Сопровождаю сделку купли-продажи квартиры, дома или земельного участка: проверяю юридическую чистоту и готовлю договор. Прошу суд расторгнуть договор купли-продажи, признать сделку недействительной и передать объект, если продавец уклоняется от исполнения.
Коротко
Неудачную сделку с недвижимостью либо расторгают, либо признают недействительной, и это разные иски. Расторгают по соглашению или через суд при существенном нарушении (ст. 450 ГК РФ), недействительной признают по основаниям закона со сроком давности год или три года (ст. 181 ГК РФ). В этой теме 12 услуг: сопровождение и проверка сделки, расторжение, оспаривание, рента, торги и передача объекта.
Выберите тему или конкретную юридическую задачу
12 услуг
Сначала решаем, что заявлять — расторжение или недействительность, от этого зависят срок и возврат.
Одна и та же неудачная покупка ведёт к разным искам — по тому, что пошло не так
Расторжение договора купли-продажи квартиры, дома или земельного участка возможно по соглашению, а через суд — при существенном нарушении (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Сначала другой стороне направляют предложение расторгнуть договор; в суд идут после отказа или без ответа в срок, по умолчанию тридцатидневный (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Оспоримую сделку признаёт недействительной суд, ничтожная недействительна сама по себе (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Давность — год для оспоримой и три года для ничтожной (ст. 181). При недействительности стороны возвращают друг другу всё полученное (п. 2 ст. 167), и в этом главное отличие от расторжения.
Для распоряжения имуществом, права на которое регистрируются, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него супруг вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней.
Сделку с неравноценным встречным исполнением оспаривают, если она совершена за год до принятия заявления о банкротстве, сделку во вред кредиторам — за три года (ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). У гражданина заявление подаёт финансовый управляющий (ст. 213.32), у организации также кредитор с долей требований больше десяти процентов (п. 2 ст. 61.9).
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а при отчуждении недвижимости — и регистрации (ст. 584 ГК РФ). При существенном нарушении плательщиком получатель вправе потребовать возврата имущества или выкупной цены (п. 2 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ). Выбор между ними делаю по состоянию объекта и расчётам.
Если одна сторона уклоняется от регистрации перехода права, суд по требованию другой выносит решение о регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Договор должен быть единым документом, подписанным сторонами, иначе он недействителен (ст. 550), а при продаже доли нужна нотариальная форма (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).
Ошибки выбора иска и момента; как идёт каждое дело, разобрано на его странице
Да. Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации идёт по соглашению сторон либо через суд при существенном нарушении — например, когда покупатель не оплатил квартиру (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Сначала направляется предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452). Покупатель вправе требовать того же при существенном нарушении со стороны продавца. Возврат полученного нужно прямо предусмотреть в соглашении или заявить в иске (п. 4 ст. 453).
Можно, если есть основание недействительности: обман, в том числе намеренное умолчание об обстоятельствах (п. 2 ст. 179 ГК РФ), отсутствие нужного согласия, несоблюдение формы. Недействительный договор купли-продажи квартиры влечёт возврат сторонами всего полученного (п. 2 ст. 167). Срок — год для оспоримой сделки и три года для ничтожной (ст. 181).
Нотариус не обязателен, когда продаётся квартира целиком: договор заключается в письменной форме единым документом, подписанным сторонами (ст. 550 ГК РФ). Нотариальное удостоверение обязательно при отчуждении доли в праве общей собственности, за изъятиями из закона (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Договор ренты удостоверяется нотариально всегда (ст. 584 ГК РФ).
Когда один из супругов распорядился имуществом, права на которое регистрируются, без нотариально удостоверенного согласия другого (п. 3 ст. 35 СК РФ). Признание сделки недействительной: согласие супруга, которое не было получено, — основание иска, подать его нужно в течение года со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о сделке.
В деле о банкротстве сделку оспаривают в арбитражном суде. Подозрительной считается сделка с неравноценным встречным исполнением за год до принятия заявления или сделка во вред кредиторам за три года (ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Заявление подаёт конкурсный или финансовый управляющий, а кредитор — при доле требований больше десяти процентов реестра (ст. 61.9, 213.32).
Договор ренты можно оспорить по общим основаниям недействительности, например при обмане (ст. 179 ГК РФ), а договор ренты недействительным признают и при несоблюдении нотариальной формы (ст. 584, п. 3 ст. 163). Если договор действителен, но плательщик существенно нарушает его, получатель вправе требовать возврата квартиры или выкупной цены (п. 2 ст. 599, п. 2 ст. 605).
Если срок в предварительном договоре не указан, основной заключается в течение года (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Не заключили и никто не направил предложение до конца срока — обязательства прекращаются (п. 6). При уклонении стороны иск о понуждении подаётся в течение шести месяцев с момента неисполнения (п. 5). Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости оформляют соглашением.
Сопровождение сделки — это проверка продавца и объекта по ЕГРН, лиц, сохраняющих право пользования жильём, которых закон требует перечислить в договоре (п. 1 ст. 558 ГК РФ), согласия супруга и формы договора (ст. 550). Я проверяю документы до подписания и слежу, чтобы расчёт и передача были привязаны к регистрации перехода права.
Эти темы проверяют до сделки и после неё
Не откладывайте защиту