Компания потеряла доступ к зданию, спорит о доле или защищает объект от взыскания? Здесь собраны разные задачи защиты недвижимости. Выбор помощи зависит от основания владения, характера нарушения и того, кто предъявляет требования. На консультации разберу документы и определю предмет поручения.
Нарушение прав собственника недвижимости может выражаться в незаконном занятии помещения или перекрытии доступа к нему. Зафиксируйте действия другой стороны и их последствия для использования объекта. Сначала определите, что нужно компании: вернуть объект, восстановить пользование, подтвердить долю или разделить имущество. Отдельные вопросы — бесхозяйные вещи, имущество предприятий и служебное жильё. Адвокат сопоставит задачу с документами и требованиями другой стороны.
8 услуг
Опишите нарушение и желаемое изменение положения компании.
Выбирайте по предмету спора, а не только по виду недвижимости.
Цель — вернуть недвижимость, которой фактически владеет другое лицо. Нужны документы компании на объект, история передачи и сведения о нынешнем владельце. Если спор связан с исполнением договора, отдельно проверяется договорный способ возврата.
Объект остаётся во владении компании, но пользоваться им мешают чужие действия: ограждение, закрытый проход или ограничение доступа. Задача — описать конкретное препятствие и требуемое действие, а также установить, кто его создал и поддерживает.
Компания утверждает, что ей принадлежит доля, которую другая сторона не признаёт. Здесь разбираются основания приобретения общего имущества и содержание документов участников. Само финансирование ремонта или строительства требует правовой оценки и не заменяет основания возникновения права.
Право на долю и возможность выделить отдельное помещение — разные вопросы. Для раздела нежилой недвижимости сопоставляются доли, планировка, доступ и технические варианты. На консультацию полезно принести предложения совладельцев и имеющиеся заключения специалистов.
Прежде чем обсуждать приобретение имущества компанией, нужно определить его вид, найти сведения о собственнике и выяснить историю владения. Пустующее здание и брошенная движимая вещь подчиняются разным правилам. Отсутствие эксплуатации само по себе не означает отсутствия собственника.
Споры о хозяйственном ведении и оперативном управлении требуют проверки решения собственника, передачи имущества и последующих актов. Предприятие защищает своё право на объект; его положение нельзя описывать как обычную собственность коммерческой компании.
Организация намерена освободить жилое помещение, предоставленное работнику или иному пользователю. Для разбора нужны сведения о статусе жилья, основании заселения и прекращении соответствующих отношений. Эта задача отличается от возврата нежилого помещения и требует самостоятельной проверки жилищных оснований.
Компания защищает недвижимость, на которую обращается взыскание. Сначала изучаются обязательство, залоговые документы и основание изъятия. Далее определяется, что именно оспаривается: требование кредитора, предусмотренная процедура или конкретное действие при её проведении.
Неверная постановка задачи затрудняет выбор способа защиты.
Как суды применяют нормы раздела — дословно из постановлений Пленума
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 35В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», п. 9В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.
При рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).
В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.
Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 37В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.
В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).
Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 13| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор задачи компании | До подписания, ответа на требование или иска | Оценка рисков и план действий; если справитесь своими силами — скажу прямо | от 10 000 ₽ |
| Документы и переписка | Договор, протокол разногласий, претензия, ответ органу | Проект документа, согласованный с вами до подписания или отправки | по соглашению |
| Представительство в компетентном суде | Спор дошёл до суда | Иск или отзыв, расчёты, доказательства, участие в заседаниях | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по вопросу бизнеса | Проверка, переговоры, встреча в офисе компании | Разбор на месте и план ближайших действий | от 50 000 ₽ |
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Опишите положение объекта и цель обращения. Спор о наличии доли и раздел требуют разных документов. На консультации проверю связь задач и последовательность их решения.
Начать можно с имеющихся материалов. Укажите, чего не хватает и у кого находятся документы. История передачи, технический план и материалы взыскания нужны для разных задач.
Со складом могут быть связаны возврат владения, препятствия в пользовании, выдел доли или взыскание. Выбирайте по нарушению; для уточнения подготовьте хронологию и требования другой стороны.
Законный владелец имеет защиту по ст. 305 ГК РФ. Проверю договор, передачу помещения и основания ограничения доступа.
Раздел возможен по соглашению совладельцев согласно ст. 252 ГК РФ. Техническую возможность создания отдельных помещений нужно проверить до согласования варианта.