Предписание жилищной инспекции управляющей компании или ТСЖ выдают по итогам государственного жилищного надзора. Здесь — сроки жалобы, досудебное обжалование и суд, права при проверке, штрафы, документы и ответы на частые вопросы.
Коротко
Предписание жилищной инспекции управляющей компании — требование органа государственного жилищного надзора устранить выявленные нарушения обязательных требований, в том числе найденные при мониторинге безопасности (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ). Главное правило: жалобу на предписание подают в течение десяти рабочих дней с момента получения (ч. 6 ст. 40 Закона № 248-ФЗ), а в арбитражный суд организация идёт только после досудебного обжалования (ч. 2 ст. 39 Закона № 248-ФЗ).
Ситуации, с которыми управляющие организации и ТСЖ приходят чаще всего, и первые шаги по каждой.
ч. 6 ст. 40 Закона № 248-ФЗ
ч. 1 ст. 19.4.1 КоАП РФ
ч. 9, 10 ст. 40 Закона № 248-ФЗ
Ошибки, после которых спорить с предписанием труднее или дороже.
Ситуации, где ошибка на первом шаге обходится дороже консультации.
Права контролируемого лица — управляющей организации, ТСЖ, предпринимателя.
Стороны проверки и спора о предписании.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Орган государственного жилищного надзора | Уполномоченный исполнительный орган субъекта Российской Федерации; осуществляет надзор, может выдавать предписание, вправе обращаться в суд с заявлениями из ч. 12 | ч. 3, 8, 12 ст. 20 ЖК РФ |
| Управляющая организация | Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирными домами на основании лицензии, решение о которой принимает орган жилищного надзора | ч. 2 ст. 20 ЖК РФ; ч. 1 ст. 192 ЖК РФ |
| ТСЖ, жилищный или жилищно-строительный кооператив | Устраняет несоответствие устава требованиям Жилищного кодекса по предписанию; при неисполнении в установленный срок орган вправе требовать ликвидации | п. 2 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ |
| Собственники помещений в многоквартирном доме | По их обращению орган вправе обратиться в суд в защиту их прав и законных интересов при выявлении нарушения обязательных требований | п. 4 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ |
| Уполномоченный на рассмотрение жалобы орган | Руководитель (заместитель руководителя) органа, вышестоящий орган или коллегиальный орган по жалобам — в зависимости от того, чьё решение обжалуется; решает вопрос о приостановлении исполнения | ч. 2, 3, 10 ст. 40 Закона № 248-ФЗ |
| Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации | Координирует деятельность органов государственного жилищного надзора и лицензионного контроля | ч. 10 ст. 20 ЖК РФ |
| Арбитражный суд | Рассматривает заявление о признании предписания недействительным; по ходатайству заявителя может приостановить его действие | ч. 1 ст. 198 АПК РФ; ч. 3 ст. 199 АПК РФ |
Предмет надзора и его границы.
Жилищная инспекция — обиходное название органа государственного жилищного надзора, то есть уполномоченного исполнительного органа субъекта Российской Федерации (ч. 3 ст. 20 ЖК РФ). Надзор проверяет соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований жилищного законодательства, законодательства об энергосбережении и о газоснабжении в отношении жилищного фонда (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ).
Для управляющих компаний и ТСЖ это прежде всего требования к содержанию общего имущества, к предоставлению коммунальных услуг, к изменению размера платы за содержание жилого помещения, к размещению информации в системе и к обслуживанию газового оборудования и вентиляционных каналов (п. 1, 4–7, 9, 12 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ).
По итогам надзора может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ). Организация и осуществление надзора, а с ними и обжалование предписания, регулируются Законом о государственном контроле (надзоре) (ч. 6 ст. 20 ЖК РФ).
Соблюдение управляющей организацией лицензионных требований предметом жилищного надзора не является (ч. 2 ст. 20 ЖК РФ): его проверяет тот же орган, но в рамках регионального государственного лицензионного контроля (ч. 1, 2 ст. 196 ЖК РФ). От вида контроля зависит, какие требования инспекция вправе включить в предписание.
Норма, на которой держится право инспекции выдать предписание.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Слова «может выдаваться» описывают полномочие органа жилищного надзора. Предписание касается соблюдения обязательных требований, установленных жилищным законодательством, поэтому каждый его пункт должен опираться на конкретное требование из ч. 1 ст. 20 ЖК РФ. Пункт без такого требования я оспариваю в жалобе по п. 2 ч. 4 ст. 40 Закона № 248-ФЗ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
С чем приходят управляющие компании и ТСЖ.
Предписание о ремонте кровли, подвала, подъезда или о содержании общего имущества: проверяю, какое требование к содержанию общего имущества названо нарушенным (п. 1, 6 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ).
Требование изменить размер платы за содержание жилого помещения из-за услуг ненадлежащего качества или перерывов сверх установленной продолжительности (п. 5 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ).
Претензии инспекции к предоставлению, приостановке и ограничению предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме (п. 4, 7 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ).
Предписание по безопасной эксплуатации внутридомового газового оборудования и содержанию вентиляционных и дымовых каналов, относящихся к общему имуществу (п. 12 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ).
Предписание устранить несоответствие устава товарищества или нарушения при выборе управляющей организации и заключении договора управления; при неисполнении — заявление органа в суд (п. 2, 3 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ).
Споры, где жилищный надзор подменяет лицензионный контроль, и информирование собственников об основаниях для исключения сведений о доме из реестра лицензий (ч. 2 ст. 20 ЖК РФ; ч. 1 ст. 197 ЖК РФ).
Санкции за поведение при проверке и последствия неисполнения предписания.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Создание препятствий законной проверке инспекции либо уклонение от проверки | Управляющая организация, ТСЖ как юридическое лицо | Денежный штраф: 5 000–10 000 рублей | ч. 1 ст. 19.4.1 КоАП РФ |
| Создание препятствий законной проверке инспекции либо уклонение от проверки | Руководитель или иной работник организации с распорядительными функциями как должностное лицо | Денежный штраф: 2 000–4 000 рублей | ч. 1 ст. 19.4.1 КоАП РФ; примечание к ст. 2.4 КоАП РФ |
| То же, если мероприятие невозможно провести или завершить | Юридическое лицо | Денежный штраф: 20 000–50 000 рублей | ч. 2 ст. 19.4.1 КоАП РФ |
| То же, если мероприятие невозможно провести или завершить | Должностное лицо | Денежный штраф: 5 000–10 000 рублей | ч. 2 ст. 19.4.1 КоАП РФ |
| Неисполнение предписания | Контролируемое лицо, которому выдано предписание | Заявление органа в суд о понуждении к исполнению предписания | п. 6 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ |
| Неисполнение предписания об уставе | ТСЖ, жилищный или жилищно-строительный кооператив | Заявление органа в суд о ликвидации | п. 2 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ |
| Мероприятие без оснований или с нарушением сроков | Должностное лицо органа надзора | Предупреждение либо денежный штраф: 3 000–5 000 рублей | ч. 1 ст. 19.6.1 КоАП РФ |
К ИП применяют ответственность должностного лица; исключения должен устанавливать КоАП (примечание к ст. 2.4 КоАП РФ). Ч. 1 ст. 19.4.1 КоАП РФ не применяется к особым составам, перечисленным в ней самой. Малому предприятию из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства штраф назначают в пределах половины санкции для юридического лица, но не ниже минимума для должностного лица (ч. 2, 3 ст. 4.1.2 КоАП РФ).
адвокат · рег. № 78/8790
В спорах с жилищной инспекцией я начинаю не с жалобы, а с вопроса, по какому виду контроля выдано предписание. Соблюдение лицензионных требований управляющей организацией не является предметом жилищного надзора (ч. 2 ст. 20 ЖК РФ), и смешение этих режимов в документах инспекции встречается.
Затем — срок. Жалоба на предписание может быть подана в течение десяти рабочих дней с момента получения предписания (ч. 6 ст. 40 Закона № 248-ФЗ), и этот срок уходит быстро, если управляющая компания сначала пытается договориться с инспектором по телефону. Я готовлю жалобу параллельно с перепиской и сразу включаю в неё ходатайство о приостановлении исполнения (ч. 9 ст. 40 Закона № 248-ФЗ). Отзывать жалобу ради доработки не советую: повторно по тем же основаниям её не примут (ч. 8 ст. 40 Закона № 248-ФЗ).
Каждый пункт предписания я сверяю с конкретным обязательным требованием и с актом мероприятия. Пункт, который требует работ без указания нарушенного требования, оспариваю отдельно, а бесспорные пункты советую исполнять в срок: так спор не превращается в заявление органа о понуждении к исполнению (п. 6 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ).
Шаги от получения предписания до арбитражного суда.
Жалоба в контрольный орган — обязательный этап перед судом.
Порядок рассмотрения жалобы определяется положением о виде контроля (ч. 2 ст. 40 Закона № 248-ФЗ); для жилищного надзора это положение утверждает высший исполнительный орган субъекта Российской Федерации (ч. 3 ст. 20 ЖК РФ).
Оспаривание предписания в арбитражном суде.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Вид обращения и суд | Заявление о признании ненормативного правового акта недействительным; рассматривается арбитражным судом, если федеральным законом не отнесено к компетенции других судов | ч. 1, 3 ст. 198 АПК РФ |
| Когда подавать | После досудебного обжалования; в течение трёх месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении её прав, если иное не установлено федеральным законом; пропущенный по уважительной причине срок суд может восстановить | ч. 2 ст. 39 Закона № 248-ФЗ; ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
| Содержание заявления | Орган, название, номер и дата предписания, нарушенные права, законы, которым предписание не соответствует, требование о признании его недействительным | ч. 1 ст. 199 АПК РФ |
| Приложения | Документы по общим правилам подачи и текст оспариваемого предписания | ч. 2 ст. 199 АПК РФ |
| Приостановление | По ходатайству заявителя суд может приостановить действие предписания; ходатайство в электронном виде подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью | ч. 3 ст. 199 АПК РФ |
| Госпошлина | Для организаций — пятьдесят тысяч рублей, для физических лиц — десять тысяч рублей | подп. 7 п. 1 ст. 333.21 НК РФ |
Государственная пошлина при подаче заявления о признании ненормативного правового акта недействительным уплачивается по подп. 7 п. 1 ст. 333.21 НК РФ.
Что собрать для жалобы и заявления в суд.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Предписание | Предмет жалобы; его текст прикладывают к заявлению в суд (ч. 2 ст. 199 АПК РФ) | Должностное лицо органа жилищного надзора |
| Акт по результатам мероприятия жилищной инспекции | Показывает выявленные нарушения; акт тоже можно обжаловать (п. 2 ч. 4 ст. 40 Закона № 248-ФЗ) | Должностное лицо органа жилищного надзора |
| Решение о проведении мероприятия | Проверка оснований; мероприятие без решения — грубое нарушение (ч. 2 ст. 19.6.1 КоАП РФ) | Орган жилищного надзора |
| Жалоба и решение по ней | Подтверждают досудебное обжалование перед судом (ч. 2 ст. 39 Закона № 248-ФЗ) | Жалоба — усиленная квалифицированная электронная подпись организации (ч. 1 ст. 40 Закона № 248-ФЗ) |
| Лицензия управляющей организации | Подтверждает право управлять домами в субъекте Российской Федерации (ч. 4 ст. 192 ЖК РФ) | Решение принимает орган жилищного надзора (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ) |
| Договор управления, устав ТСЖ, протоколы собраний | Показывают, какие работы и услуги организация обязалась выполнять | Стороны договора, общее собрание |
| Акты работ, журналы заявок, фотографии | Доказательства исполнения или отсутствия нарушения | Организация, подрядчики |
Для жалобы на предписание считаем рабочие дни, для жалобы на иные решения — календарные.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Жалоба на предписание | Десять рабочих дней | С момента получения предписания | ч. 6 ст. 40 Закона № 248-ФЗ |
| Жалоба на иные решения и действия | Тридцать календарных дней | Со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав | ч. 5 ст. 40 Закона № 248-ФЗ |
| Решение о приостановлении исполнения | Не позднее двух рабочих дней | Со дня регистрации жалобы | ч. 10 ст. 40 Закона № 248-ФЗ |
| Информация о решении по ходатайству | В течение одного рабочего дня | С момента принятия решения | ч. 11 ст. 40 Закона № 248-ФЗ |
| Заявление в арбитражный суд | Трёхмесячный срок; федеральный закон может установить иной | День получения организацией сведений о нарушении её прав предписанием инспекции | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Пропущенный по уважительной причине срок жалобы восстанавливает уполномоченный орган по ходатайству (ч. 7 ст. 40 Закона № 248-ФЗ), срок заявления — суд (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Короткие ответы со ссылками на нормы.
Да. Управляющая организация как контролируемое лицо вправе обжаловать предписание об устранении выявленных нарушений в досудебном порядке (п. 2 ч. 4 ст. 40 Закона № 248-ФЗ), а после этого — в арбитражном суде заявлением о признании его недействительным (ч. 1 ст. 198 АПК РФ). Я проверяю, на какое обязательное требование опирается каждый пункт предписания.
Десять рабочих дней с момента получения предписания (ч. 6 ст. 40 Закона № 248-ФЗ). На другие решения и действия инспекции — тридцать календарных дней со дня, когда организация узнала или должна была узнать о нарушении своих прав (ч. 5 ст. 40 Закона № 248-ФЗ). Пропущенный по уважительной причине срок может быть восстановлен по ходатайству (ч. 7 ст. 40 Закона № 248-ФЗ).
Нет: судебное обжалование решений контрольного органа возможно только после досудебного обжалования, за исключением обжалования гражданами, не осуществляющими предпринимательской деятельности (ч. 2 ст. 39 Закона № 248-ФЗ). Управляющая компания и ТСЖ сначала подают жалобу в контрольный орган.
Орган жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлением о понуждении к исполнению предписания (п. 6 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ). Если в установленный срок не исполнено предписание об устранении нарушений при выборе управляющей организации или утверждении условий договора управления, орган вправе требовать признать договор управления недействительным (п. 3 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ).
Приостановление связано с ходатайством, которое включают в жалобу (ч. 9 ст. 40 Закона № 248-ФЗ). Решение по нему принимают не позднее двух рабочих дней со дня регистрации жалобы (ч. 10 ст. 40 Закона № 248-ФЗ). В арбитражном суде действие предписания может приостановить суд по ходатайству заявителя (ч. 3 ст. 199 АПК РФ).
В рамках жилищного надзора — нет: соблюдение управляющей организацией лицензионных требований не является его предметом (ч. 2 ст. 20 ЖК РФ). Эти требования тот же орган проверяет в рамках регионального государственного лицензионного контроля (ч. 1, 2 ст. 196 ЖК РФ), поэтому я сверяю, по какому виду контроля выдано предписание.
Да, предметом жилищного надзора является соблюдение обязательных требований в том числе юридическими лицами (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ). Если товарищество не исполнит в установленный срок предписание об устранении несоответствия устава требованиям Жилищного кодекса, орган вправе обратиться в суд с заявлением о его ликвидации (п. 2 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ).
При подаче заявления о признании ненормативного правового акта недействительным государственная пошлина для организаций — пятьдесят тысяч рублей, для физических лиц — десять тысяч рублей (подп. 7 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Заявление подают в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав, если иное не установлено федеральным законом (ч. 4 ст. 198 АПК РФ).
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу