Строительный контроль заказчика на объекте: что заказчик и привлечённый им инженер вправе проверять у подрядчика, когда и как заявлять о недостатках, кто подписывает акты приёмки и где граница вмешательства в работу подрядчика.
Коротко
Строительный контроль и надзор заказчика — право заказчика проверять ход и качество работ, соблюдение сроков (графика), качество материалов подрядчика и правильность использования материалов заказчика, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика (п. 1 ст. 748 ГК РФ). Главное правило: обнаружив отступления от договора, которые могут ухудшить качество работ, или иные недостатки, заказчик обязан немедленно заявить о них подрядчику, иначе теряет право в дальнейшем ссылаться на эти недостатки (п. 2 ст. 748 ГК РФ).
Ситуации, в которых решает скорость реакции заказчика
п. 2 ст. 748 ГК РФ
п. 3 ст. 748 ГК РФ
п. 4 ст. 748 ГК РФ
Ошибки заказчика, которые потом лишают его доводов в споре с подрядчиком
Случаи, в которых я подключаюсь к контролю на объекте
У каждого участника своя роль в контроле и свои последствия
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Заказчик | Вправе контролировать ход и качество работ, сроки (график), качество материалов подрядчика и использование своих материалов, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика; обнаружив отступления, обязан немедленно заявить о них подрядчику | п. 1 ст. 748 ГК РФ; п. 2 ст. 748 ГК РФ |
| Подрядчик | Исполняет указания заказчика, если они не противоречат договору и не являются вмешательством в его оперативно-хозяйственную деятельность; выполнив работы ненадлежаще, не вправе ссылаться на отсутствие контроля, кроме случаев, когда обязанность контроля возложена на заказчика законом | п. 3 ст. 748 ГК РФ; п. 4 ст. 748 ГК РФ |
| Инженер (инженерная организация) | Осуществляет контроль и надзор за строительством и принимает решения от имени заказчика по договору об оказании услуг; согласие подрядчика на такой договор не нужно, функции инженера определяются в договоре подряда | ст. 749 ГК РФ |
| Технический заказчик | Исполняет функции технического заказчика от имени застройщика; за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих функций членом СРО субсидиарно отвечает саморегулируемая организация, если на момент заключения договора исполнитель был её членом | ч. 2 ст. 60.1 ГрК РФ |
| Саморегулируемая организация | Контролирует соблюдение членами требований своих документов; несёт субсидиарную ответственность в пределах одной четвертой доли средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств | ч. 2 ст. 55.1 ГрК РФ; ч. 2 ст. 60.1 ГрК РФ |
| Специалист по организации строительства | Принимает объекты и выполненные работы, подписывает акт приёмки объекта и акт о соответствии параметров проектной документации; действует со дня включения сведений о нём в национальный реестр специалистов | ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК РФ; ч. 7 ст. 55.5-1 ГрК РФ |
Предмет контроля, способы его вести и граница с работой подрядчика
Предмет контроля заказчика очерчен законом узко: ход и качество выполняемых работ, соблюдение сроков (графика), качество материалов, предоставленных подрядчиком, и правильность использования подрядчиком материалов заказчика. Всё это заказчик проверяет, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика (п. 1 ст. 748 ГК РФ).
Контроль бывает двух видов по исполнителю. Заказчик ведёт его своими силами либо заключает самостоятельно, без согласия подрядчика, договор с инженером (инженерной организацией), который осуществляет контроль и надзор и принимает решения от имени заказчика. Функции инженера, связанные с последствиями его действий для подрядчика, определяются в договоре строительного подряда (ст. 749 ГК РФ).
Если функции технического заказчика от имени застройщика исполнял индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которые на момент заключения договора были членами саморегулируемой организации, за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих функций СРО несёт субсидиарную ответственность в пределах одной четвертой доли средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств (п. 1 ч. 2 ст. 60.1 ГрК РФ). Если ответственность члена СРО застрахована, возмещается часть, не покрытая страховым возмещением (ч. 4 ст. 60.1 ГрК РФ).
Контроль заказчика не снимает ответственности с подрядчика: выполнивший работы ненадлежаще не вправе ссылаться на то, что заказчик их не контролировал, кроме случаев, когда обязанность контроля и надзора возложена на заказчика законом (п. 4 ст. 748 ГК РФ).
Норма о заявлении подрядчику, на которой строится большинство споров
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Норма превращает право на контроль в обязанность реагировать: увиденный и не заявленный подрядчику недостаток перестаёт быть доводом заказчика. Форму заявления закон не задаёт, поэтому я готовлю его письменно, с датой и доказательством вручения. Срок в днях норма не называет — слово «немедленно» требует заявлять сразу после обнаружения, а не к приёмке.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая
С чем заказчики и подрядчики приходят к адвокату
Подрядчик отказывается устранять дефекты и говорит, что заказчик видел их при осмотрах и промолчал. Проверяю даты осмотров, акты и переписку — п. 2 ст. 748 ГК РФ.
Подрядчик не исполняет указания инженера, считая их вмешательством в свою оперативно-хозяйственную деятельность. Сверяю каждое указание с договором подряда — п. 3 ст. 748 ГК РФ.
Подрядчик не признаёт решения инженерной организации, потому что её функции не определены в договоре строительного подряда. Разбираю договоры — ст. 749 ГК РФ.
Подрядчик оправдывает брак тем, что заказчик не следил за стройкой. Такой довод не принимается, кроме случаев, когда обязанность контроля возложена на заказчика законом, — п. 4 ст. 748 ГК РФ.
Член СРО ненадлежаще исполнил функции технического заказчика от имени застройщика, и застройщик готовит требование к саморегулируемой организации о возмещении реального ущерба — ч. 2 и ч. 5 ст. 60.1 ГрК РФ.
Акт приёмки объекта подписал сотрудник, сведений о котором нет в национальном реестре специалистов в области строительства, — ч. 7 ст. 55.5-1 ГрК РФ.
Гражданско-правовые последствия для сторон и СРО
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Незаявление подрядчику об обнаруженных отступлениях | Заказчик | Утрата права в дальнейшем ссылаться на обнаруженные недостатки | п. 2 ст. 748 ГК РФ |
| Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства при предпринимательской деятельности | Сторона договора подряда или договора с инженером | Если иное не предусмотрено законом или договором, сторона отвечает, пока не докажет, что надлежащее исполнение стало невозможным из-за непреодолимой силы | п. 3 ст. 401 ГК РФ |
| Ненадлежащее исполнение членом СРО функций технического заказчика | Саморегулируемая организация — субсидиарно | Компенсационная выплата в пределах одной четвертой доли средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств, если исполнитель был членом СРО на момент заключения договора | п. 1 ч. 2 ст. 60.1 ГрК РФ |
Отдельного штрафа за нарушения при строительном контроле заказчика закон не устанавливает; заказчик, не заявивший подрядчику об обнаруженных недостатках, теряет право в дальнейшем ссылаться на них (п. 2 ст. 748 ГК РФ).
Варианты, которые дают нормы, без оценки вероятности
адвокат · рег. № 78/8790
Ко мне редко приходят с вопросом, как устроить контроль с нуля. Приходят, когда подрядчик уже отказался устранять дефекты, и спор почти всегда упирается в одно: заявил ли заказчик о недостатке сразу, как его увидел. Закон здесь жёсткий — не заявил, теряешь право на недостаток ссылаться (п. 2 ст. 748 ГК РФ).
Поэтому работу с представителем строительного контроля заказчика я начинаю с бумаг: кто и когда осматривал объект, что записано, как и когда подрядчик получил замечание. Затем проверяю договор подряда — определены ли в нём функции инженера, если контроль ведёт привлечённая организация (ст. 749 ГК РФ).
Отдельно смотрю границу вмешательства. Указание, которое противоречит договору или представляет собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика, он вправе не исполнять (п. 3 ст. 748 ГК РФ). Поэтому замечания я формулирую через то, что заказчик вправе контролировать: качество, сроки, материалы (п. 1 ст. 748 ГК РФ).
От выбора исполнителя контроля до претензии и иска
Что собрать до осмотров и до спора
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор строительного подряда | Задаёт условия, отступления от которых выявляет контроль, и функции инженера (ст. 749 ГК РФ) | Заказчик и подрядчик |
| Договор с инженером (инженерной организацией) | Поручает контроль, надзор и принятие решений от имени заказчика (ст. 749 ГК РФ) | Заказчик и инженер; согласие подрядчика не нужно |
| Заявление подрядчику о недостатках | Сохраняет право ссылаться на обнаруженные недостатки (п. 2 ст. 748 ГК РФ) | Заказчик или инженер; письменно, с отметкой о вручении |
| Указания подрядчику | Фиксируют требования, которые подрядчик обязан исполнять в пределах договора (п. 3 ст. 748 ГК РФ) | Заказчик или инженер в пределах своих функций |
| Акт приёмки объекта и акт о соответствии параметров | Подтверждают приёмку объекта и его соответствие проектной документации (ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК РФ) | Специалист по организации строительства |
| Документы о претензионном порядке | Прилагаются к иску (п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ) | Истец |
Состав документов зависит от договора и объекта: перечень сверяю с конкретной стройкой.
Календарные и рабочие дни — как в норме
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Заявление подрядчику о недостатке | Немедленно | С момента обнаружения отступления | п. 2 ст. 748 ГК РФ |
| Общий срок исковой давности | Три года | Со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Если законом не установлено иное. | п. 1 ст. 196 ГК РФ; п. 1 ст. 200 ГК РФ |
| Предел давности | Не может превышать десять лет | Со дня нарушения права | п. 2 ст. 196 ГК РФ |
| Срок, определённый периодом времени | Начинает течь на следующий день | После календарной даты или наступления события, которыми определено его начало | ст. 191 ГК РФ |
| Иск по денежному требованию из договора | По истечении тридцати календарных дней | Отсчёт — от отправки претензии подрядчику; закон или договор могут предусматривать другой срок и (или) порядок | ч. 5 ст. 4 АПК РФ |
| Решение о включении специалиста в национальный реестр | Десять рабочих дней | Со дня поступления заявления и документов | ч. 12 ст. 55.5-1 ГрК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Что заказчик делает своими силами, а где нужна правовая работа
Текущий контроль заказчик ведёт сам; договорные условия и спор с подрядчиком или СРО — с адвокатом.
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Заказчик вправе контролировать ход и качество работ (п. 1 ст. 748 ГК РФ)
Заказчик вправе контролировать ход и качество выполняемых работ, соблюдение сроков (графика), качество материалов, предоставленных подрядчиком, и правильность использования подрядчиком материалов заказчика. Делать это он должен, не вмешиваясь в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика (п. 1 ст. 748 ГК РФ).
Это может быть сам заказчик или инженер (инженерная организация), с которым заказчик заключил договор об оказании услуг по контролю и надзору и принятию решений от его имени. Согласие подрядчика на такой договор не требуется, но функции инженера, связанные с последствиями его действий для подрядчика, определяются в договоре строительного подряда (ст. 749 ГК РФ).
Если функции технического заказчика от имени застройщика исполнял член саморегулируемой организации (на момент заключения договора) и исполнил их ненадлежаще, субсидиарную ответственность несёт СРО в пределах одной четвертой доли средств компенсационного фонда обеспечения договорных обязательств (п. 1 ч. 2 ст. 60.1 ГрК РФ). Возмещение реального ущерба и неустойки (штрафа) осуществляется в судебном порядке (ч. 5 ст. 60.1 ГрК РФ).
Акт приёмки объекта капитального строительства и акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта проектной документации, подписывает специалист по организации строительства — это его должностная обязанность (п. 2 ч. 5 ст. 55.5-1 ГрК РФ). Трудовые функции он осуществляет со дня включения сведений о нём в национальный реестр специалистов в области строительства (ч. 7 ст. 55.5-1 ГрК РФ).
Сведения о специалисте включаются в национальный реестр по его заявлению при условии соответствия минимальным требованиям, среди которых высшее образование по специальности или направлению подготовки в области строительства и стаж работы на инженерных должностях не менее чем три года (п. 1 и 2 ч. 10 ст. 55.5-1 ГрК РФ). Сам контроль охватывает ход, качество и сроки работ и материалы (п. 1 ст. 748 ГК РФ).
Если контроль ведёт инженер, заказчик заключает с ним договор об оказании услуг самостоятельно, без согласия подрядчика (ст. 749 ГК РФ), и условия оплаты я согласую в этом договоре.
Закон допускает оба пути. Заказчик вправе вести контроль и надзор сам (п. 1 ст. 748 ГК РФ) или поручить их инженеру (инженерной организации), который принимает решения от его имени во взаимоотношениях с подрядчиком (ст. 749 ГК РФ). Во втором случае функции инженера нужно определить в договоре строительного подряда.
Нет: подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением. Исключение — случаи, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом (п. 4 ст. 748 ГК РФ).
Заказчик, обнаруживший при контроле отступления от договора, которые могут ухудшить качество работ, или иные недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Не сделав такого заявления, он теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки (п. 2 ст. 748 ГК РФ).
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу