Проекты планировки и межевания связывают размещение застройки с границами участков. Здесь разобраны состав материалов, красные линии и участники подготовки: что сопоставить перед утверждением и какие вопросы передать адвокату.
Коротко
Проект планировки определяет элементы территории и параметры её развития, проект межевания — местоположение границ образуемых и изменяемых участков: ч. 1 ст. 42 ГрК РФ, п. 1 ч. 2 ст. 43 ГрК РФ. По ч. 6 ст. 41 ГрК РФ планировка служит основой межевания, за исключением случаев, предусмотренных ч. 5 ст. 41 ГрК РФ; проект межевания готовят в составе проекта планировки или отдельно.
Начните с назначения документа и состава чертежей, а не с названия папки проектировщика.
ч. 3, 5, 6 ст. 41 ГрК РФ
п. 1 ч. 3 ст. 42 ГрК РФ, п. 2 ч. 2, ч. 6 ст. 43 ГрК РФ
ч. 2, 4 ст. 42 ГрК РФ; ст. 43 ГрК РФ
Ошибки в задании проявляются в границах, составе документов и выборе участника процедуры.
Адвокату полезно передать спорный чертёж вместе с пояснениями к нему.
Самостоятельное решение о подготовке и работа привлечённого исполнителя — разные роли.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Уполномоченные органы власти | Федеральные органы исполнительной власти, исполнительные органы субъекта и органы местного самоуправления принимают решения о подготовке. Общий порядок действует за исключением случаев, указанных в частях 1.1 и 12.12 этой статьи. | ч. 1 ст. 45 ГрК РФ |
| Лица с договором о комплексном развитии, операторы комплексного развития | Самостоятельно принимают решения о подготовке. Организуют её своими силами или привлекают организации за счёт собственных средств; такие расходы не возмещаются из бюджетов. | п. 1 ч. 1.1, ч. 1.2 ст. 45 ГрК РФ |
| Правообладатель существующего линейного объекта | Самостоятельное решение предусмотрено при подготовке документации в целях реконструкции принадлежащего ему существующего линейного объекта, за исключением случая, указанного в части 12.12 статьи. | п. 3 ч. 1.1 ст. 45 ГрК РФ |
| Субъекты естественных монополий, организации коммунального комплекса | Принимают самостоятельное решение для размещения объектов федерального, регионального, местного значения, за исключением случая, указанного в части 12.12 статьи. | п. 4 ч. 1.1 ст. 45 ГрК РФ |
| Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество | Самостоятельно принимает решение применительно к территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд. Для такого решения требуется именно статус товарищества, названного в специальном перечне. | п. 5 ч. 1.1 ст. 45 ГрК РФ |
Проекты отвечают на связанные, но различные вопросы о будущем использовании территории.
Планировка описывает пространственную организацию территории: элементы планировочной структуры, территории общего пользования, зоны размещения объектов, характеристики и очередность развития. Это содержание ч. 1 ст. 42 ГрК РФ. При проверке проекта нужно видеть не только контур будущего здания, но и его место в развитии территории.
Межевание определяет местоположение границ образуемых и изменяемых участков. Пункт 1 ч. 2 ст. 43 ГрК РФ связывает эту работу также с устранением вклинивания, вкрапливания, изломанности границ и иных недостатков, мешающих рациональному использованию земли. Текстовая часть и чертежи входят в основную часть по ч. 4 ст. 43 ГрК РФ.
Планировка служит основой межевания; исключения предусмотрены ч. 5 ст. 41 ГрК РФ. По ч. 6 ст. 41 ГрК РФ межевание может оформляться внутри проекта планировки либо отдельным документом. Поэтому отдельная папка с межеванием ещё не отвечает на вопрос, требовалась ли исходная планировка: сначала устанавливают назначение документа и условия подготовки.
Параметры застройки в планировке указывают в пределах градостроительного регламента — п. 2 ч. 3 ст. 42 ГрК РФ. Для образуемых и изменяемых участков сведения о видах использования включают в случаях, названных п. 3 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ; при планируемом размещении объекта они должны соответствовать его назначению в установленной планировкой зоне.
Основа межевания и форма его подготовки.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я различаю форму оформления и основание подготовки. Отдельный проект межевания не означает, что планировка всегда необязательна: исключения нужно проверять по ч. 5 ст. 41 ГрК РФ. Для задания проектировщику я фиксирую, какое условие применимо к территории и какие материалы уже имеются.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Градостроительный кодекс Российской Федерации
Предмет проверки лучше обозначать конкретной линией, границей или частью документа.
Заказчик хочет образовать участки без подготовки планировки. Разбирается назначение документа и применимость исключений для отдельного межевания: ч. 5, 6 ст. 41 ГрК РФ. Предмет работы — основание выбора состава проектов.
Предлагается изменить границы общего пользования через межевание. Сопоставляются застройка, планы размещения новых объектов и условия изменения красных линий по п. 2 ч. 2 ст. 43 ГрК РФ. Нужен спорный фрагмент чертежа.
Граница образуемого участка создаёт вклинивание или мешает размещению недвижимости. Проверяется решение межевания относительно целей п. 1 ч. 2 ст. 43 ГрК РФ. Для разбора отмечают, какой именно недостаток сохранён проектом.
В текстовой части межевания вид использования не согласован с назначением объекта. Для участков под строительство или реконструкцию линейных объектов вид использования устанавливают по утверждённому межеванию — п. 1 ч. 13 ст. 43 ГрК РФ; он должен соответствовать назначению планируемого объекта — п. 3 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ.
Есть чертежи, но не выделены утверждаемая часть и обоснование. Проверяются комплектность планировки по ч. 2, 3, 4 ст. 42 ГрК РФ и состав межевания по ч. 3–7 ст. 43 ГрК РФ. Перечень файлов сопоставляется с их содержанием.
Участник самостоятельно организовал разработку и рассчитывает на бюджетное возмещение. Для лиц, принимающих решение по специальному перечню, подготовка и невозмещение расходов урегулированы ч. 1.1, 1.2 ст. 45 ГрК РФ.
Недочёт документа не позволяет автоматически назначить штраф заказчику или его директору.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Заявлено бюджетное возмещение самостоятельной подготовки | Лица, самостоятельно принимающие решения о подготовке по специальному перечню. | Их расходы на подготовку не возмещаются за счёт бюджетов. Это правило финансирования, а не административный штраф. | ч. 1.1, 1.2 ст. 45 ГрК РФ |
Отдельного штрафа за утверждение проекта планировки и межевания территории закон не устанавливает. Проект планировки должен включать утверждаемую основную часть и материалы по обоснованию — ч. 2, 4 ст. 42 ГрК РФ; проект межевания — основную часть и обоснование, а в основной части необходимы текст и чертежи — ч. 3, 4 ст. 43 ГрК РФ. При отсутствии этих материалов комплект не соответствует установленному составу проекта.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор с наложения смыслов чертежа: где территория общего пользования, где зона размещения объекта, где границы будущих участков. Их нельзя оценивать как одну линию. В планировке эти решения описаны п. 1 ч. 3 ст. 42 ГрК РФ, а состав чертежей межевания раскрыт ч. 6 ст. 43 ГрК РФ. Я отмечаю спорные фрагменты и запрашиваю пояснения к обозначениям.
Затем я проверяю, почему заказчик выбрал такой состав документации. По ч. 6 ст. 41 ГрК РФ проект межевания оформляется в составе планировки либо отдельно. Без планировки межевание допускается для территории садоводства или огородничества, территории без комплексного развития и планируемых линейных объектов в целях определения границ участков или изменения красных линий; также для определения вида использования участка для линейных объектов и их неотъемлемых технологических частей, размещение которых не требует документации по планировке — ч. 5 ст. 41 ГрК РФ. Я не предлагаю заказывать дополнительные материалы только потому, что так называется привычный комплект: сопоставляю цель образования участков и условия отдельного межевания.
В задании исполнителю я отдельно фиксирую состав основной части и обоснования по ч. 2 ст. 42 ГрК РФ и ч. 3, 4 ст. 43 ГрК РФ. Для меня существенна возможность проследить каждое спорное решение от чертежа к пояснению. При таком разборе вопрос адвокату становится конкретным: какая граница, характеристика или роль участника требует правовой проверки.
Разработка начинается с определения цели, а передача комплекта — с проверки его содержания.
Передайте содержание проекта вместе с перечнем файлов и спорными фрагментами.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Основная часть проекта планировки | Для сопоставления красных линий, зон размещения, характеристик и очередности развития по ч. 3 ст. 42 ГрК РФ. | Чертёж или чертежи и положения проекта. Сведения о подписании уточняются по переданному комплекту. |
| Материалы по обоснованию планировки | Для проверки объяснения границ размещения, транспортных решений и очередности по ч. 4 ст. 42 ГрК РФ. | Материалы разработчика; результаты изысканий включаются в случаях, когда их выполнение требуется. |
| Основная часть проекта межевания | Для сверки площадей, способов образования участков и графических границ по ч. 4–6 ст. 43 ГрК РФ. | Текстовая часть и чертежи межевания. Данные о разработчике сохраняются в переданной версии. |
| Обоснование проекта межевания | Для сопоставления существующих участков, объектов и ограничений с проектируемыми границами по ч. 7 ст. 43 ГрК РФ. | Чертежи материалов по обоснованию; предоставьте читаемые обозначения и пояснения к ним. |
| Документ о решении на подготовку | Для определения участника и основания общего либо самостоятельного порядка по ч. 1, 1.1 ст. 45 ГрК РФ. | Решение соответствующего органа или лица. Форму и подписанта проверяют применительно к его полномочиям. |
Срок разработки по заданию и срок согласования органами нельзя смешивать.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Согласование регионального объекта на смежных территориях субъектов | Десять рабочих дней; только при условиях полностью регионального бюджетного финансирования, описанных этой частью. | Со дня поступления документации исполнительным органам субъектов, на территориях которых планируется строительство или реконструкция. | ч. 3.1 ст. 45 ГрК РФ |
| Проектирование, строительство, реконструкция по планировке | Этапы и максимальные сроки указываются в положениях об очередности развития; единого периода эта норма не задаёт. | По этапам, установленным положениями проекта планировки. | подп. «а» п. 3 ч. 3 ст. 42 ГрК РФ |
| Снос для последующего строительства или реконструкции | Максимальные сроки отражаются в очередности развития при необходимости сноса объектов или их частей. | Привязку к этапу проверяют в положениях об очередности планируемого развития. | подп. «б» п. 3 ч. 3 ст. 42 ГрК РФ |
| Обращение в арбитражный суд для оспаривания решения органа | На обращение отведено три месяца; федеральный закон может предусматривать иной срок. | Отсчёт начинается в день, когда гражданин или организация узнали, что их права и законные интересы нарушены. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Общий срок исковой давности составляет три года — п. 1 ст. 196 ГК РФ; срок не может превышать десять лет со дня нарушения права, кроме случаев, установленных законами о противодействии терроризму и о передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения — п. 2 ст. 196 ГК РФ. Для оспаривания решения органа в арбитражном суде применяется срок по ч. 4 ст. 198 АПК РФ.
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Вопросы о составе, границах и участниках подготовки документации.
Не обязательно. По ч. 6 ст. 41 ГрК РФ проект межевания готовится в составе проекта планировки либо отдельно. Планировка является его основой, кроме случаев ч. 5 ст. 41 ГрК РФ. При проверке комплекта нужно отличать отдельное оформление межевания от основания, позволяющего подготовить его без планировки.
Сначала определите задачу: размещение объекта и развитие территории относятся к планировке по ч. 1 ст. 42 ГрК РФ, местоположение границ образуемых и изменяемых участков — к межеванию по п. 1 ч. 2 ст. 43 ГрК РФ. Необходимость каждого документа проверяется с учётом цели подготовки.
Сопоставьте утверждаемую основную часть с обоснованием: такое разделение предусмотрено ч. 2 ст. 42 ГрК РФ и ч. 3 ст. 43 ГрК РФ. Для межевания основная часть включает текст и чертежи по ч. 4 ст. 43 ГрК РФ. При разборе отмечайте версию документа и конкретную границу, вызвавшую вопрос.
Одного описания планов недостаточно. Часть 5 ст. 41 ГрК РФ допускает межевание без планировки для указанных территорий и целей, включая территорию без комплексного развития и планируемых линейных объектов. Цели межевания раскрыты ч. 2 ст. 43 ГрК РФ. Условия нужно сопоставить с фактической территорией.
Пункт 2 ч. 2 ст. 43 ГрК РФ предусматривает это для застроенной территории без размещения новых объектов, а также в связи с образованием или изменением участка вне комплексного развития при исключительно изменении границ территории общего пользования. Проверяется применимый случай и содержание изменения, а не только название корректировки.
Для оценки состава нужен и перечень материалов по обоснованию. По ч. 2 ст. 42 ГрК РФ проект включает утверждаемую основную часть и обоснование. В ч. 4 ст. 42 ГрК РФ названы обоснование границ зон размещения и очередности, транспортные схемы и другие материалы. Чертёж полезно передавать вместе с относящимися к спорному решению пояснениями.
Перечень установлен ч. 1.1 ст. 45 ГрК РФ: лица с договорами о комплексном развитии и его операторы, определённые правообладатели линейных объектов, субъекты естественных монополий, организации коммунального комплекса и товарищества. Для каждого предусмотрены свои условия; для линейных объектов и коммунальных организаций есть исключение, указанное в этой части.
Для лиц, принимающих решение по ч. 1.1 ст. 45 ГрК РФ, правило иное: по ч. 1.2 ст. 45 ГрК РФ они готовят документацию самостоятельно или привлечёнными организациями за собственные средства. Их расходы на подготовку не подлежат возмещению из бюджетов. Это правило относится к названному кругу лиц, а не к любому заказчику проекта.
Сведения о видах использования включаются в текстовую часть в случаях, когда они определяются документацией по планировке по закону. При планируемом размещении объекта вид использования должен соответствовать назначению объекта в установленной планировкой зоне: п. 3 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ. Автоматического выбора любого вида использования эта норма не даёт.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу