Предмет ипотеки
Объект должен быть назван так, чтобы его можно было определённо установить: вид, наименование, местонахождение, кадастровый номер, а для доли — её размер.
Государственная регистрация залога недвижимости по договору ипотеки
Сопровождаю государственную регистрацию залога недвижимости — ипотеки квартиры, дома, участка, машино-места или доли. Право залога возникает с записи об ипотеке в ЕГРН, а не с подписания договора. Проверяю обязательные условия договора, срок регистрации и госпошлину.
Как регистрируется залог недвижимости
Ипотека вносится в ЕГРН как обременение и с этого момента возникает право залога. По договору её регистрируют по совместному заявлению сторон, в силу закона — по заявлению одной из них и без пошлины, одновременно с регистрацией права собственности.
Когда при залоге недвижимости нужен адвокат
Ипотека — единственное обременение, которое кончается продажей вашего жилья
- Заём даёт не банк, а частное лицо или организацияДоговор пишет кредитор, и обычно в его пользу. Проверять надо не только ставку, но и условие о внесудебном обращении взыскания и оценку предмета залога.ст. 9 Закона об ипотеке
- В договоре нет обязательных данныхДоговор, в котором отсутствуют данные, указанные в статье 9 Закона об ипотеке, не подлежит регистрации в качестве договора об ипотеке. Предмет, его оценка, существо, размер и срок обязательства — не формальность.ст. 9, 10 Закона об ипотеке
- Регистрацию залога приостановилиРегистратор нашёл противоречия с уже зарегистрированными правами, не увидел согласия или счёл форму документа не соответствующей закону. Срок приостановления ограничен.ст. 26 Закона № 218-ФЗ
- Отказ в совершении регистрационного действияОтказ следует, если причины приостановления не устранены. Его законность проверяется судом, а не повторной подачей тех же бумаг.
- Закладывается доля или общее имуществоНужны согласия сособственников и супруга, а при доле — точное указание её размера. Без них запись об ипотеке либо не появится, либо будет оспорена.
- На объекте уже есть обременениеПоследующая ипотека допускается не всегда, а очередность залогодержателей определяет, кому достанутся деньги от продажи. Это проверяется до подписания.
- Ипотеку собираются обратить в взысканиеЗалогодержатель заявил требование, начались торги. Здесь спор идёт уже не о регистрации, а о судьбе объекта.
- Обременение нужно снятьОбязательство исполнено, залог прекратился, а запись висит. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя действий по внесению записи о прекращении залога.п. 2 ст. 352 ГК РФ
Если вы берёте кредит в банке на покупку квартиры, ипотека возникает в силу закона и регистрируется автоматически вместе с вашим правом собственности. Отдельный юрист для этой процедуры не нужен.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Регистрация залога недвижимости
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что проверяется при регистрации залога недвижимости
Восемь вопросов, которые решаются до подачи документов
Оценка предмета
Оценка указывается в договоре в денежном выражении и определяется по соглашению сторон. От неё зависит и начальная продажная цена при обращении взыскания.
Обеспеченное обязательство
Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Без этих данных договор не подлежит регистрации как договор об ипотеке.
Право залогодателя на объект
Ипотека возможна лишь постольку, поскольку оборот имущества допускается федеральными законами. Право проверяется по выписке из ЕГРН.
Согласия
Согласие супруга на распоряжение общим имуществом и согласие участников совместной собственности. Их отсутствие — прямое основание приостановления.
Ранее зарегистрированные обременения
Предшествующая ипотека, аренда, арест. Очередность залогодержателей определяется по сведениям реестра и решает, кому и сколько достанется.
Условие о внесудебном взыскании
Если оно есть, договор или его нотариальная копия должны быть представлены в орган регистрации прав, иначе это условие не применяется.
Закладная
Если права залогодержателя удостоверяются закладной, она представляется вместе с договором, а орган регистрации прав делает на ней отметку.
Вид ипотеки
В силу договора или в силу закона: от этого зависят состав заявителей, госпошлина и срок регистрации.
Показать всёСкрыть
Кто участвует в регистрации залога и что вправе
Заявление подаётся по-разному в зависимости от того, откуда взялась ипотека
| Кто | Что вправе и что обязан | Норма |
|---|---|---|
| Залогодержатель | Получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя | п. 1 ст. 334 ГК РФ |
| Залогодатель | Сохраняет владение и пользование предметом ипотеки; условия договора, ограничивающие это право, ничтожны | п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке |
| Третье лицо — собственник объекта | Может быть залогодателем, не участвуя в обеспеченном ипотекой обязательстве | п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке |
| Обе стороны договора об ипотеке | Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, осуществляется на основании их совместного заявления | п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке |
| Любая сторона при ипотеке в силу закона | Регистрация проводится по заявлению залогодержателя или залогодателя без уплаты государственной пошлины, одновременно с регистрацией права собственности | п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке |
| Нотариус | Вправе сам подать заявление о регистрации ипотеки по удостоверенному им договору | п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке |
| Управляющий залогом | Подаёт совместное заявление с залогодателем, действуя по нотариально удостоверенной доверенности залогодержателя | п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке |
| Владелец закладной | Права залогодержателя удостоверяются закладной; при смене владельца в реестр вносится соответствующая запись | ст. 13, 20 Закона об ипотеке |
| Супруг и сособственники | Их согласие требуется, когда закладывается общее имущество: отсутствие согласия — основание приостановить регистрацию | п. 15 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ |
Что именно регистрируется: договор или обременение
Разбор для тех, кто читает закон об ипотеке и видит в нём противоречие
Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если права на закладываемое имущество сами подлежат регистрации, — пункт 1 статьи 339.1 ГК РФ. Недвижимость под это правило попадает целиком, поэтому залог недвижимости подлежит государственной регистрации всегда, без исключений и без оговорок о сумме или сроке.
Дальше начинается тонкость, из-за которой возникает путаница. Закон об ипотеке говорит и о государственной регистрации договора об ипотеке, и о государственной регистрации самой ипотеки. Формулировки в нём даны с оговоркой: договор считается заключённым и вступает в силу с момента его государственной регистрации в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке — пункт 2 статьи 10. То есть регистрация договора нужна лишь тогда, когда такое требование прямо установлено законом.
А вот обременение регистрируется всегда. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке в силу закона возникает с момента государственной регистрации ипотеки — пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке. Права залогодержателя считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН, а если обеспечиваемое обязательство появилось позже — с момента его возникновения. Само право залога при этом государственной регистрации не подлежит: регистрируется обременение объекта.
Отсюда практическое различие двух видов ипотеки. Ипотека в силу договора регистрируется по совместному заявлению залогодателя и залогодержателя либо по заявлению удостоверившего договор нотариуса. Ипотека в силу закона — та, что возникает при покупке жилья в кредит или при продаже в рассрочку, — регистрируется по заявлению любой из сторон, без уплаты государственной пошлины и одновременно с регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются.
И последнее, о чём чаще всего забывают залогодатели: имущество остаётся у вас. Оно не передаётся кредитору, вы продолжаете жить в квартире и пользоваться участком, а условия договора, ограничивающие это право, ничтожны. Ограничивается не пользование, а распоряжение: продать, подарить или заложить объект повторно без согласия залогодержателя нельзя, и запись в реестре делает это ограничение видимым для всех.
Что говорит закон о моменте возникновения ипотеки
Пункт 2 — ответ на вопрос, с какого дня кредитор становится залогодержателем
Статья 11. Возникновение ипотеки как обременения
1. Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке.
2. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.Статья 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Последняя фраза пункта 3 снимает частый спор: регистрируется обременение объекта, а не право залога кредитора. Практически это значит, что искать в выписке из ЕГРН надо раздел об ограничениях, и именно там смотреть дату, срок и данные залогодержателя. И ещё: пока записи нет, у кредитора нет преимущества перед другими кредиторами — есть только договор и обязательство.
Что должно быть в договоре об ипотеке
Четыре обязательных условия — без любого из них регистрации не будет
- Предмет ипотеки Название, местонахождение и описание, достаточное для идентификации объекта, а также право, в силу которого он принадлежит залогодателю.
- Оценка предмета ипотеки В денежном выражении, по соглашению сторон. Она войдёт в запись об ипотеке и повлияет на дальнейший спор о начальной продажной цене.
- Существо, размер и срок обязательства Обеспечиваемое ипотекой обязательство должно быть описано так, чтобы его можно было установить: сумма, проценты, порядок и сроки возврата.
- Письменная форма одним документом Договор заключается путём составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение правил о государственной регистрации там, где она требуется, влечёт ничтожность.
Порядок: как регистрируется залог недвижимости
Восемь шагов, и шесть из них проходят до подачи документов
- 1Проверка объектаВыписка из ЕГРН: собственник, аресты, запреты на регистрационные действия, ранее зарегистрированные обременения и очередность будущих залогодержателей.
- 2Проверка допустимости залогаЗалог участков, зданий, квартир и другой недвижимости возможен лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.
- 3Определение вида ипотекиВ силу договора или в силу закона. От этого зависят состав заявителей, наличие пошлины и то, идёт ли регистрация одновременно с правом собственности.
- 4Подготовка договораПредмет и его оценка, существо, размер и срок обязательства, право залогодателя на объект, условия о закладной и о порядке обращения взыскания.
- 5Сбор согласийНотариальное согласие супруга, согласие участников совместной собственности; при доле — точное указание её размера.
- 6Закладная, если она предусмотренаСоставляется и представляется вместе с договором; орган регистрации прав делает на ней отметку и скрепляет листы.
- 7Подача заявления и пошлиныСовместное заявление сторон по договорной ипотеке либо заявление одной стороны по ипотеке в силу закона; возможно заявление нотариуса по удостоверенному им договору.
- 8Запись об обремененииИпотека жилого помещения регистрируется в пять рабочих дней, через МФЦ — в семь. С даты записи возникает право залога, и это видно в выписке из ЕГРН.
Что сделать до подписания и до подачи
Всё, что не проверено до подписи, потом проверяет суд
- Закажите выписку из ЕГРН и посмотрите раздел об ограничениях: предшествующая ипотека, аренда, арест и запрет на регистрационные действия видны заранее.
- Сверьте описание объекта в договоре с кадастровыми сведениями: вид, адрес, площадь, кадастровый номер, размер доли.
- Проверьте оценку предмета ипотеки — она указывается в денежном выражении и повлияет на цену при обращении взыскания.
- Прочитайте условие о внесудебном обращении взыскания. Если оно есть, в орган регистрации прав представляется договор или его нотариально засвидетельствованная копия, иначе условие не применяется.
- Получите нотариальное согласие супруга и согласия сособственников до подачи документов, а не после уведомления о приостановлении.
- Уточните, возникает ли ипотека в силу закона: тогда пошлина не платится, а заявление подаёт любая сторона.
- Заложите срок регистрации в график расчётов: право залога появляется в день записи, а не в день подписания договора.
Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Закона об ипотеке, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке; несоблюдение правил о государственной регистрации там, где она требуется, влечёт ничтожность договора — статья 10 Закона об ипотеке.
Когда залог доходит до суда и что заявляется
Требования у сторон разные, и норма у каждого своя
| Что случилось | Что заявляется в суд | Норма |
|---|---|---|
| В регистрации ипотеки отказано | Административный иск о признании отказа незаконным и об обязании зарегистрировать обременениесрок — три месяца | ст. 27 Закона № 218-ФЗ, гл. 22 КАС РФ |
| Регистрация приостановлена без оснований | Административный иск о признании решения о приостановлении незаконным | ст. 26 Закона № 218-ФЗ |
| Сторона уклоняется от подачи совместного заявления | Иск о государственной регистрации сделки и о возмещении убытков, вызванных задержкой | п. 3 ст. 165 ГК РФ |
| Договор об ипотеке оспаривается | Иск о признании договора недействительным или незаключённым — например, при отсутствии обязательных данных или согласия супруга | ст. 9, 10 Закона об ипотеке, ст. 35 СК РФ |
| Долг не возвращается | Требование залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество и об установлении начальной продажной ценыисключительная подсудность | ст. 348, 350 ГК РФ, ст. 51 Закона об ипотеке |
| Взыскание обращено неправомерно | Возражения залогодателя: несоразмерность требования стоимости имущества, незначительность нарушения, отсрочка реализации | ст. 348, 350 ГК РФ, ст. 54 Закона об ипотеке |
| Залог прекратился, запись осталась | Требование о погашении регистрационной записи об ипотеке; запись погашается также по решению суда о прекращении ипотеки | п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, ст. 352 ГК РФ |
| Залогодержателя не существует | Иск о признании обременения отсутствующим, когда совместное заявление подать не с кем | п. 52 Пленума № 10/22 |
Иски о правах на здания, помещения и земельные участки, а также об обращении взыскания на заложенную недвижимость предъявляются по месту нахождения объекта — исключительная подсудность статьи 30 ГПК РФ. Дело рассматривает районный суд, а спор из предпринимательской деятельности — арбитражный суд.
На какой стадии ваше дело — Регистрация залога недвижимости
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны для регистрации залога
Первые четыре строки нужны всегда, дальше — по виду ипотеки
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Заявление о государственной регистрации ипотеки | Совместное — по договорной ипотеке; одной стороны — по ипотеке в силу закона |
| Договор об ипотеке | Один документ, подписанный сторонами, с предметом, оценкой и данными об обязательстве |
| Договор, из которого возникло обязательство | Кредитный договор или договор займа: на его основании в реестр вносятся сведения о залогодержателе |
| Выписка из ЕГРН на объект | Подтверждает право залогодателя и показывает обременения и запреты |
| Нотариальное согласие супруга | Когда закладывается имущество, приобретённое в браке |
| Согласие участников совместной собственности | При залоге имущества, находящегося в общей совместной собственности |
| Закладная | Если договором предусмотрено удостоверение прав залогодержателя закладной |
| Нотариальная копия договора | Если договор удостоверен нотариально: без неё условие о внесудебном обращении взыскания не применяется |
| Доверенность управляющего залогом | Нотариально удостоверенная, выданная залогодержателем, — при наличии управляющего залогом |
| Документ об уплате государственной пошлины | По ипотеке в силу договора; по ипотеке в силу закона пошлина не уплачивается |
При государственной регистрации ипотеки в силу закона сведения о залогодержателе вносятся на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое обязательство, и истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов не допускается.
Госпошлина за регистрацию залога недвижимости
Ипотека в силу закона регистрируется бесплатно, договорная — за пошлину
| За что | Сколько | Норма |
|---|---|---|
| Регистрация ипотеки, физическое лицо | 1000 рублей, включая внесение в ЕГРН записи об ипотеке как обременении объекта | пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Регистрация ипотеки, организация | 4000 рублей | пп. 28 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Договор между физическим и юридическим лицом | Пошлина взимается в размерах, установленных для физических лиц | пп. 28.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке | 400 рублей для физических лиц и 1200 рублей для организаций | пп. 28.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Смена залогодержателя при уступке прав | 2000 рублей, включая внесение записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя | пп. 29 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Смена владельца закладной | 1000 рублей, включая внесение соответствующей записи в реестр | пп. 29 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Ипотека в силу закона | Государственная пошлина не уплачивается; регистрация проводится одновременно с регистрацией права собственности | п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке |
| Погашение регистрационной записи об ипотеке | Отдельная пошлина не предусмотрена; запись погашается в три рабочих дня с момента поступления заявления | п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке |
Стоимость сопровождения зависит от того, кто кредитор, есть ли закладная и сколько сторон в сделке. Проверка чужого договора займа под залог квартиры и регистрация обычной банковской ипотеки — работа разного объёма.
Сроки по регистрации залога
Срок регистрации короткий, срок жизни записи — до исполнения обязательства
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Регистрация ипотеки жилого помещения | Пять рабочих дней | Через МФЦ — семь рабочих дней | п. 11 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Регистрация ипотеки иной недвижимости | Семь рабочих дней | Через МФЦ — девять рабочих дней | п. 1 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Регистрация по нотариально удостоверенной сделке | Три рабочих дня | В электронной форме — один рабочий день, следующий за днём поступления | п. 9 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Погашение регистрационной записи об ипотеке | Три рабочих дня | С момента поступления в орган регистрации прав нужного заявления | п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке |
| Приостановление регистрации | До трёх месяцев | По неполученным межведомственным ответам — до одного месяца | ч. 2 ст. 26 Закона № 218-ФЗ |
| Уведомление о погашении записи об ипотеке | Следующий рабочий день | Направляется и залогодателю, и залогодержателю | п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке |
| Уведомление залогодержателя об изменении или прекращении залога движимого имущества | Три рабочих дня | С момента, когда узнал или должен был узнать об изменении | п. 4 ст. 339.1 ГК РФ |
| Оспаривание отказа в регистрации ипотеки | Три месяца | Со дня, когда стало известно о нарушении прав | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Общий срок исковой давности по спору из договора | Три года | Со дня, когда истец узнал о нарушении права | ст. 196, 200 ГК РФ |
Сроки исчисляются с даты приёма заявления и прилагаемых документов и не зависят от формы их представления, если иное не установлено федеральным законом — часть 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ.
С чем ко мне приходят по регистрации залога
Семь положений, где запись об ипотеке решает исход
Заём под залог квартиры
Кредитор не банк, договор написан им. Проверяем оценку предмета, срок, проценты и условие о внесудебном обращении взыскания до подписания.
Ипотека в силу закона при покупке
Квартира куплена в кредит или в рассрочку: обременение регистрируется одновременно с правом собственности и без государственной пошлины.
Залог земельного участка
Проверяем, допускается ли оборот участка и не находится ли на нём объект, судьба которого связана с участком.
Последующая ипотека
Объект уже в залоге, и нужен второй кредит. Очередность залогодержателей и допустимость последующего залога решаются заранее.
Договор об ипотеке не приняли
Регистрация приостановлена: нет обязательных данных, не совпадает описание объекта, отсутствует согласие. Разбираем, что чинить.
Изменения в записи об ипотеке
Изменились срок, сумма или залогодержатель. Внесение изменений и дополнений в регистрационную запись — отдельное действие со своей пошлиной.
Смена залогодержателя
Уступка прав по основному обязательству или по договору об ипотеке, смена владельца закладной — записи вносятся с уплатой отдельной пошлины.
Показать всеСвернуть
От чего зависит, появится ли запись об ипотеке
Всё решается качеством договора и состоянием реестра
Полнота обязательных данных
Предмет, оценка, существо, размер и срок обязательства. Договор без них не подлежит регистрации в качестве договора об ипотеке.
Совпадение описания объекта с реестром
Кадастровый номер, площадь, адрес. Расхождение с кадастром недвижимости останавливает регистрацию.
Наличие согласий
Супруг, сособственники, а в отдельных случаях орган опеки. Их отсутствие — основание приостановления.
Чистота объекта
Арест, запрет на регистрационные действия, спор о праве. Пока они есть, обременение не зарегистрируют.
Правильно определённый вид ипотеки
В силу закона или в силу договора: от этого зависит, чьё заявление нужно и платится ли пошлина.
Комплект по закладной
Если права удостоверяются закладной, её надо представить вместе с договором; иначе отметка о регистрации на ней не появится.
Сроки подачи
Регистрация ипотеки жилого помещения занимает пять рабочих дней, через МФЦ — семь. При сделке это надо закладывать в график расчётов.
Показать всеСвернуть
Чем заканчивается регистрация залога
Запись либо появляется, либо не появляется — третьего в реестре нет
- Ипотека зарегистрирована. В ЕГРН вносится запись об обременении, и с этого момента у залогодержателя возникает право залога.
- Ипотека в силу закона внесена вместе с правом собственности. Обычный исход по покупке жилья в кредит: одна процедура, одно заявление, без пошлины за обременение.
- Регистрация приостановлена. Не хватает данных в договоре, нет согласия, расходятся сведения об объекте. Срок ограничен, и причину надо устранять сразу.
- В регистрации отказано. Причины приостановления не устранены. Отказ обжалуется в суд, а договор без записи ипотеки не порождает.
Показать всеСвернуть
- Запись изменена. Изменились срок, сумма или залогодержатель — вносятся изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке.
- Запись погашена. Обязательство исполнено, залог прекратился: регистрационная запись погашается в три рабочих дня с момента поступления нужного заявления.
Как это выглядит на практике
Три сюжета, повторяющиеся от дела к делу
Заниженная оценка предмета залога
Квартира оценена сторонами существенно ниже рынка, заём небольшой. При обращении взыскания спор о начальной продажной цене начинается именно с этой цифры, и переигрывать её приходится экспертизой.
Договор без данных об обязательстве
В договоре об ипотеке не указаны размер и срок исполнения обеспеченного обязательства. Такой документ не подлежит регистрации в качестве договора об ипотеке, и кредитор остаётся без обеспечения.
Расчёт прошёл, запись не появилась
Деньги переданы до регистрации, а на объект в это время лёг запрет на регистрационные действия. Право залога возникает с момента записи, поэтому преимущества перед другими кредиторами у займодавца не оказалось.
Ошибки, которые видно чаще всего
Первые три встречаются в большинстве частных займов под залог
- Считать себя залогодержателем с момента подписания Право залога возникает с момента внесения записи об ипотеке в реестр, а не с даты договора.
- Не проверять оценку предмета ипотеки Она указывается в договоре по соглашению сторон и определяет, от какой цифры пойдёт спор о начальной продажной цене.
- Подписывать договор без данных об обязательстве Без существа, размера и срока обязательства договор не подлежит регистрации в качестве договора об ипотеке.
- Отдавать деньги до появления записи В промежутке между расчётом и регистрацией на объект успевает лечь арест или чужое заявление.
- Соглашаться на выезд из заложенной квартиры Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, а условия договора, ограничивающие это право, ничтожны.
- Не брать согласие супруга Отсутствие требуемого законом согласия — прямое основание приостановить регистрацию, а затем и оспорить сделку.
- Забывать про погашение записи После исполнения обязательства запись об ипотеке гасится по заявлению; сама она из реестра не исчезает.
Что можно требовать деньгами
Залог — обеспечение, и денежные требования по нему считаются по правилам ГК
- Удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Залогодержатель получает удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами залогодателя — пункт 1 статьи 334 ГК РФ.
- Страховое возмещение и возмещение взамен предмета залога. Залогодержатель вправе получить удовлетворение и за счёт страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, а также возмещения, предоставленного взамен него при изъятии, реквизиции или национализации — пункт 2 статьи 334 ГК РФ.
- Доходы от использования заложенного имущества. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами вправе получить удовлетворение за счёт причитающихся залогодателю доходов от использования предмета ипотеки третьими лицами — пункт 2 статьи 29 Закона об ипотеке.
- Убытки от уклонения от регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, возмещает другой стороне убытки, вызванные задержкой — пункт 3 статьи 165 ГК РФ.
Показать всеСвернуть
- Убытки залогодателя от несвоевременного снятия обременения. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения действий, направленных на внесение записи о прекращении залога, — пункт 2 статьи 352 ГК РФ.
- Остаток после торгов. Сумма, вырученная от реализации заложенного имущества и превышающая требования залогодержателя, возвращается залогодателю.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Когда ко мне приходят с договором займа под залог квартиры, я читаю его с конца — с условия о внесудебном обращении взыскания и с оценки предмета залога. Ставка и срок обсуждаются, а вот эти два пункта определяют, как быстро и по какой цене вы можете лишиться жилья. Заниженная оценка предмета ипотеки в договоре — самая недооценённая опасность во всей конструкции.
Второе, что приходится объяснять: имущество остаётся у вас. Условия договора, ограничивающие право залогодателя пользоваться имуществом по назначению, ничтожны. Ограничено распоряжение, а не проживание, и требования выехать из заложенной квартиры до обращения взыскания незаконны.
Третье. Регистрация ипотеки — не формальность в конце сделки, а момент возникновения права залога. До записи кредитор просто кредитор: никакого преимущества перед другими у него нет. Поэтому в сделках с рассрочкой я всегда смотрю, кто и когда подаёт заявление, и не остаётся ли между расчётом и записью окно, в которое успевает влезть чужой арест.
И честно в ущерб себе: банковская ипотека при покупке квартиры юриста не требует. Она возникает в силу закона, регистрируется вместе с вашим правом собственности, без отдельной пошлины и без отдельного заявления. Платить за сопровождение этой процедуры незачем.
Что я беру на себя
Состав работы по регистрации залога недвижимости
- Проверка объекта и права Выписка из ЕГРН, обременения, аресты, запреты, ранее зарегистрированные залоги и очередность залогодержателей.
- Правовая экспертиза договора Предмет и оценка, существо, размер и срок обязательства, проценты, порядок обращения взыскания, условия о закладной.
- Защита слабой стороны Убираю условия, ограничивающие пользование объектом, и разбираю, чем обернётся внесудебный порядок взыскания.
- Определение вида ипотеки В силу закона или в силу договора — от этого зависят заявители, пошлина и срок регистрации.
- Комплект и подача Заявления, согласия, доверенности, закладная, расчёт и уплата государственной пошлины.
- Работа с приостановлением Разбор уведомления по конкретному пункту статьи 26 и донесение документов в пределах срока.
- Судебная часть Оспаривание отказа, иск о регистрации сделки при уклонении, спор о действительности договора, защита при обращении взыскания.
- Снятие обременения Погашение регистрационной записи после исполнения обязательства, в том числе когда залогодержателя больше нет.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Регистрация залога недвижимости
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеСопровождаю исполнение решения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Оформлять залог самому или с адвокатом
Признак простой — кто написал договор
Справитесь сами
Кредитор — банк, и процедура типовая:
- ипотека возникает в силу закона при покупке жилья в кредит
- договор типовой банковский, условия соответствуют закону
- объект чистый: без арестов, запретов и предшествующих залогов
- все требуемые согласия получены до сделки
Обременение регистрируется одновременно с правом собственности, по заявлению любой стороны и без государственной пошлины. Отдельный юрист здесь не нужен.
Нужен адвокат
Договор писал не банк или на объекте уже что-то есть:
- заём даёт частное лицо или небанковская организация
- в договоре есть условие о внесудебном обращении взыскания
- оценка предмета ипотеки заметно ниже рыночнойст. 9 Закона об ипотеке
- объект уже обременён предшествующей ипотекой или арендой
- закладывается доля или общее имущество супругов
- регистрация приостановлена либо в ней отказаност. 26, 27 Закона № 218-ФЗ
Правило простое: банковская ипотека — процедура, частный заём под залог квартиры — сделка с проигравшим, и готовить её надо как будущее судебное дело. Подходящую ситуацию ищите выше, раздел — «Когда при залоге недвижимости нужен адвокат».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Сопровождаю исполнениеРешение суда — ещё не результат. Сопровождаю и стадию исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Выигранное в суде решение ещё нужно исполнить — у работодателя или пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Регистрация и оформление прав на недвижимость
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Государственная регистрация права собственности и перехода прав на недвижимое имуществоОбязание зарегистрировать переход права собственностиОформление гаража по гаражной амнистии: земля под гаражом и регистрация праваПризнание прекращения права собственности на недвижимое имуществоПризнание права собственности в порядке приобретательной давностиПризнание судом отсутствия зарегистрированного права на недвижимость: исковое заявлениеПризнание права собственности на объект недвижимостиПодготовка технического плана здания и помещения кадастровым инженером: основания и срокиСнятие обременения с объекта недвижимости: ипотека, залог и арестАкт обследования объекта недвижимости для снятия дома с кадастрового учётаОспаривание решения Росреестра о государственной регистрации праваИсправление технической ошибки в выписке ЕГРН: заявление в Росреестр
Показать все услуги темыСвернуть
Частые вопросы
О чём спрашивают чаще всего про государственную регистрацию залога
Подлежит ли залог недвижимости государственной регистрации?
Да. Залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если права на закладываемое имущество сами подлежат регистрации — пункт 1 статьи 339.1 ГК РФ.
Регистрируется договор залога недвижимости или само обременение?
Регистрируется ипотека как обременение объекта. Требование о государственной регистрации самого договора об ипотеке применяется лишь в случаях, прямо установленных федеральным законом.
С какого момента у кредитора появляется право залога?
С момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН. Если обеспечиваемое обязательство возникло позже — с момента его возникновения.
Какая госпошлина за регистрацию залога недвижимости?
1000 рублей для физических лиц и 4000 рублей для организаций. Если договор заключён между гражданином и организацией, пошлина берётся по ставке для физических лиц.
Показать всеСвернуть
Сколько идёт государственная регистрация залога?
Ипотека жилого помещения регистрируется за пять рабочих дней, через МФЦ — за семь. По нотариально удостоверенной сделке — за три рабочих дня.
Чем ипотека в силу закона отличается от договорной?
Она возникает при наступлении названных в законе обстоятельств, регистрируется по заявлению любой стороны, без государственной пошлины и одновременно с регистрацией права собственности.
Можно ли жить в заложенной квартире?
Да. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом и вправе использовать его по назначению; условия договора, ограничивающие это право, ничтожны.
Не откладывайте защиту