Компания снимает помещение, сдаёт его в аренду или готовится закончить договор? Здесь можно выбрать помощь по задаче: согласовать условия, оформить долгосрочную аренду, прекратить отношения, вернуть помещение или проверить возможность муниципального выкупа.
Эта группа объединяет 5 услуг по аренде коммерческой недвижимости. До подписания договора выбирайте сопровождение аренды; при вопросах об оформлении долгосрочных отношений — регистрацию и споры о договоре. Если нужно выйти из аренды, начните с расторжения. Если договор уже прекратился, а помещение занято, нужна оценка требований о его освобождении. Выкуп муниципального помещения малым бизнесом выделен отдельно: продолжительность аренды сама по себе не отвечает на вопрос о праве приобретения. На консультации я сопоставлю вашу цель с документами и определю, какие задачи нужно решать вместе.
5 услуг
Выбирайте по тому, что требуется сделать с помещением и договором.
Один договор может потребовать нескольких связанных действий.
Подходит при согласовании нового договора и изменении действующего. В центре работы — условия использования объекта: назначение, доступ, платежи, ремонт, улучшения и возврат. Для арендатора важно сопоставить договор с потребностями бизнеса; для арендодателя — с порядком передачи и контроля исполнения.
Выбирайте, когда отношения ещё действуют, но их нужно закончить раньше предусмотренного срока. Я проверю основания, договорный порядок и уже направленные документы. Соглашение сторон, односторонний отказ и требование о судебном расторжении требуют разной оценки; письмо о переезде не заменяет эту проверку.
Эта услуга посвящена освобождению нежилого помещения. Сначала выясняется, прекратилось ли основание пользования, затем — кто занимает объект и какие требования предъявлены. Документы о расторжении, акты осмотра и переписка о возврате помогают отделить спор об освобождении от спора о платежах.
Задача — проверить оформление аренды и разобраться со спором о незарегистрированном договоре. Понадобятся подписанные документы, сведения об объекте, поданные заявления и причины приостановления или отказа, если они есть. Последствия отсутствия регистрации оцениваются с учётом участников и обстоятельств спора.
Отдельный маршрут для малого бизнеса, который хочет приобрести арендуемый объект у муниципалитета. Проверка начинается с условий преимущественного права, а не с подготовки обычной сделки между частными лицами. Принесите договоры аренды, сведения о расчётах и переписку с органом, распоряжающимся имуществом.
Перед письмом контрагенту сопоставьте цель с условиями договора.
Как суды применяют нормы раздела — дословно из постановлений Пленума
В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения главы 60 ГК РФ применению не подлежат.
При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).
Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», п. 8Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», п. 6| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор задачи компании | До подписания, ответа на требование или иска | Оценка рисков и план действий; если справитесь своими силами — скажу прямо | от 10 000 ₽ |
| Документы и переписка | Договор, протокол разногласий, претензия, ответ органу | Проект документа, согласованный с вами до подписания или отправки | по соглашению |
| Представительство в компетентном суде | Спор дошёл до суда | Иск или отзыв, расчёты, доказательства, участие в заседаниях | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по вопросу бизнеса | Проверка, переговоры, встреча в офисе компании | Разбор на месте и план ближайших действий | от 50 000 ₽ |
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Да. Для сопровождения достаточно проекта и сведений о предполагаемом использовании помещения. Отметьте условия, которые для бизнеса особенно важны: доступ, ремонт, размещение оборудования, срок и возможность выхода.
Начните с помощи по освобождению помещения. Принесите документы о прекращении договора и фактическом пользовании объектом. Если прекращение оспаривается, оценка этого вопроса войдёт в первоначальный разбор.
Сообщите, на каком основании заявлено требование и когда оно получено. Если спор касается досрочного прекращения, нужна проверка расторжения; если договор уже закончился, отдельно разбираются возврат и расчёты.
Да. Помимо договора аренды понадобятся сведения о предприятии, объекте и расчётах с муниципалитетом. Эта задача отличается от обычного сопровождения аренды и требует проверки условий преимущественного права.
Нужны условия его использования, подтверждение внесения и расчёт удержаний. Я проверю основания каждой суммы и подготовлю возражения.