Совет дома контролирует содержание общего имущества, а председатель руководит его текущей работой. Разберите, какие полномочия даёт избрание, когда нужны доверенности или решение собрания, как оформляют приёмку работ и вознаграждение.
Коротко
Полномочия председателя совета многоквартирного дома включают руководство текущей деятельностью совета и подотчётность общему собранию собственников помещений — ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ. Подписание договора управления, актов и представительство в суде требуют доверенностей собственников либо решения общего собрания о наделении соответствующим полномочием — п. 3–5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Само избрание председателем не заменяет эти основания.
Начните с документа, на основании которого председатель собирается действовать от имени собственников.
п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ
п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ
п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ
В споре с председателем разделите факт его избрания, содержание поручения собственников и конкретный подписанный документ.
Предмет проверки — не личный конфликт с председателем, а пределы поручения и документы о его исполнении.
Избрание совета, работа его председателя и подготовка предложений комиссиями имеют разные основания.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственники помещений в многоквартирном доме | Избирают совет из числа собственников помещений на общем собрании, если в доме более четырёх квартир, не создано товарищество собственников жилья и дом не управляется жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом. | ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ |
| Совет многоквартирного дома | Обеспечивает выполнение решений общего собрания; контролирует управление, содержание и ремонт общего имущества, качество коммунальных услуг; представляет годовому общему собранию отчёт о проделанной работе. | п. 1, 5, 6 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ |
| Председатель совета многоквартирного дома | Избирается общим собранием из числа членов совета, руководит текущей деятельностью совета и подотчётен общему собранию собственников помещений. | ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ, ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ |
| Орган местного самоуправления | Созывает собрание с вопросами об избрании совета, включая председателя, или о создании товарищества, если при условиях обязательного избрания совета в течение календарного года решение не принято либо не реализовано. | ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ |
| Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме | Могут избираться для подготовки предложений по отдельным вопросам управления домом. Являются коллегиальными совещательными органами; избираются по решению общего собрания или совета дома. | ч. 11 ст. 161.1 ЖК РФ, ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ |
Совет объединяет собственников для выполнения решений собрания и контроля управления домом.
Совет многоквартирного дома избирают из числа собственников помещений при условиях ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ: в доме более четырёх квартир, не создано товарищество собственников жилья и дом не управляется жилищным либо иным специализированным потребительским кооперативом. Регистрация совета в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется. Один совет для нескольких многоквартирных домов избирать нельзя — ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ.
Численность совета определяет общее собрание. Если оно не установило иное, учитывают количество подъездов, этажей и квартир — ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ. Решение об избрании членов совета оформляется протоколом по установленным требованиям; его подписывают в том числе выбранные члены совета — ч. 4.1 ст. 161.1 ЖК РФ.
Председателя избирает общее собрание из числа членов совета; он руководит текущей деятельностью совета и подотчётен собранию — ч. 6, 7 ст. 161.1 ЖК РФ. Собрание вправе установить совместное с членами совета осуществление именно полномочий, предусмотренных ч. 8 этой статьи, — ч. 8.2 ст. 161.1 ЖК РФ. Перед оценкой действий председателя проверьте избрание, содержание поручения и порядок его исполнения.
Председателя выбирает собрание собственников; кандидат должен входить в состав совета.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю протокол избрания членов совета вместе с решением о председателе: так можно сопоставить состав совета и кандидатуру руководителя. Затем отдельно выясняю, передавало ли собрание полномочия на заключение договора, подписание актов и представительство в суде — п. 3–5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. В разговоре о «старшем по дому» советую сначала установить, какие именно решения стоят за этим названием.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Обращения могут касаться как устройства совета, так и отдельных действий его председателя.
Проверяются решение общего собрания и состав избранных членов совета. Совет избирают из числа собственников помещений, а решение оформляют протоколом, который подписывают в том числе выбранные члены совета — ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ, ч. 4.1 ст. 161.1 ЖК РФ.
Сопоставляются договор управления, решение собрания и основание подписи председателя. При доверенностях права и обязанности возникают у выдавших их собственников; при полномочии по решению собрания — у всех собственников помещений — п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.
Исследуются договорные обязательства, акты приёмки и документы о полномочии подписавшего. Для подписи председателя нужны доверенности собственников либо решение собрания о наделении таким полномочием — п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.
Уточняются основание представительства и его объём. Решение собрания о выступлении председателя в суде должно перечислять споры об управлении домом и коммунальных услугах и разрешённые процессуальные действия — п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.
Изучается решение собрания о выплате членам совета и председателю. Оно должно определять условия и порядок выплаты, а также порядок определения размера вознаграждения; проверка касается каждого из этих положений — ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ.
Обсуждается ненадлежащее исполнение обязанностей советом и решение общего собрания о досрочном переизбрании. Отсутствие очередного переизбрания в установленный срок влечёт продление полномочий совета на тот же срок — ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ.
Совет и председатель связаны между собой, но их функции описаны отдельно.
| Признак | Совет многоквартирного дома | Председатель совета | Норма |
|---|---|---|---|
| Избрание председателя | Из числа членов совета многоквартирного дома выбирается председатель. | Избирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме из числа членов совета многоквартирного дома. | ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ |
| Содержание текущей работы | Обеспечивает выполнение решений собрания и контролирует услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту, качество коммунальных услуг. | Руководит текущей деятельностью совета и подотчётен общему собранию собственников помещений. | п. 1, 5 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ; ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ |
| Работа с договором | До рассмотрения собранием представляет заключение по условиям проекта; при избрании комиссии по оценке проектов договоров делает это совместно с ней. | До решения собрания о заключении договора управления вправе вести переговоры об условиях; доводит их результаты до сведения собрания. | п. 4 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ; п. 1, 2 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ |
| Принятие дополнительных решений | Решает вопросы текущего ремонта общего имущества, если собрание передало совету такое полномочие. | Решает переданные собранием вопросы вне полномочий совета по ч. 5; вопросы компетенции общего собрания передать председателю нельзя. | п. 7 ч. 5, п. 6 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ; п. 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ |
Ненадлежащее исполнение обязанностей советом даёт собственникам основание поставить вопрос о его досрочном переизбрании. Председатель руководит текущей деятельностью совета и подотчётен общему собранию — ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Ненадлежащее исполнение своих обязанностей советом многоквартирного дома | Совет многоквартирного дома | Досрочное переизбрание общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. | ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ |
Отдельного штрафа за ненадлежащее исполнение обязанностей советом многоквартирного дома закон не устанавливает. Для обсуждения досрочного переизбрания сопоставьте работу совета с его обязанностями: выполнение решений собрания, контроль услуг и работ, представление годового отчёта — п. 1, 5, 6 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. Соберите относящиеся к этим обязанностям решения, обращения и акты: они помогут конкретно описать, в чём собственники видят ненадлежащее исполнение.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку полномочий председателя не с его переписки с управляющей организацией, а с решений собственников. Сначала устанавливаю, избран ли он из состава совета, затем отделяю руководство текущей деятельностью от поручений на подписание документов и ведение дела в суде — ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ, ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ, п. 3–5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Название должности в акте или письме само по себе не отвечает на вопрос о содержании поручения.
В договоре управления я сопоставляю условия с решением собрания и проверяю, действовал председатель по доверенностям или по полномочию собрания. Это существенно для определения круга собственников, у которых возникают права и обязанности по договору, — п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. При спорной приёмке отдельно изучаю акты и основание права их подписывать по п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ; описание недостатков советую привязывать к конкретным работам.
Если конфликт касается вознаграждения, проверяю условия и порядок выплаты и определения размера в решении собрания по ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ. Для судебного поручения читаю перечень споров и процессуальных действий в протоколе по п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Такая последовательность помогает сформулировать предмет обращения без смешения разных полномочий.
Соберите историю избрания и поручений председателю отдельно от документов о качестве управления домом.
Для проверки председателя нужны документы о его избрании, поручении и исполнении конкретной функции.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Протокол избрания членов совета | Установить состав совета и проверить, из кого мог быть избран председатель — ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ. | Оформляется по установленным требованиям, подписывается в том числе выбранными членами совета — ч. 4.1 ст. 161.1 ЖК РФ. |
| Доверенности или решение собрания о заключении договора | Установить основание подписи, условия договора и круг собственников, приобретающих права и обязанности. | Доверенности выдают собственники помещений; полномочие действовать без доверенности передаёт общее собрание — п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. |
| Акты приёмки и акты о нарушениях | Сопоставить предъявленное исполнение с замечаниями к качеству или периодичности работ, коммунальным услугам. | Председатель подписывает на основании доверенностей собственников или соответствующего полномочия по решению собрания — п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. |
| Протокол о судебном представительстве | Проверить перечни споров и процессуальных действий, порученных председателю. | Решение общего собрания о таком полномочии оформляется протоколом — п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. |
| Решение о вознаграждении | Сопоставить начисления с условиями и порядком выплаты, порядком определения размера. | Решение принимает общее собрание собственников помещений — ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ. |
Для председателя, представляющего собственников в деле об управлении домом или коммунальных услугах, проверьте также объём судебного поручения по п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. При обжаловании решения по жилищному делу председатель направляет апелляционную жалобу через принявший решение суд — ч. 2 ст. 321 ГПК РФ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Переизбрание совета собственниками | Каждые два года, если собрание не установило иной срок; без своевременного переизбрания полномочия продлеваются на тот же срок. При создании ТСЖ совет действует до избрания правления товарищества. | От избрания совета; учитывается срок, установленный решением общего собрания. | ч. 9, 10 ст. 161.1 ЖК РФ |
| Созыв собрания органом местного самоуправления | В трёхмесячный срок. | После календарного года, в течение которого решение об избрании совета не принято или не реализовано, при наличии условий обязательного избрания совета: более четырёх квартир, отсутствие товарищества и управления жилищным либо иным специализированным потребительским кооперативом. | ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ во взаимосвязи с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ |
| Апелляционное обжалование решения по делу собственников об управлении домом | Месяц для апелляции по делу об управлении домом; специальный срок, установленный ГПК РФ, имеет приоритет. | Со дня принятия решения суда в окончательной форме | ч. 1 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
Самостоятельная проверка начинается с протокола; участие адвоката полезно, когда документы противоречат друг другу.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о председателе зависят от решения собрания и основания конкретного полномочия.
Председатель руководит текущей работой совета и подотчётен собранию — ч. 7 ст. 161.1 ЖК РФ. Он вправе вести переговоры об условиях договора управления до решения о его заключении и сообщает результаты собранию — п. 1, 2 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Договор, акты и судебное представительство требуют доверенностей либо полномочия по решению собрания — п. 3–5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Ему можно передать вопросы вне полномочий совета по ч. 5, кроме компетенции самого собрания — п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Общее собрание собственников помещений выбирает его из числа членов совета — ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ. Решение об избрании самих членов совета оформляется протоколом по установленным требованиям; его подписывают в том числе выбранные члены — ч. 4.1 ст. 161.1 ЖК РФ. Поэтому при проверке кандидатуры нужно сопоставить решения о составе совета и о председателе.
Да, если общее собрание наделило его этим полномочием; договор заключается на условиях, указанных в решении собрания. По такому договору права и обязанности возникают у всех собственников помещений. При заключении по доверенностям — у собственников, которые их выдали. Оба основания и их последствия предусмотрены п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.
Для подписи актов приёмки услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества нужны доверенности собственников либо решение собрания о соответствующем полномочии. Это основание требуется и для актов о нарушении нормативов качества или периодичности услуг и работ по содержанию и ремонту, непредоставлении либо ненадлежащем качестве коммунальных услуг — п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Сначала проверьте поручение, затем содержание акта.
По доверенностям собственников или без доверенности при наделении полномочием решением общего собрания. Во втором случае протокол должен перечислять споры об управлении домом и коммунальных услугах и процессуальные действия, которые разрешены председателю, — п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Содержание поручения должно соответствовать делу.
Общее собрание вправе принять решение о вознаграждении членов совета, в том числе председателя. В этом решении должны содержаться условия и порядок выплаты, а также порядок определения размера — ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ. При проверке начисления попросите решение и сопоставьте его условия с предъявленной суммой.
Полномочия совета продлеваются на тот же срок. Переизбрание проводится каждые два года, если собрание не установило иной срок; при ненадлежащем исполнении обязанностей возможно досрочное переизбрание — ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ. При создании ТСЖ совет действует до избрания правления товарищества — ч. 9 ст. 161.1 ЖК РФ.
Нет, регистрация совета в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется — ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ. При этом решение об избрании членов совета оформляется протоколом по установленным требованиям, который подписывают в том числе выбранные члены совета, — ч. 4.1 ст. 161.1 ЖК РФ. Отсутствие регистрации не заменяет оформление решения собственников.
Нет, один совет для нескольких многоквартирных домов избирать нельзя — ч. 3 ст. 161.1 ЖК РФ. Численность совета определяет собрание; если оно не установило иное, учитывают количество подъездов, этажей и квартир — ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту