Стоимость объекта и её расчёт фиксируются в отчёте по ст. 11 Закона № 135-ФЗ. Здесь разобраны содержание документа, подпись оценщика, даты и ограничения использования результата: что сверить перед сделкой и как подготовить замечания к отчёту.
Коротко
Отчёт об оценке — итоговый документ определения стоимости объекта, а не только лист с итоговой суммой. Он должен раскрывать объект, цель, источники данных, расчёт и пределы применения результата по ст. 11 Закона № 135-ФЗ. Стоимость из надлежаще составленного отчёта признаётся достоверной и рекомендуемой для сделки, если в установленном законодательством порядке или в суде не установлено иное — ст. 12 Закона № 135-ФЗ.
Начните с версии документа, которую собираются использовать: приложение с расчётом и подпись столь же важны, как итоговая сумма.
ст. 11 Закона № 135-ФЗ, ст. 12 Закона № 135-ФЗ
ст. 11 Закона № 135-ФЗ
ст. 11 Закона № 135-ФЗ
Ошибки при чтении отчёта начинаются с подмены его содержания одной цифрой. Ниже — проверки, которые помогают сформулировать предметные замечания.
Адвокат разбирает правовое использование документа; вопрос расчётной методики нужно отделять от вопроса о его содержании.
В документе различаются автор расчёта, его работодатель и собственник объекта. Их упоминание не означает одинаковых обязанностей по подписанию отчёта.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Оценщик, проводивший оценку | Его фамилия, имя, отчество при наличии, телефон, почтовый и электронный адреса, сведения о членстве в саморегулируемой организации указываются в отчёте. Автор подписывает документ; сведения о его независимости также входят в обязательное содержание. | ч. 4, 7 ст. 11 Закона № 135-ФЗ |
| Оценщики, совместно проводившие оценку | Если оценку проводили несколько оценщиков, отчёт подписывают эти оценщики. При чтении документа сопоставьте указанных авторов со сведениями о подписании: подпись постороннего сотрудника не описана как замена подписей авторов расчёта. | ч. 4, 7 ст. 11 Закона № 135-ФЗ |
| Юридическое лицо, заключившее трудовой договор с оценщиком | В отчёте отражаются сведения о независимости юридического лица, с которым у оценщика трудовой договор. Бумажный документ может быть скреплён его печатью либо личной печатью оценщика; это не устраняет требование подписи проводившего оценку лица. | ч. 4, 7 ст. 11 Закона № 135-ФЗ |
| Юридическое лицо, которому принадлежит объект оценки | Для принадлежащего ему объекта в отчёте приводятся реквизиты юридического лица и балансовая стоимость при наличии. Эти сведения дополняют точное описание имущества: название компании само по себе не раскрывает, что именно было оценено. | ч. 4 ст. 11 Закона № 135-ФЗ |
Читать отчёт полезно от предмета оценки к выводу о стоимости, а не в обратном порядке.
Отчёт соединяет результат определения стоимости с объяснением того, как оценщик его получил. По ст. 11 Закона № 135-ФЗ в нём раскрываются цель и задачи оценки, точное описание объекта, использованные стандарты, данные с источниками и принятые допущения. Поэтому замечание «цена кажется завышенной» лучше разложить на проверяемые вопросы: какое свойство объекта учтено, откуда взят показатель и где показано его влияние на расчёт.
Рыночная или иная стоимость относится к объекту и дате, указанным в документе. Последовательность расчёта, итоговая величина, ограничения и пределы её применения должны быть отражены по ст. 11 Закона № 135-ФЗ. Одинаковое название имущества ещё не делает взаимозаменяемыми результаты, подготовленные для разных целей. При сопоставлении отчётов сначала сверяйте предмет, момент оценки и исходные сведения.
Достоверность итоговой стоимости по ст. 12 Закона № 135-ФЗ предполагает составление отчёта по предусмотренным законом основаниям и в установленном порядке. Правило допускает установление иного в предусмотренном законодательством порядке или в суде. Оно относится к доказательственному значению результата, но не превращает отсутствие расчёта или источников в допустимую особенность оформления.
Требование ясности относится к документу целиком, включая объяснение результата.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю итоговый вывод с описанием объекта и оговорками в расчёте. Если документ допускает разные прочтения, формулирую замечание через конкретный фрагмент и сведения, которых не хватает для понимания стоимости. Требования к этому содержанию установлены в ст. 11 Закона № 135-ФЗ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об оценочной деятельности в Российской Федерации
Предмет разногласий бывает связан с исходными характеристиками, оформлением или использованием стоимости.
Отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка сопоставляют с документами о его характеристиках. Точное описание объекта и перечень использованных документов требуются по ст. 11 Закона № 135-ФЗ; замечания привязывают к расхождению в конкретном признаке.
Отчёт об оценке стоимости арендной платы читают вместе с указанной целью и пределами применения расчёта. При споре выписывают, для какого использования подготовлен результат и что ограничивает его перенос на обсуждаемые условия — ст. 11 Закона № 135-ФЗ.
Отчёт об оценке рыночной арендной платы может вызвать вопросы к использованным данным. По ст. 11 Закона № 135-ФЗ отчёт должен содержать их перечень с источниками получения и допущения; возражение адресуют определённому показателю, а не всему документу без разбора.
Сторона воспринимает итоговую величину как обязательную договорную цену. В ст. 12 Закона № 135-ФЗ стоимость названа достоверной и рекомендуемой при предусмотренных основаниях и порядке составления отчёта, если в установленном порядке или в суде не установлено иное.
Получатель имеет файл отчёта, но не может установить его надлежащее подписание. Для формы электронного документа ст. 11 Закона № 135-ФЗ требует усиленной квалифицированной электронной подписи. Разбор начинают с переданного оригинала и сведений о его подписании.
Итоговую сумму используют отдельно от допущений и ограничений. По ст. 11 Закона № 135-ФЗ последовательность расчёта и пределы применения результата включаются в отчёт. В споре сопоставляют планируемое использование с этими фрагментами полной версии документа.
Требования к содержанию и форме отчёта установлены ст. 11 Закона № 135-ФЗ.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Ненадлежащее исполнение обязательства по подготовке отчёта, если за него установлена неустойка | Должник | Уплата кредитору денежной суммы, определённой законом или договором. Причинение убытков доказывать не требуется. Право взыскать неустойку отсутствует, когда должник не отвечает за нарушение обязательства. | п. 1, 2 ст. 330 ГК РФ |
Отдельного штрафа за дефекты отчёта об оценке закон не устанавливает. Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение — ч. 3 ст. 11 Закона № 135-ФЗ. Достоверность итоговой стоимости предполагает составление отчёта по предусмотренным законом основаниям и в установленном порядке; иное может быть установлено в предусмотренном законодательством порядке или в суде — ч. 1 ст. 12 Закона № 135-ФЗ.
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор отчёта с таблицы расхождений: фрагмент документа, исходный материал, вопрос к оценщику. Так различаю претензию к характеристикам объекта, претензию к источнику данных и несогласие с выводом о стоимости. В ст. 11 Закона № 135-ФЗ эти элементы перечислены отдельно, поэтому замечания к ним тоже формулирую отдельно. Слова «слишком дорого» не показывают, какой именно элемент расчёта нуждается в пояснении.
Я проверяю, не вырвана ли итоговая сумма из контекста. Дата оценки, цель и ограничения результата нужны для его недвусмысленного прочтения по ст. 11 Закона № 135-ФЗ. Когда компания собирается использовать отчёт в другой сделке, сначала сопоставляю предполагаемое применение с написанными оговорками. Не предлагаю клиенту самостоятельно менять расчёт или подпись автора.
Я отделяю юридическое значение отчёта от ожиданий сторон по цене. По ст. 12 Закона № 135-ФЗ достоверность стоимости связана с соблюдением оснований и порядка составления и допускает установление иного предусмотренным порядком либо судом. Для правовой позиции мне нужны полный документ и предметные возражения, а не только желаемая итоговая сумма.
Соберите замечания так, чтобы автор расчёта мог найти спорное место и понять, какое пояснение требуется.
Для разбора пригодности результата соберите материалы, связывающие итоговую сумму с объектом, источниками и подписью автора.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Полный отчёт с приложениями | Проверить номер, даты, цель, описание объекта, последовательность расчёта и ограничения применения по ст. 11 Закона № 135-ФЗ. Итоговый лист не показывает весь состав обязательных сведений. | Бумажный отчёт подписывают проводившие оценку оценщики; требуются нумерация, прошивка и печать по ст. 11 Закона № 135-ФЗ. |
| Электронный оригинал отчёта | Проверить форму передачи и подписание документа, сохранив исходное содержимое файла. Электронный отчёт предусмотрен ст. 11 Закона № 135-ФЗ. | Подписывают проводившие оценку оценщики; нужна усиленная квалифицированная электронная подпись по ст. 11 Закона № 135-ФЗ. От прошивки электронная форма освобождена, от нумерации страниц — нет. |
| Материалы о характеристиках объекта | Сопоставить описание имущества с количественными и качественными характеристиками. Перечень использованных оценщиком документов входит в отчёт по ст. 11 Закона № 135-ФЗ. | Соберите фактически использованные документы в их исходной форме; единого подписанта таких материалов ст. 11 Закона № 135-ФЗ не называет. |
| Источники расчётных данных | Понять происхождение спорного показателя и связь допущений с итоговой величиной; указание источников обязательно по ст. 11 Закона № 135-ФЗ. | Сохраните названные в отчёте материалы и сведения об источнике; отдельную форму их подписания ст. 11 Закона № 135-ФЗ не устанавливает. |
Разведите дату определения стоимости, выпуск отчёта и период рекомендованного использования результата. Это разные ориентиры.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Использование стоимости для сделки, начальной цены аукциона или конкурса | 6 месяцев с даты составления отчёта — ч. 2 ст. 12 Закона № 135-ФЗ | С даты составления отчёта, а не с даты определения стоимости. | ч. 2 ст. 12 Закона № 135-ФЗ |
Стоимость рекомендуема для определения начальной цены предмета аукциона или конкурса и совершения сделки в течение указанного периода; исключены кадастровая стоимость и случаи, предусмотренные законодательством Российской Федерации — ч. 2 ст. 12 Закона № 135-ФЗ.
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Вопросы о цене, назначении и форме документа стоит разбирать отдельно.
По ч. 2 ст. 12 Закона № 135-ФЗ правило о шести месяцах с даты составления отчёта для определения начальной цены аукциона или конкурса и совершения сделки прямо исключает кадастровую стоимость, а также предусмотренные законодательством случаи. Из этого текста нельзя вывести специальный срок использования кадастрового результата: его нужно проверять отдельно.
Сначала сверьте объект, цель оценки и дату определения стоимости. Затем найдите данные с источниками, допущения, ход расчёта и ограничения применения результата: эти элементы требуются по ст. 11 Закона № 135-ФЗ. Замечание лучше адресовать конкретному показателю или оговорке, чтобы его можно было сопоставить с исходным материалом.
ст. 12 Закона № 135-ФЗ называет итоговую стоимость достоверной и рекомендуемой для совершения сделки при составлении отчёта по предусмотренным основаниям и в установленном порядке, если в предусмотренном законодательством порядке или в суде не установлено иное. Не следует пересказывать рекомендуемую величину как безусловную обязанность согласовать именно такую цену.
Сопоставьте точное описание участка с документами о его количественных и качественных характеристиках. В отчёте должны быть перечислены использованные документы, отражены цель, дата оценки и источники расчётных данных по ст. 11 Закона № 135-ФЗ. Само совпадение названия объекта не заменяет проверки его фактического описания.
Ориентируйтесь на цель и пределы применения результата, указанные в документе. Их раскрытие обязательно по ст. 11 Закона № 135-ФЗ. До переноса итоговой суммы в другой расчёт сопоставьте новое использование с ограничениями отчёта: из требования описать цель не следует универсальная пригодность результата для любых задач.
Уточните, какую форму документа вам передали. По ст. 11 Закона № 135-ФЗ бумажный отчёт имеет постраничную нумерацию, прошивку, подпись оценщика и печать; для электронной формы прошивка исключена, но требуется усиленная квалифицированная электронная подпись. Изображение бумажной страницы само по себе не подтверждает наличие такой электронной подписи.
ст. 11 Закона № 135-ФЗ предусматривает указание обеих дат: они описывают разные элементы отчёта. Проверяйте момент, к которому относится стоимость, отдельно от выпуска документа. По ч. 2 ст. 12 Закона № 135-ФЗ для рекомендованного использования стоимости в течение шести месяцев ориентиром служит дата составления с предусмотренными исключениями, а не дата оценки.
Подписание не отменяет оговорку о достоверности: по ст. 12 Закона № 135-ФЗ иное может быть установлено в предусмотренном законодательством порядке или в судебном порядке. Для предметных возражений соберите полный отчёт, спорные исходные сведения и вопросы к расчёту. Эта норма не описывает сама по себе порядок подачи конкретного требования.
Перечень использованных данных с указанием источников их получения и принятые допущения входят в обязательное содержание по ст. 11 Закона № 135-ФЗ. Отдельная итоговая цифра без раскрытого основания не позволяет прочитать расчёт полностью. При замечаниях укажите, какой именно показатель не имеет понятного источника в переданной версии.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу