Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости: налог

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости требует проверки дохода для налогообложения: цена договора может оказаться меньше расчётного порога. Разберитесь, какую стоимость брать, как влияет региональный коэффициент и когда действует освобождение.

Написать в мессенджер

Telegram MAX WhatsApp

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва — Адвокат · рег. № 78/8790

Коротко

Налог с продажи квартиры ниже кадастровой стоимости зависит не только от цены договора. Если доход меньше кадастровой стоимости, умноженной на применимый коэффициент, для налогообложения берут расчётную величину; при отсутствии стоимости на установленную дату это правило не действует — п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Законом субъекта Российской Федерации понижающий коэффициент может быть увеличен по п. 9 ст. 214.10 НК РФ или уменьшен вплоть до нуля по п. 6 ст. 217.1 НК РФ. Сначала проверьте освобождение по сроку непрерывного владения: п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Что делать сейчас: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Начните с даты перехода права, сведений о квартире и основания её приобретения.

Позвонить сейчас

Договор уже подписан, цена заметно ниже кадастровой

Найдите дату государственной регистрации перехода права к покупателю и сведения о кадастровой стоимости, применимой в соответствующем году.
Сопоставьте цену с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент. Проверьте закон субъекта Российской Федерации: понижающий коэффициент может быть увеличен либо уменьшен вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов недвижимого имущества.

п. 2, 9 ст. 214.10 НК РФ; п. 6 ст. 217.1 НК РФ

Квартира появилась после раздела или реконструкции

Сопоставьте кадастровые номера исходного и проданного жилых помещений, сохраните документы об их образовании.
Для нового объекта проверьте кадастровую стоимость на дату постановки на государственный кадастровый учёт. Отдельно установите, включается ли владение исходным помещением в срок владения проданным.

п. 2 ст. 214.10 НК РФ; п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Инспекция рассчитала налог без вашей декларации

Сверьте цену сделки и кадастровую стоимость в расчёте инспекции с документами о продаже.
Подберите подтверждения расходов на приобретение и размера доли. Разделите проверку суммы дохода и проверку расходов, учтённых при определении базы. Сопоставьте сведения инспекции о цене приобретения с договором, на основании которого квартира была приобретена.

п. 3–5 ст. 214.10 НК РФ

Чего делать нельзя: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Низкая договорная цена сама по себе не отвечает на вопрос о размере облагаемого дохода.

Принимать цену договора за окончательную базу. Сначала сравните доход с кадастровой стоимостью, умноженной на применимый коэффициент. Если доход ниже порога, учитывается расчётная величина; при отсутствии кадастровой стоимости на установленную дату правило о пороге не применяется. Ошибка в сравнении способна занизить доход в расчёте.п. 2 ст. 214.10 НК РФ
Брать сегодняшнюю стоимость вместо исторической. Для существовавшей квартиры нужна стоимость, подлежащая применению с начала года регистрации перехода права, а для образованного в течение налогового периода объекта — стоимость на дату кадастрового учёта. Случайная выписка с текущей оценкой может дать неверную исходную величину.п. 2 ст. 214.10 НК РФ
Оставлять коэффициент без проверки региона. Федеральное правило о пороге нужно читать вместе с полномочиями субъекта Российской Федерации: он может увеличить коэффициент либо уменьшить его. Поэтому перенос расчёта из другой области без проверки регионального закона создаёт риск ошибки в доходе.п. 9 ст. 214.10 НК РФ; п. 6 ст. 217.1 НК РФ
Пропускать проверку освобождения. Сравнение цены с кадастровой стоимостью не заменяет проверку срока владения. Если иное не установлено статьёй, освобождение действует при непрерывном владении не менее минимального предельного срока. Разберите основание приобретения до того, как считать облагаемый доход.п. 2 ст. 217.1 НК РФ
Считать отсутствие декларации способом избежать расчёта. При непредставлении декларации в установленный срок и проведении камеральной проверки налоговый орган исчисляет налог по имеющимся документам и сведениям. Проверьте, какую цену и какие расходы он использовал, прежде чем соглашаться с итогом.п. 3 ст. 214.10 НК РФ
Игнорировать пересмотр кадастровой оценки. Изменение стоимости в течение налогового периода не учитывается в этом и предыдущих периодах, кроме исключений законодательства о кадастровой оценке и самого пункта. Если установлена рыночная стоимость, внесённая в ЕГРН новая оценка учитывается с даты начала применения для налогообложения прежней, изменяемой оценки.п. 8 ст. 214.10 НК РФ

Когда нужна помощь адвоката: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Расчёт требует отдельной проверки, если документы дают разные исходные данные.

Инспекция взяла кадастровую стоимость без сопоставления с датой регистрации перехода права или датой образования квартиры.п. 2 ст. 214.10 НК РФ
Кадастровая стоимость изменена вследствие установления рыночной: нужно определить, с какой даты новые сведения влияют на доход.п. 8 ст. 214.10 НК РФ
Инспекция рассчитала налог без декларации и не учла расходы на приобретение, хотя доход относится к облагаемым по п. 1.1 ст. 224 НК РФ.п. 3 ст. 214.10 НК РФ
Квартира продана после перепланировки, раздела или объединения, и спор касается непрерывного срока владения.п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Кто участвует: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Для расчёта важны статус налогоплательщика, способ владения и сведения, которыми располагает налоговый орган.

Участник	Обязанность или право	Норма
Налогоплательщик	Доход от продажи сопоставляется с кадастровым порогом. При отсутствии кадастровой стоимости в реестре на начало года перехода права или на дату учёта образованного в течение налогового периода объекта правило о пороге не применяется.	п. 2 ст. 214.10 НК РФ
Налоговый орган	При непредставлении декларации в срок и камеральной проверке исчисляет налог по имеющимся сведениям. Для доходов налогового резидента учитывает подтверждённые расходы; если их нет — расходы по известной инспекции цене приобретения, иначе — имущественный вычет. При иных ставках база равна облагаемому доходу без такого вычета. Для лиц со статусом иностранного агента действует особая ставка без такого уменьшения базы.	п. 3 ст. 214.10 НК РФ
Налогоплательщик	При исчислении налога инспекцией без декларации доход от продажи имущества, находившегося в общей долевой собственности, определяется пропорционально его доле в праве собственности.	п. 4 ст. 214.10 НК РФ
Участники совместной собственности	При исчислении налога инспекцией без декларации полученный каждым участником доход определяется для всех участников совместной собственности в равных долях. Это правило отличается от распределения пропорционально зарегистрированным долям.	п. 5 ст. 214.10 НК РФ

Что это значит: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Цена продажи и доход для налогообложения могут различаться, но разница требует расчёта по установленным данным.

Продажа дешевле кадастровой оценки ещё не означает, что доход для налогообложения будет равен всей кадастровой стоимости. Сравнивают доход с кадастровой стоимостью, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, — п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Законом субъекта Российской Федерации коэффициент может быть увеличен до 1 включительно по п. 9 ст. 214.10 НК РФ или уменьшен вплоть до нуля по п. 6 ст. 217.1 НК РФ.

Кадастровую стоимость берут из Единого государственного реестра недвижимости: для существовавшего объекта — подлежащую применению с 1 января года регистрации перехода права. Для объекта, образованного в течение налогового периода, нужна стоимость на дату постановки на государственный кадастровый учёт. Если стоимость на соответствующую дату отсутствует или не определена, правило о пороге не применяется — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Расчётный доход ещё не равен сумме налога. При расчёте инспекцией без декларации определение базы зависит от категории доходов и учёта расходов либо вычетов — п. 3 ст. 214.10 НК РФ. До сравнения стоимостей имеет смысл установить, освобождён ли доход вследствие непрерывного владения квартирой в течение минимального предельного срока и более, если иное не установлено статьёй: п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Что говорит закон: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Региональная проверка нужна даже тогда, когда известны цена квартиры и её кадастровая оценка.

9. Законом субъекта Российской Федерации указанный в настоящей статье понижающий коэффициент может быть увеличен до 1 включительно.п. 9 ст. 214.10 НК РФ

Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790

Я проверяю региональный коэффициент, затем умножаю на него кадастровую стоимость и сравниваю результат с доходом от продажи. Наряду с возможностью увеличения нужно учитывать полномочие субъекта уменьшить коэффициент вплоть до нуля по п. 6 ст. 217.1 НК РФ. Основание выбора коэффициента я сохраняю вместе со сведениями о кадастровой стоимости.

Нормы по теме: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости: налог

Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста

ст. 214.10 НК РФ ч. 2 Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения
ст. 217.1 НК РФ ч. 2 Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Официальный текст: Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая

Виды дел: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

У похожих продаж расходятся данные для сравнения, основания освобождения и порядок распределения дохода.

Цена меньше расчётного порога

Доход по договору ниже кадастровой стоимости, умноженной на применимый коэффициент. Проверка касается величины дохода для налогообложения и наличия оценки на установленную дату — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Цена ниже оценки, но выше порога

Само превышение кадастровой стоимости над ценой договора не означает подмены дохода. Основание для применения расчётной величины — доход ниже кадастровой стоимости с коэффициентом, п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

В реестре нет нужной стоимости

При отсутствии кадастровой стоимости на начало года перехода права или её неопределённости на дату учёта образованного объекта правило о пороге не применяется — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Оценка приведена к рыночной

Сведения об изменённой кадастровой стоимости вследствие установления рыночной учитываются с даты начала применения для налогообложения изменяемой стоимости. Важны основание изменения и запись в реестре — п. 8 ст. 214.10 НК РФ.

Инспекция рассчитала доход совладельцев

При расчёте без декларации для общей долевой собственности доход распределяется пропорционально доле, а для общей совместной — поровну между участниками. Способ владения проверяется по документам — п. 4, 5 ст. 214.10 НК РФ.

Продана преобразованная квартира

После раздела, перепланировки, реконструкции или выдела доли учитывается владение исходным жильём. При объединении срок идёт с приобретения последнего помещения либо с полной оплаты по ДДУ или уступке; доплата за увеличение площади после ввода дома не учитывается — п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Чем отличается: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Кадастровый порог определяет учитываемый доход; освобождение решает другой вопрос — возникает ли налогообложение дохода.

Признак	Кадастровый порог при продаже	Освобождение по сроку владения	Норма
Что проверяется	Соотношение дохода от продажи и кадастровой стоимости с применимым коэффициентом. При отсутствии стоимости на установленную дату правило о пороге не применяется.	Непрерывность владения объектом в течение минимального предельного срока и более, если иное не установлено статьёй.	п. 2 ст. 214.10 НК РФ; п. 2 ст. 217.1 НК РФ
Какие документы имеют значение	Сведения реестра о стоимости на нужную дату, договор продажи и данные о регистрации перехода права к покупателю.	Основание приобретения и начало владения. Для ДДУ — полная оплата без доплаты за увеличение площади после ввода дома; при уступке — полная оплата прав требования по договору уступки.	п. 2 ст. 214.10 НК РФ; п. 2 ст. 217.1 НК РФ
Как влияет регион	Коэффициент может быть увеличен, а также уменьшен законом субъекта Российской Федерации. Поэтому кадастровая оценка сама по себе ещё не даёт порог дохода.	Минимальный предельный срок может быть уменьшен вплоть до нуля для всех либо отдельных категорий налогоплательщиков и объектов.	п. 9 ст. 214.10 НК РФ; п. 6 ст. 217.1 НК РФ

Размер и расчёт: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Сначала определяется доход для налогообложения. Сумма налога требует отдельного определения базы и ставки.

Показатель	Как считать	Норма
Кадастровый порог	Кадастровая стоимость × 0,7, если регион не изменил коэффициент. Доход ниже полученного порога принимается равным этому порогу. Для расчёта нужна стоимость на установленную дату; при её отсутствии правило не применяется.	п. 2, 9 ст. 214.10 НК РФ; подп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ
Пример сравнения дохода	Кадастровая стоимость — 10 000 000 руб., цена продажи — 6 000 000 руб. При применимом коэффициенте 0,7 порог: 10 000 000 × 0,7 = 7 000 000 руб. Для налогообложения учитывается доход 7 000 000 руб., поскольку цена ниже порога.	п. 2 ст. 214.10 НК РФ
Доход не ниже порога	Если доход равен кадастровой стоимости с применимым коэффициентом или превышает её, основание для замены дохода расчётной величиной по этому правилу отсутствует. Отсутствие кадастровой стоимости на установленную дату также исключает применение правила.	п. 2 ст. 214.10 НК РФ
Долевая собственность при расчёте без декларации	Доход налогоплательщика = доход от продажи объекта × доля налогоплательщика в праве собственности. Пропорция используется при исчислении налога налоговым органом вследствие непредставления декларации.	п. 3, 4 ст. 214.10 НК РФ
Совместная собственность при расчёте без декларации	Доход каждого участника = доход от продажи объекта / число участников совместной собственности. Распределение в равных долях применяется при исчислении налога налоговым органом без декларации.	п. 3, 5 ст. 214.10 НК РФ

Показать весь расчётСвернуть

Стоимость квартиры и цена продажи в примере условные. Коэффициент взят из федеральной нормы; перед расчётом требуется проверить региональное регулирование. Пример показывает учитываемый доход, сумму налога он не рассчитывает.

Ответственность: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Цена ниже кадастровой оценки и неуплата налога — разные обстоятельства. Штраф связан с неуплатой вследствие занижения базы, неправильного исчисления или иных неправомерных действий.

Нарушение	Кто отвечает	Санкция	Норма
Неуплата или неполная уплата налога вследствие занижения базы, иного неправильного исчисления или других неправомерных действий, если нет признаков нарушений правил трансфертного ценообразования и налогообложения прибыли контролируемой иностранной компании	Налогоплательщик	Штраф — 20 процентов неуплаченной суммы налога с дохода от продажи квартиры.	п. 1 ст. 122 НК РФ
Те же действия, совершённые умышленно	Налогоплательщик	Штраф — 40 процентов неуплаченной суммы налога с дохода от продажи квартиры.	п. 3 ст. 122 НК РФ

Неуплата не признаётся правонарушением в соответствующей части, если со срока уплаты до решения о привлечении к ответственности непрерывно имелись достаточное положительное сальдо единого налогового счёта и (или) средства, зачтённые в счёт предстоящей обязанности по уплате конкретного налога. При частичном покрытии освобождение касается покрытой части — п. 4 ст. 122 НК РФ.

Не откладывайте правовую оценку

Обсудите ситуацию до следующего шага

Пришёл документ, идёт срок или возник спор? Позвоните или напишите: разберу обстоятельства, проверю порядок и сроки, объясню возможные действия и риски.

Позвонить сейчас

Комментарий адвоката Вруцкого

Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790

В расчёте продажи с низкой ценой я начинаю с истории квартиры. Мне нужно сопоставить договор, запись о переходе права и сведения об оценке, относящиеся к нужной дате. Если принести только свежую выписку и сумму поступления от покупателя, остаётся неясным, откуда взялся кадастровый порог. Поэтому я прошу сохранить документы о прежних кадастровых номерах, если квартира менялась после раздела или объединения.

Затем я проверяю, нужен ли вообще расчёт облагаемого дохода: освобождение по непрерывному сроку владения при соблюдении условий п. 2 ст. 217.1 НК РФ предшествует вопросу о цене. Я не вывожу наличие налога из одного факта продажи дешевле кадастровой оценки. В пояснениях предпочитаю отдельно показать исходную стоимость, применимый коэффициент и сравниваемый доход, чтобы каждую величину можно было проверить по документу.

Когда расчёт уже сделала инспекция без декларации, я сверяю не только итог. Проверяю учёт цены приобретения, подтверждённых расходов и способ распределения дохода между совладельцами по п. 3–5 ст. 214.10 НК РФ. Если расходный документ утрачен, отмечаю, какое подтверждение нужно восстановить; если спор в дате оценки, составляю хронологию записей реестра. Такой разбор позволяет сформулировать конкретные возражения к исходным данным.

Порядок действий: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Составьте расчёт так, чтобы цену, кадастровую стоимость и основание освобождения можно было проверить независимо.

1
Установите основание владения квартиройПодберите документы о приобретении и проверьте непрерывность владения: при достижении минимального срока доход освобождается, если иное не установлено статьёй. Для ДДУ срок считают с полной оплаты без доплаты за увеличение площади после ввода дома; при уступке — с полной оплаты прав требования по договору уступки. Для иных способов приобретения установите начало срока отдельно — п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
2
Привяжите продажу к регистрации перехода праваНайдите дату перехода права к покупателю. Для сравнения с доходом от продажи нужна кадастровая стоимость, подлежащая применению с начала соответствующего года. Если квартира образована в течение налогового периода, найдите стоимость на дату постановки на государственный кадастровый учёт — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.
3
Проверьте коэффициент по месту нахождения квартирыСопоставьте федеральное правило и региональное регулирование: субъект может увеличить коэффициент до 1 включительно по п. 9 ст. 214.10 НК РФ либо уменьшить вплоть до нуля по п. 6 ст. 217.1 НК РФ. Сохраните реквизиты применённого регионального основания рядом с исходной кадастровой стоимостью.
4
Сравните цену с кадастровым порогомУмножьте нужную кадастровую стоимость на применимый коэффициент и сопоставьте результат с доходом от продажи. Если доход меньше, для налогообложения берётся расчётная величина. При отсутствии стоимости на начало года перехода права либо её неопределённости на дату учёта образованного объекта правило о пороге не применяется — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.
5
Разберите последующее изменение оценкиУстановите причину изменения оценки. Изменение кадастровой стоимости в течение налогового периода не учитывается в этом и предыдущих периодах, кроме исключений законодательства о кадастровой оценке и самого пункта. При установлении рыночной стоимости внесённая в ЕГРН новая оценка применяется с даты начала применения для налогообложения прежней, изменяемой оценки — п. 8 ст. 214.10 НК РФ.
6
Сверьте расчёт инспекции с расходами и долямиЕсли декларация не представлена в установленный срок и инспекция проводит камеральную проверку, сопоставьте её данные с подтверждениями расходов на приобретение. При общей долевой собственности проверьте распределение пропорционально доле, при совместной — в равных долях между участниками. Эти особенности относятся к расчёту налоговым органом без декларации — п. 3–5 ст. 214.10 НК РФ.

Документы: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Соберите документы, по которым восстанавливаются стоимость квартиры на нужную дату, история права и данные для расчёта.

Документ	Зачем	Кто подписывает, форма
Договор продажи квартиры	Подтвердить цену сделки и сопоставить доход с кадастровым порогом. При расчёте инспекцией без декларации цена сделки также используется для определения дохода — п. 2, 3 ст. 214.10 НК РФ.	Представьте экземпляр договора с подписями сторон и имеющиеся подтверждения расчётов.
Данные реестра о проданной квартире и её кадастровой стоимости	Проверить дату регистрации перехода права и кадастровую стоимость, подлежащую применению на нужную дату; для образованного объекта — дату его кадастрового учёта, п. 2 ст. 214.10 НК РФ.	Подготовьте полученные сведения реестра с указанием объекта и даты, к которой относится стоимость.
Документ о приобретении и подтверждения оплаты	Для ДДУ проверить полную оплату без доплаты за увеличение площади после ввода дома, для уступки — оплату прав требования, п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Подтвердить расходы при расчёте без декларации для доходов налогового резидента, кроме облагаемых по ставке для иностранных агентов, п. 3 ст. 214.10 НК РФ.	Договор с подписями сторон; банковские документы, расписки и иные имеющиеся подтверждения оплаты.
Документы об установлении рыночной стоимости	Проверить основание изменения кадастровой стоимости и дату применения новых сведений к доходу от продажи — п. 8 ст. 214.10 НК РФ.	Подготовьте документ, на основании которого изменена стоимость, и сведения о внесении изменений в реестр.

Сроки: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Прежде чем сравнивать цену и кадастровый порог, определите срок непрерывного владения. Регион вправе уменьшить минимальный срок вплоть до нуля — п. 6 ст. 217.1 НК РФ.

Действие	Срок	С какого дня	Норма
Проверка освобождения при наследовании квартиры	Три года непрерывного владения; если иное не установлено статьёй	С начала владения квартирой, право на которую получено в порядке наследования.	п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Определение минимального предельного срока владения квартирой	В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.	С начала владения квартирой, если отсутствует основание для специального исчисления срока.	п. 4 ст. 217.1 НК РФ
Проверка нового жилья для условия о единственном жилье	Три года владения единственным жильём; новое жильё, приобретённое за 90 календарных дней до перехода права на проданное, не учитывается	На дату регистрации перехода права к покупателю у налогоплательщика нет другого жилья или доли, включая совместную собственность супругов; исключение — покупка им и (или) супругом в предшествующие 90 дней.	п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Как я веду дело

Как адвокат ведёт ваше поручение

1
Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если вопрос решается вашими силами — говорю об этом прямо.
2
Сбор документовОпределяю, какие договоры, квитанции, переписка, решения органов и справки относятся к делу. Недостающие сведения получаем законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
3
Подготовка документовГотовлю нужные по делу документы: претензию, заявление, жалобу, иск или возражения. Вы читаете и утверждаете их до подачи — подпись ставите вы.
4
Представительство по делуПо согласованному поручению веду переговоры, представляю вас в органе или суде. Заранее объясняю, когда нужно ваше личное участие и какие документы потребуются.
5
Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение и объясняю следующие действия. Исполнение решения, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
6
Связь на всех этапахСообщаю о значимых событиях по делу и о решениях, которые нужны от вас, в пределах принятого поручения.

Кто ведёт дело

Подробнее об адвокате

Константин Александрович Вруцкий

№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года

Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.

Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.

Личное ведениеВеду дело лично по письменному соглашению с адвокатом; в нём закрепляю поручение и объём помощи.

Честная оценкаНе обещаю результата. Оцениваю перспективы и риски; если задача решается своими силами, говорю прямо.

Адвокатская тайнаСведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.

Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия. Объём представительства и обжалования закрепляю в соглашении.

Частые вопросы: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Ответ зависит от кадастровой стоимости на нужную дату, коэффициента и оснований освобождения дохода.

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости: налог считают со всей оценки?

Сравнивают доход с кадастровой стоимостью × 0,7 — п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Регион может увеличить коэффициент до 1 по п. 9 ст. 214.10 НК РФ или уменьшить до нуля по п. 6 ст. 217.1 НК РФ. Без стоимости на установленную дату порог не применяется. Расчётный доход ещё не равен налоговой базе и сумме налога.

Налог с продажи квартиры ниже кадастровой стоимости возникает при любой низкой цене?

Нет. При непрерывном владении не менее минимального предельного срока доход освобождается, если иное не установлено статьёй, — п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Когда освобождения нет, доход ниже кадастровой стоимости с применимым коэффициентом заменяется этой величиной; при отсутствии стоимости на установленную дату правило не действует — п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Какую кадастровую стоимость брать для проданной квартиры?

Нужна стоимость из ЕГРН, подлежащая применению с 1 января года регистрации перехода права к покупателю. Для объекта, образованного в течение налогового периода, — стоимость на дату постановки на кадастровый учёт, п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Что будет, если кадастровой стоимости на нужную дату нет?

Кадастровый порог не применяется: при отсутствии стоимости на начало года регистрации перехода права, а для образованного в течение года объекта — на дату кадастрового учёта, п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Отсутствие порога не освобождает доход от налога.

Показать все вопросыСвернуть

Коэффициент одинаковый во всех регионах?

Нет. Доход сравнивают с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7, п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Регион может увеличить коэффициент до 1, п. 9 ст. 214.10 НК РФ, или уменьшить до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов, п. 6 ст. 217.1 НК РФ.

Можно ли учесть кадастровую стоимость, изменённую до рыночной?

Да. Если кадастровая стоимость изменена вследствие установления рыночной, внесённые в реестр сведения учитываются при определении дохода от продажи начиная с даты начала применения для налогообложения изменяемой стоимости. Для иных изменений действует общее правило с исключениями законодательства о кадастровой оценке — п. 8 ст. 214.10 НК РФ.

Инспекция может рассчитать налог, если декларация не подана?

Да, если декларация не представлена в срок и проводится камеральная проверка. Для доходов налогового резидента, кроме облагаемых по ставке для иностранных агентов, инспекция вычитает подтверждённые расходы; если их нет — расходы по известной цене приобретения, иначе — вычет. При иных ставках база равна облагаемому доходу без такого вычета — п. 3 ст. 214.10 НК РФ.

Как распределят доход при продаже квартиры совладельцами?

При исчислении налога инспекцией без декларации доход по общей долевой собственности определяется пропорционально доле налогоплательщика, п. 4 ст. 214.10 НК РФ. По общей совместной собственности доход каждого участника определяется в равных долях для всех участников, п. 5 ст. 214.10 НК РФ.

Когда можно не платить налог по сроку владения наследственной квартирой?

Минимальный предельный срок при наследовании — три года, п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Для освобождения нужно непрерывное владение в течение этого срока и более, если иное не установлено статьёй, — п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Закон субъекта вправе уменьшить срок вплоть до нуля — п. 6 ст. 217.1 НК РФ.

Какой штраф возможен за занижение дохода от продажи?

За неуплату вследствие занижения базы, неправильного исчисления или других неправомерных действий — 20 процентов неуплаченного налога, п. 1 ст. 122 НК РФ; при умысле — 40 процентов, п. 3 ст. 122 НК РФ. Исключены нарушения трансфертного ценообразования и налогообложения прибыли контролируемой иностранной компании; освобождение в покрытой средствами части предусмотрено п. 4 ст. 122 НК РФ.

Услуги и темы рядом: продажа квартиры ниже кадастровой стоимости: налог

Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу

Налог при продаже квартиры и автомобиляСчитаю, будет ли налог: проверяю срок владения, сравниваю вычет с расходами на покупку, применяю кадастровую стоимость и готовлю декларацию 3-НДФЛ в срок.Налог на наследствоНаследство от физлиц налогом на доходы не облагается; что платит наследник при оформлении и при последующей продаже унаследованного.Налог при продаже автомобиляКогда налог с продажи машины не платится: владение три года и более, доходы минус расходы, вычет 250 000 рублей; нужна ли декларация.Имущественный вычет при продаже: 1 миллион или расходыКак уменьшить налог при продаже квартиры, дома, участка или доли: вычет 1 000 000 рублей или фактические расходы на покупку.Налог со сдачи квартиры в арендуКакой налог платит гражданин, сдающий жильё: НДФЛ 13 % с декларацией или налог самозанятого; сроки и ответственность.Налог при дарении квартиры и другого имуществаПодарок от члена семьи и близкого родственника не облагается налогом, от остальных — 13 %; как подтвердить родство и подать декларацию.Минимальный срок владения недвижимостью: 3 и 5 летКогда продажа квартиры, дома или участка освобождена от налога: три года для наследства, дарения от родственника, приватизации и единственного жилья, иначе пять лет.Признание права на имущественный налоговый вычетИмущественный вычет при продаже квартиры, дома, участка и доли: считаю срок владения, сравниваю вычет с расходами на покупку и отвечаю на требования инспекции.Адвокат по налоговым вопросамМожет ли самозанятый получить налоговый вычет, проверка налоговых рисков, анализ сделок и доходов физического лица. Адвокат по налоговым вопросам граждан.Адвокат по сделкам с недвижимостьюСделки с недвижимостью: соглашение о расторжении договора купли-продажи, обязательства сторон, признание сделки недействительной по иску управляющего или кредитора.

Показать всёСкрыть

Не откладывайте защиту

Запишитесь на консультацию

+7 (495) 198-70-77 advocat@vrutskii.com

Позвонить сейчас