Заказчик согласует в договоре цель, объект и дату определения стоимости, сведения об исполнителе и оплате. Здесь разобраны условия для заказа оценки, передача документов, получение отчёта и вопросы, которые стоит согласовать до подписания.
Коротко
Основание договорной оценки — соглашение заказчика с оценщиком либо с юридическим лицом, у которого оценщик работает по трудовому договору: ст. 9 Закона № 135-ФЗ. Договор оформляют письменно, указывают цель, идентифицируемый объект, вид стоимости, дату её определения и вознаграждение: ст. 10 Закона № 135-ФЗ. Получить отчёт заказчик вправе в согласованный договором срок, а оплатить оценку обязан и при несогласии с её результатами: ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ.
Отделите условия будущего отчёта от ожиданий по его итоговой сумме.
ст. 10 Закона № 135-ФЗ
ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ
ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ
Ошибки в заказе оценки затрагивают и содержание задания, и участие заказчика в работе.
Повод для разбора — конкретный пробел в договоре или разногласие при его исполнении.
Юридическое лицо в договоре и оценщик, выполняющий работу, обозначаются раздельно.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Заказчик оценки | Заключает договор с оценщиком либо с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. Предоставляет необходимые сведения и документы, содействует работе, даёт разъяснения и своевременно оплачивает услуги. Может требовать обоснование выводов и отчёт в договорный срок. | ст. 9 Закона № 135-ФЗ, ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ |
| Оценщик — сторона договора | Может заключить договор непосредственно с заказчиком. В соглашении указываются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности, наименование и место нахождения СРО, применяемые стандарты и сведения о независимости. | ст. 9 Закона № 135-ФЗ, ст. 10 Закона № 135-ФЗ |
| Юридическое лицо — сторона договора | Выступает исполнителем по договору, когда оценщик состоит с ним в трудовых отношениях. Договор должен назвать проводящих оценку специалистов, содержать сведения о страховании ответственности юридического лица и его независимости. | ст. 9 Закона № 135-ФЗ, ст. 10 Закона № 135-ФЗ |
| Лицо, уполномоченное публичным собственником | Заключает договор от имени заказчика при оценке имущества Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Для федерального имущества действует требование к юридическому лицу из предусмотренного законом перечня. | ст. 10 Закона № 135-ФЗ |
Стоимость определяется на согласованную дату, а не под желаемый итог сделки.
Договор на проведение оценки связывает заказчика с оценщиком либо с его работодателем — юридическим лицом. Это основание проведения оценки по ст. 9 Закона № 135-ФЗ. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка, включая повторную, может проводиться по определению суда, арбитражного суда, третейского суда или решению уполномоченного органа. Поэтому сначала следует выяснить, на каком основании заказывается работа.
Письменное соглашение описывает не только платную услугу, но и параметры определения стоимости. Цель оценки, идентификация объекта, вид стоимости и дата её определения обязательны по ст. 10 Закона № 135-ФЗ. Дата оценки означает момент, по состоянию на который определяется стоимость. При подготовке задания полезно отдельно записать, для чего нужен отчёт и какое имущество предстоит оценить.
Заказчик участвует в получении исходных данных: предоставляет необходимые документы, разъясняет информацию и запрашивает сведения у третьих лиц. Одновременно он вправе получить обоснование выводов и отчёт в договорный срок. Обе стороны взаимодействия описаны в ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ. Позиция заказчика по стоимости не заменяет выводы оценки и не отменяет обязанность оплатить услуги по договору, если результат с этой позицией не согласуется.
Эту дату проверяют в задании отдельно от срока передачи отчёта.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю дату в проекте с целью заказа и документами на имущество. Включение даты определения стоимости в договор обязательно по ст. 10 Закона № 135-ФЗ, а получение отчёта в согласованный срок — право заказчика по ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ. Советую формулировать эти условия отдельно: тогда вопрос о моменте оценки не смешивается с вопросом о задержке документа.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об оценочной деятельности в Российской Федерации
Договорные вопросы возникают до начала работы, при сборе сведений и при выдаче результата.
В договоре назван объект без достаточных признаков для идентификации. Разбор начинается с сопоставления задания и документов: требование к описанию закреплено в ст. 10 Закона № 135-ФЗ.
Заказчик рассчитывал получить стоимость на иной момент. Проверяются цель оценки и указанная в договоре дата: её смысл и необходимость включения определены в ст. 10 Закона № 135-ФЗ.
Договор заключён с юридическим лицом, но оценщики в нём не названы. Требование включить сведения о проводящих оценку оценщиках, включая фамилию, имя и отчество, содержится в ст. 10 Закона № 135-ФЗ.
Исполнитель запрашивает внутренние материалы, заказчик ограничивает передачу. Обязанности содействовать оценке и не скрывать запрошенную документацию установлены в ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ.
Документ не передан к согласованному сроку. Для разбора нужны договор и переписка о передаче результата: право получить отчёт в договорный срок предусмотрено в ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ.
Заказчик оспаривает выводы и связывает с этим оплату. Нужно разделить запрос обоснования и платёжное условие: право на объяснения и обязанность оплаты закреплены в ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ.
Для разграничения важны документ, участник и вопрос, который предстоит согласовать.
| Сопоставление | Договор на проведение оценки | Отличительный вопрос | Норма |
|---|---|---|---|
| Договор и отчёт об оценке | Договор служит основанием работы и содержит цель, объект, вид стоимости, дату и вознаграждение. | Получение отчёта — отдельное право заказчика, реализуемое в установленный договором срок; его нельзя заменить одним подписанием договора. | ст. 9 Закона № 135-ФЗ, ст. 10 Закона № 135-ФЗ, ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ |
| Договорная оценка и оценка по определению суда | Заказчик заключает договор с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. | В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, основанием оценки может служить определение суда; суды самостоятельны в выборе оценщика. | ст. 9 Закона № 135-ФЗ |
| Прямой заказ оценщику и заказ юридическому лицу | По общему правилу допустим договор с оценщиком; сведения о его страховании и СРО входят в соглашение. | В договоре с юридическим лицом дополнительно обозначаются проводящие оценку оценщики и предусмотренные законом сведения о страховании ответственности юридического лица. | ст. 9 Закона № 135-ФЗ, ст. 10 Закона № 135-ФЗ |
При оценке имущества в собственности Российской Федерации договор заключается только с юридическим лицом из предусмотренного законом перечня: ст. 10 Закона № 135-ФЗ.
Раздел об ответственности требует конкретных условий, а не ссылки на любой штраф из законодательства.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Основания дополнительной ответственности, указанные в договоре | Оценщик либо юридическое лицо, с которым у него заключён трудовой договор | Договор указывает размер, порядок и основания дополнительной ответственности по отношению к установленной законом. Конкретное условие проверяется по подписанному тексту. | ст. 10 Закона № 135-ФЗ |
| Нарушение требований договора юридическим лицом | Юридическое лицо — исполнитель; здесь указано требование к страхованию его ответственности | Договор должен содержать сведения о страховании его ответственности за нарушение требований договора. Сам размер взыскания из этого требования не следует. | ст. 10 Закона № 135-ФЗ |
Отдельного штрафа за несоблюдение условий договора оценки закон не устанавливает. Договор должен содержать сведения о страховании ответственности юридического лица за вред имуществу третьих лиц вследствие нарушения требований законодательства, стандартов и правил оценки: ст. 10 Закона № 135-ФЗ. Несогласие с результатами оценки не отменяет обязанности заказчика своевременно оплатить услуги по договору: ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ. Обязательное страхование гражданской ответственности оценщика также отражается в договоре: ст. 10 Закона № 135-ФЗ. Сведения о страховании и дополнительной ответственности следует проверять раздельно.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку заказа оценки с вопроса, на какую дату и для какой цели требуется стоимость. Если эти параметры растворены в переписке, а в проект перенесены только название имущества и цена услуги, возвращаюсь к описанию задания. Цель, идентифицируемый объект, вид стоимости и дата её определения входят в обязательное содержание договора по ст. 10 Закона № 135-ФЗ. Затем сопоставляю сведения об исполнителе с тем, кто будет указан стороной соглашения: при договоре с юридическим лицом в тексте должны быть названы проводящие оценку оценщики по ст. 10 Закона № 135-ФЗ.
При разногласии по отчёту я отдельно разбираю запрос обоснования и оплату. Право заказчика требовать объяснение выводов предусмотрено ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ, но та же норма обязывает оплатить услуги и при несовпадении результата с его позицией. Советую формулировать вопросы к исходным данным и расчётам предметно, сохраняя запросы и ответы. Для проверки задержки отчёта я беру договорное условие о сроке, а для спора о документах — перечень того, что оценщик запрашивал и что заказчик действительно предоставил.
Согласование задания и обмен документами стоит фиксировать в одной цепочке переписки.
Состав исходных материалов уточняется по объекту и запросам исполнителя.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор с описанием задания | Фиксирует цель, объект, вид стоимости, дату, вознаграждение и обязательные сведения об исполнителе: ст. 10 Закона № 135-ФЗ. | Стороны заключают договор в простой письменной форме по ст. 10 Закона № 135-ФЗ. |
| Материалы об оцениваемом объекте | Нужны для идентификации имущества и предоставления необходимых исходных данных: ст. 10 Закона № 135-ФЗ, ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ. | Заказчик предоставляет необходимые документы и запрашивает нужные сведения у третьих лиц; перечень уточняет по запросу оценщика. |
| Запросы и разъяснения по исходным данным | Показывают, какая информация потребовалась и чем заказчик её подтвердил. Обязанность давать разъяснения и подтверждения предусмотрена ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ. | Оценочная компания или оценщик направляет запрос; заказчик готовит ответ и сохраняет переданные материалы. |
| Сведения о страховании и СРО | Используются при проверке обязательного содержания договора и данных о проводящих оценку специалистах: ст. 10 Закона № 135-ФЗ. | Получите сведения у исполнителя и сопоставьте их с проектом; способ передачи согласуйте при оформлении заказа. |
| Отчёт и запрос обоснования выводов | Нужны для разбора результата и проверки соблюдения договорного срока выдачи. Права заказчика закреплены в ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ. | Исполнитель передаёт отчёт; заказчик фиксирует получение и направляет вопросы по спорным выводам. |
Временные условия заказа решают разные задачи; дата стоимости не заменяет срок исполнения.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Определение стоимости имущества | На дату, указанную в договоре | Стоимость определяется по состоянию на эту дату. Это смысл даты оценки, а не отсчёт срока выдачи документа. | ст. 10 Закона № 135-ФЗ |
| Получение отчёта заказчиком | В срок, установленный договором на проведение оценки | Проверьте предусмотренную соглашением дату или событие. Право заказчика связано именно с договорным сроком. | ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ |
| Оплата оценочной компании или оценщика | Своевременно, в соответствии с договором | Ориентир — согласованные платёжные условия. Несогласие с результатами оценки не отменяет обязанность оплаты. | ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Подготовка исходных сведений остаётся задачей заказчика; спорные условия можно передать на правовой разбор.
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответы о заказе, исполнителе и получении результата.
Заказчик может заключить его с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор: ст. 9 Закона № 135-ФЗ. В договоре с юридическим лицом указывают проводящих оценку оценщиков, включая фамилию, имя и отчество. Для имущества в собственности Российской Федерации исполнитель — только юридическое лицо из предусмотренного законом перечня: ст. 10 Закона № 135-ФЗ.
Для договора на проведение оценки предусмотрена простая письменная форма: ст. 10 Закона № 135-ФЗ. В нём также должны содержаться цель, описание идентифицируемого объекта, вид стоимости, вознаграждение и дата определения стоимости. Устное обсуждение задачи полезно перенести в текст соглашения, чтобы параметры заказа не остались только в памяти участников.
Датой определения стоимости является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта: ст. 10 Закона № 135-ФЗ. Срок получения отчёта устанавливает договор, а право заказчика получить его в этот срок закреплено в ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ. Проверьте оба условия: они отвечают на разные вопросы о заказе и не заменяют друг друга.
Заказчик обязан своевременно оплачивать услуги по договору, в том числе когда результаты оценки не согласуются с его позицией: ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ. Та же норма позволяет требовать и получать обоснование выводов. Сформулируйте вопросы к использованным данным и расчётам, отдельно проверив сроки и условия оплаты по подписанному соглашению.
Наличие коммерческой тайны в запрошенных для оценки сведениях не может служить основанием отказа в их предоставлении: ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ. Заказчик обязан не скрывать запрошенные для оценки документы и не ограничивать доступ к ним. Для передачи уточните перечень нужных материалов и способ обмена, сохраняя запросы и ответы.
Обязательны сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, наименование и место нахождения СРО, применяемые стандарты, дополнительная ответственность и независимость по ст. 10 Закона № 135-ФЗ. Для договора с юридическим лицом предусмотрены сведения о проводящих оценку оценщиках и страховании ответственности юридического лица. Проверьте эти условия в самом тексте.
Заказчик вправе требовать и получать обоснование выводов по результатам оценки от оценочной компании или оценщика: ст. 15.2 Закона № 135-ФЗ. Практически запрос стоит привязать к конкретным сведениям об объекте и спорным выводам. Сохраните отправленный текст и ответ, чтобы дальнейший разбор опирался на предметные объяснения исполнителя.
При оценке имущества Российской Федерации, её субъекта или муниципального образования от имени заказчика договор заключает лицо, уполномоченное собственником на сделки с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации: ст. 10 Закона № 135-ФЗ. Для федерального имущества эта норма также требует юридическое лицо из предусмотренного законом перечня.
Договор является основанием оценки по ст. 9 Закона № 135-ФЗ. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка, в том числе повторная, может проводиться по определению суда, арбитражного суда, третейского суда, а также решению уполномоченного органа. Поэтому при заказе следует установить основание работы, прежде чем согласовывать условия с исполнителем.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу