ПЗЗ задают для каждой территориальной зоны виды разрешённого использования, предельные размеры участков и параметры строительства. Как узнать зону участка, внести изменение в ПЗЗ через комиссию и оспорить отказ — по нормам ГрК РФ.
Коротко
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — муниципальный документ, который включает порядок своего применения и изменения, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты (ч. 2 ст. 30 ГрК РФ). В регламенте зоны указаны виды разрешённого использования, предельные размеры участков и параметры строительства (ч. 6 ст. 30 ГрК РФ). Компания вправе направить в комиссию предложение о внесении изменений в ПЗЗ (п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ).
Первые шаги, когда правила мешают планам компании
ч. 4, 6 ст. 30 ГрК РФ, п. 2 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ
ч. 5 ст. 33 ГрК РФ
ч. 13 ст. 31 ГрК РФ
Ошибки, которые стоят компании проекта или участка
Ситуации, где решает подготовка документов
Кто готовит, утверждает и меняет правила
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Глава местной администрации | Принимает решение о подготовке проекта ПЗЗ, утверждает состав и порядок работы комиссии, решает судьбу предложений об изменениях | ч. 5, 6 ст. 31 ГрК РФ, ч. 5 ст. 33 ГрК РФ |
| Комиссия по подготовке проекта ПЗЗ | Готовит заключение с рекомендациями по поступившему предложению о внесении изменения и направляет его главе местной администрации (кроме случаев ч. 3.3 ст. 33 ГрК РФ); может выступать организатором общественных обсуждений или публичных слушаний | ч. 6 ст. 31 ГрК РФ, ч. 4 ст. 33 ГрК РФ |
| Орган местного самоуправления | Проверяет проект на соответствие техническим регламентам, генеральному плану, схемам территориального планирования и сведениям ЕГРН | ч. 9 ст. 31 ГрК РФ |
| Глава муниципального образования | Назначает общественные обсуждения или публичные слушания по проекту | ч. 11 ст. 31 ГрК РФ |
| Представительный орган местного самоуправления | Утверждает правила или возвращает проект на доработку; в случаях, предусмотренных Кодексом или законодательством субъекта, правила утверждает местная администрация | ч. 1, 2 ст. 32 ГрК РФ |
| Физические или юридические лица | Направляет предложения об изменении ПЗЗ и вправе оспорить решение об утверждении правил в суде | п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ, ч. 4 ст. 32 ГрК РФ |
| Органы власти РФ и субъектов | Предлагают изменения, если правила мешают объектам федерального или регионального значения; вправе оспорить правила в суде при их несоответствии законодательству РФ или схемам территориального планирования | п. 1, 2 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ, ч. 5 ст. 32 ГрК РФ |
Из чего состоят правила по Градостроительному кодексу
Правила землепользования и застройки разрабатываются, в том числе, чтобы обеспечить права правообладателей участков и объектов и дать возможность выбирать наиболее эффективные виды разрешённого использования (ч. 1 ст. 30 ГрК РФ). Они включают порядок применения и изменения, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты (ч. 2 ст. 30 ГрК РФ).
На карте устанавливаются границы территориальных зон, и каждый участок должен принадлежать только к одной зоне, за исключением участков, границы которых в случаях, установленных Земельным кодексом и другими федеральными законами, могут пересекать границы зон (ч. 4 ст. 30 ГрК РФ). Сведения о границах зон с координатами характерных точек в системе координат ЕГРН — обязательное приложение к правилам (ч. 6.1 ст. 30 ГрК РФ).
Градостроительный регламент зоны называет виды разрешённого использования, предельные минимальные и максимальные размеры участков, предельные параметры строительства и реконструкции, требования к архитектурно-градостроительному облику и ограничения использования (ч. 6 ст. 30 ГрК РФ).
Проект правил готовится с учётом документов территориального планирования и сведений ЕГРН (ч. 3 ст. 31 ГрК РФ), а несоответствие правил изменённому генеральному плану — основание для их изменения (п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ).
Норма, которая обязывает дать ответ заявителю
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Из нормы следуют две вещи, важные для компании. Решение принимается с оглядкой на заключение комиссии, поэтому работать с аргументами нужно ещё на стадии комиссии. Отказ должен содержать причины, и копия направляется заявителю: без этой копии я не начинаю оценку спора, а при её отсутствии сначала добиваюсь письменного ответа.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Градостроительный кодекс Российской Федерации
С чем компании приходят по этой теме
Нужный компании вид использования в регламенте зоны не предусмотрен. Готовлю предложение об изменении регламента и обоснование для комиссии.
Участок хотят перевести в другую территориальную зону. Предложение об изменении границ зон идёт через комиссию и главу администрации.
Предложение отклонено. Проверяю причины отказа, заключение комиссии и основания для оспаривания решения в арбитражном суде.
После утверждения правил прежнее использование участка стало невозможным. Оцениваю оспаривание решения об утверждении в судебном порядке.
Граница зоны пересекает участок, хотя по общему правилу он относится к одной зоне, или сведения о границе расходятся с ЕГРН. Расхождение с ЕГРН — основание для изменения правил.
Ограничения такой зоны запрещают то, что разрешает регламент. Правила в противоречащей части не применяются и подлежат уточнению.
Регламент не позволяет легализовать объект, а после уведомления о выявлении постройки изменения под неё заблокированы — пока нет ответа об отсутствии признаков или отказа суда в сносе.
Компании нужно немного изменить предельные параметры строительства. Проверяю, подходит ли случай для изменения без обсуждений.
Что наступает по нормам о ПЗЗ
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Самовольная постройка в зоне, где её вид или параметры не разрешены | Правообладатель постройки | Со дня поступления уведомления о выявлении постройки — запрет изменения правил под неё до сноса или приведения в соответствие, если нет ответа об отсутствии признаков самовольной постройки или решения суда об отказе в иске о сносе | ч. 7 ст. 33 ГрК РФ |
| Самовольная постройка, выявленная надзорным органом | Правообладатель постройки | Принудительный снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда или органа местного самоуправления | ч. 1, 2 ст. 55.32 ГрК РФ |
| Правила противоречат ограничениям зоны с особыми условиями | Орган местного самоуправления | Правила не применяются в противоречащей части, их приводят в соответствие в срок не более шести месяцев | ч. 7, 8 ст. 30 ГрК РФ |
| Несоответствие проекта правил требованиям технических регламентов, генеральному плану или сведениям ЕГРН, выявленное при проверке | Комиссия | Орган местного самоуправления направляет проект в комиссию на доработку | ч. 9, 10 ст. 31 ГрК РФ |
| Правила утверждены с нарушением закона | Представительный орган или местная администрация | Оспаривание решения об утверждении правил в судебном порядке | ч. 4, 5 ст. 32 ГрК РФ |
Отдельного штрафа за нарушение порядка подготовки и изменения ПЗЗ закон не устанавливает; в таблице — последствия, которые предусматривает сам Градостроительный кодекс.
адвокат · рег. № 78/8790
Изменение ПЗЗ для компании — это прежде всего работа с комиссией. Глава администрации решает с учётом её заключения, поэтому я готовлю предложение так, чтобы в нём были видны основание из Кодекса, последствия действующего регламента для участка и конкретная формулировка изменения.
До подачи предложения проверяю, не проще ли путь без обсуждений: Кодекс допускает однократное изменение видов разрешённого использования для конкретной территориальной зоны без изменения ранее установленных предельных параметров строительства, реконструкции или однократное изменение одного или нескольких таких параметров не более чем на десять процентов (ч. 3.3 ст. 33 ГрК РФ). Если случай подходит, процедура короче.
Отдельно смотрю на зоны с особыми условиями и на сведения ЕГРН о границах зон. Расхождение правил с реестром или с ограничениями такой зоны — самостоятельное основание для изменения, и оно не зависит от интереса компании.
Советую хранить подтверждение даты подачи предложения: от неё идёт срок подготовки заключения комиссии, а от дня, когда компания узнала об отказе, — срок на оспаривание.
Путь предложения компании по Градостроительному кодексу
Что появляется на каждом шаге
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Предложение о внесении изменений в ПЗЗ | Запускает рассмотрение вопроса комиссией (п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ) | Компания или гражданин; направляется в комиссию |
| Заключение комиссии | Рекомендация внести изменение или отклонить предложение с причинами (ч. 4 ст. 33 ГрК РФ) | Комиссия по подготовке проекта ПЗЗ |
| Решение главы администрации | Подготовка проекта изменений или отказ с причинами, копия заявителю (ч. 5 ст. 33 ГрК РФ) | Глава местной администрации |
| Протокол и заключение о результатах обсуждений | Обязательные приложения к проекту, если обсуждения требуются (ч. 15 ст. 31 ГрК РФ) | Организатор общественных обсуждений или публичных слушаний; им может выступать комиссия (ч. 6 ст. 31 ГрК РФ) |
| Сведения о границах территориальных зон | Графическое описание и координаты границ зон (ч. 6.1 ст. 30 ГрК РФ) | Обязательное приложение к правилам |
| Решение об утверждении правил | Вводит правила или изменения в действие (ч. 1 ст. 32 ГрК РФ) | Представительный орган или местная администрация |
Сроки считаются в днях, если норма не говорит иное
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Заключение комиссии по предложению | Двадцать пять дней | Со дня поступления предложения | ч. 4 ст. 33 ГрК РФ |
| Решение главы администрации по предложению | Двадцать пять дней | Начало срока норма не называет; решение принимается с учётом заключения комиссии | ч. 5 ст. 33 ГрК РФ |
| Общественные обсуждения или публичные слушания | Не более одного месяца | Со дня опубликования проекта | ч. 13 ст. 31 ГрК РФ |
| Размещение утверждённых правил в федеральной системе | Не позднее десяти дней | С даты утверждения | ч. 3.1 ст. 32 ГрК РФ |
| Изменения по требованию о размещении объектов | Тридцать дней | Со дня получения требования | ч. 3.2 ст. 33 ГрК РФ |
| Уточнение правил под зоны с особыми условиями | Не более шести месяцев | Со дня поступления требования, сведений от органа регистрации прав или выявления оснований | ч. 10 ст. 33 ГрК РФ |
| Заявление об оспаривании отказа главы | Три месяца | Со дня, когда стало известно о нарушении, если федеральным законом не установлено иное | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы по Градостроительному кодексу
Это правила, по которым участок относится к территориальной зоне с её градостроительным регламентом: видами разрешённого использования, предельными размерами участков и параметрами строительства (ч. 2, 6 ст. 30 ГрК РФ).
Правила публикуются и размещаются на официальном сайте муниципального образования (ч. 3 ст. 32 ГрК РФ). Зону участка с данным кадастровым номером находят на карте градостроительного зонирования; сведения о границах зон с координатами в системе ЕГРН — обязательное приложение к правилам (ч. 6.1 ст. 30 ГрК РФ).
Статьи Кодекса о правилах отдельной выписки не называют. Утверждённые правила публикуются и в течение десяти дней с даты утверждения размещаются в федеральной информационной системе территориального планирования (ч. 3.1 ст. 32 ГрК РФ), откуда берут регламент нужной зоны.
Конкретный перечень устанавливает регламент каждой зоны; Кодекс требует указывать в нём виды разрешённого использования участков и объектов капитального строительства (п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ).
В градостроительном регламенте зоны: там указываются предельные минимальные и (или) максимальные размеры участков и предельные параметры строительства (п. 2 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ).
Предложение рассматривает комиссия — двадцать пять дней на заключение (ч. 4 ст. 33 ГрК РФ), кроме случаев ч. 3.3 той же статьи, когда заключение не нужно, затем глава администрации — двадцать пять дней на решение (ч. 5 ст. 33 ГрК РФ). Дальше проект, обсуждения и утверждение идут в общем порядке подготовки правил с особенностями, установленными для изменений (ч. 1 ст. 33 ГрК РФ).
Состав и порядок работы комиссии утверждает глава местной администрации одновременно с решением о подготовке проекта (ч. 6 ст. 31 ГрК РФ). Требования к составу устанавливают законы субъектов и акты органов местного самоуправления (ч. 17 ст. 31 ГрК РФ).
При изменении регламента зоны они проходят в границах этой зоны (ч. 14 ст. 31 ГрК РФ). Не требуются они в случаях из ч. 3.3 и 3.5 ст. 33 ГрК РФ. Случаи подготовки изменений в правила без проведения обсуждений может установить законодательство субъекта о градостроительной деятельности (ч. 12.1 ст. 31 ГрК РФ). Не проводятся они и при приведении правил в соответствие с ограничениями зон с особыми условиями использования территорий (ч. 3 ст. 31 ГрК РФ).
Несоответствие правил генеральному плану, возникшее после изменения генплана, — основание для внесения изменений в ПЗЗ (п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ). Проект правил готовится с учётом документов территориального планирования (ч. 3 ст. 31 ГрК РФ).
Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил в судебном порядке (ч. 4 ст. 32 ГрК РФ). Отказ главы администрации, нарушающий права компании в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, оспаривается заявлением в арбитражный суд (ч. 1 ст. 198 АПК РФ).
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу