Обязательная оценка имущества связана с его собственником, предстоящей сделкой или спором о стоимости. Здесь разобраны основания для её проведения, исключения для публичного имущества и документы, по которым можно проверить необходимость оценки.
Коротко
Оценка обязательна при совершении сделок с имуществом, полностью или частично принадлежащим Российской Федерации, субъекту Российской Федерации либо муниципальному образованию, с учётом исключений ст. 8 Закона № 135-ФЗ. Эта же норма предусматривает оценку при спорах о стоимости в названных ею случаях. Для собственного имущества физические и юридические лица имеют право заказать оценку по ст. 6 Закона № 135-ФЗ: право и обязанность нужно различать.
Начните с основания оценки, а не с поиска самой низкой цены за отчёт. Подготовьте документы о собственнике и описание планируемого распоряжения.
ст. 8 Закона № 135-ФЗ
ст. 8 Закона № 135-ФЗ
ст. 7 Закона № 135-ФЗ
Ошибку в основании оценки нельзя исправить одной заменой итоговой суммы. Для проверки обязанности нужны сведения об объекте и условиях его передачи.
Адвокат проверяет правовое основание; определение стоимости выполняет оценщик. Обратиться за разбором документов полезно в следующих ситуациях.
Собственник, оценщик и заинтересованное лицо выполняют разные роли. Для публичного имущества значение имеет также режим, в котором оно передано предприятию или учреждению.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования | Имеют право на оценку принадлежащих им объектов. Для сделок с такими объектами проверяют обязательность оценки с учётом исключений, в том числе специальных правил установления цены и арендной платы. | ч. 1 ст. 6 Закона № 135-ФЗ, ч. 1–2, 4 ст. 8 Закона № 135-ФЗ |
| Физические лица и юридические лица | Имеют право заказать оценку собственного имущества, в том числе повторную. При ипотечном кредитовании возникновение спора о величине стоимости предмета ипотеки является основанием обязательной оценки. | ч. 1–2 ст. 6 Закона № 135-ФЗ, ч. 1 ст. 8 Закона № 135-ФЗ |
| Оценщик | Проводит оценку принадлежащих собственникам объектов на основаниях и условиях закона. Право собственника на оценку не зависит от установленного порядка государственного статистического учёта и бухгалтерской отчётности. | ч. 1–2 ст. 6 Закона № 135-ФЗ |
| Заинтересованные лица | Могут обжаловать результаты проведения оценки в порядке, установленном законодательством. Для подготовки возражений выделяют оспариваемый результат и документы, с которыми он не согласуется. | ч. 3 ст. 6 Закона № 135-ФЗ |
| Государственные и муниципальные унитарные предприятия, государственные и муниципальные учреждения | При распоряжении закреплённым имуществом в хозяйственном ведении или оперативном управлении применяется исключение, за исключением случаев, когда распоряжение допускается с согласия собственника имущества. | ч. 2 ст. 8 Закона № 135-ФЗ |
Требование об оценке появляется из юридического основания, а не только из желания участников уточнить цену.
Собственник вправе получить оценку принадлежащего ему объекта, даже если его стоимость уже отражена в учёте. Это право распространяется на повторную оценку, а её результаты могут использоваться для корректировки данных бухгалтерского учёта и отчётности — ст. 6 Закона № 135-ФЗ. Отдельно нужно установить, является ли проведение оценки обязанностью перед сделкой.
Для имущества, полностью или частично принадлежащего Российской Федерации, субъекту Российской Федерации либо муниципальному образованию, ст. 8 Закона № 135-ФЗ связывает обязательную оценку с совершением сделок. К ним отнесены приватизация, доверительное управление, аренда, залог, отчуждение, переуступка связанных долговых обязательств и внесение имущества в уставные капиталы или фонды. Применение этого правила требует проверки исключений, включая установленную другими федеральными законами цену или арендную плату.
При споре о стоимости ст. 8 Закона № 135-ФЗ называет национализацию, изъятие для государственных или муниципальных нужд, ипотечное кредитование и налоговый контроль при споре об исчислении налогооблагаемой базы. При брачном контракте и разделе имущества разводящихся супругов нужны спор о стоимости и требование одной или обеих сторон. Если акт с требованием обязательной оценки или договор об оценке не определяет вид стоимости, устанавливается рыночная стоимость — ст. 7 Закона № 135-ФЗ.
Вид стоимости нужно установить до подготовки задания на оценку.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю требование об оценке с формулировкой задания. Нестандартные термины в нормативном правовом акте подпадают под правило ст. 7 Закона № 135-ФЗ. В договоре об оценке проверяю, определён ли конкретный вид стоимости: если нет, устанавливается рыночная стоимость. Поэтому цену работы оценщика обсуждаю после проверки цели оценки.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об оценочной деятельности в Российской Федерации
Ниже — отдельные основания, а не полный перечень. Исключения ст. 8 Закона № 135-ФЗ включают реорганизацию унитарных предприятий и учреждений, безвозмездное пользование для названных в статье органов власти, унитарных предприятий и учреждений, специальные случаи передачи федерального имущества и правила цены.
Проверяется оценка имущества Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований для приватизации, аренды либо доверительного управления. Особое значение имеет наличие специального порядка определения цены — ст. 8 Закона № 135-ФЗ.
Использование принадлежащего публичному собственнику объекта как предмета залога включено в основания оценки. Документы должны позволять определить собственника и сам передаваемый в залог объект; применимые исключения проверяются по ст. 8 Закона № 135-ФЗ.
Продажа, иное отчуждение и передача публичного имущества в уставные капиталы или фонды юридических лиц требуют проверки основания оценки. Исключения для распоряжения таким имуществом могут изменить вывод о её обязательности — ст. 8 Закона № 135-ФЗ.
Переуступка долговых обязательств, связанных с объектами публичной собственности, названа среди оснований оценки. Нужно показать связь обязательства с конкретным объектом и проверить исключения; одной ссылки на наличие долга недостаточно — ст. 8 Закона № 135-ФЗ.
При кредитовании физических лиц и юридических лиц оценка связана с возникновением спора о величине стоимости предмета ипотеки. Письменные расчёты и возражения помогают выделить именно спор о стоимости, предусмотренный ст. 8 Закона № 135-ФЗ.
При составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов значение имеют спор о стоимости имущества и требование одной из сторон или обеих сторон. Подготовка документов начинается с фиксации этих условий — ст. 8 Закона № 135-ФЗ.
Необходимость оценки и выбор вида стоимости — самостоятельные вопросы. Их нельзя сводить к наличию готовой цифры в документах.
| Признак | Обязательная оценка | Оценка по праву собственника | Норма |
|---|---|---|---|
| Основание обращения | Сделка с публичным имуществом либо предусмотренный законом случай спора о стоимости. Для публичного имущества действуют исключения, включая специальные правила цены. | Собственник принимает решение об оценке принадлежащего ему объекта на основаниях и условиях закона. | ч. 1–2, 4 ст. 8 Закона № 135-ФЗ, ч. 1 ст. 6 Закона № 135-ФЗ |
| Сведения бухгалтерского учёта | Сама запись стоимости в учёте не заменяет проверку основания оценки для сделки с публичным имуществом и применимых исключений. | Право на оценку не зависит от установленного порядка учёта и отчётности; результаты могут служить для корректировки их данных. | ч. 1–2, 4 ст. 8 Закона № 135-ФЗ, ч. 2 ст. 6 Закона № 135-ФЗ |
| Повторное определение стоимости | Наличие прежнего результата нужно сопоставить с целью предстоящей сделки или характером возникшего спора. | Право собственника распространяется на повторную оценку объекта, а не только на первоначальное обращение к оценщику. | ч. 2 ст. 6 Закона № 135-ФЗ |
| Неуказанный вид стоимости | Если нормативный правовой акт с требованием обязательной оценки не определяет вид стоимости, устанавливается рыночная стоимость. | Такое же правило действует, когда конкретный вид стоимости не определён договором об оценке. | ч. 1 ст. 7 Закона № 135-ФЗ |
Для решения вопроса об обязательности оценки проверяется правовое основание стоимости. Балансовая сумма, предлагаемая цена и вид стоимости требуют отдельного сопоставления.
| Что проверяется | Как определить ориентир | Норма |
|---|---|---|
| Вид стоимости | Если нормативный правовой акт, требующий обязательной оценки, либо договор не определяет конкретный вид стоимости, установлению подлежит рыночная стоимость объекта. Это правило определяет предмет задания, а не тариф за работу оценщика. | ч. 1 ст. 7 Закона № 135-ФЗ |
| Публичное имущество | Обязательная оценка для сделок служит определению стоимости, в том числе начальной цены. Исключения проверяются до вывода о необходимости её проведения; принадлежность имущества государству сама по себе не отменяет специальные правила распоряжения. | ч. 1–2, 4 ст. 8 Закона № 135-ФЗ |
| Цена либо арендная плата по другому закону | Если они установлены другими федеральными законами в связи с продажей, арендой или обременением сервитутом, рыночная стоимость по закону об оценочной деятельности не устанавливается. Запросите документ с основанием такого определения суммы. | ч. 4 ст. 8 Закона № 135-ФЗ |
| Пример: выбор вида стоимости | В договоре вид стоимости не определён. Условно рыночная стоимость по результату оценки — 2 000 000 рублей, балансовая — 1 500 000 рублей. По ч. 1 ст. 7 Закона № 135-ФЗ установлению подлежит рыночная стоимость: 2 000 000 рублей. Разница с балансовой суммой: 2 000 000 − 1 500 000 = 500 000 рублей; она не заменяет определение рыночной стоимости оценщиком. | ч. 1 ст. 7 Закона № 135-ФЗ |
Цифры примера условные. Рыночная стоимость взята как результат оценки; вычитание показывает только её отличие от балансовой суммы. Ч. 1 ст. 7 Закона № 135-ФЗ определяет вид стоимости при отсутствии его указания в акте или договоре.
Обязательность оценки, заключённость договора с оценщиком и обжалование результата — разные вопросы. Ниже указан риск при оформлении договора, а не самостоятельный штраф за отсутствие оценки. Для разбора сохраните договор, документы об объекте и результат оценки.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Не согласованы существенные условия договора оценки | Стороны договора оценки: со стороны исполнителя выступает сам оценщик либо организация, в которой он работает по трудовому договору; со стороны заказчика — лицо, заключающее договор на оценку | Признание договора незаключённым. | ч. 1 ст. 9 Закона № 135-ФЗ, ч. 1–2 ст. 10 Закона № 135-ФЗ, п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ |
Отдельного штрафа за отсутствие обязательной оценки имущества закон не устанавливает. Основание денежного требования или недействительности сделки требует самостоятельной правовой проверки: право обжаловать результат оценки по ст. 6 Закона № 135-ФЗ не означает само по себе присуждения компенсации. По п. 3 ст. 432 ГК РФ принявшая исполнение или иначе подтвердившая действие договора сторона не вправе требовать признания его незаключённым, если это противоречит добросовестности.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор обязательной оценки с документов о принадлежности имущества. В проекте договора может быть написано только «помещение» или «оборудование», тогда как для применения ст. 8 Закона № 135-ФЗ имеет значение публичный собственник, в том числе принадлежность ему части объекта. После этого проверяю режим распоряжения: имущество учреждения в оперативном управлении и имущество, для передачи которого нужно согласие собственника, нельзя оценивать по одному и тому же выводу об исключении.
Следующий вопрос — зачем требуется стоимость. Я отделяю цену предстоящей сделки от спорной величины предмета ипотеки и от корректировки бухгалтерских данных. Для каждого документа отмечаю основание: обязанность по ст. 8 Закона № 135-ФЗ, право собственника по ст. 6 Закона № 135-ФЗ либо правило о виде стоимости по ст. 7 Закона № 135-ФЗ. Такая последовательность позволяет сформулировать предмет обращения к оценщику без лишних требований.
Если участники уже получили разные результаты, я фиксирую, какой именно результат оспаривается и чем подтверждаются возражения. Право заинтересованных лиц на обжалование предусмотрено ст. 6 Закона № 135-ФЗ. Не заменяю анализ основания спора обещанием конкретной стоимости имущества.
Двигайтесь от права на объект к цели определения стоимости. Ниже — последовательность подготовки к правовой проверке, а не календарный регламент работы оценщика.
Перечень ниже предназначен для разбора основания оценки. Он не заменяет требования к документам в отдельной процедуре или к содержанию договора с оценщиком.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Документы о принадлежности имущества | Позволяют проверить наличие публичной собственности на объект или его часть для применения ст. 8 Закона № 135-ФЗ с учётом исключений. | Представьте имеющиеся документы о праве и сведения, по которым можно идентифицировать объект. |
| Проект сделки и описание её предмета | Показывают, планируется ли аренда, залог, отчуждение, вклад либо другое действие с публичным имуществом, ст. 8 Закона № 135-ФЗ. | Подготовьте проект с приложениями; отдельно выделите состав передаваемого имущества. |
| Документы о хозяйственном ведении или оперативном управлении | Нужны для проверки исключения и случая распоряжения с согласия собственника по ст. 8 Закона № 135-ФЗ. | Представьте документы о закреплении объекта и имеющееся согласие собственника на распоряжение. |
| Документ, устанавливающий цену или арендную плату | Помогает проверить специальное основание суммы по другим федеральным законам и исключение из ст. 8 Закона № 135-ФЗ. | Сохраните текст основания цены вместе с расчётом, если он приложен к документу. |
| Договор об оценке и прежний результат | Проверьте вид стоимости по ст. 7 Закона № 135-ФЗ и результат по ст. 6 Закона № 135-ФЗ. По ст. 10 Закона № 135-ФЗ договор заключается в простой письменной форме. | При публичной собственности договор от имени заказчика заключает уполномоченное собственником лицо, если законодательством не установлено иное. Для федерального имущества заказчик заключает договор только с юридическим лицом из предусмотренного законом перечня, ст. 10 Закона № 135-ФЗ. |
Чтобы определить момент обращения к оценщику, сначала установите событие, с которым связано основание оценки. Рабочий график подготовки документов следует согласовать отдельно.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Общий срок исковой давности по требованию о защите нарушенного права | Три года. | Если законом не установлено иное, со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Для конкретного требования отдельно проверяют применимость общего срока исковой давности. | п. 1 ст. 196 ГК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ |
| Предельный срок исковой давности | Срок не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого установлен, за исключением случаев, установленных законами № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» и № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности». | Отсчёт десятилетнего предела ведётся от дня нарушения защищаемого права. | п. 2 ст. 196 ГК РФ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Ответ зависит от принадлежности объекта, цели определения стоимости и условий конкретного спора.
ст. 8 Закона № 135-ФЗ предусматривает оценку для сделок с имуществом, полностью или частично принадлежащим Российской Федерации, субъекту Российской Федерации либо муниципальному образованию, с учётом исключений, включая специальные правила цены. При ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц нужен спор о величине стоимости предмета ипотеки; при разделе имущества разводящихся супругов — спор о стоимости имущества и требование одной или обеих сторон.
Аренда публичного имущества названа в ст. 8 Закона № 135-ФЗ. Но сначала проверяют исключения: если размер арендной платы установлен другими федеральными законами, рыночная стоимость по закону об оценочной деятельности не устанавливается. Для имущества в хозяйственном ведении или оперативном управлении нужно также выяснить, допускается ли распоряжение с согласия собственника.
Право собственника на оценку не зависит от порядка государственного статистического учёта и бухгалтерского учёта и отчётности, ст. 6 Закона № 135-ФЗ. Поэтому наличие учётной суммы само по себе не отвечает на вопрос об основании оценки. Для сделки с публичным имуществом отдельно проверяются условия и исключения ст. 8 Закона № 135-ФЗ, включая специальные правила цены или арендной платы.
ст. 8 Закона № 135-ФЗ связывает обязательность оценки при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц с возникновением спора о величине стоимости предмета ипотеки. Нужно выделить именно разногласие о стоимости. Для залога публичного имущества действует основание о сделках с таким имуществом, с проверкой предусмотренных исключений.
Да. Право физических лиц и юридических лиц, а также публичных собственников на проведение оценки принадлежащих им объектов распространяется и на повторную оценку, ст. 6 Закона № 135-ФЗ. Для нового обращения полезно сохранить прежний результат и сформулировать, зачем требуется новое определение стоимости.
Если акт, требующий обязательной оценки, или договор об оценке не определяет конкретный вид стоимости, устанавливается рыночная стоимость, ст. 7 Закона № 135-ФЗ. Отдельно норма распространяет это правило на нестандартные термины в нормативном правовом акте, включая «реальную», «разумную» и «эквивалентную» стоимость. В договоре проверьте, определён ли конкретный вид стоимости.
Для составления брачных контрактов и раздела имущества разводящихся супругов ст. 8 Закона № 135-ФЗ указывает условия: возникновение спора о стоимости имущества и требование одной из сторон или обеих сторон. Сохраните документы о составе имущества и возражения о стоимости.
В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению, установление рыночной стоимости не обязательно, если иное не установлено федеральным законом, ст. 8 Закона № 135-ФЗ. Такое же правило касается передачи публичным партнёром частному партнёру по соглашению о государственно-частном или муниципально-частном партнёрстве.
Заинтересованные лица могут обжаловать результаты проведения оценки в порядке, установленном законодательством, ст. 6 Закона № 135-ФЗ. Для подготовки правового разбора обозначьте оспариваемый результат, объект и содержание возражений. Вопрос о результате отделяют от вопроса об обязательности оценки: наличие обязанности заказать её не исключает последующих разногласий о стоимости.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу