Веду споры с управляющей компанией и ТСЖ: требую взыскать ущерб после залива квартиры, требую устранения нарушений в содержании дома и передачи документации, оспариваю решения собрания. Споры с УК и ТСЖ начинаю с договора управления, устава и протоколов собраний.
Коротко
Споры с управляющими компаниями и ТСЖ делятся на два пути. Первый — требование к самой организации: содержание дома, залив, убытки, документация (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ). Второй — спор о решении собственников: собрание, договор управления, создание ТСЖ (ст. 46 ЖК РФ). В этой теме 9 услуг: документация, несостоявшееся собрание, договор управления, содержание дома, убытки, залив, создание ТСЖ и решение собрания.
Выберите тему или конкретную юридическую задачу
9 услуг
Сначала определяется ответчик — компания, товарищество или инициаторы собрания, — потом требование.
Путь зависит от того, что нарушено: работа организации или порядок решений собственников
Требование предъявляется управляющей организации: она отвечает перед собственниками за работы по содержанию общего имущества (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ). Если спор подпадает под закон о защите прав потребителей, пошлину при цене иска до миллиона рублей не платят (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ); к отношениям с ТСЖ, возникшим из членства, этот закон не применяется (п. 7 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17).
Здесь можно заявить два требования сразу: обязать компанию выполнить работы и изменить плату за содержание за период, когда работы шли ненадлежащего качества или с перерывами сверх установленных (ч. 10 ст. 156 ЖК РФ). Параллельно можно обратиться в орган жилищного надзора, который выдаёт предписания (ст. 20 ЖК РФ).
Прежняя управляющая организация в течение трёх рабочих дней со дня прекращения договора обязана передать техническую документацию на дом, иные документы и ключи от помещений общего имущества (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ). Если не передаёт, заявляется иск об обязании передать документацию новой компании или товариществу.
Собственник, который не участвовал в собрании или голосовал против, вправе обжаловать решение в течение шести месяцев со дня, когда узнал о нём (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Если кворума — более пятидесяти процентов голосов (ч. 3 ст. 45) — не было, решение ничтожно (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ), и спор ставится о несостоявшемся собрании.
По решению общего собрания собственники отказываются от договора управления не ранее чем через год с даты заключения, а раньше — если компания не выполняет условия договора или меняется способ управления (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Если собрание, выбравшее компанию, проведено с нарушениями, оспаривается и заключённый договор.
В доме может быть только одно ТСЖ, а решение о его создании считается принятым, если за него проголосовали собственники с более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Путь — иск об оспаривании создания товарищества с проверкой бюллетеней и реестра собственников.
Компания, товарищество или собственники: ошибки в выборе ответчика и в сроке обжалования
Куда жаловаться на управляющую компанию, зависит от цели. Жалоба в жилищную инспекцию (ГЖИ) — орган жилищного надзора — подходит, когда нужно проверить компанию и получить предписание (ст. 20 ЖК РФ). Написать заявление в прокуратуру на бездействие УК можно параллельно: решение прокурора не препятствует обращению в суд (п. 1 ст. 10 закона № 2202-1). Если нужны деньги — возмещение ущерба, изменение платы, штраф — или отмена решения собрания, это спор в суде. В таких делах юрист по спорам с управляющей компанией здесь — адвокат.
Товарищество, как и управляющая организация, отвечает за содержание общего имущества дома (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). Спорят о взносах и смете, о решениях правления и общего собрания членов, о передаче документации и о законности самого создания товарищества (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).
Решением общего собрания собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от договора не ранее чем через год с даты заключения, а если управляющая организация не выполняет условия договора — и раньше (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). После прекращения договора компания в течение трёх рабочих дней передаёт документацию и ключи (ч. 10 ст. 162).
С выяснения, чьё это имущество. Управляющая организация отвечает перед собственниками за работы по содержанию общего имущества (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ), и при ненадлежащем качестве меняется плата за содержание (ч. 10 ст. 156). Если неисправность внутри квартиры, а не в общем имуществе, требование к компании не подойдёт.
Залив из общего имущества и ущерб, ненадлежащее содержание дома и изменение платы, удержание документации при смене компании, убытки. Иск потребителя к управляющей организации можно подать и по месту своего жительства (п. 2 ст. 17 закона № 2300-1), а при удовлетворении требований суд взыскивает штраф 50% (п. 6 ст. 13).
Шесть месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ). Обжаловать вправе тот, кто не участвовал или голосовал против, если решение нарушило его права. Суд может оставить решение в силе, если голос истца не мог повлиять на итоги, а нарушения несущественны.
По общему правилу собрание правомочно, если в нём участвовали собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Решение, принятое без кворума, ничтожно (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ), причём независимо от признания его таковым судом (п. 1 ст. 181.3 ГК РФ).
Закон по таким спорам её обязательной не делает, но от добровольного порядка зависит штраф: его взыскивают за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя (п. 6 ст. 13 закона № 2300-1). Поэтому досудебная претензия по заливу или содержанию дома направляется письменно, с расчётом, доказательствами и суммой морального вреда (ст. 15 закона № 2300-1).
Спор о доме продолжается в начислениях, перепланировках и вопросах пользования квартирой
Не откладывайте защиту