Временная управляющая организация управляет домом по решению муниципалитета, если управление не выбрано, не реализовано или организация не определена. Проверьте дату решения. Разберём основания назначения, конкурс и обжалование решения органа.
Коротко
Назначение временной управляющей организации применяется, когда способ управления домом не выбран или не реализован, управляющая организация не определена, в том числе после несостоявшегося конкурса. Орган местного самоуправления определяет организацию с лицензией. Она управляет домом до выбора способа управления собственниками либо заключения договора с выбранной ими или по конкурсу организацией, но не более одного года — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ. Договор считается заключённым со дня муниципального решения — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
Начните с основания, по которому организация получила дом: решение муниципалитета и результаты конкурса имеют разное значение.
ч. 17 ст. 161 ЖК РФ
ч. 17 ст. 161 ЖК РФ
ч. 3, 17 ст. 161 ЖК РФ; ч. 1 ст. 218 КАС РФ
Ошибка в основании управления мешает понять, какой документ оспаривать и когда временное управление должно прекратиться.
Документы о доме могут показывать разные основания управления. На консультации я сопоставляю их между собой.
Собственник выбирает управление вместе с другими собственниками, муниципалитет организует отбор и определяет организацию при основаниях для временного управления.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений в многоквартирном доме | Выбирают способ управления на общем собрании. Решение о выборе способа управления обязательно для всех собственников помещений в доме; способ может быть выбран и изменён в любое время на основании решения собрания. | ч. 3 ст. 161 ЖК РФ |
| Орган местного самоуправления | Проводит конкурс, если в течение шести месяцев до его дня собственники не выбрали способ управления или принятое решение не реализовано. Конкурс нужен и перед окончанием конкурсного договора, если способ не выбран или решение не реализовано. | ч. 4 ст. 161 ЖК РФ |
| Орган местного самоуправления | Определяет организацию с лицензией, когда способ управления не выбран или не реализован, управляющая организация не определена, в том числе после несостоявшегося открытого конкурса; письменно уведомляет собственников. | ч. 17 ст. 161 ЖК РФ |
| Управляющая организация, имеющая лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами | Управляет домом на основании решения органа до выбора собственниками способа управления либо заключения договора с организацией, определённой собственниками или по конкурсу, но не более одного года. | ч. 17 ст. 161 ЖК РФ |
| Любой собственник помещения в многоквартирном доме | Может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в порядке открытого конкурса. | ч. 7 ст. 161 ЖК РФ |
Слово «временная» описывает ограниченное основание управления домом, а не отдельный способ управления.
Назначение временной управляющей организации — определение органом местного самоуправления организации с лицензией для дома, где способ управления не выбран или не реализован, управляющая организация не определена. Несостоявшийся открытый конкурс прямо назван среди причин такой неопределённости. Порядок и условия определения устанавливает Правительство Российской Федерации — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
Открытый конкурс проводится, если в течение шести месяцев до его дня собственники не выбрали способ управления или решение о выборе не реализовано — ч. 4 ст. 161 ЖК РФ. Он проводится и перед окончанием конкурсного договора, если способ не выбран или решение не реализовано. Собственники вправе выбрать и изменить способ управления на общем собрании — ч. 3, 4 ст. 161 ЖК РФ.
Для временной организации закон связывает прекращение деятельности с выбором собственниками способа управления или заключением договора с организацией, определённой собственниками либо по результатам конкурса. Внешний предел такого управления — не более одного года; договор с временной организацией считается заключённым со дня решения органа — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
Содержание дома не становится факультативным из-за временного характера управления: управление должно обеспечивать безопасные условия проживания и надлежащее содержание общего имущества. Для собственника это причина фиксировать состояние дома и адресовать обращения организации, которая им управляет, — ч. 1 ст. 161 ЖК РФ.
Право потребовать конкурсный выбор управляющей организации принадлежит каждому собственнику помещения.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю такую проверку с документов о предыдущем управлении и переписки с муниципалитетом. Для требования о конкурсном выборе важно выяснить, почему дом остался без реализованного решения собственников и какие действия орган уже совершил. Затем я связываю требование с конкретным домом и основанием проведения конкурса.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Основание обращения меняется в зависимости от того, состоялся ли конкурс и реализовано ли решение собственников.
Управляющая организация для дома не определена. Проверяется решение муниципалитета об организации с лицензией для временного управления — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
Собрание приняло решение, но выбранный способ управления не реализован. Это обстоятельство имеет значение для временного определения организации — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
До окончания договора по результатам конкурса способ управления не выбран или решение не реализовано. Проверяется обязанность органа провести новый конкурс — ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
Муниципальное решение принято, однако собственникам не сообщили условия управления и его прекращения. Проверяется исполнение письменного уведомления — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
Документы собственников расходятся с основанием назначения временной организации. Решение органа сопоставляется с решением собрания и его реализацией — ч. 3, 17 ст. 161 ЖК РФ.
Собственник добивается выбора организации через суд. Проверяются основания конкурса и содержание требования об обязании органа выбрать организацию — ч. 4, 7 ст. 161 ЖК РФ.
При переходе дома к другой организации отдельное нарушение — препятствование управлению через отказ, уклонение либо нарушение порядка и сроков передачи технической документации и связанных с управлением документов.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Отказ от передачи документации, уклонение от передачи либо нарушение порядка и сроков её передачи | Граждане | За препятствование передаче документов на дом — административный штраф на граждан от двух тысяч до пяти тысяч рублей. | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| Воспрепятствование управлению через нарушение требований к передаче документации | Должностные лица | За отказ от передачи документов, уклонение или нарушение порядка и сроков передачи — административный штраф на должностных лиц от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей. | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| Воспрепятствование управлению через нарушение требований к передаче документации | Юридические лица | За воспрепятствование управлению через непередачу документации — административный штраф на юридических лиц от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей. | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| Повторное аналогичное нарушение требований к передаче документации | Должностное лицо, ранее подвергнутое административному наказанию за аналогичное административное правонарушение (при повторном нарушении передачи документов на дом) | За повторное аналогичное препятствование передаче документов на дом — дисквалификация на срок от одного года до трёх лет. | ч. 2 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
Получателями документов по ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ названы управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив или один из собственников помещений в многоквартирном доме.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я разделяю документы об отборе и документы о фактическом начале управления. Объявление конкурса, сведения о его результатах и муниципальное решение о временной организации отвечают на разные вопросы. На консультации я прошу принести их вместе с уведомлением собственника и протоколами собраний: по отдельному письму трудно восстановить последовательность событий.
Ключевое для меня обстоятельство — что именно происходило с решением собственников. Был ли способ управления только выбран или уже реализован? Определена ли организация? Эти вопросы следуют из оснований временного управления по ч. 17 ст. 161 ЖК РФ. Я составляю хронологию и отмечаю документы, которыми подтверждается каждое событие.
Если спор касается муниципального акта, я формулирую, какое право собственника нарушено и чему не соответствует решение. Для бездействия описываю действие, от которого орган уклоняется, — п. 4, 6, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ. Жалобу на качество содержания дома я рассматриваю отдельно от вопроса о законности определения организации: фотографии дефектов полезны для работы с состоянием дома, но основание муниципального акта проверяю по документам об управлении.
Соберите хронологию управления домом: решение собственников, конкурс, муниципальный акт и уведомление. Она позволит сформулировать адресное обращение.
Обращение в муниципалитет должно показывать, какое основание управления домом вы проверяете и с чем связаны возражения собственника.
Для собственника спор о муниципальном определении организации начинается с акта или бездействия органа и описания того, как затронуто его право.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Муниципальное решение нарушает права собственника | Гражданин может подать административный иск об оспаривании решения органа местного самоуправления, если полагает, что оно нарушило его права, создало препятствия их осуществлению или незаконно возложило обязанности. Если проверка проводится в ином судебном порядке, порядок КАС не применяется. | ч. 1, 6 ст. 218 КАС РФ |
| Муниципалитет не выбирает организацию | Любой собственник помещения может потребовать обязать орган местного самоуправления выбрать управляющую организацию по открытому конкурсу. В заявлении о бездействии нужно описать, от каких обязательных действий уклоняется орган. | ч. 7 ст. 161 ЖК РФ; п. 4 ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
| Содержание требования к органу | Назовите орган, реквизиты решения, нарушенные права и правовые положения, которым акт не соответствует; сформулируйте требование признать решение или бездействие незаконным. | п. 2–4, 6, 7, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
| Ответ по ранее поданной жалобе | Укажите сведения об обжаловании в вышестоящий орган. Если жалоба по тому же предмету была рассмотрена, приложите копию ответа этого органа. | п. 9 ч. 2, ч. 3 ст. 220 КАС РФ |
| Пошлина за оспаривание решения муниципалитета | При оспаривании решения или бездействия муниципалитета ставка для физических лиц без льгот — 3000 рублей. Административные истцы — инвалиды I или II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства освобождаются от уплаты пошлины. | подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ; подп. 2 п. 2 ст. 333.36 НК РФ |
Для консультации подготовьте материалы об основании управления и последовательности решений. Для административного иска особенно важны реквизиты оспариваемого акта и описание нарушенного права.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Решение об определении управляющей организации | Установить организацию, дату начала договора и основание временного управления. Договор считается заключённым со дня решения — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ. | Акт органа местного самоуправления; подготовьте полученную копию. |
| Письменное уведомление собственников | Сверить условия договора и прекращения управления с решением органа. Эти сведения должны быть сообщены собственникам — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ. | Уведомление органа местного самоуправления; сохраните также подтверждение получения. |
| Протокол общего собрания и документы о реализации выбора | Сопоставить решение собственников с основанием временного определения организации — ч. 3, 17 ст. 161 ЖК РФ. | Подготовьте имеющиеся экземпляры протокола и документов о начале выбранного управления. |
| Извещение и сведения о результатах конкурса | Проверить довод о несостоявшемся конкурсе и порядок опубликования его результатов — ч. 4.1, 17 ст. 161 ЖК РФ. | Сохраните опубликованные материалы с датами размещения. |
| Жалоба и ответ вышестоящего органа | Отразить предыдущее обжалование в административном иске; копия ответа прилагается, если жалоба рассмотрена, — п. 9 ч. 2, ч. 3 ст. 220 КАС РФ. | Копия поданной жалобы и полученного ответа с реквизитами органа. |
Различайте публикацию итогов конкурса и уведомление собственников. Для судебного оспаривания решения фиксируйте, когда вы узнали о нарушении своего права.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Размещение результатов конкурса на сайте, где сообщалось о его проведении | Не позднее трёх дней | Со дня определения результатов конкурса | ч. 4.1 ст. 161 ЖК РФ |
| Уведомление всех собственников о результатах конкурса по ч. 4 ст. 161 ЖК РФ | В течение десяти дней | Со дня проведения открытого конкурса | ч. 5 ст. 161 ЖК РФ |
| Уведомление о временной организации | В течение пяти рабочих дней | Со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении организации | ч. 17 ст. 161 ЖК РФ |
| Оспаривание собственником решения муниципалитета о временной организации | В течение трёх месяцев, если КАС не установлен иной срок | Со дня, когда собственнику стало известно о нарушении его прав этим решением | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Оспаривание собственником бездействия муниципалитета, не проводящего обязательный конкурс | Пока сохраняется обязанность провести конкурс и ещё три месяца после её прекращения, если КАС или другим федеральным законом не установлено иное | В течение действия обязанности органа; после её прекращения — со дня прекращения обязанности | ч. 1.1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о муниципальном определении организации, конкурсном выборе и документах собственника.
Это организация с лицензией, определённая органом местного самоуправления, когда способ управления домом не выбран или не реализован, управляющая организация не определена, в том числе после несостоявшегося конкурса. Она действует до выбора способа управления собственниками или заключения договора с выбранной ими либо по конкурсу организацией, но не более одного года — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
Орган местного самоуправления принимает решение об определении организации с лицензией. Применяется порядок и условия, установленные Правительством Российской Федерации. Основание — отсутствие выбранного или реализованного способа управления либо неопределённость управляющей организации, в том числе после несостоявшегося конкурса, — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
При неопределённости управляющей организации, в том числе из-за несостоявшегося открытого конкурса, управление осуществляется лицензированной организацией, определённой решением органа местного самоуправления. Запросите у органа сведения о принятом решении и сопоставьте их с результатами конкурса — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
Договор с организацией, определённой для временного управления, считается заключённым со дня принятия органом местного самоуправления решения о её определении. Поэтому при проверке даты начала договора исходите из муниципального решения, а не только из даты подписи на полученном экземпляре, — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о её определении — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ. Орган местного самоуправления письменно уведомляет всех собственников о принятии решения, условиях договора управления и условиях его прекращения. Сохраните уведомление вместе с подтверждением даты его получения — ч. 17 ст. 161 ЖК РФ.
Да. Способ управления выбирается и может быть изменён на общем собрании собственников. Временная организация действует до выбора способа управления либо заключения договора с организацией, определённой собственниками или по конкурсу, но не более одного года — ч. 3, 17 ст. 161 ЖК РФ.
Административным иском, если собственник полагает, что решение органа нарушает его права, препятствует их осуществлению или незаконно возлагает обязанности. Для оспаривания решения о временной организации срок составляет три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав, если КАС не установлен иной срок, — ч. 1 ст. 219 КАС РФ. Укажите акт и нарушенное право — ч. 1 ст. 218 КАС РФ; ч. 1 ст. 219 КАС РФ; ч. 2 ст. 220 КАС РФ.
Да, при наличии оснований конкурса по ч. 4 ст. 161 ЖК РФ любой собственник помещения вправе потребовать в суде обязать орган местного самоуправления выбрать управляющую организацию — ч. 7 ст. 161 ЖК РФ. В административном иске о бездействии опишите, от какого обязательного действия уклоняется муниципалитет; подготовьте переписку с органом, — п. 4 ч. 2 ст. 220 КАС РФ.
Дом может управляться только одной управляющей организацией. Если приходят документы от разных организаций, соберите основания каждой: решение собственников, результаты конкурса, муниципальный акт. При временном определении договор считается заключённым со дня решения органа; проверка этих документов нужна для установления основания управления — ч. 9, 17 ст. 161 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту