Самовольная постройка — здание, сооружение или другое строение с признаками по ст. 222 ГК РФ. Здесь разобраны основания сноса, приведение в соответствие, признание права собственности и документы, с которых компании следует начинать разбор спора.
Коротко
Самовольной может быть постройка на ненадлежаще предоставленном участке, при недопустимом разрешённом использовании, без необходимых согласований, разрешений или с нарушением обязательных норм. Для использования земли, согласований, разрешений и норм важны даты начала строительства и выявления — п. 1 ст. 222 ГК РФ. Застройщик не приобретает собственность самим строительством; признание права на самовольную постройку требует соблюдения условий п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Начните с документа, в котором объект назван самовольным, и оснований такого вывода.
п. 1 ст. 222 ГК РФ; п. 3.1 ст. 222 ГК РФ
п. 3 ст. 222 ГК РФ
п. 1 ст. 222 ГК РФ; п. 2 ст. 222 ГК РФ
Документы о расходах и хозяйственная потребность в здании не заменяют проверку режима земли.
Помощь нужна при расхождении документов участка, характеристик здания и предъявленного требования.
В споре отделяйте того, кто построил объект, от обладателя прав на землю и лица, претендующего на собственность.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Лицо, осуществившее постройку | Не приобретает собственность в силу самого строительства; не вправе распоряжаться объектом. Снос или приведение в соответствие выполняется им либо за его счёт, кроме признания права по п. 3 ст. 222 ГК РФ и выполнения сноса или приведения в соответствие органом местного самоуправления в соответствии с законом. | п. 2 ст. 222 ГК РФ |
| Обладатель прав на земельный участок | При отсутствии сведений о застройщике снос или приведение выполняет собственник участка, обладатель пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, временный владелец и пользователь публичной земли либо работы оплачиваются за его счёт; исключения сохраняются. | п. 2 ст. 222 ГК РФ |
| Лицо, претендующее на признание права | Право может быть признано за собственником земли, обладателем пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Застройщик должен иметь права на участок, допускающие этот объект; остальные условия также соблюдаются одновременно. | п. 3 ст. 222 ГК РФ |
| Орган местного самоуправления | Принимает решение о сносе либо о сносе или приведении в соответствие только в предусмотренных случаях и в пределах установленной законом компетенции. | п. 3.1 ст. 222 ГК РФ |
| Лицо, за которым признано или которым приобретено право | При признании права возмещает застройщику расходы в размере, определённом судом. При приобретении права после выполнения требования о приведении в соответствие возмещает расходы на постройку за вычетом затрат на такое приведение. | п. 3 ст. 222 ГК РФ; п. 3.2 ст. 222 ГК РФ |
Самовольность определяется нарушениями при создании объекта, а не бытовым названием «самострой».
Признание объекта самовольной постройкой связано с землёй, обязательными согласованиями, разрешениями и строительными требованиями. По п. 1 ст. 222 ГК РФ разрешённое использование, требования о согласованиях, разрешениях и строительные нормы должны быть установлены на дату начала создания объекта и действовать на дату выявления. Для основания о непредоставленном участке проверяют предоставление земли в установленном порядке.
Для нарушения законно установленных ограничений использования земли есть оговорка: объект не является самовольной постройкой по этому основанию, если его собственник не знал и не мог знать об их действии в отношении принадлежащего ему участка. По п. 1 ст. 222 ГК РФ незнание не заменяет невозможности знать. Оговорка не устраняет другие самостоятельные признаки самовольности.
Пункт 2 ст. 222 ГК РФ предусматривает снос или приведение в соответствие; исключения касаются случаев признания права и выполнения работ органом местного самоуправления по закону. Действия администрации сами по себе не означают сохранения здания: меняется исполнитель работ. Признание самовольной постройки собственностью требует одновременного соблюдения условий п. 3 ст. 222 ГК РФ, включая права на землю, соответствие, чужие права и безопасность.
Условия признания права проверяются в совокупности.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю документы о земле с фактическим зданием, затем проверяю подтверждение соответствия и безопасности. Расходы застройщика рассматриваю отдельно от оснований признания права — п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая
Предмет спора зависит от того, требуется ли устранить объект, изменить его или оформить право.
Разбираются признаки самовольности и основание требования устранить объект. Постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями; исключения — признание права по п. 3 ст. 222 ГК РФ и выполнение работ органом местного самоуправления в соответствии с законом — п. 2 ст. 222 ГК РФ.
Компания заявляет признание права собственности на самовольную постройку. Проверяются её вид права на участок и права застройщика, допускающие объект; также соответствие, чужие права и безопасность — п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Спор о квалификации здания требует сопоставить документы участка, разрешения и обязательные нормы. Значение имеют даты начала строительства и выявления, а также оговорка о неизвестных ограничениях — п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Снос самовольной постройки органом местного самоуправления связан с предусмотренной законом компетенцией. Проверяется, к какому основанию отнесён объект и почему решение принято вне суда — п. 3.1 ст. 222 ГК РФ.
Предметом становится устранение несоответствия параметров здания установленным требованиям. При выполнении требования приобретение права зависит от прав на участок и условий самой нормы — п. 2 ст. 222 ГК РФ; п. 3.2 ст. 222 ГК РФ.
При признании права размер возмещения затрат застройщика определяет суд — п. 3 ст. 222 ГК РФ. При приобретении права после выполнения требования о приведении в соответствие затраты на эти работы вычитаются — п. 3.2 ст. 222 ГК РФ.
Разные требования к одному зданию не следует объединять под названием «легализация».
| Вопрос | Что проверяют | Отличие | Норма |
|---|---|---|---|
| Признание постройки самовольной | Землю, разрешённое использование, обязательные согласования и нарушения норм на значимые даты. | Квалификация объекта ещё не тождественна проверке условий признания права на него. | п. 1 ст. 222 ГК РФ |
| Признание права на самовольную постройку | Вид права заявителя на участок, допускающие объект права застройщика, соответствие на день обращения, чужие права и безопасность. | Затраты на строительство не подменяют одновременное соблюдение условий сохранения. | п. 3 ст. 222 ГК РФ |
| Снос и приведение в соответствие | Какие нарушения нужно устранить и кто обязан выполнить требование либо оплатить работы. | Норма предусматривает не только устранение строения, но и изменение параметров, с установленными исключениями. | п. 2 ст. 222 ГК РФ |
| Судебное и муниципальное решение | Кто принял акт и действует ли орган местного самоуправления в пределах компетенции. | Решение суда о сносе самовольной постройки нельзя отождествлять с любым письмом администрации. | п. 3.1 ст. 222 ГК РФ |
Стоимость здания не определяет допустимость его сохранения. Денежный вопрос возникает отдельно от проверки признаков самовольности.
| Расходы | Как определяются | Основание |
|---|---|---|
| Возмещение при признании права | Лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определённом судом. Подготовьте документы, позволяющие отделить затраты на этот объект от иных работ. | п. 3 ст. 222 ГК РФ |
| Возмещение после приведения в соответствие | Приобретший право после выполнения требования возмещает застройщику расходы на строительство за вычетом затрат на приведение в соответствие. Для сопоставления нужны отдельно подтверждённые затраты по каждому виду работ. | п. 3.2 ст. 222 ГК РФ |
| Пример вычета расходов | При условных расходах на строительство 8 000 000 рублей и расходах на приведение в соответствие 1 500 000 рублей разность составляет 6 500 000 рублей. Пример не подтверждает обязанность выплатить эту сумму по конкретному делу. | Условный расчёт по модели п. 3.2 ст. 222 ГК РФ |
| Снос или устранение несоответствия | Работы выполняются осуществившим постройку лицом либо за его счёт; при отсутствии сведений о нём применяется перечень обладателей прав на землю. Учитываются исключения о признании права и действиях органа местного самоуправления. | п. 2 ст. 222 ГК РФ |
Цифры примера условные: это иллюстрация вычета, а не оценка конкретного объекта. Норма не задаёт универсальную смету сноса или тариф на приведение здания в соответствие.
Ниже — имущественные последствия для лиц, названных в основной норме; штрафы из иных составов сюда не перенесены.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Создание самовольной постройки | Лицо, осуществившее постройку | Не приобретает собственность автоматически; снос или приведение в соответствие им либо за его счёт, с исключениями о признании права и законных действиях местного самоуправления. | п. 2 ст. 222 ГК РФ |
| Самовольный объект при неизвестном застройщике | Собственник участка, обладатель пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо лицо, которому участок в государственной или муниципальной собственности предоставлен во временное владение и пользование | Снос или приведение в соответствие с установленными требованиями этим лицом либо за его счёт, кроме признания права по п. 3 ст. 222 ГК РФ и выполнения работ органом местного самоуправления в соответствии с законом. | п. 2 ст. 222 ГК РФ |
Отдельного штрафа за самовольную постройку закон не устанавливает. Застройщик не вправе продавать, дарить, сдавать постройку в аренду или совершать другие сделки; использование самовольной постройки не допускается — п. 2 ст. 222 ГК РФ.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор с привязки здания к участку: кто строил, на каком праве использовал землю, что именно возвёл и какие требования действовали тогда. Для признания объекта самовольной постройкой существенны обе даты — начала создания и выявления. Я проверяю документы соответствующих периодов, а сведения о неизвестных собственнику ограничениях выделяю отдельно, поскольку для них есть специальная оговорка в п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Когда компания просит подготовить исковое заявление о самовольной постройке, я уточняю требование: признание права, спор о сносе или приведение в соответствие. Для признания права я проверяю вид права компании на землю и права застройщика, допускающие данный объект. Затем разбираю соответствие на день обращения, права соседей и отсутствие угрозы жизни и здоровью, как требует п. 3 ст. 222 ГК РФ.
При споре о расходах я отделяю создание объекта от последующих работ по устранению нарушений. Такой разбор нужен для применения вычета по п. 3.2 ст. 222 ГК РФ, а не для оценки вероятности судебного решения.
Сначала установите фактическое основание самовольности; затем выбирайте требование и собирайте подтверждающие его документы.
Комплект собирают по земле, истории строительства и основанию предъявленного требования. Ниже — материалы для содержательной проверки условий основной нормы.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Документы о правах на земельный участок | Проверить вид права заявителя и допускающие данный объект права застройщика — п. 3 ст. 222 ГК РФ. | Правоустанавливающий документ в имеющейся форме; сохраните приложения и сведения о предмете предоставления. |
| Документы о разрешённом использовании и ограничениях | Сопоставить режим земли на дату начала строительства и выявления; проверить оговорку об неизвестных ограничениях — п. 1 ст. 222 ГК РФ. | Документы и сведения соответствующего периода; важны источник и дата, а не только актуальная выписка. |
| Согласования, разрешения, строительные материалы | Установить наличие необходимых документов и фактические параметры строения — п. 1 ст. 222 ГК РФ. | Выданные документы с приложениями; планы и материалы о ходе строительства в сохранённом виде. |
| Технические материалы о соответствии и безопасности | Подтвердить условия сохранения и соответствие на день обращения в суд — п. 3 ст. 222 ГК РФ. | Заключения подписавших их специалистов с описанием объекта, обследования и выводов. |
| Решение, требование и расчёт расходов | Разобрать основание сноса и затраты на строительство либо приведение — п. 3 ст. 222 ГК РФ; п. 3.1 ст. 222 ГК РФ; п. 3.2 ст. 222 ГК РФ. | Полный текст акта с приложениями; договоры, акты выполненных работ и платёжные документы. |
Не смешивайте даты оценки самовольности, состояние объекта для признания права и срок исполнения требования о сносе.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Проверка требований к созданию здания | Требования должны быть установлены на дату начала возведения или создания. | Установите дату начала строительства по документам и материалам об объекте. | п. 1 ст. 222 ГК РФ |
| Проверка действия требований при выявлении | Соответствующие требования должны действовать на дату выявления самовольной постройки. | Сопоставьте дату выявления с редакциями требований, действовавших при начале строительства. | п. 1 ст. 222 ГК РФ |
| Признание права на самовольную постройку | Соответствие установленным требованиям проверяется на день обращения в суд. | Подготовьте материалы о состоянии здания к обращению, а не только сведения о первоначальном проекте. | п. 3 ст. 222 ГК РФ |
Здесь указаны даты оценки объекта, а не длительность исполнения решения. Срок сноса самовольной постройки и исковая давность — отдельные вопросы: для их проверки нужны вид требования, основание и полный текст решения.
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы относятся к зданию и правам на участок; название договора или хозяйственная ценность объекта не заменяют эту проверку.
Ненадлежащее предоставление участка, недопустимое разрешённое использование, отсутствие необходимых согласований или разрешений, нарушение градостроительных и строительных норм. Требования должны быть установлены при начале создания объекта и действовать при выявлении — п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Нет. Пункт 2 ст. 222 ГК РФ предусматривает снос или приведение в соответствие, с исключением для признания права по условиям нормы. Выполнение работ органом местного самоуправления по закону — исключение из правила об исполнителе, а не основание сохранить объект. Для проверки нужен полный документ.
Право может быть признано за собственником земли, обладателем пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Застройщик должен иметь допускающие объект права на участок; одновременно проверяются соответствие на день обращения, чужие права и безопасность — п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Нет. Оплата не заменяет нужного вида права заявителя на землю и прав застройщика, допускающих данный объект. Также нужны соответствие на день обращения, отсутствие нарушения чужих прав и угрозы жизни и здоровью. Все условия соблюдаются одновременно; расходы — отдельный вопрос по п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе сдавать её в аренду, продавать, дарить или совершать другие сделки. Использование самовольной постройки также не допускается — п. 2 ст. 222 ГК РФ. Перед заключением договора нужно разобрать статус здания и основания его квалификации.
Суд, а в предусмотренных законом случаях — орган местного самоуправления в пределах компетенции. Это относится и к решению о сносе или приведении в соответствие — п. 3.1 ст. 222 ГК РФ. Для проверки полномочий администрации требуется указанное в акте основание, а не только его название.
Выясните законно установленные ограничения и сведения, доступные собственнику объекта. Если он не знал и не мог знать об их действии в отношении принадлежащего ему участка, объект не является самовольной постройкой по этому основанию — п. 1 ст. 222 ГК РФ. Другие признаки проверяются отдельно.
Пункт 3.2 ст. 222 ГК РФ отдельно регулирует временное владение и пользование государственной или муниципальной землёй, предоставленной в целях строительства. После выполнения требования приобретение права возможно, если это не противоречит закону или договору. Любую аренду земли под это правило подводить нельзя.
Лицо, за которым признано право, возмещает застройщику расходы в размере, определённом судом, — п. 3 ст. 222 ГК РФ. При приобретении права после приведения здания в соответствие из расходов на строительство вычитаются расходы на приведение — п. 3.2 ст. 222 ГК РФ. Нужны раздельные документы по этим работам.
Фотография показывает состояние объекта, но для проверки признаков самовольности нужны сведения о предоставлении участка, разрешённом использовании, обязательных согласованиях и требованиях на значимые даты — п. 1 ст. 222 ГК РФ. Начните с установления конкретного нарушения и его документального основания.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу