Запись об адресе дома в реестре определяет, кто вправе им управлять. Узнайте основания исключения, отличие от аннулирования лицензии, права собственников на сохранение управляющей организации и порядок оспаривания решения жилищного надзора.
Коротко
Исключение из реестра лицензий многоквартирного дома означает удаление сведений о нём из регионального реестра. Основания различаются: от изменения договора управления до нарушений лицензиата. Решение об исключении за нарушения принимает орган государственного жилищного надзора по ч. 5–5.4 ст. 198 ЖК РФ. Аннулирование самой лицензии требует решения суда по заявлению этого органа — ч. 1 ст. 199 ЖК РФ. Для жителей существенно и то, кто продолжает обслуживать дом в переходный период по ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
Начните с адреса дома и основания изменения записи: наличие лицензии у организации само по себе не объясняет статус вашего дома.
ч. 2 ст. 195 ЖК РФ, ч. 2, 3, 5 ст. 198 ЖК РФ
ч. 7 ст. 198 ЖК РФ
ч. 3 ст. 200 ЖК РФ
Ошибка в основании исключения меняет и документы для проверки, и адресата требования собственника.
На консультации я сопоставляю запись об адресе с основанием её изменения и положением собственника.
Собственник проверяет сведения об управлении и защищает свои права; заявление об аннулировании лицензии подаёт жилищный надзор.
Полномочия по реестру, аннулированию лицензии и организации дальнейшего управления распределены между разными участниками.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Лицензиат | При изменении перечня домов из-за заключения, прекращения или расторжения договора управления размещает сведения в системе и направляет их органу государственного жилищного надзора. | ч. 2 ст. 198 ЖК РФ |
| Орган государственного жилищного надзора | Вносит изменения в реестр лицензий субъекта Российской Федерации после получения сведений об изменении перечня домов; принимает решения об исключении домов за нарушения по соответствующим основаниям. | ч. 3, 5–5.4 ст. 198 ЖК РФ |
| Собственники помещений в многоквартирном доме | При основании исключения за неисполнение предписания по ч. 5 вправе решить на общем собрании продолжить управление лицензиатом; для сохранения записи уведомляют жилищный надзор копией протокола в порядке ч. 7. | ч. 5, 7 ст. 198 ЖК РФ |
| Суд | Аннулирует лицензию по результатам рассмотрения заявления органа государственного жилищного надзора. Само исключение адреса из регионального реестра не заменяет этого судебного решения. | ч. 1 ст. 199 ЖК РФ |
| Орган местного самоуправления | После получения уведомления об исключении дома, прекращении или аннулировании лицензии либо истечении её непродлённого срока созывает общее собрание для выбора способа управления. | ч. 4 ст. 200 ЖК РФ |
Проверка начинается с двух разных сведений: лицензии управляющей организации и адреса дома, которым она управляет.
Управляющие организации осуществляют деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии. Она действует только в пределах субъекта Российской Федерации, орган которого её предоставил, и не передаётся третьим лицам. Само управление — выполнение работ и (или) оказание услуг по договору управления домом: ч. 1, 2, 4 ст. 192 ЖК РФ.
Адресный раздел регионального реестра связывает лицензиата с конкретными домами. Изменение договора управления влечёт представление сведений и изменение реестра; исключение за нарушения имеет самостоятельные основания. Поэтому сначала выясните, почему исключены дома из реестра лицензий, а затем проверяйте применённую процедуру: ч. 2 ст. 195 ЖК РФ, ч. 2, 3, 5–5.4 ст. 198 ЖК РФ.
Аннулирование лицензии касается права лицензиата на деятельность и производится судом по заявлению жилищного надзора. Прекращение действия лицензии связано с внесением соответствующей записи в региональный реестр, в том числе при аннулировании или истечении непродлённого срока: ч. 1, 3 ст. 199 ЖК РФ.
Исключение сведений о доме запускает прекращение управления в специальном порядке. До перехода управления по предусмотренным законом основаниям прежний лицензиат продолжает исполнять обязанности по содержанию и ремонту общего имущества: ч. 6 ст. 198 ЖК РФ, ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
Аннулирование лицензии требует отдельного судебного рассмотрения.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, какой документ имеется у собственника: решение об исключении адреса или судебный акт об аннулировании лицензии. По решению об адресе я выясняю основание изменения перечня домов, по судебному акту — обстоятельства аннулирования лицензии. Для оценки дальнейшего обслуживания дома я также устанавливаю событие перехода управления, поскольку обязанность прежнего лицензиата продолжать работу предусмотрена ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Одинаковый результат в адресном разделе реестра может опираться на разные документы и обстоятельства.
Прежний лицензиат не представил сведения о прекращении договора, а иной лицензиат представил сведения о новом договоре. Изменение реестра производится по результатам внеплановой проверки — ч. 3 ст. 198 ЖК РФ.
За двенадцать месяцев со дня выдачи предписания суд два и более раза наказал лицензиата и (или) его должностных лиц за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого предписания — ч. 5 ст. 198 ЖК РФ. Возможность сохранить управление проверяется по решению собственников — ч. 5, 7 ст. 198 ЖК РФ.
Лицензиат и (или) его должностные лица вновь совершили грубое нарушение в течение двенадцати месяцев со дня назначения наказания за такое нарушение — ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ. Жилищный надзор исключает сведения о доме или домах в порядке, установленном Правительством РФ, — ч. 5.2 ст. 198 ЖК РФ.
За двенадцать месяцев суд три и более раза наказал лицензиата и (или) его должностных лиц за воспрепятствование законным проверкам или уклонение от них — ч. 5.3 ст. 198 ЖК РФ. Исключаются сведения о домах, в отношении которых совершены эти действия, — ч. 5.3 ст. 198 ЖК РФ.
Изменения реестра вслед за признанием недействительным решения о выборе управляющей организации или способа управления опираются на вступившее в законную силу решение суда о недействительности решения собрания — ч. 3.1 ст. 198 ЖК РФ.
Все дома исключаются при вступившем в силу решении суда о банкротстве лицензиата. Другое основание — судебное наказание лицензиата и (или) его должностных лиц за неисполнение предписания по требованиям п. 1–5 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ в течение двенадцати месяцев с его выдачи — ч. 5.1, 5.4 ст. 198 ЖК РФ.
Прекращение или аннулирование лицензии не освобождает от переходных обязанностей. За их невыполнение предусмотрены следующие меры.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Невыполнение обязанностей по правилам управления в период прекращения или аннулирования лицензии при обязанности продолжать надлежащее управление | Должностные лица | За невыполнение обязанностей в период прекращения или аннулирования лицензии — штраф от 100 000 до 200 000 рублей или дисквалификация на срок до трёх лет. | ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ |
| Невыполнение обязанностей по правилам управления в период прекращения или аннулирования лицензии при обязанности продолжать надлежащее управление | Юридические лица | За невыполнение обязанностей в период прекращения или аннулирования лицензии — штраф от 150 000 до 500 000 рублей. | ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ |
| Невыполнение обязанностей по правилам управления в период прекращения или аннулирования лицензии при обязанности продолжать надлежащее управление | Индивидуальные предприниматели | За невыполнение обязанностей в период прекращения или аннулирования лицензии — штраф от 150 000 до 500 000 рублей или дисквалификация на срок до трёх лет. | ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ |
Обязанность продолжать управление после исключения дома, прекращения или аннулирования лицензии закреплена в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. Состав ч. 2 ст. 7.23.3 КоАП РФ прямо относится к невыполнению обязанностей в период прекращения или аннулирования лицензии; само исключение одного дома при действующей лицензии не тождественно этим обстоятельствам.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор с адреса дома, а не с общего статуса управляющей организации. Сопоставляю запись в региональном реестре, договор управления и документ жилищного надзора. Адресный раздел предусмотрен ч. 2 ст. 195 ЖК РФ, а изменение перечня домов по договору регулируют ч. 2, 3 ст. 198 ЖК РФ. Такое сопоставление помогает сформулировать предмет обращения: изменение записи, проверка основания исключения или обслуживание дома после него.
Когда собственники хотят сохранить прежнюю организацию, я отдельно проверяю основания исключения и оформление их волеизъявления. Для предусмотренного законом решения о продолжении управления существенны надлежащее информирование, протокол и отправка его копии жилищному надзору — ч. 5, 7 ст. 198 ЖК РФ. Советую сохранять почтовые документы вместе с протоколом, чтобы можно было восстановить последовательность действий.
При споре о прекращении работ я устанавливаю, у кого и когда возникли обязательства по управлению. Переходная обязанность прежнего лицензиата закреплена в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. Если собственник оспаривает акт жилищного надзора, я описываю нарушение именно его прав и готовлю требование применительно к конкретному решению, как предусматривают ч. 1 ст. 218 КАС РФ и п. 6, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ.
Соберите последовательность событий от изменения договора или предписания до записи в реестре и перехода управления.
В обращении отделите просьбу разобраться с управлением домом от жалобы на решение самого жилищного надзора.
Гражданин оспаривает затронувшее его права решение жилищного надзора; заявление об аннулировании лицензии подаёт сам надзорный орган.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Что может оспаривать собственник | Решение, действие или бездействие жилищного надзора, если гражданин считает свои права нарушенными, видит препятствия к их осуществлению либо незаконно возложенные обязанности. Требование предъявляется административным иском. | ч. 1 ст. 218 КАС РФ |
| Как определить суд | Административный иск собственника подаётся по правилам подсудности административных дел. Если законность акта проверяется в ином судебном порядке, порядок административного судопроизводства не применяется. | ч. 5, 6 ст. 218 КАС РФ |
| Что написать об исключении дома | Назвать орган жилищного надзора, реквизиты оспариваемого решения, нарушенные права, положения закона для проверки и требование о признании решения незаконным. | п. 2, 3, 6, 7, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
| Как учесть прежнюю жалобу | Сообщить о дате подачи и результате рассмотрения жалобы вышестоящим органом; если жалоба по тому же предмету рассмотрена, приложить копию ответа. | п. 9 ч. 2, ч. 3 ст. 220 КАС РФ |
| Какая пошлина у гражданина | При административном иске о признании решения государственного органа незаконным для физических лиц установлена пошлина 3000 рублей. | подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Кто требует аннулирования лицензии | Орган государственного жилищного надзора обращается с заявлением об аннулировании; лицензию аннулирует суд по результатам его рассмотрения. | ч. 1 ст. 199 ЖК РФ |
Сохраните документы об основании записи, воле собственников и переходе управления; для судебного спора отдельно подготовьте сведения об оспариваемом акте.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Сведения регионального реестра о лицензиате и адресе дома | Сопоставить наличие лицензии с включением конкретного дома в адресный раздел; ч. 2, 4 ст. 195 ЖК РФ. | Сохраните доступные сведения из реестра вместе с датой проверки. |
| Договор управления и документы о его прекращении или расторжении | Проверить основание изменения перечня домов, о котором лицензиат сообщает жилищному надзору; ч. 2 ст. 198 ЖК РФ. | Подготовьте имеющиеся экземпляры договора и документов, отражающих изменение отношений по управлению. |
| Протокол о продолжении управления лицензиатом | Подтвердить решение собственников сохранить управление и направление его жилищному надзору; ч. 7 ст. 198 ЖК РФ. | Копия протокола направляется органу государственного жилищного надзора заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении. |
| Оспариваемое решение жилищного надзора | Указать наименование, номер и дату решения об исключении и связать его с нарушением прав собственника; п. 2, 3, 6 ч. 2 ст. 220 КАС РФ. | Сохраните имеющуюся копию решения и сведения о том, когда узнали о нарушении прав. |
| Ответ вышестоящего органа на жалобу | Подтвердить результат внесудебного рассмотрения того же предмета; п. 9 ч. 2, ч. 3 ст. 220 КАС РФ. | К административному иску прилагается копия ответа, если жалоба рассмотрена. |
Для собственника различаются срок решения о сохранении управления и срок судебного оспаривания акта жилищного надзора.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Сообщение лицензиата об изменении перечня домов | Пять рабочих дней | Со дня заключения, прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, из-за которого изменился перечень управляемых домов | ч. 2 ст. 198 ЖК РФ |
| Решение собственников о продолжении управления лицензиатом | В течение двух месяцев | Со дня надлежащего информирования собственников об основаниях исключения дома | ч. 7 ст. 198 ЖК РФ |
| Направление копии протокола о продолжении управления в жилищный надзор | В течение трёх рабочих дней | Со дня оформления протокола общего собрания | ч. 7 ст. 198 ЖК РФ |
| Созыв муниципалитетом собрания о способе управления | В течение пятнадцати дней | Со дня получения уведомления жилищного надзора об исключении дома или прекращении лицензии | ч. 4 ст. 200 ЖК РФ |
| Административный иск собственника против решения жилищного надзора об исключении дома | В течение трёх месяцев; применяется при отсутствии иного срока обращения, установленного КАС РФ | Со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав решением об исключении дома | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Проверяйте не только статус управляющей организации, но и адрес дома, основание исключения и момент перехода обслуживания.
Это исключение сведений о конкретном доме из регионального реестра. Оно служит основанием для прекращения управления таким домом, но действует переходный порядок: прежний лицензиат исполняет обязанности до предусмотренных законом событий передачи управления. Основание — ч. 6 ст. 198 ЖК РФ, ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
В реестре лицензий субъекта Российской Федерации: в нём должен быть раздел с адресами домов под управлением лицензиата. Реестровые сведения открыты и общедоступны, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации. Основание — ч. 2, 4 ст. 195 ЖК РФ.
Нет. Исключение касается записи о доме, а лицензия аннулируется судом по заявлению органа государственного жилищного надзора. Статус адреса и статус лицензии нужно проверять отдельно: ч. 2 ст. 195 ЖК РФ, ч. 1 ст. 199 ЖК РФ.
Да, при исключении за неисполнение предписания предусмотрена возможность решения собственников о продолжении управления. Решение принимается в течение двух месяцев после надлежащего информирования; копия протокола направляется жилищному надзору в течение трёх рабочих дней с его оформления заказным письмом с уведомлением — ч. 5, 7 ст. 198 ЖК РФ.
Прежний лицензиат продолжает надлежащее управление до одного из событий: обязательств у организации, выбранной собственниками или по конкурсу; обязательств по договору организации с товариществом или кооперативом; обязательств по договорам при непосредственном управлении; регистрации товарищества или кооператива. Проверяйте дату соответствующего события — п. 1–4 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.
С даты исключения лицензиат не вправе управлять домом, начислять и взимать плату, выставлять платёжные документы, за исключением переходного исполнения обязанностей по ч. 3 ст. 200 ЖК РФ. Поэтому для оценки квитанции нужно установить, продолжался ли переходный период: ч. 6 ст. 198 ЖК РФ.
Орган государственного жилищного надзора — ч. 1 ст. 199 ЖК РФ. Основание для обращения связано с исключением по ч. 5–5.4 ст. 198 ЖК РФ домов, площадь помещений в которых составляет пятнадцать и более процентов общей площади помещений в домах под управлением лицензиата за предшествующий обращению календарный год — ч. 2 ст. 199 ЖК РФ.
В течение трёх месяцев со дня, когда собственнику стало известно о нарушении его прав этим решением, если КАС РФ не установлены иные сроки — ч. 1 ст. 219 КАС РФ. Собственник подаёт административный иск об оспаривании решения органа; важно установить момент получения сведений именно о нарушении прав — ч. 1 ст. 219 КАС РФ, ч. 1 ст. 218 КАС РФ.
Жилищный надзор изменяет реестр на основании вступившего в законную силу решения суда о признании решения собрания недействительным. Изменения вносятся не ранее вступления судебного решения в силу. Это касается решения о выборе управляющей организации или изменении способа управления, послужившего основанием для направления сведений, — ч. 3.1 ст. 198 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту