Что объекта больше нет
Основной факт. Инженер подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершённого строительства в связи с гибелью или уничтожением — по результатам осмотра места его нахождения.
Акт обследования объекта недвижимости для снятия дома с кадастрового учёта
Сопровождаю подготовку акта обследования объекта недвижимости, которого больше нет: дом сгорел или снесён, а в реестре числится, налог идёт, участок не застроить заново. Ставлю задание кадастровому инженеру, подаю заявление о снятии с учёта и сопровождаю внесение записи в реестр.
Что такое акт обследования и зачем он нужен
Документ кадастрового инженера, подтверждающий прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершённого строительства в связи с гибелью или уничтожением. На его основании объект снимают с кадастрового учёта, а зарегистрированное право прекращают.
Когда при подготовке акта обследования нужен юрист
Кадастровую часть делает инженер, юридическую — вы, и именно она чаще всего буксует
- Собственник объекта умер или организация ликвидированаТогда заявление вправе подать собственник земельного участка, на котором объект был расположен, — но только если право на объект не перешло по наследству. Условие проверяется документами, а не словами.п. 4.1 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ
- Сособственники не подписывают заявлениеСнятие с учёта прекращает право каждого из них. Пока согласия нет, объект остаётся в реестре со всеми последствиями, и вопрос переходит в плоскость спора.
- Объект снесён по решению судаВступившее в законную силу решение суда о сносе самовольной постройки — основание для подготовки акта обследования после сноса и для снятия объекта с учёта.ч. 5 ст. 58 Закона № 218-ФЗ
- Документов о сносе не сохранилосьИнженер подтверждает прекращение существования объекта с учётом сведений реестра и иных предусмотренных требованиями документов. Когда их нет, приходится восстанавливать факт гибели через архивы, справки органов и материалы органов пожарного надзора.
- Учёт приостановилиПричина обычно не в самом акте, а в расхождении сведений: объект числится за другим лицом, есть арест или заявлены права третьих лиц. Разбираться нужно с причиной приостановления, а не переделывать акт.
- Налог продолжают начислятьИсчисление налога прекращается с первого числа месяца гибели или уничтожения объекта — но на основании заявления, поданного в налоговый орган. Само по себе снятие с учёта его не заменяет.п. 2.1 ст. 408 НК РФ
- На месте объекта планируется новое строительствоПока прежний объект стоит в реестре, поставить на учёт новый или ввести его в эксплуатацию не получится: сведения будут противоречить друг другу.
Если объект принадлежит вам одному, документы о сносе есть и никто не возражает, достаточно договора с кадастровым инженером и заявления в Росреестр. Юрист здесь не нужен.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Подготовка акта обследования объекта недвижимости
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что подтверждается актом обследования
Восемь вопросов, которые закрываются до подачи заявления, а не после отказа
Какой именно объект прекратил существование
Кадастровый номер, адрес, характеристики по сведениям реестра. Акт готовится с учётом имеющихся сведений реестра, и расхождение с ними — обычная причина приостановления учёта.
Гибель или уничтожение
Пожар, обрушение, стихийное бедствие — гибель; снос, демонтаж, разбор — уничтожение. От этого зависит, какими документами подтверждается факт и какие органы их выдают.
Судьба помещений и машино-мест
Прекращение существования помещения или машино-места подтверждается через гибель или уничтожение здания либо той его части, в пределах которой они располагались, а не отдельно.
Дата прекращения существования
От неё считается прекращение исчисления налога: оно происходит с первого числа месяца гибели или уничтожения объекта. Дату нужно подтвердить документом, а не назвать.
Кто вправе обратиться
Собственник объекта; собственник участка, если собственник объекта ликвидирован или умер без наследников; орган власти, когда нет и собственника участка. Перечень закрытый.
Нет ли препятствий в реестре
Арест, запрет регистрационных действий, ипотека, притязания третьих лиц. Их снимают до подачи, иначе учёт приостановят независимо от качества акта.
Основан ли снос на решении суда
Вступившее в законную силу решение о сносе самовольной постройки прямо названо основанием для подготовки акта обследования после сноса и последующего снятия объекта с учёта.
Показать всёСкрыть
Кто вправе подать заявление о снятии объекта с учёта
Круг заявителей закрыт, и подать «за соседа» нельзя даже при очевидном сносе
| Кто | Когда вправе | Норма |
|---|---|---|
| Собственник здания, сооружения, объекта незавершённого строительства | При кадастровом учёте и государственной регистрации прав в связи с прекращением существования объекта, права на который зарегистрированы в реестре | п. 4 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ |
| Собственник земельного участка | Если собственник объекта ликвидирован либо умер и право на объект не перешло по наследству ни по завещанию, ни по закону | п. 4.1 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ |
| Орган государственной власти или местного самоуправления | Когда ликвидирован или прекратил существование собственник и объекта, и земельного участка, на котором объект был расположен | п. 4.2 ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ |
| Кадастровый инженер | Подготовить акт обследования: осмотреть место нахождения объекта и подтвердить прекращение его существования в связи с гибелью или уничтожением | ч. 1 ст. 23 Закона № 218-ФЗ |
| Собственник помещения или машино-места | Прекращение существования помещения или машино-места подтверждается в связи с гибелью или уничтожением здания либо его части, в пределах которой они располагались | ч. 1 ст. 23 Закона № 218-ФЗ |
| Представитель по доверенности | Заключить договор подряда на кадастровые работы и подать заявление, если полномочие названо в доверенности прямо | ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ |
| Налогоплательщик | Подать в налоговый орган по своему выбору заявление о гибели или уничтожении объекта, приложив подтверждающие документы | п. 2.1 ст. 408 НК РФ |
Почему исчезнувший объект сам из реестра не исчезает
Короткое объяснение для тех, у кого дома давно нет, а налог приходит
Право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества — статья 235 ГК РФ. Но реестр недвижимости о гибели объекта не узнаёт: он ведётся по документам, и пока в него не поступил документ о том, что объекта больше нет, запись живёт своей жизнью. Отсюда налоговые уведомления на сгоревший дом, приостановленные сделки с участком и невозможность поставить на учёт новую постройку.
Документ, который закрывает эту запись, называется актом обследования. Это документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершённого строительства — с учётом имеющихся сведений реестра о таком объекте и иных предусмотренных требованиями документов — подтверждает прекращение существования объекта в связи с его гибелью или уничтожением. Для помещения или машино-места подтверждается гибель или уничтожение здания либо той его части, где они располагались.
Обратите внимание, что именно делает инженер. Он не оценивает законность сноса и не разрешает спор о праве: он осматривает место и удостоверяет факт. Поэтому подготовка акта обследования — кадастровая работа по договору подряда, а не судебная услуга. В суд по такому поводу идут редко и по другим причинам: когда сособственник не подписывает заявление, когда собственник объекта исчез, когда регистратор отказал.
Форма у документа только электронная: акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Бумажный экземпляр изготавливается, если это предусмотрено договором подряда, и заверяется подписью и печатью инженера. Форма, состав сведений и требования к подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
Дальше акт становится основанием: он прямо назван в перечне документов, на основании которых проводятся кадастровый учёт и государственная регистрация прекращения прав в связи с прекращением существования объекта. Заявление подаёт собственник, а в особых случаях — собственник земельного участка или орган власти. И последнее, о чём забывают чаще всего: снятие объекта с учёта не отменяет налог автоматически. Исчисление налога прекращается с первого числа месяца гибели или уничтожения объекта, но на основании отдельного заявления в налоговый орган.
Что говорит закон об акте обследования
Определение длинное, но из него видно и кто готовит документ, и что он подтверждает
Статья 23. Требования к акту обследования
1. Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машино-места или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машино-места в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машино-место было расположено.
2. Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт.Части 1 и 2 статьи 23 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Норма отвечает на вопрос, который задают чаще всего: почему нельзя просто написать в Росреестр, что дома нет. Подтверждает прекращение существования объекта кадастровый инженер, и делает это по результатам осмотра места нахождения объекта. Заявление собственника без такого документа основанием для снятия с учёта не является.
Что должно быть подтверждено
Четыре опоры документа, и первую нельзя заменить фотографиями
- Осмотр места нахождения объекта Инженер подтверждает прекращение существования объекта именно по результатам осмотра места его нахождения. Заочная подготовка акта требованиям не соответствует.
- Сведения реестра об объекте Акт готовится с учётом имеющихся сведений реестра недвижимости о таком объекте. Кадастровый номер и характеристики должны совпадать с записью, иначе снимать с учёта будет нечего.
- Документы о гибели или уничтожении Справка о пожаре, документы о сносе или демонтаже, решение суда о сносе самовольной постройки, акт органа власти. Их состав определяется требованиями к подготовке акта обследования.
- Электронная форма и подпись инженера Акт подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт.
Как идёт подготовка акта обследования
Порядок здесь не процессуальный, а рабочий: от проверки записи до прекращения налога
- 1Проверка сведений реестра об объектеВыписка покажет кадастровый номер, характеристики, собственника и обременения. Акт готовится с учётом этих сведений, поэтому начинать нужно с них.
- 2Определение надлежащего заявителяСобственник объекта; собственник участка, если собственник объекта ликвидирован или умер без наследников; орган власти в остальных случаях. Перечень закрыт, и ошибка здесь стоит всей работы.
- 3Сбор документов о гибели или уничтоженииСправка о пожаре, документы о сносе и вывозе строительных отходов, акты подрядчика, решение суда о сносе самовольной постройки, документы органов власти.
- 4Снятие препятствий в реестреАресты, запреты регистрационных действий, ипотека. Их устраняют до подачи заявления, иначе учёт приостановят при любом качестве акта.
- 5Договор подряда с кадастровым инженеромВ нём фиксируется задание и оговаривается, нужен ли бумажный экземпляр акта: по общему правилу документ готовится только в электронной форме.
- 6Осмотр места нахождения объектаИнженер выезжает на место и подтверждает прекращение существования объекта. Заочно акт не готовится, и это следует прямо из определения документа.
- 7Заявление о снятии с учёта и прекращении праваПодаётся с актом обследования. Кадастровый учёт занимает пять рабочих дней в органе регистрации прав, вместе с регистрацией прекращения права — десять.
- 8Заявление в налоговый органОтдельный шаг. Исчисление налога прекращается с первого числа месяца гибели или уничтожения объекта на основании заявления налогоплательщика.
Что решается без суда
Почти всё: спор здесь исключение, а не правило
- Снятие объекта с учёта проводится в административном порядке по заявлению надлежащего лица с приложением акта обследования — этот документ прямо назван основанием кадастрового учёта и регистрации прекращения прав.
- Приостановление учёта устраняется без суда: разбирается названная регистратором причина и представляются недостающие документы или снимаются обременения.
- Спор с налоговым органом о периоде начисления решается заявлением о гибели или уничтожении объекта; при отсутствии подтверждающих документов налоговый орган запрашивает сведения сам и сообщает о результате.
- Согласие сособственников получается до подачи: заявление одного участника общей собственности вопрос о прекращении права остальных не решает.
- Обращаться в суд имеет смысл там, где иначе не выйдет: собственник объекта исчез, сособственник отказывается, регистратор вынес отказ. Судебный акт исполняется в пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав.
Подготовка акта обследования — кадастровая работа по договору подряда. Суд появляется только там, где есть спор: о праве, о согласии сособственников или об отказе регистратора.
Когда дело всё-таки доходит до суда
Судебный путь здесь запасной и нужен только при споре или отказе
| Что | Как по таким делам | Норма |
|---|---|---|
| Когда нужен суд | Отказ в кадастровом учёте, отсутствие согласия сособственников, невозможность установить собственника исчезнувшего объекта | ч. 3 ст. 15 Закона № 218-ФЗ |
| Вид судопроизводства | Оспаривание решения органа — по правилам административного судопроизводства; спор о праве на объект — исковое производство | ч. 1 ст. 218 КАС РФ |
| Какой суд | Районный суд: дела о правах на недвижимость мировому судье не подсудны | ст. 24 ГПК РФ |
| Где именно | По месту нахождения объекта: иски о правах на здания, строения и сооружения предъявляются исключительно там | ст. 30 ГПК РФ |
| Срок обращения при отказе | Три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав, свобод и законных интересов | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Как формулировать требование | Назвать объект с кадастровым номером и просить обязать орган снять его с кадастрового учёта и зарегистрировать прекращение права | ст. 131 ГПК РФ |
| Снос самовольной постройки | Вступившее в силу решение суда о сносе — основание для подготовки акта обследования после сноса и для снятия объекта с учёта | ч. 5 ст. 58 Закона № 218-ФЗ |
| Исполнение решения | Пять рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав вступившего в силу судебного акта | п. 7 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Срок рассмотрения | До двух месяцев со дня поступления заявления в районный суд | ч. 1 ст. 154 ГПК РФ |
Решение суда о сносе самовольной постройки является основанием для подготовки акта обследования уже после сноса.
На какой стадии ваше дело — Подготовка акта обследования объекта недвижимости
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Инженеру нужен не пакет о правах, а доказательства того, что объекта нет
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Выписка из ЕГРН на объект | Даёт кадастровый номер и характеристики, с учётом которых готовится акт, и показывает обременения |
| Правоустанавливающие документы | Подтверждают, что заявитель относится к лицам, по заявлению которых проводится учёт |
| Документы о сносе или демонтаже | Договор подряда, акт выполненных работ, документы о вывозе строительных отходов |
| Справка о пожаре или стихийном бедствии | Подтверждает гибель объекта и дату, с которой прекращается исчисление налога |
| Решение суда о сносе самовольной постройки | Самостоятельное основание для подготовки акта обследования после сноса |
| Документы о судьбе прежнего собственника | Сведения о ликвидации организации либо наследственного дела — если заявление подаёт собственник участка |
| Согласие сособственников | Снятие с учёта прекращает право каждого из них, поэтому заявление подаётся совместно |
| Заявление в налоговый орган | Отдельный документ: без него исчисление налога не прекращается даже после снятия объекта с учёта |
Состав документов, прилагаемых к акту обследования, определяется требованиями к его подготовке.
Сроки и платежи
Сроки учёта зависят от того, куда подано заявление, и различаются вдвое
| Что | Срок или размер | Норма |
|---|---|---|
| Кадастровый учёт по заявлению в Росреестр | Пять рабочих дней с даты приёма органом регистрации прав заявления и прилагаемых документов | п. 3 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Кадастровый учёт через МФЦ | Семь рабочих дней с даты приёма заявления многофункциональным центром | п. 4 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Учёт вместе с регистрацией прекращения права | Десять рабочих дней при подаче в орган регистрации прав и двенадцать — при подаче через многофункциональный центр | п. 5, 6 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Учёт по судебному акту | Пять рабочих дней с даты поступления вступившего в силу судебного акта, установившего обязанность осуществить учёт или регистрацию | п. 7 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Прекращение исчисления налога | С первого числа месяца гибели или уничтожения объекта — на основании заявления в налоговый орган | п. 2.1 ст. 408 НК РФ |
| Ответ на запрос налогового органа | Семь дней со дня получения запроса органом, у которого есть сведения о гибели объекта | п. 2.1 ст. 408 НК РФ |
| Форма акта обследования | Электронный документ с усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера; бумажный экземпляр — если предусмотрен договором подряда | ч. 2 ст. 23 Закона № 218-ФЗ |
| Госпошлина по административному иску | 3000 рублей для гражданина — если отказ в учёте приходится оспаривать | подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
Стоимость кадастровых работ определяется договором подряда с кадастровым инженером и законом не установлена.
Сроки
Сроков давности здесь нет: есть сроки учёта и момент прекращения налога
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Кадастровый учёт в органе регистрации прав | Пять рабочих дней | С даты приёма заявления | п. 3 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Кадастровый учёт через МФЦ | Семь рабочих дней | С даты приёма многофункциональным центром | п. 4 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Учёт вместе с регистрацией прекращения права | Десять рабочих дней | Двенадцать при подаче через МФЦ | п. 5 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Учёт по вступившему в силу судебному акту | Пять рабочих дней | С даты поступления акта в орган | п. 7 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Прекращение исчисления налога | С первого числа месяца гибели | По заявлению налогоплательщика | п. 2.1 ст. 408 НК РФ |
| Ответ органа на запрос налоговой | Семь дней | Со дня получения запроса | п. 2.1 ст. 408 НК РФ |
| Обжалование отказа в учёте | Три месяца | Восстанавливается при уважительной причине | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Обратиться за подготовкой акта обследования можно в любое время после гибели или уничтожения объекта: закон не устанавливает срока, по истечении которого это становится невозможным. Теряются не права, а деньги — за годы, когда налог начислялся на несуществующий объект.
С чем приходят по акту обследования
Шесть частых положений: найдите подходящее
Дом сгорел, а налог приходит
Самый частый случай. Нужны акт обследования и снятие с учёта, а параллельно — заявление в налоговый орган: исчисление налога прекращается с первого числа месяца гибели объекта, но по заявлению.
Ветхую постройку снесли своими силами
Документов о сносе обычно нет вовсе. Собираются доказательства уничтожения: договоры на вывоз, акты подрядчиков, съёмка местности, справки органов, — и на их основе инженер готовит акт.
Здание снесено по решению суда
Решение о сносе самовольной постройки само по себе прямо названо основанием для подготовки акта обследования после сноса и снятия объекта с кадастрового учёта.
Участок нужно освободить для новой стройки
Пока прежний объект числится в реестре, поставить на учёт новый нельзя: сведения будут противоречивы. Снятие старого объекта — первый шаг стройки, а не последний.
Собственника постройки не найти
Если он ликвидирован или умер и наследников нет, заявление вправе подать собственник земельного участка. Условие подтверждается документами наследственного дела и сведениями реестров.
Сделку с участком приостановили
Регистратор видит на участке здание, которого нет. Пока запись о нём не погашена, противоречие сохраняется, и покупатель обычно требует сначала его устранить.
От чего зависит результат
Перечислено по убыванию веса — от документов, а не от настойчивости
Документы о гибели или уничтожении
Главный фактор. Инженер подтверждает факт с учётом предусмотренных требованиями документов, и там, где их нет, работа упирается в восстановление доказательств, а не в осмотр.
Совпадение сведений акта с реестром
Кадастровый номер, адрес, характеристики. Акт готовится с учётом имеющихся сведений реестра, и расхождение с ними приводит к приостановлению учёта.
Надлежащий заявитель
Перечень лиц, по заявлению которых проводится учёт, закрыт. Обращение ненадлежащего лица останавливает дело независимо от качества акта.
Чистота реестровой записи
Арест, ипотека, запрет регистрационных действий. Пока обременение не снято, объект не снимут с учёта.
Согласие сособственников
Снятие с учёта прекращает право каждого из них, и подача заявления одним участником общей собственности вопрос не закрывает.
Подтверждённая дата гибели
От неё зависит момент прекращения исчисления налога. Названная приблизительно дата даёт отказ в перерасчёте за прошлые периоды.
Чем заканчивается работа
Результатом считается не акт, а погашенная запись и прекращённый налог
- Объект снят с учёта, право прекращено. Обычный исход: акт обследования подготовлен, заявление подано надлежащим лицом, за пять или десять рабочих дней запись в реестре погашена.
- Налог прекращён с месяца гибели. Отдельный результат, который получают не все: он достигается заявлением в налоговый орган, а не самим снятием с учёта.
- Учёт приостановлен. Чаще всего из-за расхождения сведений акта с реестром, обременений или обращения ненадлежащего лица. Устраняется причина, а не переделывается акт.
- Снятие с учёта по судебному акту. Когда участники общей собственности не договорились или регистратор отказал: учёт проводится в пять рабочих дней с даты поступления вступившего в силу решения.
Показать всеСвернуть
- Снятие после сноса самовольной постройки. Решение суда о сносе служит основанием для подготовки акта обследования, а затем для снятия объекта с учёта и регистрации прекращения права.
- Работа остановлена на этапе доказательств. Факт гибели документально не подтверждается, и до его восстановления инженеру подтверждать нечего.
Как это выглядит на практике
Что повторяется чаще всего: три положения
Снесли, а налог остался
Постройку разобрали несколько лет назад, объект сняли с учёта только сейчас. Собственник ждёт перерасчёта автоматически и не получает его: исчисление налога прекращается на основании заявления в налоговый орган, а дата гибели должна быть подтверждена документом.
Акт есть, учёт приостановлен
Документ подготовлен безупречно, но на объекте висит запрет регистрационных действий по исполнительному производству. Причина приостановления не в акте, и переделывать его бессмысленно — снимать нужно запрет.
Заявление подал не тот
Дом числится за умершим родственником, заявление подаёт наследник, не оформивший права. Перечень лиц, по заявлению которых проводится учёт, закрыт, и обращение возвращается: сначала оформляются права, потом снимается объект.
Ошибки, которые видно чаще всего
Каждая стоит либо оплаченных впустую кадастровых работ, либо лишнего налога
- Писать в Росреестр, что объекта нет Заявление без акта обследования основанием для снятия с учёта не является: прекращение существования объекта подтверждает кадастровый инженер по результатам осмотра.
- Заказывать работы, не проверив запись Арест, ипотека или запрет регистрационных действий остановят учёт при любом качестве акта. Проверять реестр надо до оплаты, а не после.
- Обращаться ненадлежащим лицом Перечень заявителей закрыт. Наследник, не оформивший права, и сосед по участку в него не входят.
- Считать, что налог отпадёт сам Исчисление налога прекращается на основании заявления в налоговый орган. Снятие с учёта его не заменяет.
- Не подтвердить дату гибели От неё зависит месяц, с которого прекращается начисление. Без документа перерасчёт за прошлые периоды не сделают.
- Подавать заявление за одного из сособственников Снятие объекта с учёта прекращает право каждого из них, и обращение одного участника вопрос не закрывает.
- Переделывать акт вместо устранения причины Уведомление о приостановлении называет конкретное основание. Чаще всего оно относится к реестровой записи, а не к документу инженера.
Что можно вернуть и с кого
Денежная сторона здесь чаще всего налоговая, а не спорная
- Перерасчёт налога. Основной денежный результат. Исчисление налога на объект, прекративший существование в связи с гибелью или уничтожением, прекращается с первого числа месяца гибели или уничтожения — на основании заявления налогоплательщика, поданного в налоговый орган по своему выбору.
- Ответственность органа регистрации прав. Если снятие с учёта не проведено или проведено с нарушением, действуют общие правила: орган отвечает за незаконный отказ, установленный вступившим в силу решением суда, и за уклонение от осуществления учёта, включая необоснованный возврат документов без рассмотрения. Убытки возмещаются в полном объёме за счёт казны Российской Федерации — статья 66 Закона № 218-ФЗ.
- Ответственность подрядчика. Кадастровые работы выполняются по договору подряда, и требования к их качеству и срокам вытекают из этого договора.
- Судебные расходы. Государственная пошлина и издержки распределяются по правилам главы 7 ГПК РФ.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Здесь важно сразу назвать вещи своими именами: это не судебное дело. Акт обследования — кадастровая работа, и делает её кадастровый инженер по договору подряда. Юрист нужен не вместо него, а рядом: чтобы факт гибели был подтверждён документами, заявление подало надлежащее лицо и реестровая запись не оказалась обременена.
Второе, что я проверяю до начала работ, — чистота записи. Арест, ипотека, притязания третьих лиц останавливают учёт независимо от того, насколько безупречен акт. Обнаружить это лучше до оплаты кадастровых работ, а не после уведомления о приостановлении.
Третье, о чём почти всегда забывают: снятие объекта с учёта само по себе налог не отменяет. Исчисление налога прекращается с первого числа месяца гибели или уничтожения объекта, но на основании заявления в налоговый орган. Это отдельное действие и отдельные документы.
И то, что говорю честно даже в ущерб себе: если объект ваш, документы о сносе на руках и никаких обременений нет, обращаться ко мне незачем. Достаточно найти кадастрового инженера и подать заявление. Приходить стоит тогда, когда собственника нет, сособственники против или подтвердить гибель нечем.
Что я беру на себя
Юридическая часть работы: кадастровую выполняет инженер
- Проверка реестровой записи Смотрю выписку: собственник, характеристики, аресты и обременения. Это решает, можно ли вообще начинать кадастровые работы.
- Определение заявителя Устанавливаю, кто из закрытого перечня вправе обратиться, и при необходимости оформляю недостающие права до подачи.
- Сбор доказательств гибели Запрашиваю справки органов, архивные и надзорные материалы, документы подрядчиков — то, из чего инженер сможет подтвердить факт.
- Задание кадастровому инженеру Формулирую, что должно быть отражено в акте, и слежу за соответствием сведений акта данным реестра.
- Снятие препятствий Работаю с арестами, запретами и записями об ипотеке, из-за которых учёт приостанавливают.
- Подача заявления и сопровождение учёта Подаю заявление о снятии с учёта и регистрации прекращения права, отвечаю на уведомления о приостановлении.
- Налоговая часть Готовлю заявление о гибели или уничтожении объекта в налоговый орган и требую прекращения начисления с месяца гибели.
- Судебная часть при отказе Если регистратор отказал или сособственник возражает, готовлю обращение в суд и сопровождаю исполнение решения.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Подготовка акта обследования объекта недвижимости
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеСопровождаю исполнение решения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Своими силами или с юристом
Признак простой и проверяемый — чистая ли запись и есть ли документы о сносе
Справитесь сами
Процедура обычная:
- объект принадлежит вам одному и права зарегистрированы
- документы о сносе или справка о пожаре на руках
- в реестре нет арестов, запретов и ипотеки
- дата гибели подтверждена документом
- вы готовы отдельно подать заявление в налоговый орган
Здесь всё сводится к договору с кадастровым инженером и заявлению. Сделать самому правильно, а не экономно.
Нужен юрист
Процедура упирается в право:
- собственник объекта умер или организация ликвидирована
- сособственники не подписывают заявление
- документов о гибели или сносе не сохранилось
- на объект наложен арест или запрет регистрационных действий
- учёт приостановлен или в нём отказано
- налог продолжают начислять после снятия объекта с учёта
Правило простое: это кадастровая работа, и при чистой записи она делается без юриста. Помощь нужна там, где обычная процедура упирается в право: нет собственника, нет согласия, нет документов о гибели. Подходящую ситуацию ищите выше, раздел — «Когда при подготовке акта обследования нужен юрист».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Сопровождаю исполнениеРешение суда — ещё не результат. Сопровождаю и стадию исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Выигранное в суде решение ещё нужно исполнить — у работодателя или пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Регистрация и оформление прав на недвижимость
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Государственная регистрация залога недвижимости по договору ипотекиГосударственная регистрация права собственности и перехода прав на недвижимое имуществоОбязание зарегистрировать переход права собственностиОформление гаража по гаражной амнистии: земля под гаражом и регистрация праваПризнание прекращения права собственности на недвижимое имуществоПризнание права собственности в порядке приобретательной давностиПризнание судом отсутствия зарегистрированного права на недвижимость: исковое заявлениеПризнание права собственности на объект недвижимостиПодготовка технического плана здания и помещения кадастровым инженером: основания и срокиСнятие обременения с объекта недвижимости: ипотека, залог и арестОспаривание решения Росреестра о государственной регистрации праваИсправление технической ошибки в выписке ЕГРН: заявление в Росреестр
Показать все услуги темыСвернуть
Частые вопросы
Что спрашивают об акте обследования чаще всего
Что такое акт обследования объекта недвижимости?
Документ, в котором кадастровый инженер по результатам осмотра места нахождения объекта и с учётом сведений реестра подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершённого строительства в связи с гибелью или уничтожением.
Кто готовит акт обследования?
Кадастровый инженер по договору подряда. Документ готовится в электронной форме и заверяется его усиленной квалифицированной электронной подписью; бумажный экземпляр — если так предусмотрено договором.
Можно ли снять объект с учёта без акта обследования?
Нет. Акт обследования прямо назван основанием кадастрового учёта и государственной регистрации прекращения прав в связи с прекращением существования объекта. Заявление собственника его не заменяет.
Сколько времени занимает снятие с учёта?
Кадастровый учёт — пять рабочих дней при подаче в орган регистрации прав и семь через МФЦ. Вместе с регистрацией прекращения права — десять и двенадцать рабочих дней.
Показать всеСвернуть
Прекратится ли налог после снятия объекта с учёта?
Не автоматически. Исчисление налога прекращается с первого числа месяца гибели или уничтожения объекта на основании заявления налогоплательщика в налоговый орган.
Дом снесли, а собственник умер. Кто подаёт заявление?
Собственник земельного участка, на котором объект был расположен, — но только если право на объект не перешло по наследству. Иначе заявление подают наследники, оформившие права.
Нужен ли акт обследования, если постройку снесли по решению суда?
Да. Вступившее в законную силу решение суда о сносе самовольной постройки является основанием для подготовки акта обследования уже после сноса и для последующего снятия объекта с учёта.
Не откладывайте защиту