Нотариальное удостоверение сделки нужно по требованию закона или по соглашению её сторон. Разберитесь, почему подпись на договоре не заменяет удостоверение, что проверяет нотариус при отчуждении недвижимости и как затем оформляется регистрация права.
Коротко
Нотариальное удостоверение сделки — проверка её законности и права сторон на совершение сделки. Оно обязательно по закону либо по соглашению сторон, даже когда закон такой формы не требует. Если обязательную нотариальную форму не соблюли, сделка ничтожна: п. 1–3 ст. 163 ГК РФ. Для недвижимости удостоверение договора и государственная регистрация права — отдельные действия: ч. 1 ст. 59 Закона № 218-ФЗ.
Начните с текста договора: условие о нотариальной форме меняет последствия подписания даже без отдельного требования закона.
п. 1, 2 ст. 163 ГК РФ
п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ
ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I; ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ
Главный риск — принять удобный способ подписания за соблюдение обязательной формы. Проверьте основание обращения к нотариусу до исполнения договора.
Адвокат нужен, когда вопрос о форме уже влияет на исполнение договора или подготовку документов.
Соглашение участников определяет необходимость формы, а нотариальное действие предполагает проверку их права на сделку. Роль представителя и роль гражданина, который помогает подписать документ, различаются.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Стороны | Могут согласовать нотариальное удостоверение даже для сделки, которой закон такую форму не предписывает. После этого несоблюдение нотариальной формы влечёт ничтожность. | подп. 2 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ |
| Нотариус или должностное лицо, имеющее право совершать такое нотариальное действие | Проверяет законность сделки, включая наличие у каждой стороны права на её совершение; действует в порядке законодательства о нотариате. | п. 1 ст. 163 ГК РФ |
| Гражданин, который не может лично расписаться | Может поручить другому гражданину подписать документ из-за физических недостатков, болезни или иных причин. Подписание происходит в его присутствии и в присутствии нотариуса с указанием причин. | ч. 2 ст. 44 Закона № 4462-I |
| Нотариус | При отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, проверяет его принадлежность, ограничения и препятствия. Проверка принадлежности не проводится, если по договору на момент его совершения имущество ещё не принадлежит этому лицу. | ч. 1 ст. 55 Закона № 4462-I |
| Государственный регистратор прав | Законность нотариально удостоверенного документа при регистрации не проверяет. Достоверность проверяет через информационную систему нотариата, кроме подачи документов удостоверившим их нотариусом. | ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ |
Нотариальная форма связана с проверкой содержания и полномочий участников, а не только с оформлением подписи.
По п. 1 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой стороны права на её совершение. Проверку осуществляет нотариус либо должностное лицо, имеющее право совершать такое нотариальное действие. Поэтому выбор формы затрагивает и сам договор, и возможность его заключения участниками.
На вопрос, какие сделки подлежат нотариальному удостоверению, п. 2 ст. 163 ГК РФ задаёт основания: требование закона или соглашение сторон. Соглашение действует и тогда, когда закон не требует нотариальной формы для сделок данного вида. Проверка только названия договора без изучения согласованных условий может привести к неверному выводу о форме.
Нотариальное удостоверение сделки и государственная регистрация сделок не сливаются в одну процедуру. Права на недвижимость по нотариально удостоверенному документу подлежат регистрации по ч. 1 ст. 59 Закона № 218-ФЗ. Государственная регистрация сделки и перехода вещных прав удостоверяется выпиской из реестра по ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ. Удостоверенный договор и выписка подтверждают разные юридические действия.
Основание обязательной формы может находиться и в соглашении самих участников.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку формы с проекта договора и условий, о которых стороны уже договорились. Отсутствие специального требования закона ещё не позволяет убрать нотариуса: собственное соглашение участников имеет значение по подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ. Последствие несоблюдения обязательной формы — ничтожность сделки по п. 3 ст. 163 ГК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая
Различайте причину обязательного удостоверения и дальнейшие действия с уже удостоверенным документом.
Стороны решили удостоверить договор, хотя закон такой формы не требует. Обязательность возникает из соглашения; нарушение формы влечёт ничтожность по подп. 2 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ.
Сделка, подлежащая обязательному нотариальному удостоверению по закону, должна пройти удостоверение. Несоблюдение формы имеет последствие в виде ничтожности по подп. 1 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ.
Если права на имущество подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет его принадлежность отчуждающему лицу, ограничения и препятствия. Исключение для принадлежности — имущество, ещё не принадлежащее ему по договору: ч. 1 ст. 55 Закона № 4462-I.
После удостоверения договора, порождающего регистрируемое право на долю, действует порядок подачи заявления нотариусом, если стороны не возражают. Срок может быть определён договором: ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I.
По поручению гражданина документ может подписать другой гражданин в присутствии обратившегося лица и нотариуса с указанием причин, помешавших собственноручной подписи: ч. 2 ст. 44 Закона № 4462-I.
Удостоверение договора не завершает оформление регистрируемого права. Для прав на недвижимость сохраняется государственная регистрация; её результат удостоверяет выписка: ч. 1 ст. 59 Закона № 218-ФЗ, ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ.
Не переносите признаки нотариального удостоверения на государственную регистрацию. При оформлении недвижимости значение имеют обе процедуры.
| Признак | Нотариальное удостоверение сделки | Государственная регистрация | Норма |
|---|---|---|---|
| Содержание действия | Проверка законности сделки и наличия у каждой стороны права на её совершение. | Права на недвижимость по нотариально удостоверенному документу подлежат государственной регистрации. | п. 1 ст. 163 ГК РФ; ч. 1 ст. 59 Закона № 218-ФЗ |
| Проверка документа | Законность сделки проверяет нотариус или уполномоченное должностное лицо. | Регистратор законность нотариально удостоверенного документа не проверяет; достоверность проверяется через систему нотариата, кроме подачи удостоверившим документ нотариусом. | п. 1 ст. 163 ГК РФ; ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ |
| Подтверждение результата | Нотариальная форма соблюдается через удостоверение сделки. При обязательности её несоблюдение влечёт ничтожность. | Регистрация сделки, перехода права, ограничения и обременения недвижимости удостоверяется выпиской из реестра. | п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ |
При споре о недействительности договора судебная пошлина зависит от заявленного требования. Приведённый расчёт относится к обращению в суд, когда гражданин не просит применить последствия недействительности сделки.
| Обращение | Размер или расчёт | Норма |
|---|---|---|
| Иск о признании сделки недействительной | Для физических лиц — 3000 рублей, если требование не содержит применения последствий недействительности сделки. Для организаций по этому же виду требования — 20 000 рублей. | подп. 4 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Пример: гражданин оспаривает договор | Условно: гражданин без льгот просит признать сделку недействительной без применения последствий недействительности. Пошлина — 3000 рублей; цена имущества в этом расчёте не используется. | подп. 4 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Спор при заключении, изменении или расторжении договора | Для физического лица — 3000 рублей, для организации — 20 000 рублей, если в иске нет требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества. | подп. 4 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
Условия примера условные: гражданин не имеет льгот; ставка пошлины установлена законом. При иске имущественного характера о защите прав на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение истца или членов его семьи освобождение составляет 70 процентов пошлины: подп. 23 п. 1 ст. 333.36 НК РФ. Положения о размерах пошлины применяются с учётом особенностей её уплаты, на которые отсылает п. 2 ст. 333.19 НК РФ.
Несоблюдение обязательной формы затрагивает действительность договора. Основание обязательности нужно установить по закону и по соглашению участников, а не только по названию сделки.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Не соблюдена нотариальная форма, обязательная по закону | Стороны сделки | Ничтожность сделки. Последствие связано с отсутствием обязательного удостоверения: подписи участников под простым письменным договором не устраняют нарушение нотариальной формы. | подп. 1 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ |
| Не соблюдена нотариальная форма, согласованная сторонами | Стороны сделки | Ничтожность сделки вследствие несоблюдения нотариальной формы, обязательной для участников. Отсутствие удостоверения при обязательности этой формы влечёт недействительность сделки. | подп. 2 п. 2, п. 3 ст. 163 ГК РФ |
Отдельного штрафа за несоблюдение нотариальной формы сделки закон не устанавливает. Перед подписанием проверьте условие об удостоверении: добровольный выбор формы становится основанием её обязательности по подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю нотариальную форму до обсуждения расчётов и передачи имущества. Для этого сопоставляю вид договора с его условиями: соглашение об удостоверении само создаёт обязательность формы по подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ. Если участник говорит, что нотариус «не нужен по закону», я отдельно ищу согласованное условие. Последствие его игнорирования прямо названо в п. 3 ст. 163 ГК РФ — ничтожность сделки.
В договоре о недвижимости я разделяю проверку принадлежности имущества и подачу заявления на регистрацию. Принадлежность отчуждающему лицу проверяет нотариус, кроме ситуации, когда по договору имущество ещё не принадлежит этому лицу: ч. 1 ст. 55 Закона № 4462-I. Для подачи документов выясняю, есть ли возражения сторон и согласован ли ими срок, как предусматривает ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I.
Если документ подписывает представитель, проверяю отметку о невозможности регистрации без личного участия собственника или его законного представителя. При сочетании такой отметки с подписанием по доверенности нотариус заявление не представляет: ч. 3 ст. 55 Закона № 4462-I. Это обстоятельство нужно разобрать до ожидания регистрационного результата.
Проведите проверку формы до подписания и сохраните документы, подтверждающие каждый этап оформления недвижимости.
Подготовьте проект и документы о предмете сделки так, чтобы нотариус мог проверить законность и право участников на её совершение.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Проект договора и согласованное условие об удостоверении | Позволяют выявить обязательность нотариальной формы по соглашению сторон, хотя бы закон её не требовал: подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ. | При очном удостоверении документы подписывают в присутствии нотариуса, содержание зачитывают вслух. Если гражданин не может расписаться, возможна подпись другого гражданина по его поручению и в его присутствии: ч. 1, 2 ст. 44 Закона № 4462-I. |
| Документы об имуществе, права на которое подлежат государственной регистрации | При отчуждении или залоге нужны для проверки принадлежности, ограничений и обременений. Исключение только для проверки принадлежности — имущество, ещё не принадлежащее лицу на момент сделки по условиям договора: ч. 1 ст. 55 Закона № 4462-I. | Состав документов сопоставьте с предметом и условиями договора; проверку принадлежности проводит нотариус: ч. 1 ст. 55 Закона № 4462-I. |
| Заявление о государственной регистрации и приложения | Представляются после удостоверения договора о возникновении права на недвижимость, если стороны не возражают против подачи нотариусом: ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I. | Нотариус представляет в электронной форме; при невозможности по независящим причинам — на бумаге: ч. 2, 4 ст. 55 Закона № 4462-I. |
| Выписка о регистрации перехода права на недвижимость | Удостоверяет государственную регистрацию сделки, перехода права, ограничения права и обременения недвижимости: ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ. | Проверяйте документ о результате регистрации отдельно от экземпляра удостоверенного договора: ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ. |
Отсчёт подачи документов на регистрацию связан с удостоверением договора. Стороны могут установить в договоре срок направления заявления нотариусом.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Представление нотариусом заявления о регистрации права на недвижимость и приложений | Электронно — незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня либо в сроки договора. Если электронная подача невозможна по причинам, за которые нотариус не отвечает, — на бумаге не позднее двух рабочих дней. | Электронная подача — после удостоверения договора. Бумажная — со дня удостоверения, а при сроке, определённом сторонами, по истечении этого срока. Подача нотариусом предполагает отсутствие возражений сторон. При отметке о личном участии собственника и подписании представителем по доверенности нотариус документы не представляет. | ч. 2–4 ст. 55 Закона № 4462-I |
При согласовании даты подачи проверьте текст договора и отметку в реестре: они влияют на направление заявления нотариусом по ч. 2, 3 ст. 55 Закона № 4462-I.
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответ о форме договора зависит от основания её обязательности; для недвижимости отдельно проверяется оформление права в реестре.
Да, если его требует закон или предусмотрели стороны своим соглашением. Соглашение действует и для вида сделок, которому закон не предписывает нотариальную форму. Нарушение обязательной формы влечёт ничтожность: п. 2, 3 ст. 163 ГК РФ.
Те, для которых стороны сами предусмотрели удостоверение, хотя бы по закону для сделок данного вида такая форма не требовалась. Поэтому перед подписанием нужно проверить согласованные условия договора, а не только его название: подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ.
Сделки, для которых закон установил эту форму, относятся к обязательным случаям по подп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ. Помимо требования закона самостоятельным основанием служит соглашение сторон по подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ. При проверке конкретного договора нужно различать эти основания.
Нет. Права на недвижимость на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации по ч. 1 ст. 59 Закона № 218-ФЗ. Регистрацию перехода права удостоверяет выписка из Единого государственного реестра недвижимости по ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ.
Проверяют законность сделки и наличие у сторон права на её совершение: п. 1 ст. 163 ГК РФ. После удостоверения договора, порождающего регистрируемое право на долю в недвижимости, нотариус подаёт заявление о регистрации, если стороны не возражают; срок может определяться договором: ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I.
Те, в отношении которых стороны согласовали нотариальную форму, даже если для соответствующего вида сделок закон её не требует: подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ. При удостоверении отчуждения или залога нотариус также проверяет ограничения прав, обременения и другие препятствия: ч. 1 ст. 55 Закона № 4462-I.
Да, при очном оформлении другой гражданин может подписать документ по поручению того, кто не может расписаться из-за физических недостатков, болезни или иных причин. Требуются присутствие этого гражданина и нотариуса и указание причин. Для удалённых действий и электронных уведомлений о залоге движимого имущества этот порядок не применяется: ч. 2, 3 ст. 44 Закона № 4462-I.
При обязательной форме наступает ничтожность сделки: п. 3 ст. 163 ГК РФ. Проверять нужно оба основания обязательности — требование закона и соглашение сторон, включая соглашение о форме, которая законом для этого вида сделки не требовалась: п. 2 ст. 163 ГК РФ.
Уточните направление заявления о регистрации. Нотариус представляет его электронно незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня либо в сроки договора, если стороны не возражают: ч. 2 ст. 55 Закона № 4462-I. При отметке о личном участии собственника и подписи представителя по доверенности нотариус документы не подаёт: ч. 3 ст. 55 Закона № 4462-I.
Нет, законность нотариально удостоверенного документа при регистрации прав не проверяется. Достоверность регистратор проверяет через единую информационную систему нотариата, кроме случая представления документов удостоверившим их нотариусом: ч. 2 ст. 59 Закона № 218-ФЗ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту