ТСЖ объединяет собственников для совместного управления общим имуществом дома. Как создать ТСЖ: разберитесь с голосами на собрании, содержанием устава и подписями в протоколе, подготовьте документы для регистрации и уведомление жилищного надзора.
Коротко
Создание ТСЖ начинается с решения общего собрания собственников помещений. В одном многоквартирном доме можно создать только одно товарищество; за создание должны проголосовать собственники, обладающие более чем половиной всех голосов дома, — ч. 1 ст. 136 ЖК РФ. Протокол подписывают все собственники, поддержавшие создание и утверждение устава, — ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ. Юридическим лицом ТСЖ становится с момента государственной регистрации — ч. 5 ст. 135 ЖК РФ.
Начните с проверки решения и документов, которые должны отражать действительное волеизъявление собственников.
ч. 1 ст. 136 ЖК РФ
ч. 1.1, 5 ст. 136 ЖК РФ
ч. 7 ст. 135 ЖК РФ
Устная поддержка соседей, подписи в протоколе и доля голосов отвечают на разные вопросы при оформлении создания товарищества.
Проверяю документы создания, когда разногласия касаются голосов, подписей или устройства товарищества.
Решение собственников, действия зарегистрированного товарищества и контроль его членов следует различать.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений в многоквартирном доме | На общем собрании принимают решение о создании товарищества. Для одного дома требуется поддержка собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами всех голосов дома. | ч. 1 ст. 136 ЖК РФ |
| Собственники помещений в многоквартирном доме, проголосовавшие за принятие решений | Все подписывают протокол собрания, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава. Список подписавших сверяется с результатами голосования по этим решениям. | ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ |
| Товарищество собственников жилья | После выбора собственниками управления через ТСЖ представляет жилищному надзору сведения о таком выборе и уведомление о начале управления. Обязанность возникает после решения о государственной регистрации. | ч. 7 ст. 135 ЖК РФ |
| Общее собрание членов товарищества собственников жилья | Является высшим органом управления товарищества собственников жилья и созывается в порядке, установленном его уставом. В рамках этой нормы речь идёт об общем собрании членов уже созданного товарищества. | ч. 1 ст. 145 ЖК РФ |
| Члены товарищества собственников жилья и не являющиеся членами товарищества собственники помещений в многоквартирном доме | Могут получать от органов управления информацию о деятельности ТСЖ в порядке и объёме, установленных жилищным законодательством и уставом, и обжаловать решения органов управления в судебном порядке. | ч. 1 ст. 143.1 ЖК РФ |
Товарищество объединяет собственников вокруг управления общим имуществом, а его создание требует оформления коллективного решения.
Товарищество собственников жилья — вид товарищества собственников недвижимости. Для многоквартирного дома его назначение — совместное управление общим имуществом, обеспечение владения, пользования и распоряжения им в установленных законодательством пределах, его содержание и сохранение. Эти цели определены ч. 1 ст. 135 ЖК РФ.
В одном доме собственники помещений вправе создать только одно ТСЖ. Решение принимается их общим собранием при поддержке более половины всех голосов собственников дома — ч. 1 ст. 136 ЖК РФ. Члены, создавшие товарищество, также должны обладать более чем половиной всех голосов собственников — ч. 3 ст. 135 ЖК РФ.
Устав закрепляет устройство товарищества: его наименование со словами «товарищество собственников жилья», место нахождения, предмет и цели деятельности, членство, органы управления и ревизионный контроль. Его принимает общее собрание большинством от всех голосов собственников — ч. 2 ст. 135 ЖК РФ.
По ч. 4, 5 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ создаётся без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом, а юридическим лицом становится с государственной регистрации. Регистрация и последующее управление — разные этапы: при выборе управления через ТСЖ требуются сведения и уведомление жилищному надзору по ч. 7 ст. 135 ЖК РФ.
Кто именно должен подписать протокол собрания о создании товарищества.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю подписи в протоколе с перечнем собственников, поддержавших создание ТСЖ и утверждение устава. Отдельно проверяю сведения об их долях, которые представляются при регистрации по ч. 5 ст. 136 ЖК РФ. Такая сверка помогает обнаружить расхождения между итогом голосования и документами, подготовленными для подачи.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Содержание подготовки меняется в зависимости от числа домов и того, какой документ вызывает разногласия.
В одном доме собственники помещений могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании принимается на их общем собрании при поддержке собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме, — ч. 1 ст. 136 ЖК РФ.
Для нескольких многоквартирных домов нужны общая граница участков по документам ЕГРН и инфраструктура совместного использования в пределах участков. Решения о создании ТСЖ и утверждении устава принимаются в каждом доме не менее чем двумя третями всех голосов собственников — п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ.
Для расположенных близко жилых домов нужны общая граница участков и инфраструктура в их пределах, обслуживающая более одного дома. Создание ТСЖ и утверждение устава требуют соглашения всех собственников данных домов — п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ. Согласия только части собственников для этих решений недостаточно.
Проверяются наименование, место нахождения, цели, членство, состав и компетенция органов, порядок решений и ревизионный контроль. Эти сведения должны быть закреплены в уставе товарищества собственников жилья — ч. 2 ст. 135 ЖК РФ.
Сопоставляются протокол о создании и утверждении устава, сам устав и сведения о поддержавших создание собственниках и их долях — ч. 5 ст. 136 ЖК РФ. Протокол должны подписать все собственники, проголосовавшие за эти решения, — ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ.
Члены ТСЖ и собственники, не вступившие в него, вправе знакомиться с уставом товарищества, внесёнными в устав изменениями, свидетельством о государственной регистрации и реестром членов — п. 1, 2 ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ.
При создании действуют собственники помещений; после создания внутри товарищества работает собрание его членов.
| Признак | Создание ТСЖ | Общее собрание членов ТСЖ | Норма |
|---|---|---|---|
| Кто принимает решение | Решение о создании принимает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. | Высший орган управления товарищества объединяет его членов и созывается в порядке, установленном уставом. | ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, ч. 1 ст. 145 ЖК РФ |
| Работа с уставом | Первоначальный устав принимается общим собранием большинством от общего числа голосов собственников помещений в доме. | Внесение изменений в устав или утверждение его новой редакции относится к компетенции общего собрания членов товарищества. | ч. 2 ст. 135 ЖК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ |
| Документальная задача | Для регистрации представляются протокол о создании и утверждении устава, устав и сведения о поддержавших создание собственниках и их долях. | Собрание членов утверждает сметы доходов и расходов, отчёты об их исполнении и аудиторские заключения, если проводились аудиторские проверки. | ч. 5 ст. 136 ЖК РФ, п. 8.1 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ |
| Прекращение деятельности | Если члены ТСЖ не обладают более чем половиной всех голосов собственников дома, решение о ликвидации обязано принять общее собрание собственников помещений. | К компетенции собрания членов относятся решения о ликвидации, назначении ликвидационной комиссии и утверждении ликвидационных балансов. | ч. 2 ст. 141 ЖК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ |
Создание ТСЖ через подставных лиц может повлечь уголовную ответственность. После регистрации ТСЖ вправе взыскивать с собственников обязательные платежи и причинённые их неуплатой убытки.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Неисполнение обязанностей по участию в общих расходах | Собственники помещений в многоквартирном доме | Принудительное возмещение обязательных платежей и взносов по требованию ТСЖ в судебном порядке. | ч. 3 ст. 137 ЖК РФ |
| Неисполнение обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов, причинившее ТСЖ убытки | Собственники помещений в многоквартирном доме | Полное возмещение причинённых ТСЖ убытков по его требованию в судебном порядке. | ч. 4 ст. 137 ЖК РФ |
| Создание юридического лица через подставных лиц либо представление данных, повлекшее внесение в ЕГРЮЛ сведений о подставных лицах | Лицо, совершившее эти действия | Штраф от 100 000 до 300 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осуждённого за период от семи месяцев до одного года; либо принудительные работы до трёх лет; либо лишение свободы на тот же срок. | ч. 1 ст. 173.1 УК РФ |
Для юридического лица подставные лица — учредители (участники) или органы управления, данные о которых внесены в ЕГРЮЛ путём введения их в заблуждение либо без их ведома, а также органы управления без цели управлять юридическим лицом. Впервые совершившее это преступление подставное лицо освобождается от уголовной ответственности, если активно способствовало его раскрытию и (или) расследованию, — примечания 1, 2 к ст. 173.1 УК РФ. ТСЖ отвечает по обязательствам своим имуществом; ТСЖ и его члены не отвечают по обязательствам друг друга — ч. 6 ст. 135 ЖК РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку создания ТСЖ с сопоставления документов: проекта устава, протокола и сведений о собственниках, поддержавших решение. Ищу расхождения в фамилиях, помещениях и долях. Для регистрации представляются сведения о проголосовавших за создание товарищества и принадлежащих им долях в общем имуществе — ч. 5 ст. 136 ЖК РФ. Поэтому мне важно видеть, как получен итог голосования, а не только итоговую формулировку протокола.
Отдельно я проверяю, кому предложено подписать протокол. Требование о подписях всех собственников, поддержавших создание ТСЖ и утверждение устава, закреплено в ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ. Прошу сопоставить подписной состав с результатами голосования до подачи документов. При подготовке устава проверяю правила членства, принятия решений и ревизионного контроля по ч. 2 ст. 135 ЖК РФ.
Если объединяются несколько домов, я сначала уточняю, идёт ли речь о многоквартирных или об отдельных жилых домах. Затем сопоставляю условия по участкам, инфраструктуре и решениям собственников с соответствующим пунктом ч. 2 ст. 136 ЖК РФ. Такой порядок проверки позволяет не переносить требования к одному виду объединения на другой.
Последовательность подготовки для собственников помещений одного многоквартирного дома. Для объединения домов применяются специальные условия.
Сверяйте не только наличие документов, но и согласованность сведений о собственниках, голосах и устройстве товарищества.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Устав товарищества | Определяет наименование, место нахождения, предмет и цели деятельности, членство, органы управления, порядок решений и ревизионный контроль — ч. 2 ст. 135 ЖК РФ. | Принимается на общем собрании большинством от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме — ч. 2 ст. 135 ЖК РФ. |
| Протокол общего собрания собственников помещений | Подтверждает решения о создании товарищества и утверждении устава; представляется при регистрации — ч. 5 ст. 136 ЖК РФ. | Подписывается всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие этих решений, — ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ. |
| Сведения о поддержавших создание ТСЖ собственниках и их долях | Представляются при государственной регистрации вместе с протоколом и уставом; позволяют сопоставить состав поддержавших создание с долями в общем имуществе — ч. 5 ст. 136 ЖК РФ. | Сведения о лицах, проголосовавших за создание товарищества, и принадлежащих им долях в праве общей собственности на общее имущество — ч. 5 ст. 136 ЖК РФ. |
| Сведения о выборе способа управления и уведомление о начале деятельности | Направляются органу государственного жилищного надзора после регистрации, если собственники выбрали управление домом товариществом, — ч. 7 ст. 135 ЖК РФ. | Представляются товариществом собственников жилья в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, — ч. 7 ст. 135 ЖК РФ. |
После регистрации у товарищества возникают сроки уведомлений. Квартальный срок реестра членов относится к ежегодной работе ТСЖ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| ТСЖ сообщает жилищному надзору о выборе управления через товарищество и начале деятельности | В течение пяти рабочих дней | Со дня принятия регистрирующим органом решения о государственной регистрации товарищества | ч. 7 ст. 135 ЖК РФ |
| ТСЖ сообщает жилищному надзору о заключении договора управления с управляющей организацией | В течение пяти рабочих дней | Со дня заключения договора управления многоквартирным домом | ч. 7.1 ст. 135 ЖК РФ |
| ТСЖ направляет копию реестра членов в уполномоченные исполнительные органы субъекта Российской Федерации | Ежегодно в течение первого квартала текущего года | С начала текущего года | п. 9 ст. 138 ЖК РФ |
| ТСЖ представляет заверенные документы об изменении устава в уполномоченные исполнительные органы субъекта Российской Федерации | В течение трёх месяцев | С момента государственной регистрации внесённых в устав товарищества изменений | п. 10 ст. 138 ЖК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
Объём участия адвоката зависит от расхождений в документах и того, объединяется один дом или несколько.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о голосовании, протоколе, уставе и первых действиях зарегистрированного товарищества.
Примите решение на общем собрании собственников помещений, утвердите устав и подготовьте регистрационные документы. В одном доме за создание должны проголосовать собственники с более чем половиной всех голосов дома — ч. 1 ст. 136 ЖК РФ. При регистрации представляются протокол, устав и сведения о поддержавших создание собственниках и их долях — ч. 5 ст. 136 ЖК РФ.
Нет, решение о создании ТСЖ в одном доме требует более пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений во всём доме — ч. 1 ст. 136 ЖК РФ. Члены, создавшие товарищество, должны обладать более чем пятьюдесятью процентами всех голосов собственников дома — ч. 3 ст. 135 ЖК РФ.
Все собственники помещений в многоквартирном доме, проголосовавшие за создание товарищества и утверждение его устава. Такое требование к протоколу закреплено в ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ. При подготовке к регистрации сопоставьте подписи со сведениями о поддержавших создание собственниках, которые представляются по ч. 5 ст. 136 ЖК РФ.
Нет, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья — ч. 1 ст. 136 ЖК РФ. Если планируется объединение нескольких многоквартирных или нескольких жилых домов, для этого применяются отдельные условия к участкам, инфраструктуре и решениям собственников по ч. 2 ст. 136 ЖК РФ.
Укажите наименование со словами «товарищество собственников жилья», место нахождения, предмет и цели, порядок членства, состав и компетенцию органов управления и ревизионного контроля, порядок решений, включая единогласные и квалифицированным большинством, и иные сведения по ч. 2 ст. 135 ЖК РФ. Если в доме предоставляется газоснабжение и установлено внутридомовое газовое оборудование, включите обязанность заключить со специализированной организацией договор о его техническом обслуживании и ремонте — ч. 2.2 ст. 135 ЖК РФ.
С момента государственной регистрации — ч. 5 ст. 135 ЖК РФ. Для неё представляются протокол собрания о создании и утверждении устава, устав и сведения о проголосовавших за создание собственниках и их долях в общем имуществе — ч. 5 ст. 136 ЖК РФ. Устав может ограничивать срок деятельности ТСЖ; без такого условия товарищество создаётся на неограниченный срок — ч. 4 ст. 135 ЖК РФ.
Да, товарищество вправе заключать договор управления многоквартирным домом — п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ. При заключении такого договора с управляющей организацией ТСЖ в течение пяти рабочих дней со дня его заключения представляет сведения об этом в орган государственного жилищного надзора — ч. 7.1 ст. 135 ЖК РФ.
Нет, члены товарищества не отвечают по его обязательствам. ТСЖ отвечает по собственным обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам членов — ч. 6 ст. 135 ЖК РФ. При этом неисполнение собственниками обязанностей по участию в общих расходах даёт ТСЖ право требовать обязательные платежи и взносы через суд — ч. 3 ст. 137 ЖК РФ.
Да, собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, наряду с членами вправе знакомиться с уставом, изменениями в него, свидетельством о государственной регистрации и реестром членов — п. 1, 2 ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ. Они также вправе получать информацию о деятельности товарищества и обжаловать решения его органов управления в судебном порядке — ч. 1 ст. 143.1 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту