспрепятствование предусмотрены следующие меры.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Воспрепятствование управлению: отказ или уклонение от передачи технической документации и иных связанных с управлением документов либо нарушение порядка и сроков передачи | Граждане | Административный штраф за препятствование передаче документации на дом: от двух тысяч до пяти тысяч рублей. | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| То же воспрепятствование управлению при передаче документации | Должностные лица | Административный штраф за отказ, уклонение или нарушение порядка и сроков передачи документов: от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей. | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| То же воспрепятствование управлению при передаче документации | Юридические лица | Административный штраф за воспрепятствование управлению при передаче документов: от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей. | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| Повторное аналогичное воспрепятствование управлению при передаче документации | Должностное лицо, ранее подвергнутое административному наказанию за аналогичное административное правонарушение — воспрепятствование управлению при передаче документации | Дисквалификация за повторное аналогичное воспрепятствование передаче документации: от одного года до трёх лет. | ч. 2 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
Передача документов адресуется управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному, жилищно-строительному, иному специализированному потребительскому кооперативу или одному из собственников помещений в доме — ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
При выборе способа управления я разделяю волю собственников и организацию обслуживания. Сначала читаю решение общего собрания: из него должно быть понятно, какой способ выбран. Затем изучаю договоры. Сам факт появления подрядчика ещё не отвечает на вопрос, кто управляет домом: товарищество или кооператив вправе привлекать исполнителей и заключать договор управления с управляющей организацией по ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ.
При передаче дома я советую составлять подробную опись. Запись «документы переданы» затрудняет проверку того, получил ли новый исполнитель техническую документацию, ключи, коды доступа и оборудование. Для прекращающего управление товарищества или кооператива состав передачи определён ч. 3.1 ст. 161 ЖК РФ; я сопоставляю его с актом и отмечаю конкретные недостающие позиции.
Если собственник приносит несколько противоречивых уведомлений, я выстраиваю последовательность решений и договоров. Проверяю, кто ссылается на решение собрания, а кто — на решение органа местного самоуправления. Основания определения управляющей организации муниципалитетом закреплены в ч. 17 ст. 161 ЖК РФ; их нужно сопоставить с тем, реализован ли выбор собственников.
Подготовьте последовательность документов от выбора способа до передачи управления; даты помогут отделить действующие основания от прежних.
Для консультации подготовьте решения и договоры вместе с приложениями. Отдельно соберите подтверждения того, что фактически передано новому исполнителю.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Решение общего собрания собственников помещений | Установить выбранный способ управления и содержание принятого решения; оно обязательно для всех собственников помещений — ч. 3 ст. 161 ЖК РФ. | Решение общего собрания собственников помещений в доме; представьте имеющийся экземпляр с приложениями. |
| Договоры на содержание и ремонт общего имущества | При непосредственном управлении установить обязательства исполнителей перед собственниками по ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ. | Стороны заключённых договоров; подготовьте подписанные экземпляры и приложения с перечнями работ. |
| Договор управления с управляющей организацией | При управлении через товарищество или кооператив определить обязательства, выполнение которых они контролируют по ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ. | Товарищество или кооператив и управляющая организация; договор и действующие приложения. |
| Опись и акт передачи дел | Сопоставить полученное с документацией, ключами, кодами доступа и оборудованием, подлежащими передаче по ч. 3.1 ст. 161 ЖК РФ. | Для проверки подготовьте экземпляры с отметками передающего и получателя о переданных позициях. |
| Решение органа местного самоуправления и уведомление | Проверить основание определения управляющей организации, условия договора и его прекращения по ч. 17 ст. 161 ЖК РФ. | Орган местного самоуправления; решение и письменное уведомление собственников. |
Отдельно проверьте предельную продолжительность временного управления по решению муниципалитета: она ограничена одним годом по ч. 17 ст. 161 ЖК РФ. Сроки передачи и уведомления — в рабочих днях.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Товарищество или кооператив передаёт документы, ключи, коды доступа и оборудование при прекращении управления | В течение трёх рабочих дней | С даты принятия решения общего собрания собственников помещений об изменении способа управления домом. | ч. 3.1 ст. 161 ЖК РФ |
| Застройщик заключает договор с управляющей организацией для управления домом до договора с организацией, отобранной по конкурсу | Не позднее чем через пять дней | Со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. | ч. 14 ст. 161 ЖК РФ |
| Орган местного самоуправления письменно уведомляет собственников об определённой им управляющей организации, условиях договора и его прекращения | В течение пяти рабочих дней | Со дня принятия решения об определении управляющей организации для дома без выбранного или реализованного способа управления, где управляющая организация не определена. | ч. 17 ст. 161 ЖК РФ |
| Временное управление организацией, определённой муниципалитетом | До выбора собственниками способа управления либо заключения договора с организацией, определённой ими или по конкурсу, но не более одного года | Со дня принятия муниципалитетом решения об определении управляющей организации: договор считается заключённым с этого дня. | ч. 17 ст. 161 ЖК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
Собственник может собрать исходные документы; юридический разбор помогает сопоставить выбор с обязательствами участников.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Содержание правил о выборе управления помогает отделить решение собственников от договоров с исполнителями и передачи документации.
Выбор способа управления домом, обязанности участников и требования к содержанию общего имущества. Собственники выбирают непосредственное управление, товарищество или кооператив либо управляющую организацию по ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Непосредственный способ допускается при количестве квартир не более тридцати по п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.
Общее собрание собственников помещений в доме. Решение о выборе способа обязательно для всех собственников помещений, а изменить способ можно в любое время по решению такого собрания — ч. 3 ст. 161 ЖК РФ. Для проверки основания управления запросите текст решения, на которое ссылается исполнитель.
При количестве квартир не более тридцати — п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Этот вариант выбирает общее собрание собственников помещений по ч. 3 ст. 161 ЖК РФ. Исполнители содержания, ремонта и коммунальных услуг отвечают перед собственниками за обязательства по своим договорам и установленным правилам — ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ.
Да, товарищество собственников жилья может заключить договор управления с управляющей организацией. В таком случае товарищество контролирует выполнение её обязательств, включая услуги и работы по надлежащему содержанию общего имущества и предоставление коммунальных услуг, — ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ.
Нет, товарищество или кооператив вправе оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества своими силами либо привлекать по договорам лиц, осуществляющих соответствующую деятельность, — ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ. Чтобы проверить порученные работы, подготовьте договоры с приложениями.
Только одна управляющая организация может управлять многоквартирным домом по ч. 9 ст. 161 ЖК РФ. При противоречивых уведомлениях соберите решения о выборе, договоры и документы о передаче дел: их сопоставление поможет установить, на каком основании каждая организация заявляет о своих полномочиях.
Лицу, принявшему обязательства по управлению домом. При выборе непосредственного управления — собственнику, указанному в решении собрания, а если он не указан — любому собственнику помещения в доме. Товарищество или кооператив передаёт документацию, ключи, коды доступа и необходимое оборудование в течение трёх рабочих дней с даты решения об изменении способа — ч. 3.1 ст. 161 ЖК РФ.
Отказ, уклонение или нарушение порядка и сроков передачи технической документации и иных связанных с управлением документов, образующие воспрепятствование управлению, влекут административную ответственность по ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ. Для разбора подготовьте требование о передаче, опись недостающих документов и полученные ответы.
Имеющая лицензию управляющая организация, определённая органом местного самоуправления, если способ не выбран или не реализован и управляющая организация не определена, в том числе после несостоявшегося конкурса. Она управляет до выбора собственниками способа управления либо заключения договора с организацией, определённой ими или по конкурсу, но не более одного года — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ. Соберите муниципальное решение и документы о выборе собственников.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту