Доход от сдачи квартиры требует внимания к тому, кто перечисляет плату и кто исчисляет налог. Разберите порядок самостоятельной уплаты НДФЛ: какие поступления собрать для декларации, когда перечислить налог и как проверить удержания из арендной платы.
Коротко
Если вы получаете плату за квартиру от физического лица или организации, не являющихся налоговыми агентами, НДФЛ с дохода по договору найма или аренды исчисляете и уплачиваете самостоятельно — подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ. Декларацию подают в налоговый орган по месту своего учёта — п. 3 ст. 228 НК РФ. Налог по декларации перечисляют не позднее 15 июля следующего за истекшим налоговым периодом года — п. 4 ст. 228 НК РФ.
Начните с договора, поступлений за квартиру и сведений об удержанном налоге: от них зависит, какие действия нужны именно вам.
подп. 1 п. 1, п. 2–3 ст. 228 НК РФ
п. 2, 4 ст. 228 НК РФ
п. 1 ст. 231 НК РФ
Ошибки возникают при смешении арендной платы, удержаний и итогового платежа в бюджет. Проверяйте эти суммы раздельно.
Консультация полезна, когда арендные поступления и налоговые документы дают разные суммы или разные основания расчёта.
Получатель арендной платы, источник выплаты и налоговый агент выполняют разные функции. Удержание налога нужно проверять по документам, а не по названию договора.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Физические лица | Самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, включая доходы по договорам найма или аренды любого имущества. Для квартиры это основание проверить, кто перечислял плату и за что. | подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ |
| Налогоплательщики, указанные в п. 1 ст. 228 НК РФ | Представляют соответствующую налоговую декларацию в налоговый орган по месту своего учёта с учётом правил о декларации. Расчёт к уплате составляют с учётом сумм налога, удержанных налоговыми агентами при выплате дохода. | п. 2–3 ст. 228 НК РФ |
| Налоговый агент | Возвращает излишне удержанный налог по письменному заявлению налогоплательщика, если иное не предусмотрено главой о НДФЛ. Перечисляет деньги на банковский счёт, который налогоплательщик указал в заявлении. | п. 1 ст. 231 НК РФ |
| Налогоплательщик | При отсутствии налогового агента вправе обратиться в налоговый орган с заявлением о возврате ранее излишне удержанной агентом и перечисленной в бюджет суммы одновременно с декларацией по окончании налогового периода. | п. 1 ст. 231 НК РФ |
Для НДФЛ важны место нахождения квартиры и источник арендной платы. Затем проверяют самостоятельное исчисление и ранее сделанные удержания.
Доход от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, относится к доходам от источников в Российской Федерации. Это правило охватывает и поступления за пользование квартирой в России — подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ.
Доходы по договорам найма и аренды любого имущества включены в перечень доходов, с которых физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог, если вознаграждение получено от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами. Поэтому для расчёта НДФЛ с квартиры нужно установить не только сумму поступлений, но и источник выплаты — подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ.
При определении общей суммы к уплате учитываются налоги, удержанные налоговыми агентами при выплате дохода; убытки прошлых лет, понесённые физическим лицом, налоговую базу не уменьшают. Декларация представляется в налоговый орган по месту учёта налогоплательщика — п. 2–3 ст. 228 НК РФ.
При самостоятельном расчёте арендного дохода учитываются удержания, но не убытки прошлых лет.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю поступления по договору найма со сведениями об удержанном НДФЛ. Такой разбор помогает подготовить расчёт доплаты, в котором видно, какие суммы уже удержаны и какие платежи относятся к сдаче квартиры.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая
Разбор может касаться как самостоятельного расчёта арендного дохода, так и лишнего удержания из платежей за квартиру.
Доход от найма, полученный от физического лица, не являющегося налоговым агентом, входит в основание самостоятельного исчисления и уплаты налога — подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ.
Для самостоятельного расчёта нужно установить, является ли организация налоговым агентом. Правило о вознаграждениях от организаций, не являющихся налоговыми агентами, включает найм и аренду — подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ.
Итоговый налог к уплате исчисляется с учётом сумм, удержанных налоговыми агентами при выплате дохода. Сведения об удержаниях сопоставляют с итоговым расчётом — п. 2 ст. 228 НК РФ.
При самостоятельной уплате налога декларацию представляют в налоговый орган по месту своего учёта. Поступления по договору найма включены в соответствующую категорию доходов — подп. 1 п. 1, п. 3 ст. 228 НК РФ.
Излишне удержанный налог возвращает налоговый агент по письменному заявлению, если иное не предусмотрено главой о НДФЛ. Банковский счёт для перевода указывают в заявлении — п. 1 ст. 231 НК РФ.
Неуплата вследствие занижения базы или иного неправильного исчисления может образовать правонарушение. Проверяют непрерывное покрытие налога положительным сальдо ЕНС и (или) зачтёнными в счёт предстоящей обязанности деньгами — п. 1, 4 ст. 122 НК РФ.
Самостоятельная уплата и возврат излишне удержанного НДФЛ начинаются с разных документов и обращены к разным участникам.
| Признак | Самостоятельная уплата с найма | Возврат излишнего удержания | Норма |
|---|---|---|---|
| Основание | Вознаграждение по договору найма от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами. | Налоговый агент излишне удержал налог из дохода налогоплательщика; возврат производится по заявлению, если иное не предусмотрено главой о НДФЛ. | подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ; п. 1 ст. 231 НК РФ |
| Документ и адресат | Налогоплательщики обязаны представить соответствующую налоговую декларацию в налоговый орган по месту своего учёта с учётом положений о налоговой декларации. | Для возврата излишне удержанного налога требуется письменное заявление налоговому агенту, если иное не предусмотрено главой о НДФЛ. | п. 3 ст. 228 НК РФ; п. 1 ст. 231 НК РФ |
| Движение денег | Самостоятельно исчисленная по декларации сумма уплачивается в бюджет с учётом удержаний налоговых агентов. | Налоговый агент возвращает излишне удержанную сумму налогоплательщику безналичным перечислением на указанный им счёт. | п. 2, 4 ст. 228 НК РФ; п. 1 ст. 231 НК РФ |
Отделяйте налог к уплате от штрафа за его неправильное исчисление. Штраф считают от неуплаченной суммы налога, а не от всей платы за квартиру.
| Что рассчитывается | Правило или пример | Норма |
|---|---|---|
| Учёт удержанного налога | При самостоятельном исчислении общей суммы к уплате учитывают суммы налога, удержанные налоговыми агентами при выплате дохода. Убытки прошлых лет, понесённые физическим лицом, налоговую базу не уменьшают. | п. 2 ст. 228 НК РФ |
| Штраф за неуплату из-за неправильного расчёта | Неуплаченная сумма налога × 20 %. Основание — занижение налоговой базы, иное неправильное исчисление или другие неправомерные действия либо бездействие, если нет признаков составов о контролируемых сделках и прибыли контролируемой иностранной компании. | п. 1 ст. 122 НК РФ |
| Пример расчёта штрафа | При неуплаченном налоге 10 000 рублей штраф по ставке 20 % составляет 2 000 рублей, если установлено основание ответственности и нет освобождения в соответствующей части. | п. 1, 4 ст. 122 НК РФ |
| Умышленное деяние | Если деяние из правила о неуплате совершено умышленно, штраф составляет 40 % неуплаченной суммы налога. | п. 3 ст. 122 НК РФ |
| Часть, освобождаемая от ответственности | Учитывается непрерывное положительное сальдо единого налогового счёта и (или) деньги, зачтённые в счёт предстоящей обязанности по конкретному налогу, со срока уплаты до решения о привлечении к ответственности: освобождение соответствует сумме покрытия. | п. 4 ст. 122 НК РФ |
В примере условна сумма неуплаченного налога; ставка штрафа взята из закона. Пример относится к ответственности за неправильное исчисление, а не к ставке НДФЛ на арендную плату.
Штраф связан с причиной неуплаты: занижением базы, неправильным исчислением или другими неправомерными действиями либо бездействием. Для умышленного деяния предусмотрен иной размер.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Неуплата или неполная уплата из-за занижения базы, иного неправильного исчисления или других неправомерных действий (бездействия), если нет признаков составов о контролируемых сделках и невключении прибыли контролируемой иностранной компании | Налогоплательщик | Взыскание штрафа в размере 20 % от той суммы налога, которая осталась неуплаченной вследствие нарушения. | п. 1 ст. 122 НК РФ |
| Те же деяния, совершённые умышленно | Налогоплательщик | Взыскание штрафа в размере 40 % от неуплаченной суммы налога при установленной умышленности деяния. | п. 3 ст. 122 НК РФ |
По п. 4 ст. 122 НК РФ освобождение от ответственности действует в части, покрытой положительным сальдо единого налогового счёта и (или) суммами, зачтёнными в счёт предстоящей обязанности по конкретному налогу. Они должны непрерывно иметься со дня установленного срока уплаты до дня решения о привлечении к ответственности; покрытие может быть полным или частичным.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор налога с квартиры с движения денег: сопоставляю договор, выписки и сведения об удержаниях. Меня интересует, совпадают ли плательщик в договоре и отправитель перевода, за какой период поступила плата и какие суммы включены в расчёт. Самостоятельное исчисление по доходам от найма связано с выплатами от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, — подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ.
Отдельно проверяю, не смешаны ли поступления за квартиру с уже удержанным налогом. В итоговой сумме к уплате удержания налоговых агентов учитываются, а убытки прошлых лет физического лица не уменьшают налоговую базу — п. 2 ст. 228 НК РФ. Поэтому прошу принести не только договор, но и документы, по которым можно проследить расчёт от поступлений до доплаты.
Если спор касается лишнего удержания из арендной платы, я готовлю письменное обращение налоговому агенту и проверяю банковские реквизиты для возврата. Возврат производится по заявлению налогоплательщика, если иное не предусмотрено главой о НДФЛ; деньги перечисляют на указанный в заявлении счёт — п. 1 ст. 231 НК РФ.
Маршрут ниже относится к самостоятельной уплате НДФЛ с доходов по договору найма. Сначала восстановите поступления, затем проверьте расчёт и обязанности по декларации.
Для проверки расчёта соберите документы, позволяющие связать плату за квартиру с её источником, удержаниями и самостоятельным платежом.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор найма или аренды | Сопоставить основание поступлений с правилом о самостоятельном исчислении доходов по найму от лиц, не являющихся налоговыми агентами, — подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ. | Подготовьте имеющийся экземпляр с подписями сторон и относящиеся к платежам приложения. |
| Выписки и подтверждения поступлений | Для самостоятельного исчисления суммы налога, подлежащей уплате в бюджет, с учётом сумм налога, удержанных налоговыми агентами при выплате налогоплательщику дохода, — п. 2 ст. 228 НК РФ. | Соберите банковские выписки и имеющиеся документы о расчётах; сохраните сведения об отправителях переводов. |
| Сведения об удержанном налоге | Проверить общую сумму налога, подлежащую уплате в бюджет: она исчисляется с учётом сумм налога, удержанных налоговыми агентами при выплате налогоплательщику дохода, — п. 2 ст. 228 НК РФ. | Подготовьте полученные от источника выплаты документы, в которых отражены доход и удержание. |
| Налоговая декларация | Исполнить обязанность представления в налоговый орган по месту учёта — п. 3 ст. 228 НК РФ. | Налогоплательщик представляет соответствующую декларацию; для сверки сохраните её поданный экземпляр. |
| Письменное заявление о возврате | Обратиться к налоговому агенту за излишне удержанной суммой, если иной порядок не предусмотрен главой о НДФЛ, — п. 1 ст. 231 НК РФ. | Заявление налогоплательщика; в нём указывается банковский счёт для безналичного возврата. |
Для самостоятельного декларирования арендного дохода дата подачи и дата уплаты различаются. Если последний день приходится на выходной, нерабочий праздничный или иной установленный нерабочий день, окончание переносится на ближайший следующий рабочий день — п. 7 ст. 6.1 НК РФ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Представить декларацию по доходам от найма при самостоятельной уплате | Не позднее 30 апреля следующего года | После истечения налогового периода, за который декларируется арендный доход. | п. 1 ст. 229 НК РФ |
| Уплатить НДФЛ, исчисленный по декларации | Не позднее 15 июля следующего года | После истечения налогового периода, к которому относится декларация. | п. 4 ст. 228 НК РФ |
| Налоговому агенту вернуть излишне удержанный налог | В течение трёх месяцев | Со дня получения налоговым агентом соответствующего заявления налогоплательщика. | п. 1 ст. 231 НК РФ |
Особый случай по п. 3 ст. 229 НК РФ: если иностранное физическое лицо в течение календарного года прекращает деятельность по сдаче квартиры с самостоятельной уплатой НДФЛ, и выезжает из России, декларацию о фактических доходах за период пребывания в этом году подают не позднее чем за один месяц до выезда. Доначисленный по ней налог уплачивают не позднее чем через 15 календарных дней с момента подачи декларации — п. 3 ст. 229 НК РФ.
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о самостоятельном НДФЛ относятся к плате за квартиру от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами. Удержанные суммы проверяют отдельно.
При самостоятельной уплате НДФЛ исчислите налог и представьте декларацию в налоговый орган по месту своего учёта — подп. 1 п. 1, п. 2–3 ст. 228 НК РФ. Декларация подаётся не позднее 30 апреля следующего за истекшим налоговым периодом года — п. 1 ст. 229 НК РФ; налог уплачивается не позднее 15 июля того же следующего года — п. 4 ст. 228 НК РФ.
Если арендный доход подлежит самостоятельному обложению НДФЛ, налог исчисляет получатель, а декларацию представляет в налоговый орган по месту учёта — подп. 1 п. 1, п. 2–3 ст. 228 НК РФ. Это порядок НДФЛ для доходов от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами. Для применения к вашим поступлениям нужно установить налоговый режим дохода.
При самостоятельном расчёте НДФЛ он учитывает налог, удержанный налоговыми агентами при выплате дохода. Убытки прошлых лет физического лица базу не уменьшают — п. 2 ст. 228 НК РФ. Налог, исчисленный по декларации, уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, — п. 4 ст. 228 НК РФ. Применимость этого порядка зависит от режима налогообложения поступлений.
Само физическое лицо — получатель вознаграждения по договору найма, если плата получена от лица, не являющегося налоговым агентом. Доходы по найму и аренде любого имущества включены в основание самостоятельного исчисления и уплаты налога — подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ. Сопоставьте договор с фактическим источником платежей.
Нет, убытки прошлых лет, понесённые физическим лицом, не уменьшают налоговую базу при самостоятельном исчислении налога по этому порядку. Вместе с тем общая сумма к уплате исчисляется с учётом налогов, удержанных налоговыми агентами при выплате дохода, — п. 2 ст. 228 НК РФ. Поэтому убытки и удержания нельзя объединять в один показатель.
По годовой декларации — не позднее 15 июля следующего года: п. 4 ст. 228 НК РФ. Особый срок действует для иностранного физического лица, которое в течение календарного года прекращает деятельность по сдаче квартиры с самостоятельной уплатой НДФЛ, и выезжает из России: декларацию о фактических доходах за период пребывания в этом году подают не позднее чем за один месяц до выезда, а доначисленный по ней налог уплачивают не позднее чем через 15 календарных дней с момента подачи — п. 3 ст. 229 НК РФ.
Обратитесь с письменным заявлением к налоговому агенту, если иной порядок не предусмотрен главой о НДФЛ. Укажите банковский счёт: возврат производится безналичным перечислением. Срок возврата — в течение трёх месяцев со дня получения агентом соответствующего заявления — п. 1 ст. 231 НК РФ.
Штраф составляет 20 % неуплаченной суммы при занижении базы, ином неправильном исчислении или других неправомерных действиях либо бездействии, если нет признаков составов о контролируемых сделках и прибыли контролируемой иностранной компании, — п. 1 ст. 122 НК РФ. За умышленное деяние — 40 % по п. 3 ст. 122 НК РФ. Освобождение в покрытой непрерывным сальдо или зачтёнными деньгами части проверяется по п. 4 ст. 122 НК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту