Цена договора участия в долевом строительстве и её изменение

Разбираю цену договора долевого участия: как её считают через цену единицы площади, когда стороны вправе её изменить, когда участник вносит оплату, что грозит за просрочку платежа и как проверить расчёт доплаты после обмеров.

Написать в мессенджер

Telegram MAX WhatsApp

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва — Адвокат · рег. № 78/8790

Коротко

Цена договора долевого участия — размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства; её указывают в договоре (ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). После заключения договора цену меняют по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Платят после государственной регистрации договора, в безналичном порядке (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Что делать сейчас: изменение цены ДДУ

Ситуации, когда цена уже под вопросом, и первые шаги по каждой.

Позвонить сейчас

Застройщик просит доплату после подписания договора.

Найти в договоре условие о возможности изменения цены, случаях и условиях её изменения: по соглашению цена меняется, если такое условие договором предусмотрено (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
Если условие есть и стороны согласны — оформить соглашение в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
Застройщику при увеличении цены — учесть отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально увеличению (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, п. 1 ст. 452 ГК РФ

Участник пропустил платёж по графику рассрочки.

Посчитать нарушения: нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца — основание для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч. 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
Внести платёж и проверить пени: одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

ч. 5, 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ

Стороны не договорились о новой цене, одна из них готовит иск.

Направить другой стороне предложение изменить договор: в суд требование заявляется только после отказа или неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Проверить основание: по требованию одной стороны договор изменяется судом только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 2 ст. 450 ГК РФ

Чего делать нельзя: цена договора долевого участия

Ошибки, которые стоят сторонам денег или самого договора.

Принимать или вносить оплату до регистрации договора. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора в безналичном порядке (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Лицу, которое привлекает денежные средства гражданина на жилое помещение в многоквартирном доме, не введённом в эксплуатацию, в нарушение требований законодательства о долевом строительстве, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния, грозит административный штраф (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ).ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ
Менять цену счётом или новым графиком без соглашения. После заключения договора цена меняется по соглашению сторон (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ), а соглашение об изменении совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Счёт на доплату таким соглашением не является.ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, п. 1 ст. 452 ГК РФ
Не прописывать в договоре случаи и условия изменения цены. Изменение цены по соглашению сторон закон связывает с тем, что договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Без такого условия стороне, которой нужен пересчёт после обмеров, опереться в договоре не на что.ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Давать себе право менять цену в одностороннем порядке. Одностороннее изменение условий обязательства не допускается, кроме случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Между предпринимателями оно допускается и в случаях, предусмотренных договором; если предпринимательскую деятельность ведут не все стороны, договор может дать такое право лишь стороне-непредпринимателю, если закон или иной правовой акт не допускает иного (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Цену ДДУ закон меняет по соглашению сторон (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ, ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Пропускать платежи по графику. При рассрочке нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца — основание для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора (ч. 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). За каждый день просрочки начисляются пени от суммы просроченного платежа (ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).ч. 5, 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ

Когда нужна помощь юриста: цена договора участия в долевом строительстве

Случаи, когда условие о цене и расчёт лучше проверить до подписи или до платежа.

Готовится договор, и цену нужно выразить через цену единицы общей площади или общей приведённой площади с лоджией, балконом, верандой, террасой.ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Застройщик предлагает изменить цену после заключения договора, а в договоре неясно описаны случаи и условия её изменения.ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Застройщик заявил об одностороннем отказе от договора из-за просрочки платежа участником.ч. 4, 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Предъявлены пени за просрочку платежа, и расчёт нужно сверить с формулой закона.ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Готовится договор на индивидуальный жилой дом в малоэтажном жилом комплексе, и нужно разделить цену дома, участка и затраты на общее имущество.ч. 1.1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ

Кто участвует: цена договора долевого участия

Стороны договора и те, кого затрагивает цена и её изменение.

Участник	Обязанность или право	Норма
Застройщик	Согласовывает цену в договоре; при увеличении цены договора обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению; при просрочке платежей участником получает основание для одностороннего отказа от исполнения договора.	ч. 1, 2, 4, 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Участник долевого строительства	Уплачивает цену договора после государственной регистрации договора единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке; при нарушении установленного договором срока внесения платежа уплачивает застройщику неустойку (пени).	ч. 3, 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Фонд	Формирует компенсационный фонд долевого строительства за счёт обязательных отчислений (взносов) застройщиков; туда идут взносы при увеличении цены.	ч. 1 ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним	Регистрирует договор участия в долевом строительстве в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».	ст. 17 Закона № 214-ФЗ
Суд	Изменяет договор по требованию одной из сторон только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.	п. 2 ст. 450 ГК РФ

Показать всех участниковСвернуть

Что это значит: цена договора участия в долевом строительстве

Как закон описывает цену и способы её определения.

Цена договора — размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства; её указывают в договоре. Цена может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения и соответствующей общей площади или площади объекта (ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Если частью жилого помещения являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цену можно определить через цену единицы общей приведённой площади. Общая приведённая площадь состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти (ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

В договоре на индивидуальные жилые дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса отдельно указываются цена в отношении дома и земельного участка, если такой участок (или участок, из которого он подлежит образованию) находится в собственности застройщика, и размер затрат на строительство (создание) общего имущества, если они не включены в цену в отношении дома. Договор должен содержать порядок расчётов при превышении допустимого изменения площади, которое может быть установлено в размере не более пяти процентов (ч. 1.1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Платёж вносится после государственной регистрации договора единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Что говорит закон: изменение цены ДДУ

Норма, на которой держится любое изменение цены после подписания.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ

Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790

Норма ставит изменение цены в зависимость от самого договора: нужны и соглашение сторон, и заранее описанные в договоре случаи и условия изменения. Поэтому условие о пересчёте я проверяю ещё в проекте договора. Вторая фраза адресована застройщику: увеличение цены влечёт взносы в компенсационный фонд, и их стоит учесть в расчёте доплаты.

Нормы по теме: цена ДДУ и её изменение

Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста

ст. 5 214-ФЗ о долевом строительстве Цена договора

Официальный текст: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации

Виды дел: цена договора долевого участия

С чем приходят застройщики и участники долевого строительства.

Доплата после обмеров

Застройщик пересчитал цену по фактической площади и выставил доплату. Проверяю, определена ли цена через цену единицы площади и предусмотрены ли договором случаи и условия изменения цены (ч. 1, 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Спорное дополнительное соглашение

Новая цена согласована, но соглашение подписано не в той форме или вне условий договора. Сверяю его с договором и с формой, в которой договор заключён (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Пени за просрочку платежа

Застройщик требует неустойку с участника, который вносил платежи с опозданием. Проверяю ставку, сумму просроченного платежа и число дней по формуле закона (ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Отказ застройщика из-за неоплаты

Застройщик заявил об одностороннем отказе от договора. Считаю, есть ли просрочка более чем два месяца или нарушение срока более чем три раза в течение двенадцати месяцев (ч. 4, 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Оплата до регистрации договора

Деньги внесены до государственной регистрации договора или не безналично (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Если это деньги гражданина за жильё в доме, не введённом в эксплуатацию, проверяю риск штрафа (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ).

Цена дома и участка в малоэтажном комплексе

В договоре не разделены цена дома, участка и затраты на общее имущество либо нет порядка расчётов при превышении допустимого изменения площади (ч. 1.1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Чем отличается: изменение цены ДДУ

Соседние институты, которые путают с изменением цены.

Институт	Что это	Отличие	Норма
Изменение цены по соглашению	Стороны меняют цену после заключения договора	Возможно, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения	ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Изменение договора судом	Изменение по требованию одной стороны	Только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором	п. 2 ст. 450 ГК РФ
Одностороннее изменение условий	Изменение без согласия другой стороны	Не допускается, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами	п. 1 ст. 310 ГК РФ
Пени участника	Ответственность за нарушение срока внесения платежа	Цену не меняет; считается от суммы просроченного платежа	ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Пени застройщика	Ответственность за просрочку передачи объекта	Считается от цены договора, а не от суммы платежа; если участник — гражданин, уплачивается в двойном размере; для объектов из ч. 2.1 при просрочке до тридцати месяцев — не более пяти процентов от цены договора	ч. 2, 2.1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Проценты на сумму долга	Общая ответственность за денежную просрочку по ключевой ставке Банка России	Если соглашением сторон предусмотрена неустойка, проценты не взыскиваются, если иное не предусмотрено законом или договором	п. 1, 4 ст. 395 ГК РФ

Показать все отличияСвернуть

Размер и расчёт: цена договора участия в долевом строительстве

Формулы закона для цены и для пеней участника.

Что считаем	Формула	Норма
Цена через площадь	Цена единицы общей площади жилого помещения (площади нежилого помещения) × общая площадь (площадь) объекта долевого строительства	ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Цена с лоджией, верандой, балконом, террасой	Цена единицы общей приведённой площади × общая приведённая площадь; приведённая площадь = общая площадь жилого помещения + площадь лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами	ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Пени участника за просрочку платежа	Сумма просроченного платежа × ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день исполнения обязательства × 1/300 × число дней просрочки	ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Пример расчёта пеней	Платёж 3 000 000 руб. просрочен на 30 дней, ставка условно 10 %: 3 000 000 × 10 % × 1/300 × 30 = 30 000 руб.	ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Увеличение цены	Отчисления (взносы) застройщика в компенсационный фонд — пропорционально увеличению цены договора	ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Индивидуальный жилой дом	Порядок расчётов при превышении допустимого изменения площади дома или участка; допустимое изменение может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от площади	ч. 1.1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ

Показать весь расчётСкрыть

Цифры в примере условные; ставку берут ту, что действует на день исполнения обязательства (ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Ответственность: цена договора долевого участия

Последствия нарушений при оплате цены.

Нарушение	Кто отвечает	Санкция	Норма
Просрочка платежа по договору	Участник долевого строительства	Неустойка (пени) застройщику — одна трехсотая ставки рефинансирования от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки	ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Привлечение денежных средств гражданина на жилое помещение в многоквартирном доме, не введённом в эксплуатацию, в нарушение требований законодательства о долевом строительстве, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния; штраф — за каждый случай в отдельности	Юридическое лицо	Юридическое лицо — административный штраф от пятисот тысяч до одного миллиона рублей	ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ
То же	Должностное лицо	Должностное лицо — административный штраф от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей	ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ
Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве в крупном размере	Лицо, совершившее деяние	Наказывается обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового; от ответственности освобождается, если сумма возмещена в полном объёме и (или) объект введён в эксплуатацию (прим. 2)	ч. 1 ст. 200.3 УК РФ

Отдельного штрафа за изменение цены ДДУ без соглашения сторон закон не устанавливает (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Крупный размер — сумма свыше четырёх миллионов пятисот тысяч рублей (прим. 1 ст. 200.3 УК РФ). Руководители и другие работники организаций, совершившие правонарушения в связи с выполнением организационно-распорядительных или административно-хозяйственных функций, отвечают как должностные лица (ст. 2.4 КоАП РФ).

Не откладывайте правовую оценку

Обсудите задачу компании до следующего действия

Получили документ, готовите решение или возник спор? Позвоните или напишите: разберу обстоятельства, проверю применимый порядок и сроки, объясню возможные действия и риски для компании.

Позвонить сейчас

Комментарий адвоката Вруцкого

адвокат · рег. № 78/8790

В спорах о цене договора долевого участия я начинаю не с суммы, а с самого договора: есть ли в нём условие о возможности изменения цены, случаях и условиях её изменения (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Если такого условия нет, требование о доплате приходится строить на других основаниях, и я разбираю их отдельно.

Второе, что я проверяю, — как цена определена. Когда она рассчитана через цену единицы площади, спор сводится к тому, какая площадь и с какими понижающими коэффициентами положена в расчёт (ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Здесь мне нужны документы обмеров и сам расчёт, а не только сумма в счёте.

Застройщику я напоминаю о двух вещах: увеличение цены влечёт отчисления в компенсационный фонд пропорционально увеличению (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ), а уплата цены производится после государственной регистрации договора и безналично (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Участнику — что при рассрочке нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца дают застройщику основание для одностороннего отказа (ч. 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Порядок действий: изменение цены ДДУ

Шаги от проверки договора до иска.

1
Проверить условие о ценеСверяю, как в договоре определена цена — суммой или через цену единицы общей площади (общей приведённой площади), и предусмотрены ли возможности изменения цены, случаи и условия её изменения (ч. 1, 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
2
Подготовить расчётСчитаю новую цену по условиям договора. Если цена увеличивается, застройщик учитывает отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).
3
Направить предложениеПредложение изменить договор направляется другой стороне. В суд требование заявляется только после отказа или неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
4
Оформить соглашениеДля соглашения об изменении цены ДДУ соблюдают форму самого договора; исключения могут следовать из закона, иных правовых актов, договора или обычаев (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона № 214-ФЗ).
5
Претензия по денежному требованиюЕсли спор о взыскании доплаты или пеней рассматривает арбитражный суд, он может быть передан туда после принятия мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).
6
Исковое заявлениеВ арбитражный суд по экономическим спорам и иным делам из гражданских правоотношений обращаются исковым заявлением (ч. 4 ст. 4 АПК РФ). В нём указываются цена иска, расчёт взыскиваемой или оспариваемой суммы и сведения о соблюдении претензионного или иного досудебного порядка (ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Пошлина по спору об изменении договора без требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества — 15 000 рублей для физических лиц и 50 000 рублей для организаций (подп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ).

Документы: цена договора долевого участия

Что собрать до переговоров о цене или до иска.

Документ	Зачем	Кто подписывает, форма
Договор участия в долевом строительстве	Цена, способ её определения, условия изменения, порядок оплаты (ч. 1–3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ)	Застройщик и участник; договор подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона № 214-ФЗ)
Сведения о регистрации договора	Показывают, с какого момента вносится оплата: уплата производится после государственной регистрации (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ)	Документ регистрирующего органа
Соглашение об изменении цены	Фиксирует новую цену по соглашению сторон (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ)	Обе стороны, в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ)
Платёжные поручения	Подтверждают суммы, даты и безналичный порядок оплаты (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ)	Участник как плательщик
Предложение изменить договор и ответ	Показывают соблюдение порядка до обращения в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ)	Сторона, которая предлагает изменение; с подтверждением отправки
Претензия о доплате или пенях с подтверждением отправки	Подтверждение досудебного урегулирования включают в приложения к иску; оно не требуется, когда федеральный закон не предусматривает соблюдения такого порядка (п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ)	Истец или его представитель
Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП либо иной документ о месте нахождения или месте жительства истца и ответчика	Прилагается к иску в арбитражный суд; получена не ранее чем за тридцать дней до дня обращения в арбитражный суд (п. 9 ч. 1 ст. 126 АПК РФ)	Выписка из реестра

Показать все документыСвернуть

Сроки: цена договора участия в долевом строительстве

Оплата, переговоры и давность.

Действие	Срок	С какого дня	Норма
Уплата цены договора	Единовременно или в установленный договором период	После государственной регистрации договора	ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ
Претензия по денежному требованию (спор в арбитражном суде)	30 календарных дней; закон или договор могут установить другой срок и (или) порядок	Со дня направления претензии (требования)	ч. 5 ст. 4 АПК РФ
Общий срок исковой давности	Три года	Со дня, определяемого по правилам начала давности	п. 1 ст. 196 ГК РФ
Предел давности	Не может превышать десять лет, за исключением случаев, установленных федеральными законами «О противодействии терроризму» и «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности»	Со дня нарушения права	п. 2 ст. 196 ГК РФ

Начало исковой давности — со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, если законом не установлено иное (п. 1 ст. 200 ГК РФ). По платежу с определённым сроком — по окончании срока исполнения (п. 2 ст. 200 ГК РФ).

Как я веду дело

Как адвокат ведёт поручение компании

1
Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
2
Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
3
Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
4
Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
5
Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
6
Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.

Кто ведёт дело

Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение

Константин Александрович Вруцкий

№ 78/8790 · адвокат

Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.

Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.

Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю прямо. Обещать положительный результат адвокату запрещено — п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката.

Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное. Это адвокатская тайна — ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение входят в согласованный объём помощи по соглашению — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Частые вопросы: цена договора долевого участия

Ответы на вопросы о цене и её изменении.

Что входит в цену договора долевого участия?

Цена договора — размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Её можно определить как произведение цены единицы общей площади (площади нежилого помещения) и площади объекта. В договоре на индивидуальный жилой дом в малоэтажном жилом комплексе отдельно указывают размер затрат на строительство (создание) общего имущества, если они не включены в цену в отношении дома (ч. 1.1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Можно ли изменить цену договора участия в долевом строительстве после подписания?

Да, по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия её изменения (ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Форму соглашения об изменении цены берут из ДДУ, кроме исключений, следующих из закона, иных правовых актов, договора или обычаев (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Договор долевого участия: цена договора может меняться по решению застройщика?

Одностороннее изменение условий обязательства запрещено, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Если все стороны ведут предпринимательскую деятельность — ещё и в случаях, указанных в договоре; если не все — договор даёт это право лишь стороне-непредпринимателю, кроме случаев, предусмотренных законом или иным правовым актом (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Цена ДДУ по ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ меняется соглашением сторон.

Когда платить цену договора долевого участия?

После государственной регистрации договора, единовременно или в установленный договором период, в безналичном порядке (ч. 3 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Сам договор подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 17 Закона № 214-ФЗ).

Показать все вопросыСвернуть

Какие пени за просрочку оплаты цены договора долевого участия?

Участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Причинение убытков кредитор доказывать не обязан (п. 1 ст. 330 ГК РФ), но не вправе требовать неустойку, если должник не несёт ответственности за неисполнение (п. 2 ст. 330 ГК РФ).

Может ли застройщик отказаться от договора из-за неоплаты цены?

При единовременном платеже основание для одностороннего отказа — просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца (ч. 4 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). При рассрочке — систематическое нарушение сроков, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца (ч. 5 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Отказ заявляется в порядке, установленном тем же законом.

Сколько стоит иск об изменении цены договора участия в долевом строительстве?

Пошлина в арбитражном суде по спору об изменении договора, если иск не содержит требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, — 15 000 рублей для физических лиц и 50 000 рублей для организаций (подп. 2 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Если взыскивается доплата или пени, пошлина зависит от цены иска (подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ).

Есть ли давность у спора о цене договора долевого участия?

Общий срок исковой давности — три года со дня, определяемого по ст. 200 ГК РФ (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Услуги и темы рядом: цена ДДУ и её изменение

Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу

Застройщик: дольщики и заказчики-гражданеЮридическая помощь по теме «Застройщик: дольщики и заказчики-граждане». Выберите нужную услугу ниже.Договор на проведение оценкиОснования оценки, обязательные условия договора, права и обязанности заказчика.Договор возмездного оказания услугЧто считается услугой, как её оплачивают и что будет, если услугу невозможно оказать по вине заказчика.Приёмка работ и односторонний актКак заказчик принимает работу, мотивированный отказ от подписания и когда односторонний акт подрядчика действителен.Отчёт об оценкеЧто должно быть в отчёте и когда его сведения считаются достоверными.Односторонний отказ от договора оказания услугКогда заказчик или исполнитель вправе отказаться от договора услуг и что придётся возместить.Договор участия в долевом строительстве: сторона застройщикаСущественные условия ДДУ, форма, требования к договору и последствия их нарушения.Договор подряда на кадастровые работыОснования работ, существенные условия договора и что заказчик получает в результате.Отказ клиента от договора услуг: что удержит исполнительПраво потребителя отказаться от услуг в любой момент и какие фактически понесённые расходы исполнитель вправе удержать.Когда оценка имущества обязательнаСделки с государственным имуществом, споры о стоимости и другие случаи обязательной оценки.Договор на НИОКРКак оформить научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы и кому принадлежат их результаты.Претензия к оператору связиОбязательный досудебный порядок: сроки предъявления претензии, что приложить, срок ответа оператора.

Показать всёСкрыть

Обсудите задачу до подписания и ответа

Запишитесь на консультацию

+7 (495) 198-70-77

Позвонить сейчас