Продление разрешения на строительство объекта требует проверки разрешения, сведений о стройке и обращения застройщика. Здесь — какие документы собрать, как сопоставить даты и отделить изменение срока от изменения самого проекта.
Коротко
Продление срока действия разрешения на строительство оформляется изменением реестра по заявлению застройщика. Подача менее чем за десять рабочих дней до окончания разрешения — основание отказа по п. 8 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ. Решение принимается не более чем за пять рабочих дней со дня получения заявления — ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ. Проверьте начало работ и обязательное извещение: сведения об их отсутствии могут стать основанием отказа по п. 7 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ.
Сначала проверьте остаток срока, начало работ и предмет заявления. Сохраните подтверждение подачи и получения заявления органом.
п. 8 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ
п. 7 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ
ч. 4 ст. 51 ГрК РФ
Эти ошибки затрудняют проверку разрешения и подготовку обращения. Рекомендации относятся к работе с документами, а не заменяют условия продления.
Адвокату полезно передать конкретное расхождение в документах, а не только сообщение о задержке стройки.
Разрешение, проект и сведения реестра проверяются по разным источникам. Наименования участников в документах стоит переносить без сокращений.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Застройщик | Подаёт заявление о внесении изменений в реестр в связи с продлением срока. Разрешение даёт ему право строить и реконструировать с исключениями, предусмотренными Кодексом. Сопоставьте наименование застройщика в заявлении, разрешении и реестре; просьбу о сроке отделите от других изменений. | ч. 1, 21.14 ст. 51 ГрК РФ |
| Орган местного самоуправления | Выдаёт разрешение по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5–6 статьи и другими федеральными законами. Для определения адресата соберите сведения об участке и ранее выданном разрешении. | ч. 4 ст. 51 ГрК РФ |
| Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации | Реестр выдаваемых ими разрешений ведётся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности субъектов Российской Федерации. В рабочей подборке отделите сведения такого реестра от писем участников стройки. | ч. 1.4 ст. 51 ГрК РФ |
| Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» или Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» | Принимают решение об изменении реестра или отказе с причинами не более чем за пять рабочих дней со дня получения заявления. Компетенция определяется видом объекта и территорией по частям 4–6; обращение о продлении рассматривает уполномоченный на выдачу разрешений орган или корпорация. | ч. 4–6, 21.14 ст. 51 ГрК РФ |
Новая дата в рабочем графике и дата в разрешительных документах отвечают на разные вопросы.
Разрешение относится к строительству или реконструкции конкретного объекта. Оно подтверждает соответствие проектной документации требованиям к строительству и допустимость размещения объекта на земельном участке с учётом разрешённого использования и ограничений. Для случаев, когда градостроительный регламент не действует, предусмотрено особое содержание разрешения — ч. 1, 1.8 ст. 51 ГрК РФ.
Разрешение выдаётся на весь срок проекта организации строительства, кроме разрешения на отдельные этапы; для индивидуального жилищного строительства предусмотрены десять лет — ч. 19 ст. 51 ГрК РФ. В границах территории комплексного развития срок не превышает максимального срока строительства или реконструкции по проекту планировки — ч. 19.1 ст. 51 ГрК РФ. Продление срока разрешения на строительство оформляют внесением изменений в реестр по заявлению застройщика — ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ.
При продлении исключительно срока отсутствие документов из части 7 и несоответствия, указанные в пунктах 4–6 части 21.15, исключены из соответствующих оснований отказа — п. 1, 4–6 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ. Если вместе со сроком заявлены другие изменения, нужны документы и сведения по части 7 с применением правил частей 7.1 и 7.2 — ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ. Поэтому изменение параметров нельзя оценивать по правилам только о продлении.
Основание ведения стройки нужно отличать от планируемой даты завершения работ.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор срока с того разрешения, к которому относится объект. Сопоставляю его реквизиты с реестром и документами о фактическом ходе работ. Из оговорки об исключениях нельзя делать вывод о конкретной стройке без проверки её характеристик; для подготовки обращения я выделяю этот вопрос отдельно.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Градостроительный кодекс Российской Федерации
Ситуации различаются документом, который нужно проверить в первую очередь.
Застройщик готовит обращение о сроке и собирает сведения о выполненных работах. Разбор начинается с разрешения как основания строительства, с учётом исключений статьи — ч. 2 ст. 51 ГрК РФ.
В сохранённом разрешении и записи различаются реквизиты. Для разбора нужна история документов и источник полученных сведений: выдачу разрешения подтверждает запись в реестре — ч. 1.2 ст. 51 ГрК РФ.
Переписку ведут с разными органами. Проверяют место участка и ранее выдавший орган; общее правило выдачи органом местного самоуправления имеет исключения — ч. 4 ст. 51 ГрК РФ.
Разрешение подтверждает допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с его разрешённым использованием и установленными ограничениями — ч. 1 ст. 51 ГрК РФ. Новые характеристики для разбора выделяют отдельно.
Документы о сроке рассматривают на фоне сведений об участке. Разрешение подтверждает допустимость размещения объекта с учётом разрешённого использования и ограничений — ч. 1 ст. 51 ГрК РФ.
На участок не распространяется действие градостроительного регламента. Для разбора содержания разрешения сопоставляют назначение и параметры объекта с требованиями федеральных законов — ч. 1.8 ст. 51 ГрК РФ.
Оценку обращения начинают с проверяемых обстоятельств. Ни название заявления, ни заверение подрядчика не заменяют сверку документов.
Подача заявления менее чем за десять рабочих дней до истечения разрешения является основанием отказа — п. 8 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ. Сопоставьте подтверждённую дату подачи с датой окончания и рабочим календарём; запас срока проверяется независимо от готовности объекта.
Важна информация о выявленном при строительном надзоре, государственном земельном надзоре или муниципальном земельном контроле отсутствии начатых работ на день подачи. Также учитывается информация строительного надзора об отсутствии извещения, если оно обязательно, — п. 7 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ.
Место нахождения участка проверяют вместе с наименованием органа. Выдача органом местного самоуправления предусмотрена с исключениями для специальных случаев и других федеральных законов — ч. 4 ст. 51 ГрК РФ.
Исключения из оснований отказа в пунктах 1, 4–6 части 21.15 относятся к продлению исключительно срока. При других изменениях вместе с продлением нужны документы и сведения части 7 по правилам частей 7.1 и 7.2 — ч. 21.14, п. 1, 4–6 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ.
Отдельно проверяйте срок разрешения, рабочие дни до его окончания и пошлину при судебном оспаривании. Стоимость стройки не задаёт размер такой пошлины.
| Что сопоставить | Как подготовить расчёт | Основание проверки |
|---|---|---|
| Первоначальный срок разрешения | Весь срок по проекту организации строительства объекта капитального строительства, кроме разрешения на отдельные этапы. Для индивидуального жилищного строительства — десять лет. Не переносите этот специальный срок на любой капитальный объект; сопоставьте вид разрешения с проектом организации строительства. | ч. 19 ст. 51 ГрК РФ |
| Запас до истечения срока | Сопоставьте дату подачи заявления с датой истечения разрешения. Подача менее чем за десять рабочих дней до истечения срока является основанием отказа. Отмечайте рабочие дни по применимому календарю; дата планируемого окончания стройки не заменяет дату истечения разрешения. | п. 8 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ |
| Пример проверки запаса срока | Условная ситуация: подтверждённая подача состоялась за двенадцать рабочих дней до истечения разрешения. Запас относительно порога — двенадцать минус десять, то есть два рабочих дня. Основание отказа за позднюю подачу в этом примере отсутствует; начало работ и другие применимые основания проверяются отдельно. | п. 7, 8 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ |
| Пошлина за судебное оспаривание | За заявление об оспаривании решения органа в арбитражном суде: для физических лиц — 10 000 рублей, для организаций — 50 000 рублей. Это фиксированные размеры по виду обращения, а не процент стоимости объекта; до уплаты проверяются льготы и возможность судебного освобождения, уменьшения, отсрочки или рассрочки. | подп. 7 п. 1 ст. 333.21 НК РФ; п. 2 ст. 333.22 НК РФ; п. 1–3 ст. 333.37 НК РФ |
Цифры примера условные только в части обстоятельств застройщика. Порог десять рабочих дней и размеры пошлины взяты из закона. Освобождение, уменьшение, отсрочка или рассрочка зависят от решения суда с учётом имущественного положения — п. 2 ст. 333.22 НК РФ; льготы проверяются по п. 1–3 ст. 333.37 НК РФ.
адвокат · рег. № 78/8790
Я прошу передать разрешение целиком, а не только лист с конечной датой. Затем сопоставляю объект и участок с документами о ходе стройки. По ч. 2 ст. 51 ГрК РФ разрешение является основанием строительства и реконструкции, за исключением предусмотренных статьёй случаев. Поэтому вопрос о сроке я рассматриваю вместе с вопросом о том, какое именно разрешение относится к оставшимся работам.
При расхождении дат я составляю хронологию: какой документ получен, кем направлен и к какому обращению относится. Отдельно проверяю сведения реестра, поскольку его запись подтверждает выдачу разрешения — ч. 1.2 ст. 51 ГрК РФ. В такую хронологию я не переношу устное сообщение подрядчика наравне с документом; сначала прошу подтвердить источник.
Если одновременно меняется проект, я разделяю перечень новых параметров и просьбу о сроке. Содержание разрешения связано с соответствием проектной документации и допустимостью размещения объекта — ч. 1 ст. 51 ГрК РФ. Подготовленный мной перечень вопросов помогает застройщику описать предмет обращения без смешения календаря стройки и характеристик объекта.
Проверьте срок и предмет изменения, подайте заявление застройщика, сохраните подтверждения. При отказе отдельно оцените основания решения и срок судебного оспаривания.
Отделите отказ в разрешительной процедуре от решений строительного или земельного надзора. От этого зависит применимость обязательного досудебного обжалования.
В арбитражный суд обращаются по спору о нарушении прав в предпринимательской или иной экономической деятельности, если дело не отнесено федеральным законом к другим судам.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Основания судебного обращения | Обоснуйте одновременно несоответствие отказа закону и нарушение прав в экономической деятельности, незаконные обязанности или препятствия. Граждане, организации и иные лица вправе оспаривать такие решения; проверяется компетенция арбитражного суда. | ч. 1, 3 ст. 198 АПК РФ |
| Форма обращения | Подайте заявление по ст. 199 АПК РФ о признании отказа незаконным. Укажите орган, реквизиты решения, нарушенные права, нормы, которым отказ противоречит, и требование. Соблюдите правила подписи, сведений о заявителе, перечня приложений и направления копий другим участникам. | ч. 1 ст. 199 АПК РФ; ч. 1, п. 1, 2, 10 ч. 2, ч. 3 ст. 125 АПК РФ |
| Срок подачи заявления | Три месяца со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении прав и законных интересов, если федеральным законом не установлен иной срок. Суд вправе восстановить срок подачи заявления, если причина его пропуска уважительная. Сохраните подтверждение даты получения отказа. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
| Приложения к заявлению | Приложите текст отказа, доказательства обстоятельств и направления копий участникам, подтверждение полномочий подписанта, документ о пошлине или льготе либо соответствующее ходатайство. Досудебные документы нужны, если порядок обязателен по федеральному закону; полный состав сверяется перед подачей. | ч. 2 ст. 199 АПК РФ; ч. 1 ст. 126 АПК РФ |
Различайте продление только срока и другие изменения. Документы о работах нужны для проверки отказа; это не универсальные обязательные приложения.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Сведения о выдаче разрешения | Выдачу разрешения подтверждает запись реестра. Сверьте её реквизиты с объектом и заявлением — ч. 1.2 ст. 51 ГрК РФ. | Передайте сведения в полученном виде с источником; не заменяйте запись пересказом. |
| Заявление застройщика и подтверждение подачи | Проверить предмет изменения и подачу не менее чем за десять рабочих дней до истечения разрешения — ч. 21.14, п. 8 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ. | Подаёт застройщик, возможна электронная форма. Сохраните текст, даты подачи и получения органом — ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ. |
| Материалы о начале работ и извещении | Проверить сведения, на которых основан отказ: отсутствие начатых работ на день подачи, выявленное при надзоре или контроле, либо отсутствие обязательного извещения по информации строительного надзора — п. 7 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ. | Передайте сохранённые документы о фактических работах и подтверждение направления извещения, если оно обязательно. Сохраните подписи и реквизиты; собственная справка не заменяет исходные документы. |
| Документы при других изменениях | Если вместе с продлением заявлены другие изменения, нужны документы и сведения части 7 по правилам частей 7.1 и 7.2. Для продления исключительно срока отсутствие документов части 7 исключено из соответствующего основания отказа — ч. 21.14, п. 1 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ. | Не требуйте от застройщика весь комплект без учёта межведомственного получения и наличия сведений в реестрах; состав определяется предметом изменения — ч. 7.1, 7.2, 21.14 ст. 51 ГрК РФ. |
Рабочие дни для подачи и решения отличаются от трёхмесячного срока суда. Сохраните источники дат подачи, получения заявления и получения отказа.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Подача заявления о продлении | Не оставляйте менее десяти рабочих дней до истечения разрешения: поздняя подача является основанием отказа. | Сопоставляются подтверждённая дата подачи и дата истечения срока; расчёт ведётся по рабочим дням применимого календаря. | п. 8 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ |
| Решение по заявлению | Не более пяти рабочих дней для решения об изменении реестра или отказе с указанием причин. | Со дня получения заявления застройщика уполномоченным органом или государственной корпорацией; не путайте с датой отправки. | ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ |
| Судебное оспаривание отказа | Три месяца, если федеральным законом не установлено иное; уважительный пропуск может восстановить суд. | Со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении прав и законных интересов; сохраняйте подтверждение получения отказа. | ч. 4 ст. 198 АПК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Вопрос о новой дате рассматривайте вместе с документами объекта, участком и историей обращения.
Для подготовки обращения их следует разделить. График описывает план работ, а строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения, за исключением случаев, предусмотренных статьёй — ч. 2 ст. 51 ГрК РФ. Передайте адвокату документы разрешения и график отдельно.
Подайте заявление застройщика о внесении изменений в реестр в связи с продлением срока — ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ. Сохраните текст и подтверждение подачи. Подача менее чем за десять рабочих дней до истечения разрешения — основание отказа по п. 8 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ.
Если вместе со сроком заявлены другие изменения, нужны документы части 7 по правилам частей 7.1 и 7.2 — ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ. Для продления исключительно срока предусмотрены исключения из оснований отказа по документам и несоответствиям — п. 1, 4–6 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ.
Проверьте изменения в реестре. Застройщика уведомляют в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений — ч. 21.16 ст. 51 ГрК РФ. Электронное уведомление с электронной подписью направляется, если это указано в заявлении, — ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ.
Передайте отказ, заявление, подтверждение подачи и документы о работах и обязательном извещении — п. 7, 8 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ. Для экономического спора срок суда — три месяца с момента, когда стало известно о нарушении прав, если федеральным законом не установлено иное; уважительный пропуск может восстановить суд — ч. 4 ст. 198 АПК РФ.
Решение об изменении реестра или отказе принимается не более чем за пять рабочих дней со дня получения заявления — ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ. Сохраните подтверждение получения органом. После внесения изменений срок уведомления застройщика — пять рабочих дней по ч. 21.16 ст. 51 ГрК РФ.
Сопоставьте оставшиеся работы с разрешением и описанием объекта. Для рабочей проверки нужны документы целиком, а не только дата окончания. Строительство и реконструкция осуществляются на основании разрешения, за исключением случаев, предусмотренных статьёй, — ч. 2 ст. 51 ГрК РФ.
Для подготовки запроса используйте и реквизиты разрешения, и сведения об объекте. Название в переписке может быть сокращённым, поэтому полезно сверить участок и проектные характеристики. Разрешение связано с проектной документацией и допустимостью размещения объекта на земельном участке — ч. 1 ст. 51 ГрК РФ.
Для первичного разбора соберите всё, что сохранено, и выделите недостающие подтверждения отдельно. Запись в реестре является подтверждением выдачи разрешения — ч. 1.2 ст. 51 ГрК РФ. При различии реквизитов составьте перечень расхождений, чтобы вопрос органу относился к определённому документу.
Проверьте права: расторжение аренды — основание прекращения разрешения по решению органа, п. 3 ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ. Но при продлении исключительно срока несоответствие разрешённому использованию и ограничениям исключено из основания отказа по п. 5 ч. 21.15 ст. 51 ГрК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу