Правомочность собрания
Общая проверка кворума: участие собственников, обладающих более чем половиной голосов дома. Без этого ничтожны все решения протокола, включая создание товарищества.
Оспаривание создания товарищества собственников жилья (ТСЖ)
Оспариваю создание товарищества собственников жилья (ТСЖ), появившегося помимо воли большинства: голоса собрали по подъездам, протокол подписал один инициатор. Проверяю кворум по ст. 136 ЖК — более половины голосов всего дома, — оспариваю решение собрания и возвращаю прежнее управление.
Какой порог голосов нужен для создания товарищества
Решение о создании товарищества считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем половиной голосов от общего числа голосов дома, — часть 1 статьи 136 ЖК РФ. Протокол при этом подписывают все, кто голосовал за.
Когда по созданию товарищества нужен адвокат
Признаки, по которым видно, что порог голосов не набран, а регистрация прошла на дефектных документах
- Голоса считали от числа пришедшихВ протоколе написано «за — 78 процентов от участвовавших». Для создания товарищества такой подсчёт не годится: закон требует более половины голосов от общего числа голосов всех собственников дома.ч. 1 ст. 136 ЖК
- Протокол подписан только председателем и секретарёмДля решений о создании товарищества и утверждении устава установлено особое требование: протокол подписывают все собственники, проголосовавшие за. Одна-две подписи под таким протоколом — самостоятельный порок.ч. 1.1 ст. 136 ЖК
- В доме уже есть управляющая организацияДоговор управления действует, дом числится в реестре лицензий, а параллельно зарегистрировано товарищество. Дом может управляться только одним способом, и это придётся распутывать через два требования сразу.ч. 9 ст. 161 ЖК
- Товарищество создали на несколько домовОбъединение допускается лишь при общей границе участков и общих инженерных сетях, и решения принимаются в каждом доме большинством не менее двух третей. Формальное объединение соседних домов — частое основание для иска.п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК
- В доме зарегистрированы два товариществаСобственники одного дома вправе создать только одно товарищество. Второе подлежит устранению независимо от того, сколько голосов за него набрали.ч. 1 ст. 136 ЖК
- Устав противоречит кодексуВ уставе нет обязательных сведений о порядке членства, компетенции органов или ревизионной комиссии, либо есть положения, которых там быть не может. Утверждение такого устава оспаривается вместе с решением о создании.ч. 2 ст. 135 ЖК
- Нужно прекратить платежи в адрес товариществаПока идёт спор, квитанции приходят от нового получателя, а долг копится. Обеспечительные меры и одновременное требование о перерасчёте заявляются в самом начале дела.
- Собрания о создании вообще не былоЕсли кворум не набран, а бюллетени появились задним числом, требование строится на ничтожности решений, и доказывание идёт иначе.п. 2 ст. 181.5 ГК
Само по себе несогласие с идеей товарищества основанием для иска не является: если больше половины собственников дома высказались за, решение законно, каким бы неудобным оно вам ни казалось.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Оспаривание создания ТСЖ
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что проверяет суд по такому иску
Восемь обстоятельств; второе и третье специфичны именно для создания товарищества
Достаточность голосов «за» от всего дома
Отдельная проверка, специфичная для этого решения. Считаются голоса поданные за создание, и делятся они на общее число голосов дома, а не на число участников собрания.
Подписи под протоколом
Протокол о создании товарищества и утверждении устава подписывается всеми проголосовавшими за. Суд сопоставляет число подписей с числом голосов «за» из подсчёта.
Показать всёСкрыть
Содержание устава
Наличие обязательных сведений, отсутствие положений, противоречащих кодексу, соответствие наименования требованию о словах «товарищество собственников жилья».
Единственность товарищества в доме
Собственники одного дома вправе создать только одно товарищество. Наличие второго — самостоятельное нарушение, не зависящее от результатов голосования.
Условия объединения нескольких домов
Если товарищество создано на несколько домов, проверяются общая граница участков, наличие общих сетей и то, что в каждом доме решение принято не менее чем двумя третями голосов.
Документы, поданные на регистрацию
На регистрацию представляются протокол, устав и сведения о проголосовавших за создание с указанием их долей. Расхождение этих сведений с реальным подсчётом — довод о недействительности регистрации.
Чего в этом споре нет
Оценки того, лучше ли товарищество управляющей организации, качества работы правления и обоснованности сметы. Это предмет других требований и другого разбирательства.
Кто может оспорить создание товарищества
У собственника и у жилищной инспекции разные требования и разные последствия
| Кто | Что вправе требовать | Норма |
|---|---|---|
| Собственник помещения в доме | Признания недействительным решения собрания о создании товарищества и об утверждении устава, если он не участвовал или голосовал против и решением нарушены его права | ч. 6 ст. 46 ЖК |
| Любой собственник при пороке кворума | Признания решений ничтожными, если кворума не было либо вопрос о создании не входил в объявленную повестку. Здесь позиция в голосовании значения не имеет | ст. 181.5 ГК |
| Прежняя управляющая организация | Оспаривает решение, которым прекращено её управление домом, и возражает против исключения дома из реестра лицензий | п. 1 ст. 181.3 ГК |
| Жилищная инспекция | Обращается с заявлением о признании решения собрания недействительным, а также о ликвидации товарищества при неустранимых нарушениях порядка его создания | п. 1, 2 ч. 12 ст. 20 ЖК |
| Собственник, ставший членом товарищества | Вправе выйти из членства заявлением в любое время — это самостоятельное право, не требующее судебного спора | ч. 3 ст. 143 ЖК |
| Собственник, не вступивший в товарищество | Не обязан вступать, но обязан оплачивать содержание общего имущества. Оспаривание создания не освобождает его от этих платежей за прошедшее время | ст. 39 ЖК |
| Второе товарищество в том же доме | Имеет законный интерес в признании недействительным создания конкурирующего товарищества: в одном доме допускается только одно | ч. 1 ст. 136 ЖК |
| Наниматель по договору социального найма | Права на иск не имеет: решение о создании принимают собственники помещений, а его интересы представляет наймодатель | ч. 1 ст. 48 ЖК |
Почему отмена решения не отменяет само товарищество
Два разных юридических факта: решение собрания и государственная регистрация организации
Товарищество собственников жилья — не способ оформления отношений, а юридическое лицо. Оно возникает не в момент голосования, а с момента государственной регистрации — часть 5 статьи 135 ЖК РФ. Отсюда главная особенность этой категории дел: суд может признать решение собрания о создании товарищества недействительным, а товарищество как организация продолжит существовать, вести счёт, заключать договоры и выставлять квитанции, пока не будет ликвидировано или пока запись о нём не исчезнет из реестра.
Поэтому иск здесь всегда составной. Первое требование — о недействительности решений собрания о создании товарищества и об утверждении устава. Второе — о последствиях: исключении сведений о доме из-под управления товарищества, восстановлении прежнего способа управления, перерасчёте начислений. Требование о ликвидации самого юридического лица собственнику недоступно: по пункту 3 статьи 61 ГК РФ его вправе заявить государственный орган, которому такое право предоставлено законом. Для товариществ это жилищная инспекция — пункт 2 части 12 статьи 20 ЖК РФ, причём только при неустранимом характере нарушений.
Второе, что отличает эту категорию, — особый порог голосов. Для большинства вопросов собрания достаточно большинства от числа участвовавших. Для создания товарищества закон требует иного: решение считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Знаменателем служит весь дом, а не пришедшие. На практике инициаторы регулярно эту разницу игнорируют, и восемьдесят процентов «от участвовавших» при явке в шестьдесят превращаются в сорок восемь процентов от дома.
Третья особенность — требование к оформлению. Часть 1.1 статьи 136 ЖК РФ предписывает, что протокол собрания, на котором приняты решения о создании товарищества и утверждении устава, подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за принятие таких решений. Не председателем и секретарём, как обычно, а каждым, кто голосовал за. Протокол с двумя подписями при ста проголосовавших этому требованию не отвечает, и именно этот документ подавался на государственную регистрацию.
Наконец, устав. Он утверждается тем же собранием и должен содержать сведения о наименовании со словами «товарищество собственников жилья», месте нахождения, предмете и целях деятельности, порядке возникновения и прекращения членства, составе и компетенции органов управления и ревизионной комиссии — часть 2 статьи 135 ЖК РФ. Требование о недействительности решения об утверждении устава заявляется вместе с основным: без него отменённое создание товарищества оставляет действующий устав, на который организация продолжит ссылаться.
Что говорит закон о создании товарищества
Обратите внимание на знаменатель в первой части и на требование к подписям во второй
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
1.1. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.Части 1 и 1.1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Две части — два разных порока, и второй проверяется быстрее первого. Чтобы оценить кворум, нужны выписки по каждому помещению и неделя работы. Чтобы увидеть нарушение части 1.1, достаточно взять протокол и посчитать подписи: если голосов «за» подано на девять тысяч квадратных метров, а подписей под протоколом три, требование закона не соблюдено. С этого я и начинаю знакомство с делом — иногда дальше считать уже не приходится.
Что придётся доказать
Четыре обстоятельства, и первое из них — арифметическое
- Недобор голосов от общего числа Расчёт: общая площадь помещений дома, сумма площадей проголосовавших за создание, полученный процент ниже пятидесяти. Показывается таблицей, а не утверждением о нарушениях.
- Либо порок оформления протокола Несоответствие числа подписей под протоколом числу голосов «за». Доказывается самим протоколом, полученным из регистрирующего органа или из жилищной инспекции.
- Нарушение ваших прав и интересов Смена получателя платежей, введение взносов, утрата действовавшего договора управления, ограничение доступа к общему имуществу. Для оспоримых оснований это обязательное условие иска.
- Связь регистрации с дефектным решением Что на регистрацию подавались именно эти протокол и устав. Без этого отмена решения останется без последствий для существования организации.
Как идёт дело об оспаривании создания товарищества
Первые три шага — работа с документами, и они решают, есть ли дело вообще
- 1Получение регистрационного делаЗапрашиваются документы, на основании которых зарегистрировано товарищество: протокол собрания, устав, сведения о проголосовавших за создание с указанием их долей в общем имуществе.
- 2Проверка подписей под протоколомЧисло подписей сопоставляется с числом проголосовавших за создание. Несоответствие требованию части 1.1 статьи 136 ЖК РФ фиксируется первым, до всякой арифметики.
- 3Расчёт голосов от общего числаУстанавливается общая площадь помещений дома, суммируются площади проголосовавших за создание, выводится процент. Знаменателем служит весь дом.
- 4Анализ уставаПроверяется наличие обязательных сведений и отсутствие положений, противоречащих кодексу. Дефекты устава становятся отдельным основанием требования.
- 5Уведомление остальных собственниковПисьменное сообщение о намерении обратиться в суд с фиксацией размещения. Без доказательств уведомления заявление оставят без движения.
- 6Подача иска с требованиями о последствияхПомимо недействительности решений заявляются восстановление прежнего способа управления, прекращение начислений товариществом и перерасчёт уплаченного.
- 7Привлечение инспекции и регистрирующего органаЖилищная инспекция и налоговый орган привлекаются как третьи лица: первая решает вопрос о ликвидации, второй ведёт реестр юридических лиц.
- 8Заседания и возражения правленияОбычные доводы ответчика — пропуск срока, последующее одобрение собранием, добросовестность членов. На каждый готовится документальный ответ.
- 9Исполнение решенияРешение суда направляется в жилищную инспекцию и регистрирующий орган, начисления пересчитываются, дом возвращается к прежнему способу управления.
Что нужно сделать до суда
Претензия не требуется, но документы, без которых иск не построить, добываются заранее
- Досудебный порядок по таким требованиям законом не установлен: иск подаётся сразу, отсутствие переписки основанием для возврата не является.
- Обязательно письменное уведомление остальных собственников о намерении обратиться в суд — правило пункта 6 статьи 181.4 ГК РФ действует и здесь.
- Регистрационное дело товарищества запрашивается в налоговом органе заранее: именно эти документы, а не расклеенные объявления, суд считает первичными.
- Обращение в жилищную инспекцию подаётся параллельно иску: у неё есть собственное право требовать ликвидации при неустранимых нарушениях порядка создания.
- Если вы состоите в товариществе и не хотите в нём быть, заявление о выходе подаётся независимо от суда — членство прекращается с момента подачи.
- Квитанции от товарищества сохраняются с самого начала: они одновременно доказывают нарушение ваших прав и определяют момент, с которого пошёл срок.
Обращение к правлению товарищества с требованием «самораспуститься» юридического значения не имеет: прекратить деятельность организация может только по решению своих членов либо по решению суда.
Куда подавать и что требовать
Требований несколько, и часть из них заявить может только государственный орган
| Что | Как по этому иску | Норма |
|---|---|---|
| Вид производства | Исковое. Основное требование неимущественное — о недействительности решений собрания о создании товарищества и об утверждении устава | абз. 5 ст. 12 ГК |
| Какой суд | Районный. Спор между гражданином и товариществом рассматривается судом общей юрисдикции, а не арбитражным | ст. 24 ГПК |
| Где именно | По адресу ответчика, то есть по месту нахождения товарищества, указанному в реестре юридических лиц | ст. 28 ГПК |
| Кто ответчик | Само товарищество как юридическое лицо. Инициатор собрания привлекается вторым ответчиком, если оспариваются его действия по созыву | ч. 5 ст. 135 ЖК |
| Третьи лица | Жилищная инспекция, регистрирующий налоговый орган, прежняя управляющая организация, если решением прекращено её управление | ст. 43 ГПК |
| Требование о ликвидации | Собственнику недоступно: ликвидации вправе требовать государственный орган, наделённый таким правом. Для товариществ это жилищная инспекция | п. 3 ст. 61 ГК |
| Требования о последствиях | Восстановление прежнего способа управления, прекращение начислений товариществом, перерасчёт и возврат уплаченного | ст. 12 ГК |
| Обеспечительные меры | Запрет товариществу заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями и выставлять платёжные документы до окончания дела | ст. 139 ГПК |
| Срок рассмотрения | Два месяца со дня поступления заявления в районный суд; истребование регистрационного дела и привлечение третьих лиц удлиняют процесс | ст. 154 ГПК |
Требование о возврате уплаченного товариществу оценивается отдельно и оплачивается пошлиной как имущественное, в отличие от основного требования.
На какой стадии ваше дело — Оспаривание создания ТСЖ
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Ключевые бумаги лежат не в доме, а в регистрационном деле организации
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Выписка из реестра юридических лиц | Дата регистрации, адрес, председатель правления — с неё начинается определение ответчика и подсудности |
| Регистрационное дело товарищества | Протокол, устав и список проголосовавших за создание — документы, на которых держится вся регистрация |
| Устав товарищества | Проверяется на наличие обязательных сведений и на соответствие требованиям кодекса |
| Сведения об общей площади дома | Технический паспорт или данные ЕГРН: знаменатель при проверке порога в пятьдесят процентов |
| Выписка ЕГРН на ваше помещение | Подтверждает право собственности на дату собрания и ваш законный интерес в иске |
| Квитанции от товарищества | Показывают нарушение ваших прав и фиксируют момент, с которого отсчитывается срок на обращение |
| Прежний договор управления | Нужен, если в доме одновременно действуют управляющая организация и товарищество |
| Доказательства уведомления собственников | Фотографии объявлений с датами или подтверждение размещения в системе — обязательное приложение к иску |
Регистрационное дело выдаётся по заявлению заинтересованного лица; при отказе оно истребуется судом по ходатайству, поданному вместе с иском.
Как считаются голоса при создании товарищества
Три разных порога в одном деле — их регулярно путают между собой
| Что проверяется | Какой порог и от чего считается | Норма |
|---|---|---|
| Правомочность самого собрания | Участие собственников, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов дома. Это условие проведения собрания, а не принятия решения | ч. 3 ст. 45 ЖК |
| Принятие решения о создании | Более пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников дома, поданных именно за создание. Голоса «против» и «воздержался» в числитель не входят | ч. 1 ст. 136 ЖК |
| Число членов созданного товарищества | Должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Это требование к самому товариществу, а не к собранию | ч. 3 ст. 135 ЖК |
| Утверждение устава | Большинство голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме; собрание проводится в порядке статей 45–48 кодекса | ч. 2 ст. 135 ЖК |
| Голос отдельного собственника | Пропорционален доле в праве общей собственности, то есть площади помещения. Количество квартир и число жильцов на подсчёт не влияют | ч. 3 ст. 48 ЖК |
| Создание товарищества на несколько домов | Не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в каждом из домов, а не суммарно по всем | п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК |
| Подписи под протоколом | Не процент, а полный состав: подписать обязаны все собственники, проголосовавшие за создание товарищества и за утверждение устава | ч. 1.1 ст. 136 ЖК |
Требование части 3 статьи 135 к числу членов проверяется не только на дату создания: если членство упало ниже половины голосов дома, это самостоятельное основание ставить вопрос о дальнейшей судьбе товарищества.
Сроки
У решения собрания и у существования организации сроки разные
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Оспаривание решения о создании товарищества | Шесть месяцев | Со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о решении | ч. 6 ст. 46 ЖК |
| Признание решения ничтожным при отсутствии кворума | Шесть месяцев | Исчисляется по аналогии; возражение о ничтожности сроком не ограничено | п. 5 ст. 181.4 ГК |
| Предельный срок независимо от осведомлённости | Два года | Со дня, когда сведения о решении стали общедоступными | п. 5 ст. 181.4 ГК |
| Возврат уплаченного товариществу | Три года | Общий срок исковой давности, течёт отдельно | ст. 196 ГК |
| Уведомление инспекции о выборе способа управления | Пять рабочих дней | Со дня принятия решения о государственной регистрации товарищества | ч. 7 ст. 135 ЖК |
| Уведомление собственников о будущем иске | Заблаговременно до подачи | Без него заявление оставляют без движения | п. 6 ст. 181.4 ГК |
| Выход из членства товарищества | Не ограничен | Членство прекращается с момента подачи заявления | ч. 3 ст. 143 ЖК |
| Рассмотрение дела районным судом | Два месяца | Увеличивается при истребовании регистрационного дела | ст. 154 ГПК |
Момент, с которого отсчитывается срок, чаще всего определяют по первой квитанции с новым получателем платежей: с этого дня о создании товарищества можно было узнать.
С чем приходят по созданию товарищества
Шесть типичных ситуаций — от арифметики до конкуренции двух организаций
Проценты от явки вместо процентов от дома
Явка шестьдесят процентов, за создание восемьдесят от пришедших. В пересчёте на весь дом получается сорок восемь — порог не взят, решение принято не было.
Протокол с двумя подписями
Оформлен как обычный: председатель, секретарь, счётная комиссия. Для решения о создании товарищества этого недостаточно, и именно такой протокол был подан на государственную регистрацию.
Товарищество поверх действующего договора управления
Управляющая организация продолжает работать, дом числится за ней в реестре лицензий, но платежи требует уже товарищество. Спор идёт сразу о двух способах управления в одном доме.
Показать всеСвернуть
Одно товарищество на квартал
Объединили пять домов, стоящих рядом, но общих сетей и общей границы участков нет, а в трёх домах собрания вовсе не проводились. Условия объединения не соблюдены.
Второе товарищество взамен первого
Инициаторы зарегистрировали новую организацию, не ликвидировав прежнюю. В доме оказывается два товарищества, и это устраняется независимо от результатов голосования.
Устав, переписанный из чужого дома
В уставе фигурирует другой адрес, отсутствуют сведения о ревизионной комиссии, а порядок членства противоречит кодексу. Решение об утверждении такого устава оспаривается вместе с созданием.
От чего зависит исход
Первые три обстоятельства определяют дело, последние два — его практический результат
Верно выбранный знаменатель
Голоса «за» делятся на общее число голосов дома. Расчёт от числа участников собрания, каким бы убедительным ни выглядел, показывает не тот показатель, который проверяет суд.
Число подписей под протоколом
Проверяется по документу из регистрационного дела. Расхождение с числом проголосовавших за создание — порок, не требующий ни экспертизы, ни пересчёта площадей.
Документы регистрационного дела
Протокол, устав и сведения о проголосовавших с указанием долей запрашиваются у налогового органа. Именно они связывают дефектное решение с состоявшейся регистрацией.
Показать всеСвернуть
Полнота заявленных требований
Отмена решения без требований о последствиях оставляет всё как было: организация существует, квитанции приходят. Требования о восстановлении прежнего управления и перерасчёте заявляются сразу.
Позиция жилищной инспекции
Только она вправе требовать ликвидации товарищества, и только при неустранимых нарушениях порядка создания. Её привлечение к делу меняет набор доступных последствий.
Срок обращения
Шесть месяцев со дня, когда собственник узнал о решении. Появление в квитанции нового получателя платежей суды считают моментом, с которого узнать было можно.
Судьба членства
Если вы вступили в товарищество, выход оформляется заявлением и не зависит от исхода спора. Оспаривание создания нужно тем, кто не вступал, но вынужден платить по установленным правлением ставкам.
Чем заканчиваются такие дела
Разница между исходами — в том, что происходит с организацией после решения суда
- Решения о создании и об утверждении устава признаны недействительными. Основной результат. Товарищество теряет правовое основание управлять домом, дом возвращается к прежнему способу управления, начисления пересчитываются.
- Решение отменено, товарищество осталось. Иск удовлетворён, но требований о последствиях не заявлялось. Организация существует в реестре юридических лиц и продолжает выставлять квитанции — приходится начинать второй процесс.
- Товарищество ликвидировано по иску инспекции. Возможно только при неустранимых нарушениях порядка создания и только по заявлению жилищной инспекции. Самый радикальный исход и самый редкий.
- Недействительным признано утверждение устава. Решение о создании устояло, но устав признан не соответствующим кодексу. Товарищество обязано утвердить новый; управление домом при этом не прекращается.
Показать всеСвернуть
- Отказ: порог голосов подтвердился. Пересчёт показал более половины голосов дома за создание, протокол подписан надлежащим составом. Оспаривание закрыто, остаётся путь смены способа управления новым собранием.
- Отказ по пропуску шести месяцев. Дело не рассматривается по существу. Порог голосов и подписи под протоколом остаются непроверенными.
Как это выглядит на практике
Четыре положения, повторяющиеся из дела в дело
Восемьдесят процентов, которых нет
Протокол торжественно сообщает о поддержке восьмидесяти процентов собственников. При проверке выясняется, что это доля от пришедших на собрание, а от всего дома получается сорок семь. Решение о создании не принято.
Три подписи под протоколом
Протокол оформлен по привычному образцу: председатель, секретарь, счётная комиссия. Часть 1.1 статьи 136 ЖК РФ требует подписей всех проголосовавших за, и этот довод не требует ни экспертизы, ни пересчёта.
Отмена без последствий
Суд признал решение недействительным, но требований о прекращении начислений и восстановлении прежнего управления в иске не было. Товарищество осталось в реестре и продолжило выставлять квитанции.
Показать всеСвернуть
Заявление о выходе вместо иска
Собственник полгода готовился оспаривать создание, хотя хотел лишь не состоять в товариществе. Заявление о выходе решило вопрос за один день, а платить за содержание общего имущества он обязан в любом случае.
Ошибки, которые видно чаще всего
Первые две меняют исход, остальные обесценивают выигранное дело
- Считать голоса от числа участников собрания Для создания товарищества знаменателем служит общее число голосов дома. Расчёт от явки показывает не тот показатель, который проверяет суд.
- Не проверить подписи под протоколом Требование о подписании протокола всеми проголосовавшими за — самый быстрый и самый пропускаемый довод в этой категории.
- Требовать ликвидации товарищества Такое требование собственнику недоступно: ликвидации вправе добиваться государственный орган, наделённый этим правом законом.
- Ограничиться отменой решения Организация зарегистрирована и продолжит работать. Восстановление прежнего управления и прекращение начислений заявляются тем же иском.
- Судиться вместо выхода из членства Членство добровольное и прекращается заявлением. Иск нужен там, где нарушен закон, а не там, где не хочется состоять в организации.
- Игнорировать устав Отменённое создание при действующем уставе оставляет товариществу опору для возражений. Требование об утверждении устава оспаривается отдельно.
- Перестать платить за содержание Обязанность нести расходы на общее имущество вытекает из права собственности, а не из членства. Спор о создании товарищества её не приостанавливает.
- Работать по объявлениям вместо регистрационного дела Суд оценивает документы, поданные на регистрацию, а не листовки в подъезде. Регистрационное дело запрашивается до подачи иска.
Что можно вернуть при отмене создания товарищества
Оплата за фактически оказанные услуги не возвращается — возвращается то, что не имело основания
- Взносы, установленные правлением сверх закона. Целевые сборы и членские взносы, введённые органами товарищества, лишаются основания вместе с решением о создании и взыскиваются как неосновательное обогащение — глава 60 ГК РФ.
- Разница в плате за содержание. Если товарищество применяло ставку выше установленной прежним договором управления, разница подлежит возврату. Считается по квитанциям за весь период.
- Убытки от двойных начислений. Ситуация, когда квитанции одновременно выставляли и управляющая организация, и товарищество: уплаченное второй раз возвращается в полном объёме по статье 15 ГК РФ.
- Судебные расходы. Госпошлина и услуги представителя взыскиваются с проигравшей стороны. По этой категории расходы обычно скромнее, чем по спорам о кворуме: экспертиза требуется редко.
Показать всеСвернуть
- Плата за фактически потреблённые коммунальные ресурсы и за реально выполненные работы по содержанию дома возврату не подлежит: услуга оказана, и отмена решения о создании товарищества этого не меняет.
- Морального вреда по таким требованиям не присуждают — затронуто имущественное право собственника.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Первое, что я прошу принести, — не протокол из подъезда, а регистрационное дело товарищества из налогового органа. Там лежат ровно те документы, на основании которых организация появилась: протокол, устав и список проголосовавших с их долями. Сверка этого списка с реестром прав закрывает вопрос о пороге голосов быстрее любых опросов соседей.
Второе, о чём почти никто не знает: у решения о создании товарищества особое правило подписания. Протокол должны подписать все, кто голосовал за. Это часть 1.1 статьи 136 ЖК РФ, и соблюдают её редко — обычно протокол оформляют как любой другой, с председателем и секретарём. Проверка занимает минуту и часто определяет исход дела.
Третье — про ожидания. Отмена решения собрания не ликвидирует юридическое лицо: товарищество зарегистрировано и существует, пока запись о нём в реестре. Ликвидации вправе требовать жилищная инспекция, и только если нарушения при создании неустранимы. Поэтому в иске я всегда заявляю последствия отдельно — иначе выигранное дело ничего не меняет в квитанции.
И то, что говорю прямо: если вы просто не хотите быть в товариществе, судиться незачем. Членство добровольное, выход оформляется заявлением, обязанность платить за содержание общего имущества от членства не зависит. Иск нужен там, где само создание было проведено с нарушением закона, а не там, где не нравится результат.
Что я беру на себя
Состав работы по делу об оспаривании создания товарищества
- Получение регистрационного дела Запрашиваю у налогового органа документы, на основании которых зарегистрировано товарищество, и работаю с ними, а не с копиями из подъезда.
- Проверка порядка подписания протокола Сопоставляю число подписей с числом проголосовавших за создание — довод, который часто закрывает дело на первом заседании.
- Расчёт порога голосов Свожу площади проголосовавших за создание с общей площадью дома и показываю суду процент, а не рассуждение о нарушениях.
- Анализ устава Проверяю обязательные сведения и положения, противоречащие кодексу, и формулирую отдельное требование об утверждении устава.
- Требования о последствиях Заявляю восстановление прежнего способа управления, прекращение начислений и возврат уплаченного — без них выигранное дело ничего не меняет.
- Взаимодействие с инспекцией Готовлю обращение с изложением нарушений порядка создания: право требовать ликвидации есть только у неё.
- Обеспечительные меры Добиваюсь запрета товариществу выставлять платёжные документы и заключать договоры до окончания дела.
- Оформление выхода из членства Если вы состоите в товариществе, готовлю заявление о выходе сразу — независимо от того, чем закончится спор.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Оспаривание создания ТСЖ
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Самому или с адвокатом
Признак простой: нужен ли вам иск вообще или достаточно заявления
Справитесь сами
Задача решается без судебного спора либо порок очевиден:
- вы хотите лишь прекратить членство — достаточно заявления о выходе
- в протоколе прямо указана доля голосов «за» ниже пятидесяти процентов от дома
- под протоколом две-три подписи при десятках проголосовавших
- срок обращения не истёк и запас больше трёх месяцев
Здесь иск — три страницы и приложение из протокола с выпиской. Обратиться самому правильно, а не экономно.
Нужен адвокат
Дело держится на документах, которых у вас нет:
- порог голосов надо считать по выпискам на каждое помещение
- нужны документы регистрационного дела из налогового органа
- в доме одновременно действуют товарищество и управляющая организация
- товарищество создано на несколько домов сразу
- требуется вернуть уплаченное и восстановить прежнее управление
Правило такое: если задача — выйти из товарищества или дефект виден прямо из протокола, справитесь сами. Если предстоит поднимать регистрационное дело, считать доли и добиваться возврата дома прежней компании, нужен тот, кто заявит все требования сразу. Свой случай ищите выше, в разделе «Когда по созданию товарищества нужен адвокат».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Управление многоквартирным домом
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Частые вопросы
О пороге голосов, судьбе организации и о том, что даёт выигранный спор
Сколько голосов нужно для создания товарищества?
Более пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, поданных именно за создание. Не от числа пришедших на собрание — это ключевая разница с большинством других решений.
Кто должен подписать протокол?
Все собственники, проголосовавшие за создание товарищества и за утверждение устава. Требование установлено частью 1.1 статьи 136 ЖК РФ и на практике соблюдается редко.
Отменят решение — товарищество исчезнет?
Нет. Оно существует как юридическое лицо с момента государственной регистрации. Поэтому в иске заявляют и последствия: прекращение начислений, восстановление прежнего способа управления.
Могу ли я потребовать ликвидации товарищества?
Нет. Требовать ликвидации вправе государственный орган, которому это право предоставлено законом. Для товариществ это жилищная инспекция, и только при неустранимых нарушениях порядка создания.
Показать всеСвернуть
Обязан ли я вступать в товарищество?
Нет, членство добровольное. Но обязанность нести расходы на содержание общего имущества вытекает из права собственности и от членства не зависит.
Можно ли создать два товарищества в одном доме?
Нет. Собственники одного дома вправе создать только одно товарищество, и наличие второго устраняется независимо от результатов голосования.
Вернут ли деньги, уплаченные товариществу?
Взносы, введённые правлением, и разницу в тарифе можно взыскать как неосновательное обогащение. Плата за фактически оказанные услуги и потреблённые ресурсы не возвращается.
Не откладывайте защиту