Подлежали ли границы согласованию
Согласование обязательно, если уточнено местоположение границ вашего участка или общих с ним границ соседних участков, сведения о которых внесены в реестр. Нет уточнения — нет и обязанности согласовывать.
Межевание земельных участков: согласование границ, ЕГРН и споры в суде
Веду споры о межевании земельных участков: сосед не подписывает акт согласования, результаты межевания оспаривают, кадастровый учёт приостановлен, чужой участок отмежёван по вашей земле. Объясняю, что требует закон, считаю сроки и сопровождаю внесение записи в ЕГРН, получаю выписку.
Что такое межевание земельного участка
Кадастровые работы, по итогам которых готовится межевой план с координатами характерных точек и проводится согласование границ с соседями. Сведения вносятся в реестр, а сроки государственного кадастрового учёта — пять рабочих дней.
Когда межевание превращается в судебное дело
Семь положений, где кадастрового инженера уже недостаточно
- Сосед не подписал акт согласованияЕго письменные обоснованные возражения вносятся в акт и прилагаются к межевому плану. Спор, не урегулированный при согласовании, разрешается в порядке, установленном Земельным кодексом.ч. 4, 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ
- Требуется решение суда о границахКогда разногласие касается самой линии, результат достигается не новым замером, а судебным актом с перечнем координат.
- Оспаривание результатов межеванияТретье лицо утверждает, что работы выполнены незаконно: не тех известили, не то согласовали, координаты не соответствуют документам об образовании участка. Проверяется здесь и процедура, и содержание.ч. 1, 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ
- Учёт приостановлен или в нём отказаноФорма и содержание межевого плана не устроили регистратора либо контуры пересеклись. Решение обжалуется отдельно, и у требования свой срок.
- Соседний участок отмежёван по вашей землеЧужие координаты уже в реестре, и ваш межевой план через них не проходит. Снимать пересечение придётся вместе с чужим описанием.
- После межевания выяснилась ошибкаКоординаты попали в реестр с промахом инженера. Исправляется это новым документом, а не жалобой на прежний.
- Участок делится на дваМежевание двух земельных участков из одного подчиняется требованиям к образуемым участкам: предельные размеры, отсутствие вклинивания, изломанности границ и чересполосицы, возможность использовать каждый по назначению.ст. 11.9 ЗК РФ
Обычное межевание — это договор с инженером, выезд на местность, извещение соседей и подача документов. Юрист здесь не нужен ровно до того момента, пока кто-то не сказал «нет».
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Межевание земельных участков
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что проверяется, когда результаты межевания оспаривают
Семь вопросов, и три первых относятся к процедуре, а не к цифрам
Тех ли лиц известили
Круг заинтересованных лиц закрыт законом: собственники, землевладельцы, землепользователи и арендаторы публичной земли по договору свыше пяти лет. Извещение постороннего не заменяет извещения нужного.
Соблюдён ли порядок извещения
Вручение под расписку, направление по почтовому или электронному адресу из реестра либо публикация, когда адресов нет или письмо вернулось. Публикация без этих условий — порок процедуры.
Выдержаны ли сроки
Тридцать дней до собрания и не менее пятнадцати дней на возражения со дня получения извещения. Сокращение этих сроков обесценивает согласование.
Что записано в акте
Подписи всех заинтересованных лиц, либо запись о том, что извещённое лицо не выразило согласия и не представило возражений, либо содержание поступивших возражений. Третий вариант означает неурегулированный спор.
Откуда взяты координаты
Правоустанавливающий документ, документы об образовании участка или пятнадцатилетнее существование границы на местности — именно в этом порядке, а не по выбору инженера.
Соответствуют ли образуемые участки требованиям
При разделе или образовании проверяются предельные размеры, отсутствие вклинивания, вкрапливания, изломанности границ и чересполосицы, возможность использования каждого участка по назначению.
Показать всёСкрыть
Кто участвует в межевании и с какими правами
Обратите внимание на строку про арендатора: срок договора здесь решает всё
| Кто | Что вправе или обязан | Норма |
|---|---|---|
| Заказчик кадастровых работ | Выбрать, проводится ли согласование с установлением границ на местности или без него, и заключить договор подряда с кадастровым инженером | ч. 5 ст. 39 Закона № 221-ФЗ |
| Кадастровый инженер | Определить координаты, подготовить межевой план, проверить полномочия заинтересованных лиц, обеспечить ознакомление с проектом плана и дать разъяснения по его содержанию | ч. 11 ст. 39 Закона № 221-ФЗ |
| Смежный собственник | Требовать согласования с установлением границ на местности и возражать письменно относительно общей части границы | ч. 5 ст. 39, ч. 4 ст. 40 Закона № 221-ФЗ |
| Арендатор публичной земли | Участвовать в согласовании, если участок находится в государственной или муниципальной собственности, а договор аренды заключён на срок более чем пять лет | п. 4 ч. 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ |
| Представитель собственников многоквартирного дома | Согласовывать границы от их имени, если смежный участок входит в состав общего имущества, — по решению общего собрания | ч. 4 ст. 39 Закона № 221-ФЗ |
| Представитель органа власти | Согласовывать границы по доверенности на бланке органа с печатью и подписью руководителя; нотариальное удостоверение такой доверенности не требуется | ч. 4 ст. 39 Закона № 221-ФЗ |
| Орган регистрации прав | Провести государственный кадастровый учёт и внести сведения о границах и площади, а при уточнении общей части границы — изменить сведения и о смежном участке | ч. 2 ст. 43 Закона № 218-ФЗ |
| Суд | Разрешить земельный спор, если он не урегулирован при согласовании: земельные споры рассматриваются в судебном порядке | п. 1 ст. 64 ЗК РФ |
Обязательное межевание, новый закон и другие городские легенды
Что федеральное законодательство действительно требует, а что придумано вокруг
Само слово «межевание» в законе не определено. Федеральный закон № 221-ФЗ говорит о кадастровой деятельности и о согласовании местоположения границ, а Федеральный закон № 218-ФЗ — о межевом плане и о государственном кадастровом учёте. Межевой план составляется на основе кадастрового плана территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости; в нём воспроизводятся сведения реестра и указываются новые данные об участке. Если местоположение границ подлежит обязательному согласованию, план должен содержать сведения о его проведении.
Отсюда первый ответ на самый частый вопрос. Земельный участок без межевания законен: он стоит на учёте, им можно владеть, его можно передать по наследству. Общей нормы федерального закона, которая объявляла бы межевание обязательным для всех и к определённому году, нет — сколько бы раз ни появлялись сообщения про новый закон и очередную дату. Обязательность возникает ситуативно: при образовании участков, при разделе на два, при уточнении границ, а также тогда, когда без координат не проходит нужное вам действие.
Второй ответ касается государства и бесплатности. Кадастровые работы выполняются по договору подряда и оплачиваются заказчиком; исключение — комплексные кадастровые работы, которые проводятся по решению органа власти сразу по кадастровому кварталу, и их результат оформляется картой-планом территории. Именно это иногда и называют государственным межеванием. Внесение сведений по такой карте-плану занимает пятнадцать рабочих дней вместо обычных пяти.
Третий ответ — про содержание работ. Инженер измеряет участок, определяет координаты характерных точек и проводит согласование границ. Оно проводится по его выбору собранием заинтересованных лиц либо в индивидуальном порядке; извещение направляется не менее чем за тридцать дней до собрания. Результат оформляется актом согласования на обороте листа графической части межевого плана. Готовый межевой план передаётся заказчику в форме электронного документа — тот самый диск или файл, с которым люди приходят подавать заявление.
И последнее, что стоит знать заранее. Уточнение границ подчиняется правилу очерёдности: координаты берутся из документа, подтверждающего право, при его отсутствии — из документов об образовании участка, и лишь затем считаются границами линии, существующие на местности пятнадцать лет и более. Из этого правила растёт вся судебная практика по оспариванию результатов межевания: суд проверяет не аккуратность рулетки, а то, из какого источника инженер взял цифры.
Что говорит закон о согласовании границ при межевании
Норма, из-за которой межевание перестаёт быть техническим действием
1. Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.Часть 1 статьи 39 Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Обратите внимание на слово «обязательному». Согласование — не жест доброй воли заказчика, а условие законности работ. Именно поэтому оспаривание результатов межевания почти всегда начинается не с координат, а с вопроса, кого известили и каким способом: порок процедуры виден по документам, а порок измерений — только после экспертизы.
Что нужно доказать при споре о межевании
Четыре обстоятельства: два о процедуре, два о содержании
- Своё право или законное владение Выписка и правоустанавливающий документ. Только заинтересованное лицо в смысле закона вправе возражать против границы и оспаривать результаты работ.
- Нарушение порядка согласования Кого и как извещали, соблюдены ли сроки, приложены ли к межевому плану документы, подтверждающие соблюдение порядка извещения, — они являются его неотъемлемой частью.
- Несоответствие координат источнику Что инженер взял цифры не из того документа, который предписывает закон. Подтверждается сопоставлением плана с архивными материалами и заключением эксперта.
- Нарушение своих прав результатом Что новые границы отняли часть вашего пользования, сделали участок неиспользуемым или создали изломанность и чересполосицу.
Порядок проведения межевания земельного участка
Порядок действий по закону: от договора до записи в реестре
- 1Выписка и правоустанавливающие документыСмотрим, что записано в реестре: есть ли координаты, какая площадь, стоит ли отметка об отсутствии установленных границ. Поднимаем документ, подтверждающий право.
- 2Договор с кадастровым инженеромРаботы выполняются по договору подряда. Сроки исполнения закон не устанавливает — они согласуются сторонами, обычно от двух недель до полутора месяцев.
- 3Сбор исходных материаловКадастровый план территории, документы об образовании участка, материалы прежних работ. Из них выводятся координаты, а не из одного лишь выезда на местность.
- 4Полевые измеренияИнженер определяет характерные точки границ, при необходимости показывает их заинтересованным лицам на местности, если согласование проводится с установлением границ.
- 5Извещение соседейНаправляется не менее чем за тридцать дней до собрания либо проводится индивидуальное согласование, в том числе в электронном виде при наличии у всех усиленных квалифицированных электронных подписей.
- 6Акт согласованияОформляется на обороте листа графической части плана. Подписи, запись о молчании извещённого лица или содержание возражений определяют, спорным стало дело или нет.
- 7Передача межевого планаПлан выдаётся в форме электронного документа — файлом или на диске. Именно он подаётся вместе с заявлением о государственном кадастровом учёте.
- 8Учёт и проверка результатаПять рабочих дней при подаче в орган регистрации прав. После внесения сведений сверяем координаты и площадь по новой выписке из ЕГРН.
Что сделать до обращения в суд
Досудебная стадия здесь встроена в сами работы
- Убедитесь, что согласование вообще требуется: обязанность возникает при уточнении границ вашего участка или общих с ним границ соседних участков, сведения о которых уже в реестре.
- Проверьте круг заинтересованных лиц по выпискам: собственники, землевладельцы, землепользователи и арендаторы публичной земли по договору свыше пяти лет.
- Сохраняйте доказательства извещения. Лицо, отказавшееся принять извещение, считается извещённым надлежащим образом, но доказать отказ должны вы.
- Не сокращайте сроки: тридцать дней до собрания и не менее пятнадцати дней на возражения — это условия законности, а не рекомендации.
- Добивайтесь письменной формы возражений с обоснованием: устное недовольство в акт не вносится и в суде не поможет ни одной из сторон.
- Если оспариваете чужое межевание, начните с запроса реестрового дела: порок процедуры виден по документам раньше, чем понадобится экспертиза.
- Не предлагайте и не принимайте плату за подпись: согласование границ на возмездной основе прямо запрещено законом.
Особенность межевания в том, что переговоры с соседями — не подготовка к спору, а часть законной процедуры. Пропустив её, вы не сэкономите время, а лишитесь главного доказательства.
Через суд: оспаривание межевания и споры о границах
Требование формулируется по-разному в зависимости от того, что вас не устраивает
| Что | Как по делам о межевании | Норма |
|---|---|---|
| Основание обращения | Спор, не урегулированный в результате согласования местоположения границ, разрешается в порядке, установленном Земельным кодексом | ч. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ |
| Какой суд | Районный: земельные споры мировому судье не подсудны | ст. 24 ГПК РФ |
| Где именно | Исключительно по месту нахождения земельного участка | ст. 30 ГПК РФ |
| Требование при оспаривании результатов | Признать результаты кадастровых работ недействительными и исключить сведения о границах из реестра, указав, какая часть описания оспаривается | ст. 131 ГПК РФ |
| Требование при споре о линии | Установить границу с перечнем координат характерных точек — иначе решение будет неисполнимым | ст. 131 ГПК РФ |
| Что приложить | Межевой план, акт согласования, документы об извещении, выписки на оба участка, архивные материалы | ст. 132 ГПК РФ |
| Чем доказывается | Документами о процедуре и заключением землеустроительной экспертизы; каждая сторона доказывает то, на что ссылается | ст. 56, 79 ГПК РФ |
| Кто оплачивает экспертизу | Сторона, заявившая ходатайство: определение выносится после внесения денежных сумм на счёт суда | ч. 4 ст. 79 ГПК РФ |
| Что даёт решение суда | Оно служит основанием для государственного кадастрового учёта; при наличии координат отдельный межевой план не нужен | ст. 58 Закона № 218-ФЗ |
| Срок рассмотрения | До двух месяцев со дня поступления заявления в районный суд | ч. 1 ст. 154 ГПК РФ |
Судебные расходы распределяются по правилам главы 7 ГПК РФ.
На какой стадии ваше дело — Межевание земельных участков
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Первые четыре нужны инженеру, остальные — для спора
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Выписка из ЕГРН на участок | Показывает, установлены ли границы, какая площадь и какие обременения значатся в реестре |
| Правоустанавливающий документ | Первый источник координат по правилу очерёдности и подтверждение вашего права заказывать работы |
| Документы об образовании участка | План к постановлению, материалы инвентаризации, проект организации территории садоводства |
| Кадастровый план территории | Основа межевого плана: из него берутся сведения о соседних контурах |
| Межевой план и акт согласования | Результат работ и главное доказательство в будущем споре |
| Документы об извещении соседей | Расписки, уведомления о вручении, распечатка публикации — неотъемлемая часть межевого плана |
| Выписки на смежные участки | Определяют круг заинтересованных лиц и показывают, нет ли пересечения контуров |
| Решение о приостановлении или отказе | Называет конкретное препятствие и запускает трёхмесячный срок на его устранение |
Реестровое дело по чужому участку запрашивается через суд, если самостоятельный запрос остался без ответа.
Сроки, порядок и платежи
Сроки исполнения самих работ закон не устанавливает — их задаёт договор
| Что | Срок или размер | Норма |
|---|---|---|
| Извещение о собрании по согласованию | Вручается, направляется или публикуется не менее чем за тридцать дней до дня проведения собрания | ч. 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ |
| Срок на возражения | Не менее пятнадцати дней со дня получения извещения заинтересованным лицом | ч. 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ |
| Государственный кадастровый учёт | Пять рабочих дней с даты приёма заявления органом регистрации прав; семь рабочих дней при подаче через многофункциональный центр | п. 3, 4 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Учёт по карте-плану территории | Пятнадцать рабочих дней: столько занимает внесение сведений по результатам комплексных кадастровых работ | п. 3 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Учёт вместе с регистрацией права | Десять рабочих дней при подаче в орган регистрации прав, двенадцать — через многофункциональный центр | п. 5, 6 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Приостановление при пересечении границ | До устранения причин, но не более чем на три месяца | ч. 2 ст. 26 Закона № 218-ФЗ |
| Стоимость кадастровых работ | Определяется договором подряда: закон предельных цен не устанавливает, а бесплатно работы проводятся только в рамках комплексных кадастровых работ по решению органа власти | ч. 3 ст. 43 Закона № 218-ФЗ |
| Госпошлина по земельному спору | 3000 рублей для гражданина: требование неимущественного характера | подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Плата за согласование границ | Не допускается: согласовывать местоположение границ на возмездной основе заинтересованное лицо не вправе | ч. 2 ст. 39 Закона № 221-ФЗ |
Размеры государственной пошлины приведены для граждан; для организаций они выше.
Сроки
Срок исковой давности по оспариванию результатов межевания зависит от того, что именно нарушено
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Извещение о собрании | Тридцать дней | До дня проведения собрания | ч. 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ |
| Возражения после ознакомления с проектом | Не менее пятнадцати дней | Со дня получения извещения | ч. 10 ст. 39 Закона № 221-ФЗ |
| Государственный кадастровый учёт | Пять рабочих дней | С даты приёма органом регистрации прав | п. 3 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Приостановление учёта | До трёх месяцев | До устранения причин | ч. 2 ст. 26 Закона № 218-ФЗ |
| Оспаривание отказа в учёте | Три месяца | Восстанавливается при уважительной причине | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Оспаривание результатов межевания с утратой владения | Три года | Со дня, когда лицо узнало о нарушении | ст. 196, 200 ГК РФ |
| Рассмотрение дела судом | Два месяца | Не считая приостановления на экспертизу | ч. 1 ст. 154 ГПК РФ |
Исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, — статья 208 ГК РФ. Когда же чужое межевание вывело часть земли из вашего владения, работает общий трёхлетний срок со дня, когда вы узнали о нарушении.
С какими делами о межевании ко мне приходят
Шесть положений — найдите своё
Земельный участок без установленных границ
В выписке из ЕГРН стоит отметка, что границы не установлены. Владеть можно, защищаться от передвинутого забора нечем: не с чем сравнивать фактическое пользование.
Межевание участка в садоводстве
Здесь чаще всего сохраняется проект организации территории — документ, определявший границы при образовании участков. Он и вытесняет ссылки на сложившееся пользование.
Сосед отмежевался первым
Его координаты уже в реестре, ваша часть пользования оказалась за линией. Формально спорить надо не с забором, а с чужим межевым планом и порядком его согласования.
Раздел участка на два
Работы выполняются сразу по обоим образуемым участкам. Отказ обычно приходит не из-за измерений, а из-за предельных размеров или изломанности получившихся границ.
Земля под многоквартирным домом
Границы формируются под весь дом с придомовой территорией, а согласование от имени собственников ведёт уполномоченный общим собранием представитель.
Дом без межевания земельного участка
Здание стоит на учёте, а земля под ним описана без координат. Пока это не исправлено, любое действие с участком упирается в отсутствие описания границ.
От чего зависит результат
По убыванию влияния на исход
Источник координат
Из какого документа инженер вывел характерные точки. Правоустанавливающий документ бьёт документы об образовании, те — сложившееся землепользование, и никак не наоборот.
Чистота процедуры согласования
Извещения, сроки, полномочия участников, записи в акте. Здесь дела выигрываются и проигрываются по бумагам, без выезда на местность.
Качество заключения инженера
Оно должно объяснять происхождение цифр, а не просто их приводить. План без объяснения регистратор возвращает, а суд не кладёт в основу решения.
Сохранность архивных материалов
Планы к постановлениям, материалы инвентаризации, съёмка прошлых лет. Их наличие превращает оценочный спор в сличение документов.
Отсутствие пересечений
Пересечение с уже описанным контуром останавливает учёт независимо от того, насколько правильно выполнены ваши измерения.
Соответствие образуемых участков закону
Предельные размеры, конфигурация, доступ. При разделе именно это, а не точность съёмки, чаще всего становится причиной отказа.
Чем заканчивается дело о межевании
Развилка зависит от того, спорит ли кто-нибудь и о чём
- Сведения о границах внесены в реестр. Все подписали акт, план прошёл проверку, кадастровый учёт занял пять рабочих дней. В выписке появились координаты и уточнённая площадь.
- Граница установлена решением суда. Согласование не удалось, спор разрешён судебным актом, и сведения внесены по нему — межевой план при наличии координат в решении отдельно не требуется.
- Результаты межевания признаны недействительными. Обычно из-за порока процедуры: не тех известили, не так известили, не выдержали сроки. Сведения из реестра исключаются, и работы проводятся заново.
- Учёт приостановлен и затем возобновлён. Регистратор указал на форму документа или пересечение контуров, замечания сняты в течение трёх месяцев.
Показать всеСвернуть
- В учёте отказано. Причины приостановления не устранены в срок. Отказ обжалуется, но чаще быстрее подготовить документы заново.
- Отказано в разделе. Образуемые участки не соответствуют требованиям: предельные размеры, изломанность границ, чересполосица или невозможность использовать участок по назначению.
Как это выглядит в судебной практике
Чаще всего повторяются три положения
Публикация вместо письма
Инженер разместил извещение в газете, хотя адрес соседа был в реестре и письмо ему не направлялось. Порядок нарушен, и результаты межевания оспорены без всякой экспертизы — по одним документам.
Забор вместо архива
Координаты выведены из существующего ограждения, а в архиве нашёлся план к постановлению о предоставлении участка. Правило очерёдности источников не оставляет такому плану шансов.
Незаконное межевание соседнего участка
Соседа известили, но не того: собственник умер, наследство оформлено, а извещение ушло по старым сведениям. Согласование признано непроведённым со всеми последствиями для записи в реестре.
Типичные ошибки
Половина из них допускается до того, как появляется спор
- Верить сообщениям про обязательное межевание к очередному году Общей нормы федерального закона, объявляющей его обязательным для всех, нет. Обязательность возникает ситуативно: при образовании участка, разделе или уточнении границ.
- Не сохранять документы об извещении Они прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью. Их отсутствие обрушивает результаты работ спустя годы.
- Публиковать извещение при известном адресе Публикация допускается, только если сведений об адресе в реестре нет или письмо вернулось с отметкой о невозможности вручения.
- Согласовывать границу с посторонним Круг заинтересованных лиц определён законом. Подпись соседа, не являющегося собственником, землевладельцем, землепользователем или арендатором по договору свыше пяти лет, ничего не даёт.
- Платить соседу за подпись в акте Согласовывать местоположение границ на возмездной основе заинтересованное лицо не вправе, и такая договорённость не защищает.
- Выводить координаты из забора при живом архиве Пятнадцатилетнее существование границы применяется только при отсутствии сведений в правоустанавливающем документе и документах об образовании участка.
- Делить участок, не проверив требования к образуемым Предельные размеры, вклинивание, изломанность границ, чересполосица — отказ приходит по ним, а не по качеству съёмки.
Возмещение ущерба
Отвечает не только сосед, но и тот, кто выполнял работы
- Стоимость повторных работ. Если межевой план оказался негодным и его пришлось переделывать, расходы взыскиваются с исполнителя по правилам о подряде: результат работ должен соответствовать требованиям закона.
- Убытки от нарушения прав на участок. Возмещаются в полном объёме, включая упущенную выгоду, в порядке гражданского законодательства — пункт 1 статьи 62 ЗК РФ. Сюда попадают потери от невозможности пользоваться частью земли, отошедшей по чужому описанию.
- Потери от сорванной сделки. Приостановление учёта задерживает расчёты и переносит сроки по договору. Такие убытки доказываются самим договором и перепиской, а не общими рассуждениями.
- Судебные расходы. Государственная пошлина и издержки, включая оплату экспертизы, распределяются по главе 7 ГПК РФ и взыскиваются со стороны, против которой состоялось решение.
Показать всеСвернуть
- Чего здесь нет. Компенсации морального вреда за неверно проведённое межевание: затронуто имущественное право, а не личное неимущественное благо.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Начну с того, что экономит людям деньги: межевание я не выполняю и никто из юристов не выполняет. Это работа кадастрового инженера, и хороший инженер стоит дешевле любого спора, который возникает из-за плохого. Ко мне идут тогда, когда работы уже сделаны и кто-то с ними не согласен.
Второе: почти каждый год появляются сообщения о новом законе, который вот-вот сделает межевание обязательным для всех. Общей такой нормы в федеральном законодательстве нет. Обязательность возникает ситуативно — при образовании участка, разделе на два, уточнении границ, — и это совсем не то же самое, что всеобщая обязанность к сроку.
Третье, о чём я предупреждаю каждого заказчика: сохраняйте всё, что связано с извещением соседей. Расписки, конверты, уведомления о вручении, распечатку публикации. Документы, подтверждающие соблюдение порядка извещения, закон называет неотъемлемой частью межевого плана, и именно их отсутствие чаще всего рушит результаты работ через несколько лет.
И то, что говорю честно даже в ущерб себе: если соседи подписали акт и учёт прошёл, никакого дела нет и не будет. Тратить деньги на юридическое сопровождение обычного межевания незачем. Приходить стоит с момента, когда в акте появилось письменное возражение или когда пришло приостановление из Росреестра.
Что берёт на себя адвокат
Кадастровые работы остаются инженеру, юридическая часть — мне
- Проверка исходной ситуации Смотрю выписку, правоустанавливающие документы и сведения о смежных контурах, чтобы понять, какие работы вам действительно нужны.
- Постановка задачи инженеру Формулирую, из какого источника должны быть выведены координаты и что обязано войти в заключение, — это заранее снимает половину будущих претензий.
- Контроль процедуры согласования Проверяю круг заинтересованных лиц, способ и сроки извещения, содержание записей в акте. Именно здесь решаются будущие споры.
- Архивный поиск Запрашиваю документы об образовании участка и материалы прежних работ: они определяют, какие цифры будут законными.
- Сопровождение подачи документов Подаю заявление, отслеживаю приостановление, оперативно закрываю замечания регистратора в трёхмесячный срок.
- Оспаривание чужого межевания Запрашиваю реестровое дело, разбираю процедуру и содержание работ, готовлю требование о признании их результатов недействительными.
- Судебный спор о границе Готовлю иск с координатами, веду землеустроительную экспертизу и настаиваю, чтобы характерные точки попали в резолютивную часть.
- Доведение до записи Передаю судебный акт в орган регистрации прав и проверяю внесённые сведения по новой выписке.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Межевание земельных участков
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеСопровождаю исполнение решения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Межевать самому или с адвокатом
Признак — согласны ли соседи и ровно ли легли контуры
Справитесь сами
Работы обычные и никем не оспариваются:
- соседи готовы подписать акт согласования
- документы об образовании участка сохранились
- контур не пересекается с соседними
- участок не делится и не образуется заново
- земля не заложена и не арестована
Достаточно договора с кадастровым инженером и заявления о кадастровом учёте. Обратиться напрямую к инженеру — правильно, а не экономно.
Нужен адвокат
Появился спор или отказ:
- сосед представил письменные возражения
- оспариваются результаты уже выполненного межевания
- учёт приостановлен или в нём отказано
- соседний участок отмежёван по вашей земле
- документов об образовании участка не сохранилось
- участок делится и получаются спорные конфигурации
Правило простое: пока никто не возражает, межевание — это работа инженера и пять рабочих дней в Росреестре. Как только появляется письменное возражение или решение о приостановлении, вопрос становится юридическим, и решают его документы о процедуре и происхождение координат.
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Сопровождаю исполнениеРешение суда — ещё не результат. Сопровождаю и стадию исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Выигранное в суде решение ещё нужно исполнить — у работодателя или пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Границы земельных участков
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Защита прав собственника при нарушении границ участкаУстановление границ земельного участка в суде при споре с соседямиОспаривание решения о кадастровом учёте земельного участкаИсправление реестровой ошибки в части границ земельного участкаУстранение наложения границ земельных участков и реестровой ошибки
Частые вопросы
Вопросы, которые задают чаще всего именно про межевание
Межевание земельного участка — что это?
Кадастровые работы, в результате которых определяются координаты характерных точек границ, готовится межевой план и проводится согласование границ с заинтересованными лицами. Сведения затем вносятся в реестр.
Обязательно ли межевание по закону?
Общей нормы федерального закона, которая делала бы его обязательным для всех владельцев к определённой дате, нет. Обязательность возникает ситуативно: при образовании участка, разделе, уточнении границ.
Можно ли продать земельный участок без межевания?
Участок без установленных границ остаётся на учёте, и распоряжаться им закон не запрещает. Но защитить его от передвинутого забора нечем: не с чем сравнивать фактическое пользование.
Сколько это занимает по срокам?
Сроки самих работ закон не устанавливает — их задаёт договор. Государственный кадастровый учёт проводится за пять рабочих дней с даты приёма заявления органом регистрации прав.
Показать всеСвернуть
Делают ли межевание бесплатно?
Кадастровые работы оплачивает заказчик. Без оплаты они проводятся только как комплексные — по решению органа власти сразу по кадастровому кварталу, с оформлением карты-плана территории.
Что делать, если сосед не подписывает акт согласования?
Его письменные обоснованные возражения вносятся в акт и прилагаются к плану. Спор, не урегулированный при согласовании, разрешается в судебном порядке.
Можно ли оспорить межевание соседнего участка?
Да, если оно нарушает ваши права. Проверяется и процедура — кого и как известили, — и содержание: из какого источника инженер вывел координаты.
Куда обращаться и с чего начать: МФЦ, Госуслуги или администрация?
Начать стоит с выписки из ЕГРН и договора с кадастровым инженером: межевание заказывают у него, а не в МФЦ, администрации или БТИ. Инженеру даётся задание — уточнить границы, разделить участок или образовать новый. Межевой план с заявлением о кадастровом учёте подают лично в МФЦ или электронно через Госуслуги; учёт идёт пять рабочих дней, через МФЦ — семь. Срок работ зависит от договора и от того, как быстро согласуют соседи. Госпошлина за кадастровый учёт уточнённых границ не взимается — её платят за регистрацию права.
Как проходит межевание в СНТ, на даче, под ИЖС или частным домом?
Порядок для всех одинаков: договор с инженером, выезд, согласование с соседями и кадастровый учёт. В СНТ и дачном посёлке смежной часто оказывается земля общего пользования товарищества, и граница с ней согласуется так же, как с соседним участком; основой служат проект организации территории и документы об образовании участков. У участка под ИЖС, ЛПХ, частного или жилого дома дополнительно проверяют, чтобы дом, строения и постройки были внутри новых границ, а не на соседней или муниципальной земле. В деревне и селе — так же.
Можно ли отмежевать долю, участок с двумя собственниками и продать или подарить землю без межевания?
Долю отдельно не межуют: межевой план готовят на весь участок, заказывают сособственники, акт согласования подписывает каждый. Часть в натуре получают разделом участка или выделом доли — образуются новые участки со своими границами. Продать, подарить, купить участок или долю и зарегистрировать переход права без межевания закон не запрещает: границ они не требуют, кадастровый номер есть. Но без границ покупатель получает спор о заборе, а покупатель доли — долю в праве, а не землю.
Как образовать новый участок из земли администрации, под гаражом или многоквартирным домом?
Нового участка из государственной или муниципальной земли без схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, утверждённой администрацией, или без утверждённого проекта межевания не бывает: межевой план заказывают уже после этого, иначе инженер участок не сформирует. Участок под гаражом оформляют по той же схеме. Если земля под многоквартирным домом (МКД) не образована, любой собственник помещения вправе обратиться в администрацию с заявлением о её образовании.
Сколько соток окажется после межевания и можно ли увеличить участок?
Площадь по координатам редко совпадает с цифрой в старых документах до сотки, особенно у ранее учтённых участков. Уточнение границ пройдёт учёт, если площадь стала больше не более чем на минимальный размер участка для этого вида использования, а если такой размер не установлен — не более чем на десять процентов; при большем увеличении учёт приостановят (п. 32 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Если по замеру соток меньше, чем в документах, причину ищут в архиве и в границах соседей, а не принимают потерю как данность.
Существует ли «паспорт межевания» или «свидетельство о межевании»?
Таких документов закон не знает, и БТИ межеванием не занимается. Цель межевания — внести координаты границ в реестр; результат работ — межевой план в электронной форме, а подтверждение, что границы установлены, — выписка из ЕГРН с координатами. Если при сделке показывают «паспорт» или «свидетельство о межевании», запросите свежую выписку: только она показывает, есть ли границы в реестре.
Как межевать участок сельскохозяйственного назначения?
Из земель сельхозназначения в долевой собственности участок в счёт своей доли выделяют либо по проекту межевания, утверждённому общим собранием участников, либо по проекту, который заказывает сам собственник доли; во втором случае размер и местоположение участка согласуют с остальными через извещение, и они вправе заявить возражения (ст. 13 и 13.1 Закона № 101-ФЗ).
В каких случаях проводят межевание и что делать после межевания — дальнейшие действия?
Межевание проводят при образовании участков — разделе, объединении, перераспределении, выделе, образовании из государственных или муниципальных земель (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ) — и при уточнении границ. Его результат — межевой план, составленный на основе выписки из ЕГРН или кадастрового плана территории (ст. 22 Федерального закона № 218-ФЗ). Дальнейшие действия: подать межевой план с заявлением о кадастровом учёте в Росреестр и после учёта проверить границы в выписке из ЕГРН.
Как проходит межевание при объединении или перераспределении участков?
При объединении смежных участков образуется один новый, а прежние прекращают существование; если они принадлежали разным лицам, возникает общая собственность (ст. 11.6 ЗК РФ). При перераспределении смежных участков или земли и участка образуются новые участки взамен исходных (ст. 11.7 ЗК РФ). Для этого нужны письменные согласия арендаторов и залогодержателей исходных участков (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ) и межевой план.
Как межевать участок в долях или между соседями, если собственников несколько?
Образование участков из земли, принадлежащей нескольким собственникам, в том числе в долях, осуществляется по соглашению между ними (п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ). Если соглашения нет, раздел участка или выдел доли производятся на основании решения суда (подп. 2 п. 4 ст. 11.2). Спор о границах между соседями также рассматривает суд.
Не откладывайте защиту