Можно ли строить без разрешения на строительство, решает перечень закона: гараж, садовый дом, ИЖС, некапитальные и вспомогательные объекты, капремонт. Здесь — эти случаи, реконструкция без разрешения на строительство, риски и порядок проверки.
Коротко
Строительство без разрешения на строительство допустимо только в случаях из ч. 17 ст. 51 ГрК РФ: гараж на участке, предоставленном физическому лицу не для предпринимательской деятельности, дом и постройки на садовом участке, объекты ИЖС (кроме строительства с привлечением средств участников долевого строительства), некапитальные и вспомогательные объекты, капремонт. В остальных случаях строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ).
Частые ситуации и первые шаги, пока работы не зашли далеко.
ч. 2, 17 ст. 51 ГрК РФ
п. 4, 4.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ
ч. 13, 14 ст. 51 ГрК РФ
Ошибки, из-за которых объект оказывается построенным без нужного разрешения.
Случаи, где ответ на вопрос «нужно ли разрешение» зависит от деталей объекта.
Кто решает вопрос о разрешении и кто вправе спорить.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Застройщик | Направляет заявление о выдаче разрешения на строительство с документами и сведениями; вправе оспорить отказ в судебном порядке | ч. 7, 14 ст. 51 ГрК РФ |
| Орган местного самоуправления | Выдает разрешение на строительство по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев частей 5–6 статьи и других федеральных законов | ч. 4 ст. 51 ГрК РФ |
| Уполномоченный на выдачу разрешений орган | В течение пяти рабочих дней со дня получения заявления проверяет документы и сведения, за исключением случаев частей 11.1 и 11.1-1; выдает разрешение без взимания платы | ч. 11, 15 ст. 51 ГрК РФ |
| Правообладатель земельного участка | Обращается в орган местного самоуправления за градостроительным планом; план выдается без взимания платы | ч. 5, 6 ст. 57.3 ГрК РФ |
| Правообладатели объекта при реконструкции | Дают согласие на реконструкцию; для многоквартирного дома — решение общего собрания собственников помещений и машино-мест | п. 6, 6.2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ |
| Комиссия и глава местной администрации | Комиссия готовит рекомендации о разрешении на отклонение от предельных параметров, глава местной администрации принимает решение | ч. 5, 6 ст. 40 ГрК РФ |
| Суд и орган местного самоуправления | Решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие принимает суд, а в случаях п. 4 — орган местного самоуправления; орган не вправе принимать его в отношении объекта, право на который зарегистрировано или признано судом, многоквартирного, жилого или садового дома | п. 3.1, 4 ст. 222 ГК РФ |
| Арбитражный суд | Рассматривает заявление о признании решения органа незаконным, если оно не отнесено к компетенции других судов | ч. 3 ст. 198 АПК РФ |
Перечень случаев — дословно.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случаях ч. 17 ст. 51 ГрК РФ; пункт 4 об изменениях объекта и пункты 4.2–4.5 об особых объектах приведены дословно в блоках «Что говорит закон» и «Размер и расчёт», остальные — здесь.
П. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ: строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ.
П. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ: строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).
П. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ: строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства. П. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ: строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, критерии отнесения к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации.
П. 4.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ: капитального ремонта объектов капитального строительства.
П. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ: иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Пункт, по которому решается судьба большинства перестроек.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Оба условия должны выполняться одновременно. Предельные параметры включают минимальные отступы от границ участка, предельное количество этажей или высоту и максимальный процент застройки (ч. 1 ст. 38 ГрК РФ). Если изменение затрагивает надежность и безопасность или выходит за параметры, освобождение п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ к таким изменениям не применяется.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Градостроительный кодекс Российской Федерации
С чем приходят застройщики и собственники бизнеса.
Собственник строит гараж или хозяйственные постройки без разрешения на строительство. Проверяю, садовый ли участок и для каких целей он предоставлен: от этого зависит, применим ли п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ.
Застройщик хочет строить дом без разрешения на строительство. Сверяю, привлекаются ли денежные средства участников долевого строительства: при них освобождение п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ не действует.
Компания перестраивает здание и считает работы ремонтом. Разделяю капитальный ремонт и изменения объекта и сверяю их с условиями п. 4 и 4.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ и предельными параметрами регламента.
На производственном участке ставят сооружения без разрешения на строительство. Проверяю, отвечают ли они критериям вспомогательного использования, которые устанавливает Правительство РФ (п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Приходят с павильоном или навесом и вопросом, капитальный ли это объект. Для объектов, не являющихся объектами капитального строительства, разрешение не требуется (п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Дом готов, нужен ввод без разрешения на строительство. Разрешение на ввод не требуется, если для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство (ч. 15 ст. 55 ГрК РФ); иначе ищу признаки самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Какие работы освобождены от разрешения и чем оно отличается от разрешения на ввод.
| Работы | Разрешение на строительство | Условие | Норма |
|---|---|---|---|
| Капитальный ремонт | Не требуется | Работы остаются капитальным ремонтом объекта капитального строительства | п. 4.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ |
| Изменение объекта | Не требуется | Не затронуты характеристики надежности и безопасности, предельные параметры не превышены | п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ |
| Реконструкция с отклонением от параметров | Требуется | К заявлению прикладываются реквизиты разрешения на отклонение от предельных параметров | п. 5 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, ч. 3 ст. 40 ГрК РФ |
| Некапитальный объект | Не требуется | Объект не является объектом капитального строительства | п. 2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ |
| Объект капитального строительства вне перечня | Требуется | Ни один случай перечня не подходит: строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство | ч. 2 ст. 51 ГрК РФ |
Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства (ч. 1 ст. 51 ГрК РФ). Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). Разрешение на ввод не требуется, если в соответствии с ч. 17 ст. 51 ГрК РФ для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство (ч. 15 ст. 55 ГрК РФ). Для объекта ИЖС или садового дома застройщик подает уведомление об окончании строительства или реконструкции — для возможности эксплуатации, кадастрового учета и регистрации права собственности (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ).
Пороги и особые объекты перечня, расходы на оформление, если разрешение все же нужно и отказ приходится оспаривать.
| Показатель | Размер | Норма |
|---|---|---|
| Пример: антенная опора | Опора средств связи высотой 45 метров укладывается в порог до 50 метров — разрешение не требуется; к опоре высотой 60 метров освобождение по этому пункту не применяется | п. 4.5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ |
| Антенная опора | Без разрешения: размещение антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи | п. 4.5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ |
| Газопровод | Без разрешения: строительство, реконструкция объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 1,2 мегапаскаля включительно | п. 4.4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ |
| Буровые скважины | Без разрешения: строительство, реконструкция буровых скважин, предусмотренных подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр | п. 4.2 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ |
| Загранучреждения | Без разрешения: строительство, реконструкция посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом | п. 4.3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ |
| Плата за разрешение на строительство | Выдается без взимания платы | ч. 15 ст. 51 ГрК РФ |
| Плата за градостроительный план | Выдается без взимания платы | ч. 6 ст. 57.3 ГрК РФ |
| Давность градостроительного плана | Выдан не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения | п. 2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ |
| Пошлина за оспаривание отказа | Заявление о признании решения органа незаконным: для физических лиц — 10 000 рублей, для организаций — 50 000 рублей | подп. 7 п. 1 ст. 333.21 НК РФ |
Цифры в примере условные: высота опоры — обстоятельство клиента, порог в 50 метров — из п. 4.5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Размер пошлины применяется с учетом п. 2 ст. 333.21 НК РФ.
Штрафы и последствия, если разрешение было нужно.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Строительство, реконструкция без разрешения, когда оно предусмотрено | Граждане, должностные лица, ИП, юридические лица | Штраф на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток | ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ |
| Эксплуатация объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию | Граждане, должностные лица, юридические лица | Штраф на граждан от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей; не применяется, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта разрешение на строительство не требуется | ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ |
| Самовольная постройка | Лицо, осуществившее постройку; при отсутствии сведений о нем — правообладатель участка | Право собственности не приобретает, распоряжаться и пользоваться постройкой нельзя; постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями этим лицом либо за его счет, за исключением случаев п. 3 и сноса органом местного самоуправления | п. 2 ст. 222 ГК РФ |
За эксплуатацию без разрешения на ввод (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ) ИП отдельно не названы: они отвечают как должностные лица, если КоАП не установлено иное (ст. 2.4 КоАП РФ).
адвокат · рег. № 78/8790
Ко мне чаще приходят, когда строительство без разрешения на строительство уже начато, а подрядчик уверен, что объект «вспомогательный» или «некапитальный». Я начинаю не с бумаг, а с квалификации: какой это объект, на каком участке стоит, для каких целей участок предоставлен, кто застройщик. Перечень ч. 17 ст. 51 ГрК РФ узкий, и почти каждый пункт в нем с условием.
Для компаний самое тонкое место — реконструкция. Пункт 4 освобождает от разрешения только изменения, которые не затрагивают характеристики надежности и безопасности и не выходят за предельные параметры регламента. Надстройку этажа я сверяю с предельным количеством этажей или высотой из регламента (п. 3 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ), пристройку — с отступами от границ участка и процентом застройки.
Если разрешение все же нужно, готовлю комплект документов по ч. 7 ст. 51 ГрК РФ и слежу за сроком проверки. Отказ оспариваю в арбитражном суде; оценку перспектив даю только после изучения документов.
Как проверить объект до начала работ и что делать, если разрешение нужно.
Что проверить, чтобы понять, нужен ли разрешительный документ, и что приложить к заявлению.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Правоустанавливающие документы на участок | Прикладываются, если права не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ) | Документ о праве на участок |
| Градостроительный план земельного участка | Показывает параметры застройки; в заявлении — реквизиты плана, выданного не ранее чем за три года (п. 2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ) | Орган местного самоуправления |
| Результаты изысканий и проектная документация | Пояснительная записка, схема планировочной организации участка, архитектурные и конструктивные решения (п. 3 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ) | Проектировщик, утвержденная документация |
| Заключение экспертизы | Реквизиты положительного заключения, если документация подлежит экспертизе (п. 4 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ) | Орган или организация, проводившие экспертизу |
| Согласие правообладателей объекта | Нужно при реконструкции, за исключением случаев п. 6.2 (п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ) | Все правообладатели объекта, письменно |
Сроки органов считаются в рабочих днях, срок обращения в суд — в месяцах.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Проверка заявления о разрешении | Пять рабочих дней; иной срок — в случаях частей 11.1 и 11.1-1 той же статьи | Со дня получения заявления | ч. 11 ст. 51 ГрК РФ |
| Выдача градостроительного плана | Четырнадцать рабочих дней | После получения заявления | ч. 6 ст. 57.3 ГрК РФ |
| Проект решения об отклонении от параметров | Пятнадцать рабочих дней | Со дня поступления заявления | ч. 4 ст. 40 ГрК РФ |
| Действие разрешения на строительство | Весь срок по проекту организации строительства, за исключением случаев части 12 | С выдачи разрешения | ч. 19 ст. 51 ГрК РФ |
| Оспаривание отказа в суде | На оспаривание отказа — три месяца; федеральный закон может установить иной срок | Отсчет начинается в день, когда гражданин или организация узнали о нарушении своих прав | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
| Привлечение к ответственности по ст. 9.5 КоАП РФ | Постановление не выносится по истечении одного года — за нарушение законодательства о градостроительной деятельности | Отсчет давности начинается в день совершения нарушения, а для длящегося нарушения — в день его обнаружения | ч. 1, 2 ст. 4.5 КоАП РФ |
По ст. 193 ГК РФ окончание срока переносится на ближайший рабочий день после его последнего дня, если последний день оказался нерабочим.
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы по нормам Градостроительного кодекса.
Да, но только в случаях из ч. 17 ст. 51 ГрК РФ: гараж на участке физического лица не для предпринимательской деятельности, дом и постройки на садовом участке, ИЖС, некапитальные и вспомогательные объекты, капитальный ремонт и другие. Для остальных объектов капитального строительства действует ч. 2 ст. 51 ГрК РФ: строительство ведется на основании разрешения, за исключением случаев, предусмотренных этой статьей.
Строить дом без разрешения на строительство на участке под ИЖС можно: по п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ разрешение для объектов индивидуального жилищного строительства не требуется, за исключением строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Освобождение п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ касается гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Гараж на участке организации под это условие не подпадает; проверяю, не является ли он некапитальным или вспомогательным объектом (п. 2, 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
Если разрешение требовалось, за строительство, реконструкцию без разрешения на строительство установлен штраф (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ). Право собственности на самовольную постройку суд может признать за правообладателем участка при одновременном соблюдении условий: у лица, осуществившего постройку, есть права на участок, допускающие такое строительство; постройка соответствует установленным требованиям на день обращения в суд, не нарушает права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).
Для объектов федерального, регионального или местного значения на землях в государственной или муниципальной собственности, не обремененных правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, выдача разрешения допускается до образования участка — на основании проекта межевания или градостроительного плана и схемы расположения участка (ч. 7.3 ст. 51 ГрК РФ).
Реквизиты положительного заключения экспертизы прикладываются к заявлению, если проектная документация подлежит экспертизе (п. 4 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ). Если документация экспертизе не подлежит, заключение не требуется, а требовать иные документы, кроме названных в ч. 7, не допускается (ч. 10 ст. 51 ГрК РФ).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, если для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство по ч. 17 ст. 51 ГрК РФ (ч. 15 ст. 55 ГрК РФ); для дома ИЖС и садового дома подается уведомление об окончании строительства (ч. 16 ст. 55 ГрК РФ). В остальных случаях основание для кадастрового учета и регистрации права — ввод, подтвержденный записью в реестре разрешений на ввод (ч. 10 ст. 55 ГрК РФ).
Для объектов ИЖС выдача разрешения на строительство не требуется по п. 1.1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, за исключением строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу