Ограничение оборота земли влияет на возможность получить участок в частную собственность. Разберём, какие публичные участки подпадают под запрет, чем он отличается от изъятия из оборота и что проверить перед покупкой или уступкой права пользования.
Коротко
Земли, ограниченные в обороте, — это участки, для которых закон устанавливает особые условия оборота. Участки из соответствующего перечня в государственной или муниципальной собственности не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Основание — п. 2, 3 и 5 ст. 27 ЗК РФ. Для бизнеса проверка начинается с собственника, границ и конкретного основания ограничения.
Начните с того документа, из-за которого возник вопрос о покупке или передаче участка. Сопоставьте его с границами земли и основанием ограничения.
подп. 3 п. 5, п. 8 ст. 27 ЗК РФ
подп. 2 и 13 п. 5 ст. 27 ЗК РФ
ст. 7.10 КоАП РФ
Цена ошибки здесь связана не только с оплатой участка: выбранная форма приобретения может не соответствовать его правовому режиму.
Адвокат нужен, когда границы участка и основание запрета приходится проверять по разным документам.
Публичная собственность, приобретаемое право и лицо, передающее пользование, требуют разных проверок. Нельзя свести их к одному вопросу о согласии продавца.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Граждане, организации и иные лица | Вправе оспорить отказ органа в арбитражном суде, если считают его не соответствующим закону и нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обращение возможно, если рассмотрение спора федеральным законом не отнесено к компетенции других судов. | ч. 1 и 3 ст. 198 АПК РФ |
| Граждане | При самовольной уступке права пользования землёй или самовольной мене участка предусмотрена административная ответственность. Проверка касается характера передачи, а не только того, как стороны назвали подписанный документ. | ст. 7.10 КоАП РФ |
| Должностные лица | За самовольную уступку права пользования землёй либо самовольную мену земельного участка отвечают по санкции, установленной для должностных лиц. При подготовке передачи важно установить роль лица в соответствующем действии. | ст. 7.10 КоАП РФ |
| Юридические лица | В санкции за самовольную уступку права пользования землёй и самовольную мену участка юридические лица названы отдельно. Проверять нужно исходное право пользования и основания его передачи, а не ограничиваться документами о государственной регистрации юридического лица. | ст. 7.10 КоАП РФ |
Оборотоспособность отвечает на вопрос о допустимости предоставления и сделок с участком.
В основе режима — различие между изъятыми и ограниченными в обороте участками. Изъятые участки не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Ограниченные участки не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами — п. 2 ст. 27 ЗК РФ.
Перечень ограничений касается земель в государственной или муниципальной собственности. В него входят участки лесного фонда, участки с публичными водными объектами, земли под гидротехническими сооружениями, участки в границах резервирования для публичных нужд. Каждое основание связано с конкретным составом земель, объектом или границей — подп. 2, 3, 10 и 13 п. 5 ст. 27 ЗК РФ.
Для природоохранных территорий существенны специальные оговорки. Публичные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не отнесённые к изъятым из оборота, ограничиваются в обороте, если иное не предусмотрено Земельным кодексом и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях — подп. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ.
Нахождение участка у воды требует самостоятельной проверки запрета приватизации: он относится к береговой полосе, а также к участкам с прудами и обводнёнными карьерами в границах территорий общего пользования — п. 8 ст. 27 ЗК РФ.
Правило о частной собственности различается для двух правовых режимов.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку покупки с определения режима участка. Если речь об ограниченном обороте, ищу основание исключения из запрета частной собственности. Указание на интерес бизнеса или наличие здания такого основания не заменяет.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Земельный кодекс Российской Федерации
Разные основания ограничения требуют разных документов о границах, объектах и собственности.
Покупку готовят по документам о местоположении земли, не проверив её принадлежность к лесному фонду. Такие публичные участки ограничиваются в обороте; предоставление в частную собственность возможно только с учётом исключений федеральных законов — подп. 2 п. 5, п. 2 ст. 27 ЗК РФ.
В составе приобретаемой земли находится водный объект. Для ограничения существенна государственная или муниципальная собственность на участок и водный объект. Эти сведения сопоставляют с границами объекта, а запрет частной собственности — с законными исключениями: подп. 3 п. 5, п. 2 ст. 27 ЗК РФ.
Участок расположен в пределах особо охраняемой природной территории. Публичные участки, не указанные среди изъятых из оборота, ограничиваются в обороте, если иное не предусмотрено Земельным кодексом и законодательством об особо охраняемых природных территориях — подп. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ.
Основанием препятствия к приобретению называют резервирование для государственных или муниципальных нужд. Проверка касается границ зарезервированных земель и публичной собственности на участок. Ограничение предоставления в частную собственность учитывает исключения федеральных законов — подп. 13 п. 5, п. 2 ст. 27 ЗК РФ.
Проект покупки захватывает береговую полосу или участок с прудом в границах территории общего пользования. Здесь проверяют запрет приватизации, а не только согласие стороны передать землю. Для обводнённых карьеров в границах таких территорий действует тот же запрет — п. 8 ст. 27 ЗК РФ.
Право пользования предлагают передать документом, который стороны считают достаточным сам по себе. Если действия представляют собой самовольную уступку права пользования землёй либо самовольную мену земельного участка, предусмотрен административный штраф — ст. 7.10 КоАП РФ.
Соседние ограничения не подменяют друг друга: сначала определите предмет запрета.
| Признак | Ограниченный оборот | Изъятие из оборота и запрет приватизации | Норма |
|---|---|---|---|
| Частная собственность | Ограниченный участок не предоставляется в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. | Изъятый участок не может предоставляться в частную собственность; правило сформулировано отдельно от ограничения оборота. | п. 2 ст. 27 ЗК РФ |
| Гражданско-правовые сделки | Правило об ограниченных участках устанавливает запрет предоставления в частную собственность с федеральными исключениями. Содержание ограничений определяется кодексом и федеральными законами. | Для изъятых участков прямо запрещено быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. | п. 2 и 3 ст. 27 ЗК РФ |
| Расположение у воды | Ограничивается оборот публичного участка, внутри которого расположен водный объект в государственной или муниципальной собственности. | Запрет приватизации относится к береговой полосе и участкам с прудами, обводнёнными карьерами в границах территорий общего пользования. | подп. 3 п. 5, п. 8 ст. 27 ЗК РФ |
Для самовольной уступки права пользования землёй и самовольной мены участка штраф выражен в рублях. Его пределы зависят от субъекта нарушения, а не от площади участка или суммы, записанной в договоре.
| Ситуация | Размер или расчёт | Норма |
|---|---|---|
| Граждане | От пятисот до одной тысячи рублей за самовольную уступку права пользования землёй или самовольную мену земельного участка. Это установленный диапазон штрафа, а не процент цены передачи. | ст. 7.10 КоАП РФ |
| Пример: уступку совершает юридическое лицо | Условие примера: юридическое лицо самовольно уступило право пользования землёй за 100 000 рублей. Штраф — от 10 000 до 20 000 рублей; сумма сделки не является базой его расчёта. Конкретный штраф нельзя определить только по цене уступки. | ст. 7.10 КоАП РФ |
| Должностные лица | От одной тысячи до двух тысяч рублей. Размер берётся из санкции для должностных лиц; его нельзя заменить пределами, установленными для граждан или юридических лиц. | ст. 7.10 КоАП РФ |
| Юридические лица | От десяти тысяч до двадцати тысяч рублей. Для определения применимой санкции проверяется субъект самовольной уступки права пользования землёй или самовольной мены участка. | ст. 7.10 КоАП РФ |
Цена уступки в примере условная; пределы штрафа — по ст. 7.10 КоАП РФ. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, отвечают как должностные лица, если КоАП не установлено иное — примечание к ст. 2.4 КоАП РФ. Запрет предоставления ограниченного участка в частную собственность с федеральными исключениями установлен п. 2 ст. 27 ЗК РФ.
Штраф связан с самовольным распоряжением правом пользования или самовольной меной участка. Само указание на ограниченный оборот не заменяет установление этих действий.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Самовольная уступка права пользования землёй, а равно самовольная мена земельного участка | Граждане | За самовольную уступку пользования землёй либо самовольную мену участка — административный штраф от пятисот до одной тысячи рублей. | ст. 7.10 КоАП РФ |
| Самовольная уступка права пользования землёй, а равно самовольная мена земельного участка | Должностные лица | За самовольную уступку пользования землёй либо самовольную мену участка — административный штраф от одной тысячи до двух тысяч рублей. | ст. 7.10 КоАП РФ |
| Самовольная уступка права пользования землёй, а равно самовольная мена земельного участка | Юридические лица | За самовольную уступку пользования землёй либо самовольную мену участка — административный штраф от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей. | ст. 7.10 КоАП РФ |
Отдельного штрафа за отнесение участка к землям, ограниченным в обороте, закон не устанавливает. Такие участки не предоставляются в частную собственность, кроме федеральных исключений — п. 2 ст. 27 ЗК РФ. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, отвечают как должностные лица, если КоАП не установлено иное — примечание к ст. 2.4 КоАП РФ. Штраф по ст. 7.10 КоАП РФ связан с самовольной уступкой или меной.
адвокат · рег. № 78/8790
Я разделяю проверку на две линии: режим участка и способ приобретения права. В первой выясняю, кому принадлежит земля, какой объект на ней находится и с какими границами она пересекается. Во второй читаю документ, который предлагают подписать: продажу земли нельзя оценивать теми же вопросами, что уступку пользования. Различие между изъятым и ограниченным оборотом закреплено в п. 2 ст. 27 ЗК РФ.
При публичной собственности я сопоставляю фактические сведения с конкретным основанием ограничения. Для лесного фонда нужен один набор подтверждений, для резервирования — другой, для публичного водного объекта — третий. Эти основания перечислены в подп. 2, 3 и 13 п. 5 ст. 27 ЗК РФ. Совпадение названия местности с названием охраняемой территории для меня — повод запросить документы о границах.
Если контрагент предлагает обойти вопрос о покупке уступкой пользования, я проверяю исходное право и основание передачи. Самовольная уступка права пользования землёй и самовольная мена участка влекут штраф по ст. 7.10 КоАП РФ. Поэтому я советую обсуждать текст договора после проверки земли и передаваемого права, а не начинать с суммы платежа.
Проверку покупки выстраивайте от участка к праву, которое хотите приобрести. Для каждого основания соберите отдельное документальное подтверждение.
Для проверки сделки соберите документы, которые позволяют связать собственника, объект и ограничение с одним участком.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Документы о собственности и план границ участка | Сопоставить публичную собственность с основанием ограничения оборота. Перечень публичных участков закреплён п. 5 ст. 27 ЗК РФ. | Предоставляет сторона, предлагающая участок; для проверки нужны сведения об источнике документа и приложение с границами. |
| Материалы о водном объекте, лесном фонде или резервировании | Подтвердить конкретный признак участка, а не только описание его окружения — подп. 2, 3 и 13 п. 5 ст. 27 ЗК РФ. | Запросите у стороны сделки имеющиеся документы о соответствующем объекте или территории с графическими приложениями. |
| Документы о береговой полосе и территории общего пользования | Проверить пространственные условия запрета приватизации земли у воды по п. 8 ст. 27 ЗК РФ. | Для сопоставления нужны документы с обозначенными границами; сохраните реквизиты и источник каждого материала. |
| Отказ органа и документы для его оспаривания | Приложить текст отказа и документы по ч. 2 ст. 199 АПК РФ, включая доказательства направления заявления и приложений другим участникам — п. 1 ч. 1 ст. 126 АПК РФ. | Заявление подписывает заявитель или представитель; форма и направление копий — ч. 1 ст. 199 АПК РФ, ч. 1 и 3 ст. 125 АПК РФ. |
При оспаривании отказа в предоставлении участка для предпринимательской или иной экономической деятельности учитывайте срок обращения в арбитражный суд. Пропущенный по уважительной причине срок может быть восстановлен судом — ч. 4 ст. 198 АПК РФ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Гражданин: подача заявления об оспаривании отказа органа | Для оспаривания отказа гражданином — три месяца, если иное не установлено федеральным законом. По уважительной причине суд может восстановить пропущенный срок. | Отсчёт связан с днём, когда гражданину стало известно о нарушении его прав и законных интересов отказом органа; сохраните подтверждение этой даты. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
| Организация: подача заявления об оспаривании отказа органа | На обращение организации отведено три месяца, если иное не установлено федеральным законом. Восстановление пропущенного срока возможно судом по уважительной причине. | Отсчёт связан с днём, когда организации стало известно о нарушении её прав и законных интересов отказом органа; сохраните подтверждение этой даты. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
| Получение выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП либо иного подтверждения сведений для заявления | Документ получают не ранее чем за тридцать дней до обращения в арбитражный суд. Требование распространяется и на иной документ, подтверждающий сведения или их отсутствие. | Давность получения документа оценивают относительно дня обращения в суд; приложить его требует ч. 2 ст. 199 АПК РФ. | п. 9 ч. 1 ст. 126 АПК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы для проверки публичной земли перед приобретением права.
Это участки, содержание ограничений оборота которых определяется Земельным кодексом и федеральными законами. Такие участки не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень публичных участков с этим режимом дан в п. 5, правило о частной собственности — в п. 2 ст. 27 ЗК РФ.
Нет. Изъятые участки не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Для ограниченных участков запрет предоставления в частную собственность допускает исключения, установленные федеральными законами — п. 2 ст. 27 ЗК РФ.
В п. 5 ст. 27 ЗК РФ перечислены находящиеся в государственной или муниципальной собственности участки. Поэтому проверяют не только расположение земли, но и её собственника. Для участка с водным объектом существенна также государственная или муниципальная собственность на этот объект — подп. 3 п. 5 ст. 27 ЗК РФ.
Публичные участки из состава земель лесного фонда ограничиваются в обороте — подп. 2 п. 5 ст. 27 ЗК РФ. Они не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами — п. 2 ст. 27 ЗК РФ. Перед покупкой требуется установить правовое основание исключения, а не только согласовать цену.
Режимы разграничены. Публичные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в перечне изъятых, ограничиваются в обороте, если иное не предусмотрено Земельным кодексом и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях — подп. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ.
Приватизация участков в пределах береговой полосы запрещена. Такой же запрет распространяется на участки с прудами и обводнёнными карьерами в границах территорий общего пользования — п. 8 ст. 27 ЗК РФ. Поэтому название водного объекта и удалённость от него не заменяют документы о границах.
Публичные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, ограничиваются в обороте — подп. 13 п. 5 ст. 27 ЗК РФ. Предоставление таких участков в частную собственность запрещено, за исключением случаев, установленных федеральными законами — п. 2 ст. 27 ЗК РФ.
Самовольная уступка права пользования землёй, а равно самовольная мена земельного участка влечёт административный штраф: для граждан — от пятисот до одной тысячи рублей, для должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей, для юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей — ст. 7.10 КоАП РФ.
Цель приобретения не заменяет правового основания. Содержание ограничений определяется Земельным кодексом и федеральными законами; исключения из запрета предоставления ограниченных участков в частную собственность устанавливаются федеральными законами — п. 2 и 3 ст. 27 ЗК РФ. Проверяйте режим земли до согласования передачи права.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу