Субаренда земельного участка и переуступка прав аренды

Субаренда земельного участка и переуступка аренды: кому разрешена передача без согласия арендодателя, когда достаточно уведомления, когда нужна регистрация договора субаренды и что меняется для государственной и муниципальной земли.

Написать в мессенджер

Telegram MAX WhatsApp

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва — Адвокат · рег. № 78/8790

Коротко

Субаренда земельного участка — передача арендатором арендованного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды. По п. 6 ст. 22 ЗК РФ это возможно без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное; на субарендатора распространяются все права арендаторов по Земельному кодексу. Правило не касается резидентов особых экономических зон, участников свободной экономической зоны в Крыму и Севастополе с участками без торгов, субъектов МСП на участках из перечней имущества, граждан и КФХ на публичной сельхозземле.

Что делать сейчас: субаренда земельного участка

Ситуации, с которыми арендатор и покупатель права аренды приходят до подписания и после него

Позвонить сейчас

Арендодатель требует согласовать сдачу земельного участка в субаренду, хотя договор аренды об этом молчит

Найти в договоре аренды условие о субаренде: правило о передаче без согласия действует, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).
Сверить статус арендатора с исключениями того же пункта: особые экономические зоны, МСП из перечней имущества, КФХ.
Направить арендодателю уведомление о субаренде и сохранить доказательство отправки: без уведомления условие передачи без согласия не выполнено.

п. 6 ст. 22 ЗК РФ

Нашёлся покупатель права аренды государственного или муниципального участка

Проверить срок: при аренде на срок более чем пять лет арендатор вправе передать права и обязанности без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Предупредить покупателя: ответственным по договору перед арендодателем станет он, новый договор аренды не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
Участок под арендованным государственным зданием — права только вместе с арендой здания и с согласия арендодателя (п. 9.3 ст. 22 ЗК РФ).

п. 5, 9, 9.3 ст. 22 ЗК РФ

Субарендатор не вносит плату по договору субаренды земельного участка

Сверить сумму долга с условиями договора субаренды: обязательство исполняется надлежащим образом в соответствии с его условиями и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
Направить претензию: денежный спор из договора передаётся в арбитражный суд по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии, если иные срок и порядок не установлены законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
Рассчитать пошлину по цене иска до подачи (подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ).

ч. 5 ст. 4 АПК РФ

Чего делать нельзя: субаренда арендованного земельного участка

Ошибки арендатора и покупателя права аренды, которые стоят участка или денег

Заключать субаренду на срок дольше аренды. Арендатор вправе передать участок в субаренду только в пределах срока договора аренды земельного участка (п. 6 ст. 22 ЗК РФ), а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Сдавать участок, не уведомив арендодателя. Передача без согласия по п. 6 ст. 22 ЗК РФ допускается только при условии уведомления арендодателя. Без уведомления арендатор теряет довод о том, что согласие не требовалось.
Пропускать условие договора аренды о субаренде. Правило о передаче без согласия действует, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК РФ); если договор требует согласия, одного уведомления мало. Для публичной земли, сданной на срок более чем пять лет, п. 9 ст. 22 ЗК РФ даёт право передачи при уведомлении, если иное не установлено федеральными законами.
Применять общее правило к арендаторам из исключений. Право сдать участок без согласия не дано резидентам особых экономических зон, участникам свободной экономической зоны в Крыму и Севастополе с участками без торгов, субъектам МСП на участках из перечней имущества, гражданам и КФХ на государственной и муниципальной сельхозземле (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Для них действует общее правило: субаренда с согласия арендодателя, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Отделять аренду земли от аренды государственного здания. Если участок дан в связи с арендой государственного или муниципального здания, сооружения, права по аренде земли передаются только с согласия арендодателя и вместе с правами по аренде здания; залог и вклад в уставный капитал запрещены (п. 9.3 ст. 22 ЗК РФ).
Принимать права аренды, не изучив договор. При переуступке ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог, а новый договор не заключается (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Покупатель принимает обязательства по договору в том виде, в каком он есть.

Когда нужна помощь юриста: передача земельного участка в субаренду

Арендаторы земельных участков, субаренда и переуступка — случаи, где оформление меняет права сторон

Публичный арендодатель отказывает в субаренде государственного или муниципального участка или требует изменить договор аренды.п. 9 ст. 22 ЗК РФ
Арендатор относится к исключениям из правила о передаче без согласия, и нужно понять, как законно передать участок.п. 6 ст. 22 ЗК РФ
Готовится переуступка права аренды, и покупатель хочет знать, какие обязательства перед арендодателем перейдут к нему.п. 5 ст. 22 ЗК РФ
Договор субаренды подписан, а стороны спорят, подлежит ли он государственной регистрации.п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ
Договор аренды прекращён досрочно, и субарендатор хочет заключить договор аренды на участок, которым пользовался.п. 1 ст. 618 ГК РФ

Кто участвует: право субаренды земельного участка

Стороны субаренды и переуступки и их права по Земельному кодексу

Участник	Обязанность или право	Норма
Арендатор	Вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При субаренде остаётся ответственным по договору перед арендодателем.	п. 6 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ
Арендодатель государственной или муниципальной земли	При аренде на срок более чем пять лет не меняет условия договора без согласия арендатора; досрочное расторжение по его требованию — только по решению суда при существенном нарушении, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, другим федеральным законом.	п. 9 ст. 22 ЗК РФ
Субарендатор	На него распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом. При досрочном прекращении аренды имеет право на заключение с ним договора аренды в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращённого договора аренды.	п. 6 ст. 22 ЗК РФ, п. 1 ст. 618 ГК РФ
Новый арендатор при переуступке	Становится ответственным по договору аренды перед арендодателем; заключение нового договора аренды не требуется.	п. 5 ст. 22 ЗК РФ
Залогодержатель арендных прав	Передача арендных прав в залог не делает его ответственным по договору аренды перед арендодателем.	п. 5 ст. 22 ЗК РФ
Резидент особой экономической зоны	Не вправе передавать права и обязанности по договору аренды третьему лицу, за исключением передачи арендных прав на участок в залог.	п. 5.2 ст. 22 ЗК РФ

Показать всех участниковСвернуть

Что это значит: субаренда и переуступка аренды

Договор аренды земельных участков: субаренда, переуступка и особые режимы

Земельный кодекс различает субаренду и передачу прав и обязанностей по договору аренды. При субаренде арендатор передаёт арендованный участок субарендатору, на которого распространяются все права арендаторов (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). При переуступке ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, а новый договор аренды не нужен (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

Оба способа доступны в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ). Передача прав по п. 5 охватывает и залог арендных прав, и вклад в уставный капитал.

Общее правило п. 2 ст. 615 ГК РФ строже: субаренда — с согласия арендодателя, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами; ответственным перед арендодателем остаётся арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение аренды влечёт прекращение субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Для публичной земли, сданной на срок более чем пять лет, тот же порядок с уведомлением закреплён п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами.

Особые режимы: резидент особой экономической зоны права по аренде не передаёт, кроме залога (п. 5.2 ст. 22 ЗК РФ); арендатор участка под государственным или муниципальным зданием передаёт их только с согласия арендодателя и вместе с арендой здания (п. 9.3 ст. 22 ЗК РФ). Изъятые из оборота участки, перечисленные в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, в аренду не передаются, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).

Что говорит закон: субаренда государственного земельного участка

Долгосрочная аренда публичной земли

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.п. 9 ст. 22 ЗК РФ

Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790

Пункт касается только публичной земли и аренды на срок более чем пять лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Уведомление здесь заменяет согласие и на переуступку, и на субаренду, если иное не установлено федеральными законами. Досрочно расторгнуть договор по своему требованию арендодатель может только через суд при существенном нарушении, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, другим федеральным законом.

Нормы по теме: переуступка аренды и субаренда земельного участка

Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста

ст. 22 ЗК РФ Аренда земельных участков

Официальный текст: Земельный кодекс Российской Федерации

Виды дел: субаренда земельного участка

С чем приходят арендаторы, субарендаторы и покупатели права аренды

Субаренда муниципального земельного участка

Администрация-арендодатель требует согласования или грозит расторжением после того, как арендатор сдал участок. Проверяю срок договора, условие об ином и уведомление по п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ.

Субаренда земельного участка сельскохозяйственного назначения

Фермер хочет сдать часть угодий соседу. Для граждан и КФХ на публичной сельхозземле правило о передаче без согласия не действует (п. 6 ст. 22 ЗК РФ): нужно согласие арендодателя, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Договор субаренды части земельного участка

Арендатор сдаёт часть площадки: субаренда земельного участка под склад или парковку. Готовлю соглашение субаренды земельного участка в пределах срока аренды (п. 6 ст. 22 ЗК РФ) и уведомление.

Переуступка права аренды

Компания продаёт бизнес вместе с арендой земли. Проверяю, кто станет ответственным перед арендодателем (п. 5 ст. 22 ЗК РФ) и нет ли запрета для резидента особой экономической зоны (п. 5.2 ст. 22 ЗК РФ).

Государственная регистрация субаренды земельного участка

Стороны спорят, регистрировать ли договор. Аренда недвижимости подлежит регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор субаренды на срок менее чем один год — нет, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Участок под арендованным государственным зданием

Арендатор здания хочет уступить землю отдельно. Права по аренде такого участка передаются только с согласия арендодателя и только вместе с арендой здания (п. 9.3 ст. 22 ЗК РФ).

Чем отличается: субаренда от переуступки и залога аренды

Что передаёт арендатор и что меняется для арендодателя

Способ	Что передаётся	Согласие и ответственность	Норма
Субаренда	Арендованный участок субарендатору в пределах срока договора аренды	Без согласия при уведомлении, если договором аренды не предусмотрено иное; субарендатор получает права арендатора, а ответственным перед арендодателем остаётся арендатор	п. 6 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ
Переуступка права аренды	Права и обязанности по договору аренды третьему лицу	Без согласия при уведомлении, если договором не предусмотрено иное; ответственным становится новый арендатор, новый договор не нужен	п. 5 ст. 22 ЗК РФ
Залог арендных прав	Арендные права на участок в залог	Без согласия при уведомлении, если договором не предусмотрено иное; залогодержатель новым ответственным по договору не становится	п. 5 ст. 22 ЗК РФ
Аренда участка под государственным зданием	Права по аренде земли вместе с правами по аренде здания, сооружения	Только с согласия арендодателя; залог и вклад в уставный капитал не допускаются	п. 9.3 ст. 22 ЗК РФ

Размер и расчёт: плата по договору субаренды земельного участка

Плата по договору и пошлина при споре в арбитражном суде

Что считается	Формула или правило	Норма
Арендная плата	Размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка	п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ
Пошлина по иску о взыскании платы	При цене иска о взыскании платы до 100 000 руб. пошлина составляет 10 000 руб. При цене иска от 100 001 до 1 000 000 руб. к 10 000 руб. прибавляют 5 процентов суммы, превышающей 100 000 руб.	подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
Пример: долг субарендатора 600 000 руб.	10 000 + 5 % × (600 000 − 100 000) = 10 000 + 25 000 = 35 000 руб.	подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
Иск о расторжении договора субаренды без имущественного требования	Истец-организация по спору о субаренде платит 50 000 руб., истец — физическое лицо — 15 000 руб.	подп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
Апелляционная жалоба	Обжалуя решение по субаренде, организация вносит 30 000 руб., физическое лицо — 10 000 руб.	подп. 19 п. 1 ст. 333.21 НК РФ
Кассационная жалоба	Кассация по делу об участке: с организации 50 000 руб., с физического лица 20 000 руб.	подп. 20 п. 1 ст. 333.21 НК РФ

Показать все строкиСкрыть

Сумма долга в примере условная. При расчёте пошлины по спору о субаренде учитываются особенности её уплаты в арбитражном суде (п. 2 ст. 333.21 НК РФ).

Ответственность: переуступка аренды и субаренда

Гражданско-правовые последствия по договору аренды и субаренды

Нарушение	Кто отвечает	Санкция	Норма
Неисполнение договора аренды после переуступки	Новый арендатор	Отвечает перед арендодателем по договору аренды; при передаче арендных прав в залог это правило не применяется	п. 5 ст. 22 ЗК РФ
Существенное нарушение договора аренды публичной земли на срок более чем пять лет	Арендатор	Досрочное расторжение по требованию арендодателя — только по решению суда, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, другим федеральным законом	п. 9 ст. 22 ЗК РФ
Неисполнение договора субаренды в предпринимательской деятельности	Сторона договора субаренды	Освобождается от ответственности, только доказав, что надлежащее исполнение субаренды стало невозможным из-за непреодолимой силы, если иное не предусмотрено законом или договором	п. 3 ст. 401 ГК РФ
Неисполнение договора аренды при действующей субаренде	Арендатор	Остаётся ответственным по договору перед арендодателем; ответственность переходит к другому лицу только при перенайме	п. 2 ст. 615 ГК РФ
Пользование участком не по договору аренды или назначению	Арендатор	Арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков	п. 3 ст. 615 ГК РФ

Показать всю ответственностьСвернуть

Отдельного штрафа за передачу земельного участка в субаренду или переуступку аренды закон не устанавливает.

Не откладывайте правовую оценку

Обсудите задачу компании до следующего действия

Получили документ, готовите решение или возник спор? Позвоните или напишите: разберу обстоятельства, проверю применимый порядок и сроки, объясню возможные действия и риски для компании.

Позвонить сейчас

Комментарий адвоката Вруцкого

адвокат · рег. № 78/8790

Чаще всего ко мне приходят уже после подписания: субарендатор вложился в площадку, а арендодатель заявляет, что согласия не давал. Первым делом я читаю договор аренды целиком: правило о передаче без согласия при уведомлении работает, только если договором аренды не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК РФ), а у публичной земли со сроком аренды более чем пять лет свой режим (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Второй вопрос — кто арендатор. Субъект МСП на участке из перечня имущества, КФХ на публичной сельхозземле, резидент особой экономической зоны под общее правило не подпадают, и схема, привычная для частной земли, для них не годится. Третий — срок: субаренда не выходит за пределы срока договора аренды, а от срока зависит и регистрация (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Уведомление арендодателя я готовлю так, чтобы из него было видно, кому, на какой срок и какая часть участка передаётся, и сохраняю доказательство отправки. Это проще и дешевле спора о том, знал ли арендодатель о субаренде.

Порядок действий: сдача земельного участка в субаренду

Шаги от проверки договора аренды до регистрации и спора

1
Проверить договор арендыСмотрю срок договора, собственника участка и условия о субаренде и передаче прав. Если договором аренды предусмотрено иное, правило о передаче без согласия не применяется (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).
2
Определить статус арендатораСверяю арендатора с исключениями п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, запретом для резидентов особых экономических зон (п. 5.2 ст. 22 ЗК РФ) и правилом для участков под государственными зданиями (п. 9.3 ст. 22 ЗК РФ).
3
Выбрать субаренду или переуступкуЕсли арендатор выходит из договора, подходит передача прав и обязанностей: ответственным станет новый арендатор, новый договор аренды не нужен (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Если участок нужен третьему лицу на время — субаренда (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).
4
Подготовить договор субарендыСрок — не больше срока договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), предмет — весь участок или его часть, плата — по соглашению сторон. Форма письменная: договор на срок более года, а если хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, независимо от срока, заключается в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Обязательства исполняются в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. 309 ГК РФ).
5
Уведомить арендодателяНаправляю уведомление и сохраняю доказательство отправки: оно — условие передачи без согласия по п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ.
6
Решить вопрос регистрацииДоговор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ), а к субаренде применяются правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Договор на срок менее чем один год регистрации не подлежит, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ); при более длинном сроке готовлю документы на регистрацию договора субаренды земельного участка.
7
Претензия и суд при спореПо денежному требованию из договора — претензия и обращение в арбитражный суд по истечении тридцати календарных дней со дня её направления, если иные срок и порядок не установлены законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).

Документы: договор субаренды земельного участка

Договор аренды, субаренды земельного участка и уведомление: что собрать

Документ	Зачем	Кто подписывает, форма
Договор аренды земельного участка с приложениями	Показывает срок аренды, собственника и условие о субаренде (п. 6, 9 ст. 22 ЗК РФ)	Арендодатель и арендатор
Договор субаренды земельного участка	Фиксирует предмет, срок не больше срока аренды и плату (п. 2 ст. 615 ГК РФ)	Арендатор и субарендатор; письменно, если срок более года или сторона — юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ)
Уведомление арендодателя	Условие передачи без согласия (п. 6 ст. 22 ЗК РФ)	Арендатор, с доказательством отправки
Схема передаваемой части участка	Нужна, если заключается договор субаренды части земельного участка	Арендатор и субарендатор, приложение к договору
Согласие арендодателя	Нужно, если его требует договор аренды или участок дан под государственным зданием (п. 9.3 ст. 22 ЗК РФ)	Арендодатель
Документы о статусе арендатора	Проверка исключений: субъект МСП из перечня, КФХ, резидент особой экономической зоны	Арендатор

Показать все документыСвернуть

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); правила об аренде применяются и к субаренде (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Договор субаренды на срок менее чем один год государственной регистрации не подлежит, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Сроки: субаренда земельного участка

Договор субаренды земельного участка, государственная регистрация, претензия и давность

Действие	Срок	С какого дня	Норма
Субаренда участка	Не больше срока договора аренды	С начала субаренды по договору	п. 6 ст. 22 ЗК РФ, п. 2 ст. 615 ГК РФ
Аренда для бывшего субарендатора	В пределах оставшегося срока субаренды, если иное не предусмотрено договором аренды	С досрочного прекращения аренды	п. 1 ст. 618 ГК РФ
Договор без регистрации	Срок договора менее чем один год, если федеральными законами не установлено иное	По сроку, указанному в договоре	п. 2 ст. 26 ЗК РФ
Иск по денежному спору после претензии	По истечении 30 календарных дней; законом или договором могут быть установлены иные срок и (или) порядок	Со дня направления претензии	ч. 5 ст. 4 АПК РФ
Общий срок исковой давности	Три года	Со дня, определяемого по правилам о начале течения давности	п. 1 ст. 196 ГК РФ
Начало течения исковой давности	Отсчёт давности	Со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Если законом не установлено иное.	п. 1 ст. 200 ГК РФ
Предел давности	Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права; исключения — законы о противодействии терроризму и о передаче имущества религиозным организациям	Со дня нарушения права	п. 2 ст. 196 ГК РФ
Начало срока, определённого периодом	Течение начинается на следующий день	После календарной даты или наступления события	ст. 191 ГК РФ

Показать все срокиСкрыть

Как я веду дело

Как адвокат ведёт поручение компании

1
Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
2
Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
3
Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
4
Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
5
Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
6
Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.

Кто ведёт дело

Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение

Константин Александрович Вруцкий

№ 78/8790 · адвокат

Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.

Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.

Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю прямо. Обещать положительный результат адвокату запрещено — п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката.

Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное. Это адвокатская тайна — ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение входят в согласованный объём помощи по соглашению — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Частые вопросы

Ответы о субаренде и переуступке аренды земли

Субаренда земельного участка — согласие собственника обязательно?

Для земли по общему правилу нет: арендатор вправе передать участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Лицам из исключений этого пункта (особые экономические зоны, МСП из перечней, граждане и КФХ на публичной сельхозземле) нужно согласие арендодателя по п. 2 ст. 615 ГК РФ, если иное не установлено законом.

Нужна ли регистрация субаренды земельного участка?

Договоры субаренды земельного участка, заключённые на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Договор на больший срок регистрируется: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ), а правила об аренде применяются к субаренде (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Субаренда муниципального земельного участка: нужно ли согласие администрации?

Если участок в государственной или муниципальной собственности сдан на срок более чем пять лет, арендатор вправе передавать права и обязанности, в том числе по субаренде, без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). При меньшем сроке действует п. 6 ст. 22 ЗК РФ с оговоркой о договоре аренды.

Договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения: какие ограничения?

Гражданам и КФХ, которым публичная земля сельскохозяйственного назначения предоставлена для деятельности хозяйства, право сдавать участок в субаренду без согласия арендодателя по п. 6 ст. 22 ЗК РФ не дано. Если такой участок арендован на срок более чем пять лет, проверяю п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Показать все вопросыСвернуть

Какие права получает субарендатор?

На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Перед арендодателем по договору аренды субарендатор не отвечает: при субаренде ответственным остаётся арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Что будет с субарендой, если аренда прекратится досрочно?

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечёт прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на участок, находившийся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращённого договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Если договор аренды ничтожен, ничтожна и субаренда (п. 2 ст. 618 ГК РФ).

Чем переуступка отличается от субаренды арендованного земельного участка?

При переуступке арендатор передаёт третьему лицу свои права и обязанности: ответственным перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог, и новый договор аренды не заключается (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). При субаренде арендатор передаёт участок субарендатору, которому принадлежат права арендатора (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Может ли арендодатель расторгнуть аренду из-за субаренды?

По договору аренды публичной земли на срок более чем пять лет досрочное расторжение по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, другим федеральным законом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Можно ли переуступить аренду участка под арендованным государственным зданием?

Арендатор такого участка вправе передать права и обязанности по договору аренды земли третьему лицу только с согласия арендодателя и только вместе с правами по аренде здания, сооружения. Залог права аренды такого участка, вклад в уставный капитал и паевой взнос ему запрещены (п. 9.3 ст. 22 ЗК РФ).

Услуги и темы рядом: переуступка аренды и субаренда земельного участка

Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу

Сохранение аренды при смене собственника и субарендаПодтверждаю сохранение аренды после продажи объекта. Проверяю согласие, предмет, срок и регистрацию субаренды, защищаю арендатора от выселения и веду иск.Купля-продажа земельного участкаОсобенности договора купли-продажи земли и недействительные условия.Постоянное бессрочное пользование землёйКто сохраняет право бессрочного пользования, переоформление и прекращение.Предварительное согласование предоставления участкаКогда нужно предварительное согласование и что даёт решение о нём.Арендная плата за государственную землюКак считается арендная плата за публичную землю и когда её можно пересмотреть.Использование государственной земли без предоставления участкаРазмещение объектов по разрешению органа без аренды и сервитута.Решение о предоставлении водного объекта в пользованиеДля каких целей нужен не договор, а решение о предоставлении водного объекта (сброс, дноуглубление, мосты), как его получить и почему отказывают.Перераспределение земельных участковРазбор темы: нормы, сроки и порядок действий Срок освоения земельного участкаТрёхлетний срок освоения участка в населённом пункте и последствия его пропуска.Обязанности собственника и арендатора землиЧто обязан делать правообладатель участка: целевое использование, охрана земель, сроки.Земельный участок для КФХКак фермерское хозяйство получает землю: из государственной собственности, в счёт земельной доли, в аренду.Кто распоряжается государственной землёйКакие органы предоставляют, продают и сдают в аренду публичную землю.

Показать всёСкрыть

Обсудите задачу до подписания и ответа

Запишитесь на консультацию

+7 (495) 198-70-77

Позвонить сейчас