Договор участия в долевом строительстве: сторона застройщика

Договор участия в долевом строительстве со стороны застройщика: обязательные условия и регистрация, счёт эскроу, срок передачи объекта, неустойка и штрафы, отличие от подряда, документы, сроки и ответы на частые вопросы.

Написать в мессенджер

Telegram MAX WhatsApp

Адвокат Константин Вруцкий — защита по уголовным делам, Москва — Адвокат · рег. № 78/8790

Коротко

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — договор, по которому застройщик обязуется в срок договора построить дом и после разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект участнику долевого строительства, а участник — уплатить цену и принять объект (ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом о долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Без обязательных условий он считается незаключённым (ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Что делать сейчас: нарушение договора участия в долевом строительстве

Ситуации, в которых застройщику важно действовать до истечения срока передачи объекта.

Позвонить сейчас

Дом не будет готов к сроку передачи, указанному в договоре

Не позднее чем за два месяца до истечения срока направить каждому участнику информацию о том, что строительство не может быть завершено в срок, и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Подготовить соглашение об изменении срока: изменение срока передачи объекта осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Проверить, что срок остаётся единым для участников, которым передаются объекты в этом доме или блок-секции с отдельным подъездом, за исключением случая переноса срока (ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ

Участник не принимает объект и не подписывает передаточный акт

Проверить сообщение о готовности объекта: направлено не менее чем за месяц до срока передачи заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручено лично под расписку, с предупреждением о последствиях бездействия (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
Если иное не установлено договором, через два месяца со дня, предусмотренного договором для передачи, составить односторонний акт — при сведениях о получении сообщения или возврате письма; не при досрочной передаче и не при отказе участника, потребовавшего акт о несоответствии объекта (ч. 5 и 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
За просрочку из-за уклонения участника от подписания акта застройщик освобождается от неустойки при надлежащем исполнении своих обязательств (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

ч. 4–6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ; ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ

Пришла претензия о неустойке за просрочку передачи объекта

Проверить расчёт: одна трёхсотая ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; участнику-гражданину — в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Для дома с характеристиками уникального объекта при просрочке, не превышающей тридцати месяцев, неустойка не более пяти процентов от цены договора (ч. 2.1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Сверить требования участника-гражданина с перечнем мер ответственности застройщика: закон о долевом строительстве устанавливает его исчерпывающим (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ

Чего делать нельзя: условия договора участия в долевом строительстве

Ошибки застройщика и их цена.

Подписывать договор без обязательных условий. Договор должен содержать определение объекта с планом, срок передачи, цену, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок, одно из условий привлечения средств участников, а при возмещении из них затрат на объект социальной инфраструктуры — условия ч. 5 ст. 18.1 Закона № 214-ФЗ (ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ); без них договор считается незаключённым (ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).ч. 4 и 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ
Расходиться с проектной декларацией. Обязательные условия должны соответствовать проектной декларации на момент заключения; договор с таким нарушением может быть признан судом недействительным только по иску участника, заключившего его (ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ
Принимать деньги граждан вне установленного порядка. Средства на счёт эскроу вносятся после регистрации договора (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Привлечение денег гражданина без права на это или с нарушением требований законодательства о долевом строительстве — штраф юридическому лицу от пятисот тысяч до одного миллиона рублей, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ).ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ
Составлять односторонний акт без сообщения участнику. Если иное не установлено договором, односторонний акт допустим через два месяца после срока передачи по договору и только при сведениях о получении участником сообщения о готовности или возврате письма из-за отказа либо отсутствия адресата (ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ); отказ участника, потребовавшего акт о несоответствии объекта, основанием не служит (ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).ч. 4–6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ
Молчать до последнего дня, если стройка не успевает. Не позднее чем за два месяца до истечения срока застройщик обязан направить участнику информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Пока новый срок не согласован, неустойка идёт за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Размещать проектную декларацию с неполными сведениями. Неполная или недостоверная декларация, нарушение сроков её размещения — штраф юридическому лицу от двухсот тысяч до четырёхсот тысяч рублей (ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ). Изменения вносятся ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчётным (ч. 4 ст. 19 Закона № 214-ФЗ).ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ; ч. 4 ст. 19 Закона № 214-ФЗ

Когда нужна помощь юриста: договор участия в долевом строительстве

Случаи, в которых застройщику полезна проверка до подписания или до ответа участнику.

Готовите типовой договор для нового дома и сверяете его с проектной декларацией.ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ
Срок ввода сдвигается, и нужно уведомить участников и предложить изменение договора.ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Участники требуют неустойку за просрочку передачи объекта.ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Участник уступает права требования, а цена договора лежит на счёте эскроу.ч. 10 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ
Участник уклоняется от приёмки объекта или заявляет об отказе от договора.ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ; ч. 1 и 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ
Надзорный орган проверяет проектную декларацию или порядок привлечения средств граждан.ч. 1 и 2 ст. 14.28 КоАП РФ

Кто участвует: стороны договора участия в долевом строительстве

Кто подписывает договор, кто держит деньги и кто вносит запись.

Участник	Обязанность или право	Норма
Застройщик	Построить дом в срок договора и после разрешения на ввод передать объект участнику; до передачи несёт риск случайной гибели или случайного повреждения объекта	ч. 1 и 6 ст. 4 Закона № 214-ФЗ
Участник долевого строительства	Уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию	ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ
Наследники гражданина — участника	К ним переходят права и обязанности по договору, если федеральным законом не предусмотрено иное; застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор	ч. 7 ст. 4 Закона № 214-ФЗ
Уполномоченный банк (эскроу-агент)	Открывает счёт эскроу для учёта и блокирования средств участника; не позднее десяти рабочих дней после представления разрешения на ввод или сведений о нём в единой информационной системе перечисляет их застройщику либо по условию кредитного договора — на погашение кредита	ч. 2 и 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ
Орган регистрации прав	Регистрирует договор и соглашение об уступке; по договору с расчётами через эскроу не позднее пяти рабочих дней после записи о расторжении, прекращении или одностороннем отказе размещает сведения о погашении записи в единой информационной системе жилищного строительства	ст. 17 Закона № 214-ФЗ; ч. 9 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации	Получает проектную декларацию до заключения договора с первым участником и в срок не более тридцати дней выдаёт заключение о соответствии застройщика и декларации требованиям закона или отказ	ч. 2 и 2.1 ст. 19 Закона № 214-ФЗ
Орган регионального государственного контроля (надзора)	Получает отчётность застройщика в случаях, предусмотренных законодательством о долевом строительстве; за непредставление или недостоверную отчётность назначается штраф	ч. 3 ст. 14.28 КоАП РФ

Показать всех участниковСвернуть

Что это значит: договор участия в долевом строительстве

Предмет, форма и особенности договора для стороны застройщика.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в срок договора построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после разрешения на ввод передать объект долевого строительства участнику, а участник — уплатить цену и принять объект (ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Отдельная разновидность — договор в отношении индивидуальных жилых домов в границах малоэтажного жилого комплекса: застройщик передаёт дом и имеющиеся у него права на земельный участок и строит объекты общего имущества (ч. 1.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Форма строгая: договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом о долевом строительстве; допустим электронный документ с усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Требования к электронной форме договора, соглашений об изменении и об уступке устанавливает федеральный орган в сфере государственной регистрации прав (ч. 3.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта до его передачи несёт застройщик (ч. 6 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Если участник — гражданин и договор заключён исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом о долевом строительстве, а перечень мер ответственности застройщика этим законом исчерпывающий (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Что говорит закон: предмет договора участия в долевом строительстве

Определение договора — дословно.

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ

Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790

Для застройщика из определения следуют три вывода. Передать объект можно не ранее получения разрешения на ввод (ч. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ), поэтому срок передачи в договоре зависит от срока ввода. Строить можно с привлечением других лиц, но обязанность перед участником несёт застройщик. Обязанность участника двойная — уплатить цену и принять объект; если просрочка вызвана его уклонением от подписания передаточного акта, застройщик при надлежащем исполнении своих обязательств освобождается от неустойки (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Нормы по теме: договор участия в долевом строительстве: сторона застройщика

Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста

ст. 4 214-ФЗ о долевом строительстве Договор участия в долевом строительстве

Официальный текст: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации

Виды дел: исполнение договора долевого участия в строительстве

С чем застройщики приходят чаще всего.

Неустойка за просрочку передачи

Участник требует пени за каждый день просрочки. Проверяю период, цену договора, ставку на день исполнения обязательства и было ли уклонение участника от подписания передаточного акта (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Недействительность из-за декларации

Участник оспаривает договор из-за расхождения с проектной декларацией — такой иск вправе заявить только он (ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ) — или как сделку под влиянием заблуждения при нарушении требований к декларации (ч. 7 ст. 19 Закона № 214-ФЗ).

Спор о незаключённости

Сторона заявляет, что договор незаключён: в нём нет условий, обязательных по закону (ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Если она приняла исполнение или иначе подтвердила договор, такое требование может противоречить добросовестности (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Перенос срока передачи

Стройка не укладывается в срок. Готовлю информацию и предложение об изменении договора не позднее чем за два месяца до истечения срока и соглашения с участниками (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Уступка и счёт эскроу

Участник продаёт право требования. Соглашение об уступке подлежит регистрации (ст. 17 Закона № 214-ФЗ), и с этого момента права по договору счёта эскроу переходят к новому участнику (ч. 10 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Протокол надзорного органа

Проверка выявила нарушения порядка привлечения средств граждан или проектной декларации. Разбираю, к какой части статьи относится вменённое и кто привлекается — компания или должностное лицо (ст. 14.28 КоАП РФ).

Расторжение договора участником

Участник отказывается от договора или требует расторжения в суде. Проверяю основание по ч. 1 и 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ: если застройщик надлежаще исполняет обязательства и соответствует требованиям закона, внесудебный отказ не допускается (ч. 1.2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Отказ застройщика из-за долга по цене

Участник не платит. При основаниях закона застройщик вправе отказаться от договора не ранее тридцати дней после направления письменного предупреждения о долге; договор расторгнут со дня направления уведомления об отказе (ч. 3 и 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Показать всёСкрыть

Чем отличается: договор участия в долевом строительстве

Где проходит граница договора и соседних правил.

Вопрос	Договор участия в долевом строительстве	Соседний институт	Норма
Строительный подряд	Застройщик строит своими силами или с привлечением других лиц и передаёт участнику объект после ввода	В строительном подряде стороны при препятствиях обязаны принять разумные меры к их устранению, иначе теряют право на возмещение убытков	ч. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ; п. 1 ст. 750 ГК РФ
Незаключённый и недействительный договор	Нет обязательного условия — договор считается незаключённым	Условие расходится с проектной декларацией — договор может быть признан недействительным только по иску участника	ч. 5 и 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ
Договор и уступка прав	Договор подлежит государственной регистрации	Соглашение об уступке прав требований участника тоже регистрируется; права по счёту эскроу переходят с момента регистрации	ст. 17 Закона № 214-ФЗ; ч. 10 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ
Изъятие незавершённого объекта	К объекту долевого строительства на государственной или муниципальной земле, не достроенному на день прекращения аренды, правила об изъятии не применяются	Если иное не предусмотрено законом, при прекращении аренды государственного или муниципального участка, предоставленного по результатам аукциона, объект незавершённого строительства может быть изъят у собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов	ч. 11 ст. 4 Закона № 214-ФЗ; п. 1 ст. 239.1 ГК РФ

Ответственность: застройщик по договору долевого участия в строительстве

Неустойка, административные штрафы и уголовный состав по предмету темы.

Нарушение	Кто отвечает	Санкция	Норма
Просрочка передачи объекта	Застройщик	Неустойка — одна трёхсотая ставки рефинансирования Центрального банка на день исполнения от цены договора за каждый день; гражданину — в двойном размере	ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Нарушение срока возврата денег при расторжении договора	Застройщик	Проценты — одна трёхсотая ставки рефинансирования Центрального банка от суммы со дня, следующего за истечением срока возврата, до дня возврата; гражданину — в двойном размере	ч. 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ
Привлечение средств гражданина без права или с нарушением требований	Юридическое лицо	Штраф от пятисот тысяч до одного миллиона рублей	ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ
То же нарушение	Должностное лицо	Штраф от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей	ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ
Неполная или недостоверная проектная декларация, нарушение сроков её размещения	Юридическое лицо; должностное лицо	Штраф от двухсот тысяч до четырёхсот тысяч рублей; от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей	ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ
Привлечение денежных средств граждан с нарушением законодательства о долевом строительстве в крупном размере	Лицо, привлёкшее средства	До трёхсот шестидесяти часов обязательных работ, до одного года исправительных работ, до двух лет принудительных работ или лишения свободы	ч. 1 ст. 200.3 УК РФ

Показать всю ответственностьСвернуть

Неустойка не уплачивается, если просрочка вызвана уклонением участника от подписания передаточного акта при надлежащем исполнении застройщиком своих обязательств (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Штраф по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ назначается за каждый случай привлечения средств гражданина, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния.

Не откладывайте правовую оценку

Обсудите задачу компании до следующего действия

Получили документ, готовите решение или возник спор? Позвоните или напишите: разберу обстоятельства, проверю применимый порядок и сроки, объясню возможные действия и риски для компании.

Позвонить сейчас

Комментарий адвоката Вруцкого

адвокат · рег. № 78/8790

В спорах по договору участия в долевом строительстве я начинаю не с претензии участника, а с самого договора: есть ли в нём все условия ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ и совпадают ли они с проектной декларацией на день подписания (ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). От этого зависит предмет спора — неустойка, незаключённость или недействительность.

Для застройщика самый дорогой пропуск — уведомление о переносе срока. Закон требует направить участнику информацию и предложение об изменении договора не позднее чем за два месяца до истечения срока (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Если это не сделано, я проверяю, направлялось ли участникам сообщение о готовности объекта (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ) и кто из них уклонялся от подписания передаточного акта: при надлежащем исполнении застройщиком своих обязательств неустойка за такую просрочку не уплачивается (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Расчёт участника я пересчитываю по формуле закона — ставка на день исполнения обязательства, цена договора, дни просрочки — и отдельно проверяю, не относится ли дом к уникальным объектам с пределом в пять процентов от цены договора (ч. 2.1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Параллельно смотрю, нет ли у надзорного органа оснований для протокола по ст. 14.28 КоАП РФ: гражданский спор и административное дело нередко идут рядом.

Порядок действий: заключение договора долевого участия в строительстве

От проекта договора до передачи объекта — шаги застройщика по закону.

1
Сверить проект с проектной декларациейДо первого договора декларация направляется через единую информационную систему жилищного строительства в уполномоченный орган субъекта, который не более чем за тридцать дней выдаёт заключение или отказ (ч. 2 и 2.1 ст. 19 Закона № 214-ФЗ). Условия договора должны соответствовать декларации на момент заключения (ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
2
Выбрать условие привлечения средствВ договоре указывается одно из условий: уплата отчислений (взносов) в компенсационный фонд или размещение средств участников на счетах эскроу (п. 5 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ); если средства участников идут на объект социальной инфраструктуры — и условия ч. 5 ст. 18.1 Закона № 214-ФЗ (п. 6 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Без обязательных условий договор считается незаключённым (ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
3
Подписать договорПисьменно или электронным документом с усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
4
Зарегистрировать договорДоговор подлежит государственной регистрации в порядке закона о государственной регистрации недвижимости (ст. 17 Закона № 214-ФЗ) и считается заключённым с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом о долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
5
Принять оплату через эскроуУчастник вносит средства на счёт эскроу после регистрации договора; срок депонирования не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода по проектной декларации; по заявлению участника он может быть продлён по истечении шести месяцев, но не более чем на два года (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Не позднее десяти рабочих дней после представления банку разрешения на ввод или сведений о нём в единой информационной системе средства перечисляются застройщику или по кредитному договору идут на погашение кредита (ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).
6
Передать объект в срокНе менее чем за месяц до срока передачи участнику направляется сообщение о готовности объекта (ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). Объект передаётся по передаточному акту с датой передачи и основными характеристиками помещения (ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ), не позднее срока договора, единого для участников дома или блок-секции, за исключением случая переноса (ч. 1 и 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ); досрочно — только если это установлено договором (ч. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
7
Урегулировать спор до судаЕсли денежный спор по договору рассматривает арбитражный суд, его можно передать в суд после мер досудебного урегулирования по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии, если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).

Документы: государственная регистрация договора долевого участия в строительстве

Что собрать застройщику для заключения, регистрации и исполнения договора.

Документ	Зачем	Кто подписывает, форма
Договор участия в долевом строительстве	Содержит обязательные условия (ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ)	Застройщик и участник; письменно или электронным документом с усиленной квалифицированной подписью (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ)
План объекта долевого строительства	Показывает расположение помещений и место объекта на этаже (п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ)	Входит в договор
Проектная декларация	С ней сверяются условия договора на момент заключения (ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ)	Застройщик
Договор счёта эскроу	Учёт и блокирование средств участника до ввода дома (ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ)	Банк и участник; при дистанционном обслуживании — простой электронной подписью (ч. 3 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ)
Разрешение на ввод в эксплуатацию	Основание для перечисления средств с эскроу застройщику; вместо него — сведения о нём в единой информационной системе (ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ)	Представляет застройщик банку способом, предусмотренным договором эскроу
Передаточный акт	Передача и принятие объекта; в акте — дата передачи и основные характеристики помещения (ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ)	Застройщик и участник; односторонний акт — только в случаях ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ
Соглашение об изменении договора	Перенос срока передачи объекта (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ)	Стороны договора; электронная форма — по требованиям ч. 3.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ
Стандарт застройщика по отделке	Если договор предусматривает отделку по стандарту организации, стандарт — неотъемлемая часть договора (ч. 4.7 ст. 4 Закона № 214-ФЗ)	Застройщик; стандарт зарегистрирован в Федеральном информационном фонде стандартов

Показать все документыСвернуть

Сроки: исполнение договора участия в долевом строительстве

Дни календарные, если в норме прямо не сказано о рабочих днях.

Действие	Срок	С какого дня	Норма
Передача объекта участнику	Не позднее срока договора, единого для дома или блок-секции	Дата, установленная договором	ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Предложение изменить срок передачи	Не позднее чем за два месяца до истечения срока	Отсчёт назад от срока передачи по договору	ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ
Перечисление средств с эскроу застройщику	Не позднее десяти рабочих дней	После представления банку разрешения на ввод или сведений о нём	ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ
Сообщение о готовности объекта	Не менее чем за месяц	До срока передачи по договору	ч. 4 ст. 8 Закона № 214-ФЗ
Возврат денег при расторжении	Двадцать рабочих дней при отказе участника; десять — при расторжении судом	Со дня расторжения договора	ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ
Претензия перед иском в арбитражный суд	Тридцать календарных дней, если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором	Со дня направления претензии	ч. 5 ст. 4 АПК РФ
Исковая давность	Три года; не более десяти лет со дня нарушения права	Если законом не установлено иное — со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права и о надлежащем ответчике	п. 1 и 2 ст. 196 ГК РФ; п. 1 ст. 200 ГК РФ

Показать все срокиСкрыть

Срок, определённый периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало (ст. 191 ГК РФ).

Как я веду дело

Как адвокат ведёт поручение компании

1
Разбор ситуацииСмотрю документы компании и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если задача решается силами самой компании — говорю об этом прямо.
2
Сбор документовОпределяю, какие договоры, внутренние документы, переписка и материалы органа относятся к задаче. Недостающие сведения получаем доступным законным способом; судебные запросы возможны в соответствующей процедуре.
3
Подготовка документовГотовлю необходимые по задаче документы: договор, ответ, возражения, заявление или жалобу. Согласуем содержание и порядок подписания; проверяем полномочия лица, которое направляет документ.
4
Представительство по задачеПо согласованному поручению веду переговоры, представляю интересы в компетентном органе или суде. Заранее объясняю, когда необходимо личное участие представителя компании и какие документы потребуются.
5
Результат и дальнейшие действияРазбираю полученное решение или подготовленный документ и объясняю последующие действия. Исполнение судебного акта, обжалование и дополнительные этапы входят в работу в объёме, предусмотренном соглашением.
6
Связь на всех этапахСогласуем контактное лицо компании и порядок информирования. Сообщаю о значимых событиях и необходимых решениях в пределах принятого поручения.

Сам или с адвокатом: заключение договора долевого участия в строительстве

Что застройщик делает своими силами, а где нужна проверка адвоката.

Справится юрист застройщика

Типовой договор по проверенной форме, если проектная декларация не менялась (ч. 4.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Подача договора на государственную регистрацию (ст. 17 Закона № 214-ФЗ).
Ответ на претензию с бесспорным расчётом неустойки (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Нужен адвокат

Перенос срока передачи и соглашения с участниками (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).
Иск о недействительности или незаключённости договора (ч. 4.1 и 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
Проверка надзорного органа и протокол по ст. 14.28 КоАП РФ.

Решение принимает застройщик; я проверяю договор и документы и готовлю позицию.

Кто ведёт дело

Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение

Константин Александрович Вруцкий

№ 78/8790 · адвокат

Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.

Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.

Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения. Доверитель — компания или индивидуальный предприниматель, работа идёт по письменному соглашению с адвокатом — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Честная оценкаНе обещаю результата: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если задача решается силами компании, говорю прямо. Обещать положительный результат адвокату запрещено — п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката.

Адвокатская тайнаСведения о компании, её сделках, контрагентах и финансах, полученные в связи с делом, охраняются законом — рассказать можно всё, включая неудобное. Это адвокатская тайна — ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Понятные следующие шагиОбъясняю значение документа или решения и следующие действия компании. Представительство, обжалование и исполнение входят в согласованный объём помощи по соглашению — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре».

Частые вопросы: договор участия в долевом строительстве

Ответы на вопросы застройщиков о договоре.

Когда договор участия в долевом строительстве считается заключённым?

С момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом о долевом строительстве; форма — письменная, допустим электронный документ с усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Регистрация идёт в порядке закона о государственной регистрации недвижимости (ст. 17 Закона № 214-ФЗ).

Какие условия договора участия в долевом строительстве обязательны?

Определение объекта с планом и характеристиками по проектной документации, срок передачи, цена, сроки и порядок её уплаты, гарантийный срок и одно из условий привлечения денежных средств участников; при возмещении за счёт этих средств затрат на объект социальной инфраструктуры — ещё условия ч. 5 ст. 18.1 Закона № 214-ФЗ (ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Без них договор считается незаключённым (ч. 5 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Как считается неустойка по договору долевого участия в строительстве?

Одна трёхсотая ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки; гражданину — в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Для уникальных объектов при просрочке, не превышающей тридцати месяцев, — не более пяти процентов от цены договора (ч. 2.1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Убытки кредитор доказывать не обязан (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Можно ли изменить сроки договора долевого участия в строительстве?

Если дом не может быть завершён в срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока направляет участнику информацию и предложение об изменении договора, а изменение срока передачи осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом (ч. 3 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Показать все вопросыСвернуть

Как работает договор долевого участия в строительстве с эскроу?

Участник вносит цену на счёт эскроу в уполномоченном банке после регистрации договора (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Проценты на эти средства не начисляются (ч. 5 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Застройщик получает их не позднее десяти рабочих дней после представления банку разрешения на ввод в эксплуатацию или сведений о нём в единой информационной системе жилищного строительства; по кредитному договору они могут пойти на погашение кредита (ч. 6 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Нужна ли регистрация договора уступки требования по участию в долевом строительстве?

Да: соглашение об уступке прав требований участника подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона № 214-ФЗ). С момента регистрации к новому участнику переходят все права и обязанности по договору счёта эскроу прежнего участника (ч. 10 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Какой штраф грозит по договору долевого участия в строительстве застройщику?

За привлечение средств гражданина без права или с нарушением требований закона — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей юридическому лицу и от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей должностному лицу, если действия не содержат уголовно наказуемого деяния (ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ).

Применяется ли закон о защите прав потребителей к договору участия в долевом строительстве квартиры?

Если участник — гражданин и договор заключён исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, — да, в части, не урегулированной законом о долевом строительстве; меры гражданско-правовой ответственности застройщика этим законом установлены исчерпывающе (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Можно ли заключить договор долевого участия в строительстве в электронном виде?

Да, в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Требования к его формату устанавливает федеральный орган в сфере государственной регистрации прав (ч. 3.1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Услуги и темы рядом: договор участия в долевом строительстве: сторона застройщика

Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу

Застройщик: дольщики и заказчики-гражданеЮридическая помощь по теме «Застройщик: дольщики и заказчики-граждане». Выберите нужную услугу ниже.Договор на проведение оценкиОснования оценки, обязательные условия договора, права и обязанности заказчика.Договор возмездного оказания услугЧто считается услугой, как её оплачивают и что будет, если услугу невозможно оказать по вине заказчика.Приёмка работ и односторонний актКак заказчик принимает работу, мотивированный отказ от подписания и когда односторонний акт подрядчика действителен.Отчёт об оценкеЧто должно быть в отчёте и когда его сведения считаются достоверными.Односторонний отказ от договора оказания услугКогда заказчик или исполнитель вправе отказаться от договора услуг и что придётся возместить.Договор подряда на кадастровые работыОснования работ, существенные условия договора и что заказчик получает в результате.Отказ клиента от договора услуг: что удержит исполнительПраво потребителя отказаться от услуг в любой момент и какие фактически понесённые расходы исполнитель вправе удержать.Когда оценка имущества обязательнаСделки с государственным имуществом, споры о стоимости и другие случаи обязательной оценки.Договор на НИОКРКак оформить научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы и кому принадлежат их результаты.Претензия к оператору связиОбязательный досудебный порядок: сроки предъявления претензии, что приложить, срок ответа оператора.Гарантийный срок на работы и давность по качествуКак считается гарантия на работы и стройку, сроки обнаружения недостатков и исковая давность по ним.

Показать всёСкрыть

Обсудите задачу до подписания и ответа

Запишитесь на консультацию

+7 (495) 198-70-77

Позвонить сейчас