Расторжение договора аренды лесного участка в государственной или муниципальной собственности: здесь — основания досрочного расторжения судом, случаи изменения условий торгового договора, порядок действий, документы, сроки и пошлина.
Коротко
Расторжение договора аренды лесного участка в государственной или муниципальной собственности досрочно — по решению суда в соответствии с ГК РФ, ЗК РФ и Лесным кодексом, в том числе при невыполнении арендатором мероприятий по сохранению лесов и охране лесов от пожаров — ч. 3 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ. Условия договора, заключённого на торгах, менять не допускается, кроме изменения целевого назначения лесов, параметров их использования или обстоятельств из-за природных явлений, ставших основанием для изменений в государственном лесном реестре, — ч. 2 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ.
Три ситуации, с которыми арендатор лесного участка приходит чаще всего, и первые шаги по каждой.
ст. 619 ГК РФ
ч. 3 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ
ч. 2 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ
Ошибки арендатора, которые дают арендодателю основание для иска или лишают права на новый договор без торгов.
Случаи, когда арендатору лесного участка стоит разобрать ситуацию с адвокатом до ответа арендодателю.
На что арендатор государственного или муниципального лесного участка может опереться при требовании арендодателя или изменении условий использования лесов.
Стороны договора, суд и реестр — у каждого своя роль при изменении и расторжении.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Гражданин или юридическое лицо, арендующие лесной участок | Выполняет мероприятия по сохранению лесов и охране лесов от пожаров в объёме и сроки проекта освоения лесов, проекта лесовосстановления, проекта лесоразведения и планов тушения лесных пожаров; при соблюдении условий закона вправе заключить новый договор на новый срок. | ч. 3 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ; ч. 2 ст. 74 Закона № 200-ФЗ |
| Арендодатель — орган государственной власти или орган местного самоуправления | Заключает договор в пределах своих полномочий; вправе требовать досрочного расторжения только после письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. | ч. 5 ст. 73.1 Закона № 200-ФЗ; ст. 619 ГК РФ |
| Арендатор по договору, заключённому по результатам торгов | Условия торгов не меняются ни соглашением сторон, ни по требованию одной из них; условия заключённого договора изменять не допускается, кроме случаев, прямо названных в ч. 2 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ. | ч. 2 ст. 73.1 Закона № 200-ФЗ; ч. 2 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ |
| Суд | Рассматривает иск о досрочном расторжении: по основаниям Лесного кодекса и по требованию арендодателя из ГК РФ договор расторгается решением суда. | ч. 3 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ |
| Федеральный орган, ведущий реестр недобросовестных арендаторов лесных участков и покупателей лесных насаждений | Ведёт реестр; договор аренды лесного участка заключается с гражданином или юридическим лицом при отсутствии сведений о них в этом реестре. | ст. 8.32.1 КоАП РФ; ч. 4 ст. 73.1 Закона № 200-ФЗ |
Чем лесной участок отличается от обычной аренды земли при изменении и расторжении договора.
Договор аренды государственного или муниципального лесного участка изменяется по правилам ГК РФ, ЗК РФ и Лесного кодекса — ч. 1 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ, а досрочно может быть расторгнут по решению суда по тем же кодексам — ч. 3 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ. В том числе — при невыполнении арендатором мероприятий по сохранению лесов и охране лесов от пожаров в объёме и сроки, которые предусмотрены проектом освоения лесов, проектом лесовосстановления, проектом лесоразведения, сводным планом тушения лесных пожаров субъекта и планом тушения лесных пожаров.
Условия торгов не меняются ни соглашением сторон, ни по требованию одной из них — ч. 2 ст. 73.1 Закона № 200-ФЗ. Условия договора, заключённого по результатам торгов, изменять не допускается, за исключением изменения целевого назначения или разрешённого использования лесов, существенного изменения параметров использования лесов и существенного изменения обстоятельств вследствие природных явлений, ставшего основанием для внесения изменений в государственный лесной реестр — ч. 2 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ.
По требованию арендодателя суд может досрочно расторгнуть договор аренды, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату или не производит капитального ремонта, если это его обязанность, — ст. 619 ГК РФ. Договором могут быть установлены и другие основания, а требовать расторжения арендодатель вправе только после письменного предупреждения — ст. 619 ГК РФ.
Часть статьи Лесного кодекса об изменении условий договора аренды, заключённого на торгах.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Запрет здесь — правило по умолчанию, а перечень исключений закрытый. После пожара или ветровала одного факта бедствия мало: норма требует, чтобы изменение обстоятельств стало основанием для внесения изменений в государственный лесной реестр. Поэтому требование об изменении условий я обосновываю сведениями реестра и конкретным основанием из этой части.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Лесной кодекс Российской Федерации
С чем арендаторы и арендодатели лесных участков приходят к адвокату.
Арендодатель требует расторжения, считая, что арендатор не выполнил мероприятия по охране лесов от пожаров в объёме и сроки проекта освоения лесов или плана тушения — ч. 3 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ.
Арендатор более двух раз подряд не внёс плату по истечении установленного договором срока платежа, и после письменного предупреждения арендодатель обращается в суд — ст. 619 ГК РФ.
Природное явление изменило участок, сведения внесены в государственный лесной реестр, и арендатор по торговому договору добивается изменения условий — ч. 2 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ.
Изменились целевое назначение или разрешённое использование лесов, возрасты рубок, расчётная лесосека или сроки использования лесов, и договор нужно привести в соответствие — ч. 2 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ.
Арендодатель ссылается на пользование участком с существенным нарушением условий договора или назначения либо с неоднократными нарушениями, на существенное ухудшение участка и требует расторжения через суд — ст. 619 ГК РФ.
Орган отказал в новом договоре без торгов, сославшись на невыполнение противопожарных мероприятий или просрочки платы, и арендатор проверяет основания отказа — ч. 2, 3 ст. 74 Закона № 200-ФЗ.
Невыполнение мероприятий по сохранению лесов и охране лесов от пожаров может повлечь досрочное расторжение договора судом — ч. 3 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Невыполнение мероприятий по сохранению лесов и охране лесов от пожаров в объёме и сроки проекта освоения лесов и планов тушения лесных пожаров | Арендатор | Досрочное расторжение договора аренды по решению суда; это же условие проверяется при заявлении о новом договоре без торгов | ч. 3 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ; п. 3 ч. 2 ст. 74 Закона № 200-ФЗ |
| Невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа | Арендатор | Досрочное расторжение договора судом по требованию арендодателя после письменного предупреждения | ст. 619 ГК РФ |
Отдельного штрафа за изменение и расторжение договора аренды лесного участка закон не устанавливает. Досрочное расторжение по решению суда предусмотрено ч. 3 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ. Поэтому в таблице — гражданско-правовые последствия для арендатора.
Результат зависит от основания требования и от того, какие изменения условий лесной аренды допускает закон.
адвокат · рег. № 78/8790
В деле о расторжении договора аренды лесного участка я начинаю не с текста договора, а с проекта освоения лесов и планов тушения лесных пожаров. Именно по ним закон меряет, выполнил ли арендатор мероприятия по сохранению лесов и охране лесов от пожаров, — ч. 3 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ. Я сверяю каждое мероприятие: что предусмотрено, в каком объёме и сроке, что сделано и каким документом это подтверждено.
Второе, что я проверяю, — было ли письменное предупреждение арендатору и какой срок в нём дан на исполнение обязательства. Требовать досрочного расторжения арендодатель вправе только после такого предупреждения — ст. 619 ГК РФ.
Третье — как заключён договор. Если по результатам торгов, его условия меняются лишь в случаях из ч. 2 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ, и требование об изменении я строю на конкретном основании и сведениях государственного лесного реестра. Если арендатор думает о продлении, я заранее оцениваю условия ч. 2 ст. 74 Закона № 200-ФЗ: спор о нарушениях влияет и на право на новый договор без торгов.
Шаги арендатора от первого требования арендодателя до решения суда.
Что должно произойти до того, как спор о договоре аренды лесного участка попадёт в суд.
Документы о соблюдении претензионного или иного досудебного порядка прилагаются к иску, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом — п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ.
Как оформляется иск о расторжении или изменении договора, если спор рассматривает арбитражный суд.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Форма обращения | Спор об изменении или расторжении договора аренды лесного участка рассматривается в арбитражном суде по исковому заявлению. | ч. 4 ст. 4 АПК РФ |
| Что указать в иске | Требования со ссылкой на законы, обстоятельства и подтверждающие их доказательства, сведения о соблюдении претензионного или иного досудебного порядка, перечень прилагаемых документов. | ч. 2 ст. 125 АПК РФ |
| Как подать | На бумажном носителе или в электронном виде; иск подписывает истец или его представитель. | ч. 1 ст. 125 АПК РФ |
| Копии другой стороне | Истец направляет копии иска и документов, которых у других лиц нет, заказным письмом с уведомлением о вручении или в электронном виде. | ч. 3 ст. 125 АПК РФ |
| Государственная пошлина | По спорам при изменении или расторжении договоров без требования о возврате исполненного или о присуждении имущества: для организаций — 50 000 рублей, для физических лиц — 15 000 рублей. | подп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ |
Какой именно арбитражный суд рассматривает спор, проверяю отдельно до подачи иска.
Что собрать арендатору до ответа арендодателю и до суда.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор аренды лесного участка с приложениями | Показывает, как заключён договор и какие условия в нём есть — ч. 2 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ | Арендодатель и арендатор |
| Проект освоения лесов, проект лесовосстановления или лесоразведения | Задают объём и сроки мероприятий по сохранению лесов — ч. 3 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ | Документы арендатора по участку |
| Документы о выполнении мероприятий по охране лесов от пожаров | Подтверждают исполнение по плану тушения лесных пожаров — ч. 3 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ | Арендатор, исполнители работ |
| Предупреждение арендодателя и ответ на него | Показывают, было ли предупреждение и исполнено ли обязательство в срок — ст. 619 ГК РФ | Письменно, стороны договора |
| Платёжные документы по арендной плате | Опровергают или подтверждают невнесение платы более двух раз подряд — ст. 619 ГК РФ | Банк арендатора |
| Сведения государственного лесного реестра | Подтверждают изменения после природного явления — ч. 2 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ | Выписка по участку |
| Выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП сторон | Сведения о месте нахождения истца и ответчика; документ должен быть получен не ранее чем за тридцать дней до дня обращения истца в арбитражный суд — п. 9 ч. 1 ст. 126 АПК РФ | Выписка в электронном или бумажном виде |
К иску прилагается и документ об уплате государственной пошлины — п. 2 ч. 1 ст. 126 АПК РФ.
Давность и сроки, которые важны арендатору при споре и при продлении аренды.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Иск по требованию из договора | Общий срок — три года, при этом со дня нарушения права до истечения давности не может пройти более десяти лет | Со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Если законом не установлено иное. | п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ; п. 1 ст. 200 ГК РФ |
| Предел давности | Не может превышать десять лет | Со дня нарушения права | п. 2 ст. 196 ГК РФ |
| Отсчёт периода для исполнения обязанности по договору | По периоду из закона или договора | Дата или событие, задающие начало периода, в отсчёт не включаются: первым считается следующий день | ст. 191 ГК РФ |
| Претензия по долгу арендной платы | До передачи денежного спора в арбитражный суд выжидают 30 календарных дней; закон или договор могут установить другой срок либо порядок | Со дня направления претензии | ч. 5 ст. 4 АПК РФ |
| Заявление о новом договоре без торгов | Не ранее чем за три месяца и не позднее чем за два месяца | До истечения срока действия прежнего договора | п. 1 ч. 2 ст. 74 Закона № 200-ФЗ |
| Решение органа по заявлению | Не более чем тридцать дней; направление — в течение двух рабочих дней | Со дня поступления заявления | ч. 3, 4 ст. 74 Закона № 200-ФЗ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы на вопросы арендаторов лесных участков в государственной и муниципальной собственности.
Досрочное расторжение договора аренды лесного участка в государственной или муниципальной собственности закон допускает по решению суда в соответствии с ГК РФ, ЗК РФ и Лесным кодексом — ч. 3 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами — п. 1 ст. 310 ГК РФ.
Лесной кодекс называет в том числе невыполнение арендатором мероприятий по сохранению лесов и охране лесов от пожаров в объёме и сроки проектов и планов — ч. 3 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ. ГК РФ добавляет пользование с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенное ухудшение имущества, невнесение платы более двух раз подряд и непроведение капитального ремонта, лежащего на арендаторе; договором могут быть установлены и другие основания — ст. 619 ГК РФ.
Изменение условий такого договора не допускается, за исключением случаев изменения целевого назначения или разрешённого использования лесов, существенного изменения параметров использования лесов — возрастов рубок, расчётной лесосеки, сроков использования лесов — и существенного изменения обстоятельств вследствие природных явлений, если оно стало основанием для внесения изменений в государственный лесной реестр — ч. 2 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ.
Изменение обстоятельств вследствие лесных пожаров, ветровалов, наводнений и других стихийных бедствий позволяет изменить условия торгового договора, если оно стало основанием для внесения изменений в государственный лесной реестр — ч. 2 ст. 74.1 Закона № 200-ФЗ. Поэтому я сначала проверяю сведения реестра, а затем обосновываю изменение условий этим основанием.
Да: арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок — ст. 619 ГК РФ. Отсутствие такого предупреждения я проверяю первым.
По спорам при изменении или расторжении договоров, если иск не содержит требования о возврате исполненного или о присуждении имущества, организация платит 50 000 рублей, физическое лицо — 15 000 рублей — подп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ.
Право на новый договор без торгов возникает при совокупности условий, в их числе — подача заявления в срок, те же виды использования лесов, выполнение мероприятий по сохранению лесов и охране лесов от пожаров, отсутствие случаев несвоевременного внесения арендной платы за три оплачиваемых периода подряд и отсутствие сведений в реестре недобросовестных арендаторов — ч. 2 ст. 74 Закона № 200-ФЗ. Нарушения, на которые ссылается арендодатель, проверяются и здесь.
Сходное правило есть: договор безвозмездного пользования лесным участком в государственной или муниципальной собственности может быть досрочно расторгнут по решению суда, в том числе при невыполнении мероприятий по сохранению лесов и охране лесов от пожаров — ч. 2 ст. 74.4 Закона № 200-ФЗ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу