При продаже квартиры можно уменьшить облагаемый доход на фиксированный вычет либо на подтверждённые расходы по её приобретению. Разберём, как сопоставить варианты, какие платежи подтвердить и почему покупка другого жилья требует отдельного расчёта.
Коротко
Для квартиры, которой владели менее минимального предельного срока, фиксированный вычет — в целом до 1 000 000 рублей за налоговый период по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Вместо него можно учесть подтверждённые расходы на её приобретение по подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Оба способа уменьшают учитываемый доход продавца. Для жилья, использованного в предпринимательской деятельности, действуют специальные правила; вычет при покупке другого жилья проверяют отдельно.
Начните с документов на проданное жильё: выбор способа уменьшения дохода зависит от того, чем подтверждена его покупка.
подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ
подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ
подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ; подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ
Ошибочный выбор проявляется в расчёте облагаемого дохода. Особенно внимательно проверяйте связь затрат с тем объектом, который продан.
Консультация полезна, когда выбор между вычетом и расходами упирается в состав платежей или в несколько продаж.
Право на уменьшение дохода принадлежит налогоплательщику. Наличие другого лица в договоре или платёжном документе требует внимательной проверки связи платежа с его расходами.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Налогоплательщик | При определении налоговых баз вправе получить имущественный вычет при продаже имущества и доли в нём. Для этой страницы отправная точка — доход от продажи квартиры, а не сама потребность приобрести другое жильё. | подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ |
| Налогоплательщик, получивший доход от продажи квартиры | Вправе использовать фиксированное уменьшение в пределах дохода от продажи соответствующего имущества. Для квартир, комнат, жилых домов, садовых домов, земельных участков и долей в них предел составляет в целом 1 000 000 рублей за налоговый период. | подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ |
| Налогоплательщик, фактически понёсший расходы на приобретение имущества | Может выбрать документально подтверждённые расходы вместо фиксированного вычета. Значение имеет приобретение того имущества, от продажи которого получен облагаемый доход. Подтверждения оплаты нужно связать с этим приобретением. | подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ |
| Налогоплательщик, приобретающий квартиру | Вычет при покупке жилья в Российской Федерации предоставляется в пределах установленного размера. Не учитываются расходы, покрытые работодателем, иными лицами, материнским капиталом или бюджетом; при покупке у взаимозависимого физического лица вычет не предоставляется. Повторное предоставление вычета не допускается; неиспользованный остаток учитывается по правилам о его переносе. | подп. 3 п. 1, подп. 1 п. 3, п. 5, 9, 11 ст. 220 НК РФ |
Основной расчёт — для купленной квартиры вне предпринимательской деятельности. Для жилья, использованного в такой деятельности, фиксированный вычет не применяется; расходы уменьшают на ранее учтённые при ЕСХН, УСН «доходы минус расходы» или в профессиональных вычетах и подтверждают расчётом — подп. 2 и 4 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Фиксированный вычет позволяет уменьшить доход от продажи квартиры в установленном пределе. Он относится также к жилым домам, комнатам, включая приватизированные жилые помещения, садовым домам, земельным участкам и долям в перечисленном имуществе. Правило касается объектов, находившихся в собственности менее минимального предельного срока владения. Общая сумма уменьшения по этой группе ограничена налоговым периодом — подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
При продаже ранее купленной квартиры расходы на её приобретение подтверждают документами и учитывают вместо фиксированного вычета. Для наследства, дарения, реновации и семейных долей действуют специальные правила состава расходов. Если жильё образовано разделом прежнего, расходы на исходное жильё распределяют пропорционально площади новых помещений — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Покупка нового жилья имеет отдельное основание для вычета. Налоговый вычет при продаже и покупке квартиры требует проверки обоих оснований по подп. 1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, а не простого вычитания цены новой квартиры из выручки. При продаже общего имущества фиксированный вычет распределяют между совладельцами: при долевой собственности — пропорционально долям, при совместной — по договорённости, подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Ключевые условия альтернативного способа — фактические затраты и документы, относящиеся к приобретению проданного имущества.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю не только сумму старой покупки, но и доказательства её оплаты. Затем сопоставляю подтверждённые затраты с фиксированным вариантом, чтобы выбор был основан на документах, а не на общей стоимости жилья.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая
Разница между ситуациями — в составе проданного имущества и в доказательствах затрат на его приобретение.
Сохранились договор и платёжные подтверждения: требуется сопоставить расходы на приобретение проданного объекта с фиксированным вычетом. Основания выбора — подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Стоимость покупки известна, но расходы ещё нечем подтвердить. Проверяют сохранившиеся доказательства фактических платежей и рассматривают фиксированный вариант по подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
В расчёте появился повторный фиксированный лимит по каждому договору. Доходы от соответствующей группы имущества нужно сопоставить с общим пределом по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Вместе с квартирой продано иное недвижимое имущество. Для этих групп установлены разные пределы фиксированного вычета; смешение объектов меняет расчёт по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Средства от старой квартиры направлены на новое жильё. Отдельно проверяют расходы на проданный объект и основание вычета при приобретении по подп. 2 п. 2 и подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Налогоплательщик ссылается на платежи, связь которых с приобретением проданной квартиры вызывает вопросы. Документы сопоставляют с предметом и условиями приобретения по подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Одинаковое название имущественного вычета не означает одинаковый предмет расчёта. Для продажи и покупки проверяют разные юридические основания.
| Признак | Вычет при продаже | Вычет при приобретении | Норма |
|---|---|---|---|
| С каким событием связано право | Получение дохода от продажи имущества или доли в нём; уменьшение учитывается при определении налоговой базы. | Фактические расходы на строительство либо приобретение жилья на территории Российской Федерации. | подп. 1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ |
| Какое имущество проверяют | То, которое продано: расходы в альтернативном варианте должны относиться к его приобретению. | То, которое налогоплательщик приобрёл или построил; само направление выручки на покупку не подтверждает затраты на прежний объект. | подп. 2 п. 2; подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ |
| Как устроен выбор | Фиксированный вычет либо фактические документально подтверждённые расходы на приобретение проданного имущества. | Отдельное основание вычета по расходам на приобретение жилья, не заменяющее доказательства стоимости проданной квартиры. | подп. 1 и 2 п. 2; подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ |
Сопоставьте допустимое уменьшение дохода по каждому варианту. Полученная разница — основа сравнения; она не обозначает сумму налога к уплате или возврату.
| Вариант | Расчёт уменьшения | Основание |
|---|---|---|
| Фиксированный вычет по жилью | Доход от продажи перечисленного жилья и участков уменьшается в пределах полученного дохода, но не более 1 000 000 рублей в целом за налоговый период. Правило относится к владению менее минимального предельного срока. | подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ |
| Пример сравнения | Облагаемый доход от продажи квартиры принят равным 3 000 000 рублей, подтверждённые расходы на её покупку — 2 400 000 рублей. С фиксированным вычетом остаток дохода — 2 000 000 рублей; с расходами — 600 000 рублей. Вариант расходов даёт большее уменьшение дохода. | подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ; подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ |
| Уменьшение на расходы | Из облагаемого дохода от продажи вычитают фактические документально подтверждённые расходы на приобретение этого имущества. Фиксированную сумму поверх расходов по той же продаже не прибавляют. | подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ |
| Иная недвижимость | Предел фиксированного уменьшения для иного недвижимого имущества — в целом 250 000 рублей за налоговый период при владении менее минимального предельного срока. Классификацию объекта проверяют до применения лимита. | подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ |
Суммы дохода и расходов в примере условные; квартира куплена и не использовалась в предпринимательской деятельности, срок владения менее минимального, других продаж жилья нет. Сравниваются способы уменьшения уже определённого облагаемого дохода; ставка и итоговый налог не рассчитываются.
Если необоснованные расходы или повторный вычет привели к неполной уплате налога из-за занижения базы, применяются правила о налоговом правонарушении. Само расхождение в документах ещё не устанавливает умысел.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Неуплата или неполная уплата вследствие занижения базы, неправильного исчисления либо других неправомерных действий | Налогоплательщик | Взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога вследствие занижения налоговой базы, неправильного исчисления либо других неправомерных действий. Состав применяется, если деяние не содержит признаков специальных нарушений при контролируемых сделках и налогообложении прибыли контролируемых иностранных компаний. | п. 1 ст. 122 НК РФ |
| Те же действия, совершённые умышленно | Налогоплательщик | За умышленную неуплату вследствие тех же действий взыскивается штраф в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога. | п. 3 ст. 122 НК РФ |
По п. 4 ст. 122 НК РФ освобождение действует в части, покрытой непрерывно имевшимся положительным сальдо единого налогового счёта и (или) средствами, зачтёнными в счёт предстоящей обязанности по конкретному налогу: от установленного срока уплаты до решения о привлечении к ответственности.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю сравнение с истории приобретения проданной квартиры. В одном документе может быть цена, в другом — отдельный платёж, а в пояснении собственника — общая сумма, включающая новое жильё. Пока эти сведения не разделены, расчёт расходов выглядит убедительно лишь на словах. Для выбора по подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ я сопоставляю предмет договора, получателя платежа, назначение перевода и сумму, которую подтверждает каждый документ.
Затем я готовлю альтернативный расчёт с фиксированным вычетом. Если квартир продано несколько, отдельно проверяю общий предел по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ: повторение лимита в каждом договоре искажает сравнение. Я предлагаю выбирать способ после такой сверки, а спорные суммы отмечать отдельно, чтобы было видно, на каких подтверждениях держится каждый вариант.
При одновременной покупке другого жилья я разделяю документы по объектам. Для новой квартиры проверяю расходы на приобретение в Российской Федерации, предел вычета и ограничения по подп. 3 п. 1, подп. 1 п. 3 и п. 5 ст. 220 НК РФ. В расчёт продажи включаю подтверждения расходов на приобретение проданной квартиры по подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Такое разделение помогает сформулировать пояснения о происхождении каждой суммы.
Работайте с отдельным расчётом по проданной квартире и сводом продаж за налоговый период. Так видна связь дохода, выбранного уменьшения и его подтверждений.
Для варианта расходов соберите доказательства фактических затрат и их связи с проданным объектом. Состав документов зависит от того, как оформлялись приобретение и оплата по подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор приобретения проданной квартиры | Установить объект, цену и согласованный порядок оплаты; сопоставить эти сведения с фактическими платежами. | Договор сторон приобретения с подписями; сохраните приложения, если они поясняют состав цены. |
| Подтверждения оплаты приобретения | Обосновать фактически произведённые расходы, а не только стоимость, обозначенную в договоре. | Банковские документы о переводах либо расписки получателя денежных средств; отберите подтверждения с читаемыми суммой и назначением. |
| Договор продажи и сведения о поступлении денег | Установить размер доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, комнат, жилых домов, садовых домов, земельных участков или долей в указанном имуществе, по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. | Договор продавца и покупателя; документы о поступивших платежах храните вместе с условиями расчётов. |
| Свод расходов по объекту | Сопоставить каждую учитываемую сумму с договором приобретения и платёжным подтверждением. | Подготовьте перечень с реквизитами подтверждений; отдельно отметьте суммы, связь которых с проданным объектом ещё требует выяснения. |
Для выбора по подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ проверяются одновременно фактическое несение затрат и документальное подтверждение приобретения этого имущества.
Фиксированный предел связан с периодом получения дохода от продажи имущества. При сопоставлении нескольких сделок сохраняйте их даты и сведения о поступивших суммах: расчёт не должен превращать общий предел в отдельное уменьшение по каждому договору.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Определение общего фиксированного вычета по доходам от продажи жилья и участков | За налоговый период получения доходов от продажи соответствующего имущества. | Учитываются доходы, полученные налогоплательщиком в соответствующем налоговом периоде. | подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ |
| Заявление продавцом квартиры имущественного вычета при подаче декларации | По окончании налогового периода — при декларационном порядке предоставления вычета. | После окончания периода, за который продавец заявляет вычет в налоговый орган. | п. 7 ст. 220 НК РФ |
Для применения этого правила к недвижимости имеет значение условие о нахождении имущества в собственности менее минимального предельного срока владения. Само наличие нескольких договоров не меняет общий предел фиксированного уменьшения дохода по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы относятся к выбору способа уменьшения дохода от продажи квартиры. Покупка другого жилья проверяется как отдельное основание имущественного вычета.
Основания различаются: продажа и приобретение жилья в Российской Федерации дают отдельные основания по подп. 1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Новая покупка сама по себе не подтверждает расходы на приобретение проданной квартиры. Для покупки общий предел вычета — 2 000 000 рублей по подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. Проверяют также источник оплаты, взаимозависимость продавца и покупателя и прежнее использование права на вычет по п. 5, 11 ст. 220 НК РФ.
Большее допустимое уменьшение дохода определяют сравнением. Для квартиры фиксированный предел — в целом 1 000 000 рублей за налоговый период по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Вместо этого варианта можно учесть фактические документально подтверждённые расходы на приобретение проданного имущества по подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. В сравнение включайте только подтверждённые суммы.
Нет, по одному доходу от продажи расходы применяются вместо фиксированного вычета: это прямо следует из подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Подготовьте альтернативные расчёты, чтобы сравнить их между собой. Прибавление фиксированной суммы к уже учтённым расходам не соответствует этому способу уменьшения дохода.
Важны содержание договора и подтверждение фактических расходов по подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Одна лишь цена не доказывает оплату. Но если договор содержит расписку продавца о получении денег, оценивать нужно и эту запись. Проверьте также банковские документы и отдельные расписки, их суммы и связь с квартирой.
Нет, для перечисленного жилья, участков и долей в них предел установлен в целом за налоговый период по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Несколько договоров продажи не создают самостоятельный лимит по каждому объекту. Перед сравнением вариантов соберите сведения обо всех продажах соответствующей группы имущества.
Расходный вариант связан с приобретением именно проданного имущества по подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Затраты на другое жильё не становятся стоимостью приобретения старой квартиры из-за того, что оплачены выручкой от её продажи. Для нового жилья существует самостоятельное основание по подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Нет, имущественный вычет при продаже применяется при определении налоговой базы по п. 1 ст. 220 НК РФ. Он уменьшает учитываемый доход. Поэтому размер уменьшения нельзя принимать за сумму возврата: сначала сопоставляют доход от продажи и допустимый способ его уменьшения.
Нет, предел зависит от вида имущества. Для перечисленных жилых объектов и участков он составляет в целом 1 000 000 рублей, а для иной недвижимости — в целом 250 000 рублей за налоговый период по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Оба правила относятся к владению менее минимального предельного срока; вид объекта проверяют до расчёта.
Да, если при наследовании или дарении налог не взимался, подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ позволяет учесть документально подтверждённые расходы наследодателя или дарителя. Условие: они не учитывали эти расходы в целях налогообложения; исключение — вычеты на покупку жилья и ипотечные проценты. Если при получении имущества налог был исчислен и уплачен, доход от продажи можно уменьшить на сумму, с которой его уплатили, при документальном подтверждении.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту