Что именно оценивается
Квартира, комната или жилой дом. Помещение рассматривается самостоятельно, и вывод об аварийности всего многоквартирного дома для этого не требуется.
Признание жилого помещения непригодным для проживания
Веду признание жилого помещения непригодным для проживания — квартиры, комнаты или дома. Основание — вредные факторы: износ и аварийность конструкций или параметры среды — шум, вибрация, радиационный фон. Готовлю заявление в межведомственную комиссию и обжалую отказ, в том числе инвалидам.
Что даёт признание помещения непригодным
Нанимателю — право на другое благоустроенное жильё от наймодателя, а если помещение единственное и ремонту не подлежит, — на внеочередное предоставление по социальному найму. Решение принимает комиссия, распоряжение издаёт орган.
Когда в этой процедуре нужен адвокат
Признаки, по которым видно, что дело не сводится к подаче заявления
- Комиссия говорит, что нужно признавать весь домОтдельное помещение оценивается самостоятельно. Признание непригодным конкретной квартиры не требует вывода об аварийности всего многоквартирного дома.п. 33 Положения № 47
- Спор идёт о факторах среды, а не о стенахШум, вибрация, электромагнитные поля, качество воздуха, радиационный фон. Такие основания доказываются замерами и заключениями надзорных органов, а не осмотром.
- Помещение занимает инвалидОтдельное основание: заключение об отсутствии возможности приспособить жильё и общее имущество дома с учётом потребностей инвалида и обеспечения доступности.п. 54 Положения № 47
- Дом пострадал от пожара, взрыва или просадки грунтаПомещение признаётся непригодным, если восстановительные работы технически невозможны или экономически нецелесообразны, а несущая способность снижена до опасного уровня.п. 38 Положения № 47
- Жильё стоит в опасной или затапливаемой зонеОползни, сели, лавины, ежегодные паводки, зоны вероятных разрушений при техногенных авариях — самостоятельные основания, если инженерными решениями беду предотвратить нельзя.п. 36 Положения № 47
- Вместо непригодности назначили ремонтКомиссия вправе выявить основания для капитального ремонта, реконструкции или перепланировки. Для жильца это означает работы, а не переселение.п. 47 Положения № 47
- Наймодатель не предоставляет другое жильёПосле признания помещения непригодным обязанность предоставить другое благоустроенное помещение лежит на наймодателе, и исполняется она не всегда добровольно.ст. 87 ЖК РФ
- Нужно внеочередное предоставлениеПраво возникает, когда единственное жильё признано непригодным и ремонту или реконструкции не подлежит, а решение об изъятии участка не принималось.п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ
Отсутствие лифта, мусоропровода, централизованной канализации или горячей воды в малоэтажном доме основанием непригодности не является — перечень таких случаев в Положении закрыт. Начинать спор с этого бессмысленно.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Признание жилого помещения непригодным для проживания
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что устанавливается по такому делу
Восемь вопросов, и три из них снимают дело ещё до заседания комиссии
Какой вредный фактор заявлен
Снижение надёжности здания и устойчивости конструкций либо параметры среды: воздух, радиационный фон, шум, вибрация, электромагнитные поля, химические и биологические вещества.
Можно ли снизить риск инженерными решениями
Для факторов среды это ключевой вопрос. Непригодным помещение признаётся тогда, когда минимизировать критерии риска до допустимого уровня инженерными и проектными решениями невозможно.
Показать всёСкрыть
Не подпадает ли довод под запретный перечень
Нет лифта, нет мусоропровода, нет горячей воды в двухэтажном доме, маленькая кухня по старому проекту — всё это основанием непригодности не является.
Каково фактическое состояние помещения
Комиссия проверяет степень и категорию технического состояния конструкций и дома в целом, огнестойкость, условия эвакуации при пожаре, санитарные требования и месторасположение жилья.
Целесообразно ли восстановление
Для повреждённых помещений вопрос ставится так: технически возможны ли восстановительные работы и экономически ли они оправданы. Отрицательный ответ ведёт к непригодности.
Живёт ли в помещении инвалид
Тогда основанием служит заключение об отсутствии возможности приспособить жильё и общее имущество дома с учётом потребностей инвалида и обеспечения доступности.
Какие последствия наступают
Право нанимателя на другое благоустроенное помещение, возможность внеочередного предоставления и право сторон требовать расторжения договора найма в судебном порядке.
Кто участвует и на что вправе рассчитывать
Последствия непригодности различаются у нанимателя и собственника не меньше, чем при аварийности дома
| Кто | Что вправе или обязан | Норма |
|---|---|---|
| Собственник помещения | Поставить перед комиссией вопрос о непригодности своего жилья и получить экземпляры заключения и распоряжения | п. 42, 51 Положения № 47 |
| Наниматель | Обратиться самостоятельно, а после признания помещения непригодным — получить от наймодателя другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма | ст. 87 ЖК РФ |
| Гражданин с единственным жильём | Претендовать на предоставление помещения вне очереди, если жильё ремонту или реконструкции не подлежит | п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ |
| Инвалид, занимающий помещение | Требовать оценки на основании заключения об отсутствии возможности приспособить жильё и общее имущество дома с учётом его потребностей | п. 54 Положения № 47 |
| Комиссия | Оценить фактическое состояние помещения: категорию состояния конструкций, огнестойкость, условия эвакуации, микроклимат и месторасположение жилья | п. 43 Положения № 47 |
| Органы государственного надзора | Дать заключение по вопросам своей компетенции — оно само по себе служит поводом для оценки помещения | п. 42 Положения № 47 |
| Орган, получивший заключение | Издать распоряжение о дальнейшем использовании помещения либо о необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ | п. 49 Положения № 47 |
| Стороны договора найма | Расторгнуть договор на помещение, признанное непригодным, по требованию любой из сторон в судебном порядке | п. 50 Положения № 47 |
Что закон считает непригодностью и что ею не считает
Два закрытых перечня, между которыми и идёт вся работа по такому делу
Общее определение короткое. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Дальше идёт расшифровка из двух частей, и понимать её нужно буквально.
Первая часть — про здание. Ухудшение в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации эксплуатационных характеристик здания в целом или отдельных его частей, приводящее к снижению до недопустимого уровня надёжности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований. Вторая — про среду. Изменения окружающей среды и параметров микроклимата, не позволяющие соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и гигиенические нормативы в части потенциально опасных химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов: шума, вибрации, электромагнитных полей.
К этому Положение добавляет несколько самостоятельных случаев. Помещения на территориях с превышением показателей санитарно-эпидемиологической безопасности, в производственных зонах, зонах инженерной и транспортной инфраструктур и в санитарно-защитных зонах — если инженерными и проектными решениями снизить риск до допустимого уровня невозможно. Помещения в опасных зонах схода оползней, селевых потоков и снежных лавин и на ежегодно затапливаемых паводком территориях. Помещения в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях. Комнаты с окнами на магистрали при уровне шума выше предельно допустимого. И помещения, над которыми или смежно с которыми расположено устройство для промывки и очистки мусоропровода.
Отдельно стоит случай повреждения. Помещения в домах, пострадавших от взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов и других сложных геологических явлений и чрезвычайных ситуаций, признаются непригодными, если восстановительные работы технически невозможны или экономически нецелесообразны, а техническое состояние характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей.
И перечень того, что основанием быть не может. Отсутствие централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном доме. Отсутствие лифта и мусоропровода в доме свыше пяти этажей, если из-за физического износа он находится в ограниченно работоспособном состоянии и капитальному ремонту не подлежит. Несоответствие планировки и площади комнат современным решениям, если дом построен по ранее действовавшей документации, а расстановка мебели и оборудования отвечает требованиям эргономики. Заявления, построенные на этих доводах, отклоняются без обсуждения.
Что говорит закон о непригодности для проживания
Определение целиком: из него выводятся все доказательства по делу
33. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие: ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.Пункт 33 Положения, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Определение построено вокруг слов «безопасность жизни и здоровья». Это и есть планка. Сырость, старые трубы и холодные батареи сами по себе её не достигают; достигают недопустимое снижение надёжности конструкций и превышение гигиенических нормативов. Поэтому по таким делам решают протоколы замеров, а не фотографии.
Что придётся подтвердить документами
Четыре опоры заявления; вторая почти всегда требует замеров, а не осмотра
- Права на помещение Договор социального найма либо выписка из реестра недвижимости, а если право не зарегистрировано — правоустанавливающие документы.
- Наличие вредного фактора Протоколы замеров, акты и заключения органов надзора по шуму, вибрации, излучению, качеству воздуха или заключение о состоянии конструкций.
- Невозможность устранения Что инженерными и проектными решениями снизить риск до допустимого уровня нельзя либо что восстановительные работы технически невозможны или нецелесообразны.
- Связь с безопасностью жизни и здоровья Что выявленные факторы не позволяют обеспечить безопасность проживания, а не просто ухудшают комфорт.
Порядок признания жилого помещения непригодным
Замеры и заключения делаются до заявления, а не по требованию комиссии
- 1Определение фактораФормулируем, какой именно вредный фактор среды обитания заявляется: состояние конструкций, шум, излучение, качество воздуха, затопление, повреждение здания.
- 2Замеры и обследованиеЗаказываем измерения и обследование, добиваясь вывода о невозможности минимизировать риск инженерными и проектными решениями.
- 3Обращения в надзорные органыЗаключение органа государственного надзора по вопросам его компетенции само по себе служит поводом для работы комиссии, минуя заявление.
- 4Заявление в комиссиюПодаём комплект в комиссию по месту нахождения жилья — лично, почтой с уведомлением, через портал государственных услуг или многофункциональный центр.
- 5Оценка фактического состоянияКомиссия проверяет категорию состояния конструкций, огнестойкость, условия эвакуации при пожаре, санитарные показатели, микроклимат и месторасположение помещения.
- 6Заключение и особое мнениеРешение принимается большинством голосов при кворуме и оформляется в трёх экземплярах; несогласный член комиссии прилагает письменное особое мнение.
- 7Распоряжение органаИздаётся в тридцать календарных дней и указывает дальнейшее использование помещения либо необходимость ремонтно-восстановительных работ.
- 8Последствия признанияТребование к наймодателю о другом благоустроенном жилье, постановка на учёт, внеочередное предоставление или расторжение договора найма через суд.
Что сделать до суда
Суд здесь появляется третьим: сначала замеры, потом комиссия
- Назвать конкретный фактор: непригодность доказывается не общим состоянием, а конкретным вредным воздействием, названным в Положении.
- Получить протоколы измерений по заявленному фактору и сравнить показатели с гигиеническими нормативами.
- Добиться в заключении специалиста прямого вывода о невозможности снизить риск инженерными и проектными решениями.
- Обратиться в органы санитарного, пожарного или жилищного надзора: их заключение служит самостоятельным поводом для работы комиссии.
- Проверить свой довод по перечню обстоятельств, которые основанием не являются, — чтобы не потерять месяц на заведомо безнадёжном заявлении.
- Для жилья инвалида — получить заключение об отсутствии возможности приспособления помещения и общего имущества дома с учётом его потребностей.
Оценка помещения отнесена к компетенции комиссии. Суд не признаёт жильё непригодным вместо неё — он проверяет, законно ли комиссия отказала и не нарушен ли порядок.
Через суд: что и как оспаривается
Требование формулируется к решению комиссии, а не к состоянию квартиры
| Что | Как по делам о непригодности жилья | Норма |
|---|---|---|
| Когда идут в суд | Комиссия признала помещение пригодным, назначила ремонт вместо признания непригодным, вернула заявление или не рассмотрела его в срок | п. 46, 47 Положения № 47 |
| Вид судопроизводства | Административное: оспариваются решения и бездействие органа и созданной им комиссии | ч. 1 ст. 218 КАС РФ |
| Какой суд | Районный суд; мировому судье эти дела не подсудны | ст. 19, 22 КАС РФ |
| Срок обращения | Три месяца со дня, когда стало известно о решении или о нарушении прав | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Что требовать | Признать заключение незаконным и обязать повторно рассмотреть вопрос. Просить суд самому объявить квартиру непригодной бессмысленно | п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ |
| Кто доказывает законность решения | Орган: на нём лежит обязанность доказать соблюдение порядка и наличие оснований для принятого решения | ч. 11 ст. 226 КАС РФ |
| Главные доказательства | Протоколы измерений, заключения надзорных органов, обследование конструкций и вывод о невозможности устранить фактор | п. 33, 43 Положения № 47 |
| Отдельный иск к наймодателю | После признания помещения непригодным требование о предоставлении другого благоустроенного жилья заявляется в исковом порядке | ст. 87 ЖК РФ |
| Срок рассмотрения | Один месяц со дня поступления административного искового заявления в суд | ч. 1 ст. 226 КАС РФ |
Требование о расторжении договора найма на непригодное помещение рассматривается судом отдельно, по заявлению любой из сторон.
На какой стадии ваше дело — Признание жилого помещения непригодным для проживания
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Половина комплекта — измерения, и получить их придётся заранее
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Заявление в комиссию | Ставит вопрос о признании помещения непригодным и называет вредный фактор |
| Документы на помещение | Договор найма или выписка из реестра; правоустанавливающие документы — если право не зарегистрировано |
| Протоколы измерений | Шум, вибрация, электромагнитные поля, радиационный фон, вещества в воздухе — цифры против нормативов |
| Заключение по конструкциям | Показывает степень и категорию технического состояния конструкций и дома в целом |
| Акты органов надзора | Санитарного, пожарного, жилищного: служат самостоятельным поводом для оценки помещения |
| Расчёт восстановительных работ | Для повреждённого жилья: обосновывает техническую невозможность или экономическую нецелесообразность |
| Заключение по жилью инвалида | Об отсутствии возможности приспособить помещение и общее имущество дома с учётом потребностей инвалида |
| Жалобы на условия проживания | Прилагаются по усмотрению заявителя и показывают длительность воздействия фактора |
Сведения, находящиеся в распоряжении органов, комиссия обязана запросить межведомственно.
Сроки процедуры и последствия признания
Правая колонка отвечает на главный вопрос: что даёт непригодность
| Что | Срок или последствие | Норма |
|---|---|---|
| Рассмотрение обращения | Тридцать календарных дней с даты регистрации; двадцать — по жилью, повреждённому чрезвычайной ситуацией | п. 46 Положения № 47 |
| Распоряжение органа | Тридцать календарных дней со дня получения заключения; десять — по жилью после чрезвычайной ситуации | п. 49 Положения № 47 |
| Направление документов заявителю | Пять дней со дня принятия решения; при особой опасности для жизни и здоровья — не позднее следующего рабочего дня | п. 51 Положения № 47 |
| Заключение по жилью инвалида | Оформляется в трёх экземплярах, один направляется органу и один заявителю в пятидневный срок | п. 54 Положения № 47 |
| Другое жильё нанимателю | Благоустроенное помещение по договору социального найма от наймодателя, равнозначное по общей площади ранее занимаемому | ст. 87, 89 ЖК РФ |
| Внеочередное предоставление | Если единственное жильё непригодно и ремонту или реконструкции не подлежит, а решение об изъятии участка не принималось | п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ |
| Расторжение договора найма | По требованию любой из сторон договора в судебном порядке | п. 50 Положения № 47 |
| Повторный осмотр после работ | Месячный срок после уведомления собственника о завершении ремонтно-восстановительных работ | п. 53 Положения № 47 |
| Обжалование решения | Три месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Стоимость замеров и обследований оплачивает заявитель; при судебном споре они относятся к издержкам по делу.
Сроки
Сама процедура сроком не ограничена — ограничено обжалование
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Рассмотрение обращения комиссией | Тридцать календарных дней | Двадцать дней при чрезвычайной ситуации | п. 46 Положения № 47 |
| Возврат заявления | Пятнадцать календарных дней | Со дня истечения срока рассмотрения | п. 46 Положения № 47 |
| Распоряжение органа | Тридцать календарных дней | Десять дней при чрезвычайной ситуации | п. 49 Положения № 47 |
| Направление документов заявителю | Пять дней | Следующий рабочий день при особой опасности | п. 51 Положения № 47 |
| Повторный осмотр после работ | Один месяц | После уведомления о завершении работ | п. 53 Положения № 47 |
| Обжалование решения комиссии | Три месяца | Восстанавливается при уважительной причине | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Рассмотрение дела судом | Один месяц | Со дня поступления заявления | ч. 1 ст. 226 КАС РФ |
Обратиться в комиссию можно в любой момент, пока фактор существует. Жёсткие рамки начинаются после решения: три месяца на обращение в суд и месяц на рассмотрение дела.
С чем приходят по непригодному жилью
Шесть оснований, каждое со своим набором доказательств
Конструкции дошли до опасного состояния
Физический износ привёл к снижению надёжности здания, прочности и устойчивости конструкций до недопустимого уровня. Доказывается заключением об обследовании, а не возрастом дома.
Квартира после пожара или взрыва
Восстановительные работы технически невозможны или экономически нецелесообразны, а несущая способность снижена настолько, что пребывание людей опасно.
Шум с магистрали выше нормы
Комнаты с окнами на магистраль признаются непригодными, если снизить уровень шума до допустимого значения инженерными и проектными решениями нельзя.
Показать всеСвернуть
Дом в затапливаемой или оползневой зоне
Опасные зоны схода оползней, селевых потоков, снежных лавин и территории, ежегодно затапливаемые паводковыми водами, когда подтопление предотвратить невозможно.
Электромагнитное поле от линии электропередачи
Основанием служит превышение напряжённости электрического поля и индукции магнитного поля промышленной частоты на высоте 1,8 метра от поверхности земли.
Жильё не приспособить под нужды инвалида
Комиссия признаёт помещение непригодным для проживания самого инвалида и членов его семьи на основании заключения об отсутствии возможности приспособления.
От чего зависит исход
Первые три фактора определяют дело; остальные лишь ускоряют его
Точность выбранного основания
Оснований несколько, и у каждого свои доказательства. Заявление «в квартире невозможно жить» без указания фактора комиссия рассматривает формально.
Протоколы измерений
Шум, вибрация, электромагнитные поля, радиационный фон, химические вещества — величины измеряемые. Дело решают цифры и сопоставление их с нормативами.
Вывод о невозможности устранения
Почти каждое основание содержит оговорку про инженерные и проектные решения. Без вывода о невозможности минимизировать риск непригодность не признают.
Показать всеСвернуть
Экономическая оценка восстановления
Для повреждённого жилья важен вывод о нецелесообразности восстановительных работ, и он должен опираться на расчёт, а не на впечатление.
Заключения органов надзора
Санитарный, пожарный, жилищный надзор. Их документы служат самостоятельным поводом для работы комиссии и весомым доказательством в суде.
Полнота состава комиссии
Участие представителей органов надзора, архитектуры и градостроительства обязательно, а решение принимается большинством голосов при кворуме.
Чем заканчивается обращение
Три исхода ведут к переселению, три — к работам и один к отказу
- Помещение признано непригодным для проживания. Основной результат: нанимателю положено другое благоустроенное жильё, а при единственном непригодном помещении — внеочередное предоставление.
- Признано непригодным для проживания инвалида и его семьи. Отдельное заключение, вынесенное по невозможности приспособить жильё и общее имущество дома.
- Дом признан аварийным целиком. Тогда непригодными становятся сразу все помещения в нём, и доказывать состояние своей квартиры отдельно не нужно.
- Выявлены основания для капитального ремонта или реконструкции. Состояние сочтено поправимым; орган издаёт распоряжение о ремонтно-восстановительных работах.
Показать всеСвернуть
- Назначена перепланировка. Реже, но встречается: приведение утраченных характеристик помещения в соответствие требованиям с технико-экономическим обоснованием.
- Помещение признано пригодным. Комиссия сочла, что требования соблюдены; решение оспаривается в трёхмесячный срок.
- Отказ по запретному доводу. Заявление опиралось на отсутствие лифта, мусоропровода или горячей воды в малоэтажном доме — такие обстоятельства основанием не являются.
Как это выглядит на практике
Три положения, которые встречаются чаще прочих
Довод из запретного перечня
Заявитель ссылался на отсутствие горячей воды и канализации в двухэтажном доме. Такое обстоятельство прямо названо не являющимся основанием непригодности, и заключение вынесли отрицательное без обсуждения по существу.
Превышение есть, вывода нет
Замеры показали шум выше предельно допустимого, но в заключении не было сказано, можно ли снизить его инженерными решениями. Комиссия предложила шумозащитные окна и признала помещение пригодным.
Пожар без расчёта стоимости
После пожара собственник просил признать квартиру непригодной. Не хватило вывода о том, что восстановительные работы технически невозможны или экономически нецелесообразны, — именно он и решает такие дела.
Ошибки, которые видно чаще всего
Первые три встречаются в каждом втором заявлении
- Строить заявление на отсутствии удобств Нет лифта, мусоропровода, горячей воды и канализации в малоэтажном доме — это прямо названо не являющимся основанием непригодности.
- Не заявлять конкретный вредный фактор Основание сформулировано через вредные факторы среды обитания. Без указания, какой именно фактор выявлен, оценивать нечего.
- Приносить замеры без вывода о неустранимости Почти каждое основание содержит оговорку об инженерных и проектных решениях. Превышение без такого вывода приводит к предписанию устранить, а не к признанию.
- Ссылаться на старую планировку Несоответствие площади комнат и планировки современным решениям в доме прежней постройки основанием не является, если расстановка мебели отвечает эргономике.
- Забывать про экономический расчёт по повреждённому жилью Для помещений после пожара, взрыва или просадки нужен вывод о технической невозможности или экономической нецелесообразности восстановления.
- Ждать квартиру сразу после заключения Право нанимателя на другое благоустроенное помещение реализуется отдельным требованием к наймодателю, а не автоматически.
- Пропускать трёхмесячный срок Решение комиссии обжалуется в течение трёх месяцев со дня, когда о нём стало известно; переписка с органами этот срок не продлевает.
Расходы и что удаётся вернуть
Замеры и обследование — основная трата в таком деле
- Стоимость измерений и обследования. Оплачивает заявитель. При судебном споре эти суммы относятся к издержкам, связанным с рассмотрением дела, и взыскиваются с проигравшей стороны.
- Судебные расходы. Государственная пошлина и расходы на представителя присуждаются по правилам главы 10 КАС РФ в разумных пределах.
- Вред здоровью. Если воздействие вредного фактора причинило вред здоровью, требование заявляется отдельно и по общим правилам об ответственности за причинение вреда.
- Ущерб имуществу. Повреждение вещей из-за затопления, промерзания или разрушения конструкций возмещается лицом, ответственным за содержание общего имущества дома.
Показать всеСвернуть
- Чего здесь нет. Денежной компенсации за сам факт признания помещения непригодным: последствием признания служит предоставление другого жилья, а не выплата.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Дела о непригодности выигрываются приборами. Закон говорит о вредных факторах среды обитания, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья, и почти каждый из этих факторов измеряется: уровень шума, индукция магнитного поля, радиационный фон, концентрации веществ в воздухе. Фотографии плесени и рассказы о сквозняках не измеряют ничего, и потому дела на них не строятся.
Вторая особенность — оговорка про инженерные решения. Почти в каждом основании написано: непригодным помещение признаётся, если снизить риск инженерными и проектными решениями невозможно. Значит, недостаточно показать превышение — нужно показать, что его нельзя убрать. Этот вывод я прошу включать в заключение специалиста с самого начала, иначе комиссия предложит поставить окна с шумозащитой и на этом закончит.
Третье, о чём предупреждаю сразу: есть перечень доводов, которые не работают никогда. Нет лифта в пятиэтажке, нет мусоропровода, нет горячей воды и канализации в двухэтажном доме, кухня меньше нынешних норм в доме старой постройки. Всё это прямо названо в Положении как не являющееся основанием, и заявление с такими доводами лишь отнимет тридцать дней.
И о том, чего процедура сама по себе не даёт. Признание непригодности — не ордер на новую квартиру. Нанимателю оно открывает право требовать другое благоустроенное помещение от наймодателя, а собственнику даёт основание для постановки на учёт и для последующих требований. Между заключением комиссии и переездом обычно стоит ещё один спор.
Что я беру на себя
Состав работы по признанию помещения непригодным
- Выбор основания Определяю, какой из вредных факторов заявлять, и сразу отсекаю доводы, которые Положение основанием не признаёт.
- Организация замеров Ставлю задачу на измерения по заявленному фактору и на обследование конструкций, включая вывод о неустранимости воздействия.
- Работа с надзорными органами Готовлю обращения, добиваюсь заключений — они служат самостоятельным поводом для оценки помещения комиссией.
- Заявление и комплект Собираю документы так, чтобы комиссии нечего было возвращать, и фиксирую дату регистрации обращения.
- Сопровождение заседания Слежу за кворумом и составом, добиваюсь приобщения дополнительных обследований и фиксации особых мнений.
- Дело о жилье инвалида Готовлю материалы по невозможности приспособить помещение и общее имущество дома с учётом потребностей инвалида.
- Обжалование отказа Составляю административный иск, веду дело и добиваюсь обязанности рассмотреть вопрос повторно.
- Реализация последствий Заявляю требование к наймодателю о другом благоустроенном жилье, добиваюсь постановки на учёт и внеочередного предоставления.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Признание жилого помещения непригодным для проживания
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Обращаться самому или с адвокатом
Признак простой: измеряется ли ваш фактор приборами и кто это сделал
Справитесь сами
Основание очевидно и подтверждено:
- надзорный орган уже выдал заключение по вашему фактору
- дом признан аварийным, и помещения непригодны в силу закона
- документы на жильё в порядке
- спора о том, устранимо ли воздействие, нет
- нужно лишь подать заявление и дождаться заседания
В этом случае процедура сводится к комплекту документов и тридцати календарным дням ожидания.
Нужен адвокат
Спор идёт о самом факторе или о его устранимости:
- комиссия предлагает ремонт вместо признания непригодности
- превышение показателей есть, а вывода о неустранимости нет
- жильё повреждено и нужен расчёт целесообразности восстановления
- речь о помещении, занимаемом инвалидом
- заявление вернули или не рассматривают
- после признания наймодатель не даёт другое жильё
Правило простое: когда фактор подтверждён надзорным органом и никто не спорит, хватает заявления. Когда спор идёт о том, можно ли устранить воздействие инженерными решениями, дело решают формулировки заключения и работа с комиссией. Свой случай ищите выше, в разделе «Когда в этой процедуре нужен адвокат».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Аварийное жильё и переселение
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Частые вопросы
Вопросы, которые задают именно про непригодность жилья
Каков порядок признания жилого помещения непригодным для проживания?
Заявление в межведомственную комиссию по месту нахождения жилья, оценка фактического состояния, заключение в течение тридцати календарных дней и распоряжение органа ещё в тридцать дней.
Чем признание помещения пригодным отличается от признания непригодным?
Это два разных решения из одного перечня. Пригодным помещение признают, когда установленные требования соблюдены; непригодным — когда выявлены вредные факторы среды обитания, угрожающие жизни и здоровью.
Каковы последствия признания жилого помещения непригодным для проживания?
Нанимателю наймодатель предоставляет другое благоустроенное помещение по социальному найму. Если непригодное жильё единственное и ремонту не подлежит, возникает право на внеочередное предоставление.
Возможно ли признание помещения непригодным для проживания инвалида?
Да. Комиссия выносит такое заключение на основании документа об отсутствии возможности приспособить жильё и общее имущество дома с учётом потребностей инвалида и обеспечения доступности.
Показать всеСвернуть
Считается ли отсутствие горячей воды основанием?
Нет. Отсутствие централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном доме прямо названо обстоятельством, которое основанием непригодности служить не может.
Что делать, если шум с магистрали выше нормы?
Комнаты с окнами на магистраль признаются непригодными, если снизить уровень шума до допустимого значения инженерными и проектными решениями невозможно. Понадобятся протоколы измерений.
Можно ли признать непригодным жильё после пожара?
Да, если восстановительные работы технически невозможны или экономически нецелесообразны, а несущая способность конструкций снижена так, что пребывание людей опасно.
Не откладывайте защиту