Правление руководит товариществом, председатель исполняет его решения, а ревизор проверяет финансы. Разберитесь, как избираются органы ТСЖ, где заканчивается право подписи председателя и какие документы нужны для проверки расходов на дом.
Коротко
Председатель правления ТСЖ действует от имени товарищества без доверенности, но подписывает самостоятельно лишь сделки, которым не требуется одобрение правления или собрания членов: ч. 2 ст. 149 ЖК РФ. Исполнительный орган товарищества — правление, подотчётное общему собранию членов: ч. 4 ст. 147 ЖК РФ. Ревизионная комиссия проводит финансовые проверки и представляет заключения собранию членов: ч. 3 ст. 150 ЖК РФ.
Начните с документа, на основании которого председатель распоряжается деньгами или представляет товарищество.
ч. 2 ст. 149 ЖК РФ
ч. 6 ст. 147 ЖК РФ
пп. 1–3 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ
Полномочия выборных органов различаются. Подпись председателя не заменяет решение того органа, которому принадлежит вопрос.
Документы об избрании, договорах и ревизиях могут показывать разные границы полномочий.
Проверяйте, от какого органа исходит решение и кому этот орган подотчётен.
Собрание членов формирует выборные органы; управление домом и финансовый контроль распределены между ними.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Общее собрание членов товарищества | Избирает правление из числа членов товарищества на установленный уставом срок, не более двух лет. Правление подотчётно этому собранию. | ч. 2, 4 ст. 147 ЖК РФ |
| Правление товарищества собственников жилья | Руководит деятельностью ТСЖ, кроме вопросов исключительной компетенции собрания собственников и компетенции собрания членов. Избирает председателя из своего состава, если устав не передал избрание собранию членов. | ч. 1, 3 ст. 147 ЖК РФ |
| Председатель правления товарищества собственников жилья | Исполняет решения правления, подписывает платёжные документы, действует без доверенности. Самостоятельно совершает сделки, которым по закону и уставу не нужно одобрение правления или собрания членов. | ч. 1, 2 ст. 149 ЖК РФ |
| Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья | Проверяет финансовую деятельность, представляет собранию членов заключения по отчётности и годовому отчёту, смете, а также отчитывается о собственной деятельности. | ч. 3 ст. 150 ЖК РФ |
| Председатель ревизионной комиссии | Избирается ревизионной комиссией из своего состава. Эту должность следует отличать от председателя правления: комиссия проверяет финансы, а правление руководит деятельностью товарищества. | ч. 2, 3 ст. 150 ЖК РФ, ч. 1 ст. 147 ЖК РФ |
Председатель представляет товарищество во внешних отношениях, но действует внутри установленного распределения компетенции.
Полномочия председателя правления ТСЖ включают исполнение решений правления и обязательные указания должностным лицам товарищества. Устав устанавливает срок его избрания. Само правление выбирает председателя из своего состава, если устав не относит избрание к собранию членов: ч. 1 ст. 149 ЖК РФ, ч. 3 ст. 147 ЖК РФ.
Договор председателя правления ТСЖ оценивают с учётом того, какую деятельность он оформляет. Запрет на совмещение членом правления своей деятельности с работой в товариществе по трудовому договору прямо закреплён в ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ. Поэтому название договора нужно сопоставлять с обязанностями и статусом подписавшего его лица.
Правление составляет годовую смету и отчёт, ведёт реестр членов и бухгалтерский учёт, заключает договоры на обслуживание и ремонт общего имущества. Ревизионная комиссия проверяет финансовую деятельность и представляет заключения собранию членов. Составление отчёта и его проверка принадлежат разным органам: пп. 3, 6, 7 ст. 148 ЖК РФ, ч. 3 ст. 150 ЖК РФ.
Поручения председателя связаны с исполнением решений правления.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю распоряжение председателя с решением правления, которое оно исполняет. Затем проверяю адресата: обязательность указаний в этой части установлена для должностных лиц товарищества. Для сделки дополнительно исследую необходимость одобрения по ч. 2 ст. 149 ЖК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Предмет проверки зависит от того, нарушено ли избрание органа, принятие решения или финансовый контроль.
Правление избрало председателя, хотя устав передал этот вопрос общему собранию членов. Проверяются редакция устава и протокол избрания: ч. 3 ст. 147 ЖК РФ.
Протокол правления проверяют по присутствию не менее пятидесяти процентов состава и по большинству голосов; устав может требовать большего числа голосов: ч. 6 ст. 147 ЖК РФ.
Председатель подписал сделку самостоятельно. Содержание договора сопоставляют с требованиями закона и устава об одобрении правлением или собранием членов: ч. 2 ст. 149 ЖК РФ.
В правление включён ревизор либо лицо, с которым ТСЖ заключило договор управления домом. Проверяются состав правления и отношения с управляющим: ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ.
Собранию не представлены заключения ревизора по бухгалтерской отчётности и годовому отчёту о деятельности товарищества. Изучаются сами отчёты и заключения: п. 1.1 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ.
Расходы объясняют устными договорённостями, а протокол заседания отсутствует или не подписан председателем и секретарём. Проверяется оформление решения: ч. 6 ст. 147 ЖК РФ.
При оценке решения правления существенны состав заседания и пределы компетенции. Финансовые претензии следует связывать с конкретными действиями и документами товарищества.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Принятие решения при отсутствии необходимого состава заседания | Члены правления товарищества собственников жилья | Досрочное прекращение полномочий членов правления по решению общего собрания членов ТСЖ. Нарушение кворума можно поставить перед собранием при рассмотрении жалобы; прекращение полномочий требует отдельного решения и не наступает автоматически. | ч. 6 ст. 147 ЖК РФ, пп. 3, 9 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ |
| Решение вопроса, отнесённого к собранию | Члены правления товарищества собственников жилья | Досрочное прекращение полномочий членов правления общим собранием членов ТСЖ. Собрание рассматривает жалобы на действия правления и вправе принять решение о прекращении полномочий; сам выход за пределы компетенции ещё не прекращает полномочия. | ч. 1 ст. 147 ЖК РФ, пп. 3, 9 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ |
При рассмотрении жалобы вопрос о досрочном прекращении полномочий должен быть включён в повестку собрания членов: п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, ч. 2 ст. 146 ЖК РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку полномочий председателя с устава и последовательности избрания: сначала устанавливаю состав правления, затем орган, избравший председателя. По ч. 3 ст. 147 ЖК РФ избрание собранием членов зависит от устава. Поэтому одной выписки с фамилией председателя для анализа решения мне недостаточно: нужен документ о том, кто и в каком составе голосовал.
В спорном договоре я выделяю действие, которое совершил председатель, и проверяю необходимость одобрения. По ч. 2 ст. 149 ЖК РФ он действует без доверенности, но это полномочие связано с ограничением по сделкам. Затем сопоставляю договор с протоколом, сметой и платежами; разногласие о расходах может относиться и к решению правления, и к исполнению подписанного договора.
Финансовую проверку я отделяю от подготовки отчёта. Правление составляет смету и годовой отчёт, а ревизор представляет собранию свои заключения: п. 3 ст. 148 ЖК РФ, ч. 3 ст. 150 ЖК РФ. При разборе расходов я проверяю, какие операции исследовал ревизор, какие документы он использовал и совпадают ли выводы с отчётностью товарищества.
Выстройте документы от избрания органов до конкретного решения и его исполнения. Так будет видно, на каком этапе возникло разногласие.
Письменные вопросы правлению и ревизору помогают установить содержание решения и предмет финансовых разногласий. Сохраните направленные обращения и полученные ответы.
Член ТСЖ или собственник помещения, не состоящий в товариществе, вправе оспорить решение органа управления: ч. 1 ст. 143.1 ЖК РФ. В иске нужно показать нарушение своих прав конкретным решением.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Куда подать иск к ТСЖ об оспаривании решения правления | В районный суд по адресу товарищества. Это спор об управлении некоммерческой организацией, рассматриваемый в гражданском судопроизводстве. | п. 8 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ, ст. 24 ГПК РФ, ст. 28 ГПК РФ |
| Что указать в иске | Сведения о суде, истце и ТСЖ, оспариваемое решение, нарушение прав, требование, обстоятельства и доказательства. Например, укажите, какой вопрос правление решило за пределами своей компетенции. Подпись представителя собственника требует полномочий на подписание и предъявление иска. | ч. 2, 4 ст. 131 ГПК РФ, ч. 1 ст. 147 ЖК РФ |
| Чем подтвердить нарушение | Приложите устав, протокол правления и другие доказательства доводов, документы о направлении иска и отсутствующих у участников приложений. Нужен документ об уплате пошлины, льготе либо ходатайство об отсрочке, рассрочке, уменьшении или освобождении. | пп. 1, 4, 6 ст. 132 ГПК РФ |
| Мог ли председатель подписать договор самостоятельно | Условия договора соотносятся с законом, уставом и решениями органов ТСЖ. Председатель без доверенности совершает сделки, которым не требуется одобрение правления или собрания членов. | ч. 2 ст. 149 ЖК РФ |
Если собственник оспаривает нарушающий его права отказ органа жилищного надзора по обращению о работе ТСЖ, он подаёт в суд административный иск к этому органу: ч. 1, 5 ст. 218 КАС РФ. На такой отказ отводятся три месяца с момента, когда собственник узнал о нарушении своих прав, если КАС не установил иной срок: ч. 1 ст. 219 КАС РФ. Этот срок не определяет срок оспаривания решения самого правления.
Члены ТСЖ и собственники помещений вне товарищества вправе знакомиться с уставом, отчётностью, заключениями ревизора и протоколами правления: пп. 1, 3, 4, 6 ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ. Подбирайте их под спорное решение или расход.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Устав товарищества | Показывает срок органов и принадлежность полномочия избирать председателя. Сверяется редакция на дату соответствующего избрания: ч. 2, 3 ст. 147 ЖК РФ, ч. 1 ст. 149 ЖК РФ. | Используется текст устава товарищества с относящимися к спорному периоду изменениями. |
| Протокол заседания правления | Подтверждает решение и позволяет проверить участников, результаты голосования и оформление: ч. 6 ст. 147 ЖК РФ. | Протокол подписывают председатель правления и секретарь заседания правления. |
| Договор и платёжные документы | Нужны для сопоставления действий председателя с пределами самостоятельного совершения сделок: ч. 2 ст. 149 ЖК РФ. | При анализе подписи председателя учитывается его право представлять ТСЖ без доверенности: ч. 2 ст. 149 ЖК РФ. |
| Смета и годовой отчёт о деятельности | Позволяют установить, что правление представило собранию членов для утверждения: п. 3 ст. 148 ЖК РФ. | Составление относится к обязанностям правления; годовой отчёт утверждает общее собрание членов товарищества. |
| Заключения и отчёт ревизора | Нужны для проверки того, какие выводы представлены по отчётности, годовому отчёту, смете и финансовой деятельности: ч. 3 ст. 150 ЖК РФ. | Ревизионная комиссия или ревизор представляет заключения и отчитывается перед собранием членов. |
Для выборных органов проверьте срок в уставе и протокол избрания. Для ревизий сопоставьте даты фактически проведённых проверок.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Избрание правления товарищества | По уставу, но не более двух лет | С избрания общим собранием членов товарищества; срок полномочий сопоставляется с уставом и решением об избрании. | ч. 2 ст. 147 ЖК РФ |
| Избрание ревизионной комиссии или ревизора | Не более двух лет | С избрания общим собранием членов товарищества; проверьте дату и срок в документе об избрании контрольного органа. | ч. 1 ст. 150 ЖК РФ |
| Ревизия финансовой деятельности товарищества | Не реже одного раза в год | Проверяется ежегодная периодичность ревизий; сопоставляются периоды финансовой деятельности, охваченные проведёнными проверками. | п. 1 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ |
| Апелляционная жалоба по делу об оспаривании решения правления ТСЖ | Для апелляции по спору о решении правления — месяц; исключение возможно при ином сроке в ГПК | Со дня принятия судебного решения в окончательной форме. Собственник, оспаривающий решение правления, подаёт жалобу через районный суд, рассмотревший дело, для передачи в суд апелляционной инстанции. | ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Избрание, право подписи и проверка расходов требуют разных документов товарищества.
Правление избирает председателя из своего состава. Если устав относит избрание к компетенции общего собрания членов товарищества, решение принимает это собрание. Сначала проверьте устав, затем протокол того органа, который провёл избрание: ч. 3 ст. 147 ЖК РФ.
Председатель действует без доверенности, подписывает платёжные документы и совершает сделки, которым по закону и уставу не требуется обязательное одобрение правления или общего собрания членов. Для спорного договора нужно установить именно необходимость одобрения: ч. 2 ст. 149 ЖК РФ.
Член правления не может совмещать деятельность в правлении с работой в товариществе по трудовому договору. Председатель избирается из состава правления, поэтому при оформлении его деятельности нужно учитывать этот запрет и содержание предполагаемой работы: ч. 3, 3.1 ст. 147 ЖК РФ.
На срок, установленный уставом, но не более чем на два года: ч. 2 ст. 147 ЖК РФ. Избирает правление общее собрание членов товарищества из числа членов ТСЖ. Для проверки действующего состава сопоставьте протокол избрания со сроком, закреплённым в уставе: ч. 2 ст. 147 ЖК РФ.
Не менее пятидесяти процентов общего числа членов правления: ч. 6 ст. 147 ЖК РФ. Решения принимаются простым большинством голосов присутствующих, если устав не требует большего числа голосов. Присутствие и число голосов — отдельные условия правомочности решения: ч. 6 ст. 147 ЖК РФ.
Нет. Член правления не вправе поручать, доверять другому лицу или иначе возлагать на него исполнение своих обязанностей. Поэтому проверяйте личное участие избранных членов, когда изучаете состав заседания и основание принятого решения: ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ.
Ревизионная комиссия или ревизор проводит ревизии не реже одного раза в год: п. 1 ч. 3 ст. 150 ЖК РФ. Этот орган представляет собранию членов заключения по бухгалтерской отчётности, годовому отчёту и смете, а также отчитывается о собственной деятельности: ч. 3 ст. 150 ЖК РФ.
Нет. Членом правления не может быть член ревизионной комиссии или ревизор товарищества: ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ. Комиссию или ревизора избирает общее собрание членов не более чем на два года: ч. 1 ст. 150 ЖК РФ. Сопоставьте фамилии в документах об избрании обоих органов.
Председатель правления и секретарь заседания правления. Решения правления должны быть оформлены протоколом. Для проверки распоряжения о расходах сопоставьте его содержание с протоколом, результатами голосования и полномочиями органа: ч. 6 ст. 147 ЖК РФ, ч. 2 ст. 149 ЖК РФ.
Правление составляет годовой отчёт и представляет его собранию членов для утверждения. Утверждённый отчёт размещает в системе либо региональной информационной системе при условии обеспечения его размещения в системе в автоматизированном режиме: п. 3 ст. 148 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту