Экспертиза в СРО проверяет соответствие отчёта требованиям оценочной деятельности; для отчёта о рыночной стоимости — также её подтверждение. Здесь — договор, полномочия эксперта, содержание заключения и действия при несогласии с выводами.
Коротко
Экспертиза отчёта об оценке — действия эксперта или экспертов СРО для формирования мнения о соответствии подписанного отчёта требованиям оценочной деятельности. Для отчёта о рыночной стоимости проверяется также подтверждение определённой оценщиком стоимости. Экспертиза добровольная, по договору заказчика с СРО; результат — положительное или отрицательное заключение. Заинтересованные лица могут обжаловать действия, бездействие эксперта и результат в СРО или оспорить их в суде (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Начните с версии отчёта, цели проверки и полномочий эксперта. Эти сведения нужны до обсуждения выводов и оплаты.
ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ
ст. 16.2 Закона № 135-ФЗ; ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ
ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ
Ошибка в выборе процедуры или предмета проверки может оставить без ответа вопрос, ради которого заказано заключение.
Правовой разбор нужен, когда разногласие касается не только величины стоимости, но и статуса проверки.
Заказчик заключает договор с СРО, а мнение об отчёте формирует эксперт. Статус автора отчёта и статус проверяющего различаются.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Заказчик экспертизы | Заключает договор с саморегулируемой организацией оценщиков. Экспертиза проводится на добровольной основе; предмет договора следует соотнести с видом стоимости и требуемым экспертным заключением. | ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ |
| Саморегулируемая организация оценщиков | Выступает стороной договора с заказчиком экспертизы. Заинтересованные лица могут направить в неё жалобу на действия, бездействие эксперта либо результаты экспертизы. | ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ |
| Эксперт саморегулируемой организации оценщиков | Член экспертного совета: лицо, сдавшее квалификационный экзамен и избранное общим собранием членов СРО. Экспертиза может проводиться по направлению аттестата, соответствующему объекту оценки. | ст. 16.2 Закона № 135-ФЗ; ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ |
| Оценщик или оценщики | Подписывают отчёт, в отношении которого формируется экспертное мнение. При экспертизе отчёта о рыночной стоимости рассматривается также подтверждение стоимости, определённой оценщиком. | ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ |
| Заинтересованные лица | Вправе обжаловать действия, бездействие эксперта и результаты экспертизы в СРО в установленном порядке и в установленные сроки либо оспорить их в судебном порядке. | ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ |
Экспертное заключение отвечает на вопросы об отчёте, который уже подписан оценщиком.
В центре экспертизы — соответствие отчёта требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного органа. Для отчёта о рыночной стоимости предмет шире: эксперт формирует мнение также о подтверждении стоимости объекта, определённой оценщиком. Экспертиза проводится по договору заказчика с СРО (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Результат оформляется положительным или отрицательным экспертным заключением. Положительное содержит вывод о соответствии отчёта законодательству, стандартам и правилам оценочной деятельности. Для рыночной стоимости, а также в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, оно включает вывод о подтверждении стоимости из отчёта (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Особенности проверки отдельных видов стоимости, включая кадастровую, устанавливаются федеральным стандартом оценки. Тот же уровень регулирования определяет порядок экспертизы, требования к заключению и его утверждению. Поэтому при обсуждении договора нужно разграничить вид стоимости, объект оценки и вопросы к подписанному отчёту (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Экспертиза не является контролем СРО. При несогласии предметом обжалования могут стать как действия или бездействие эксперта, так и результаты проведённой им проверки (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Экспертное заключение — предусмотренная законом форма результата.
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю полученный документ с предметом договора: какой отчёт проверен, какой вид стоимости рассматривался и какие выводы сформулированы. Для положительного заключения по рыночной стоимости проверяю наличие вывода о подтверждении стоимости, определённой оценщиком. Замечания к отдельным расчётам рассматриваю вместе с итоговым выводом эксперта.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об оценочной деятельности в Российской Федерации
Предмет разногласия помогает выбрать материалы для обращения в СРО и вопросы для правового разбора.
Заказчик обсуждает экспертизу подписанного отчёта. Нужно сопоставить предмет договора с видом стоимости и результатом в форме экспертного заключения (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Разногласие касается вывода о стоимости объекта из отчёта. При рыночной оценке экспертное мнение охватывает также подтверждение определённой оценщиком стоимости (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Вопрос касается соблюдения законодательства об оценке, федеральных стандартов и других актов уполномоченного органа. Проверяется содержание выводов по этому предмету (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Требуется проверить сдачу квалификационного экзамена, избрание в экспертный совет СРО и соответствие направления аттестата объекту оценки (ст. 16.2 Закона № 135-ФЗ; ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Отчёт посвящён кадастровой или иной отдельной стоимости. Особенности экспертизы и подтверждения стоимости определяются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Заинтересованное лицо оспаривает результат либо действия и бездействие эксперта. Закон допускает жалобу в СРО и судебное оспаривание этих предметов (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Несогласие с заключением само по себе не устанавливает нарушение. Жалобу и дело о нарушении членом СРО требований оценочной деятельности рассматривает дисциплинарный комитет (ч. 1–2 ст. 24.4 Закона № 135-ФЗ).
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Нарушение требований оценочной деятельности при проведении экспертизы | Член саморегулируемой организации оценщиков — эксперт | Дисциплинарный комитет вправе рекомендовать приостановление деятельности эксперта или исключение из экспертного совета. Первая рекомендация утверждается или отклоняется коллегиальным органом управления СРО, вторая — общим собранием её членов. | абз. 6–7 ч. 4 ст. 24.4 Закона № 135-ФЗ |
| Проведение экспертизы отчётов в период приостановления деятельности эксперта СРО | Член саморегулируемой организации оценщиков — эксперт | Основание для рекомендации об исключении из членов СРО. Решение вступает в силу с утверждением коллегиальным органом управления СРО. | абз. 6 ч. 6 ст. 24.4 Закона № 135-ФЗ |
| Нарушение членом СРО требований оценочной деятельности при экспертизе | Член саморегулируемой организации оценщиков | Дисциплинарный комитет вправе наложить штраф в размере, установленном внутренними документами СРО. | абз. 4 ч. 4 ст. 24.4 Закона № 135-ФЗ |
Рекомендации о приостановлении деятельности эксперта, исключении из экспертного совета или из членов СРО принимаются не менее чем семьюдесятью пятью процентами голосов членов дисциплинарного комитета, присутствующих на заседании, и вступают в силу после утверждения соответствующим органом СРО (ч. 7 ст. 24.4 Закона № 135-ФЗ).
адвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор с пары документов: подписанного отчёта и экспертного заключения. Сопоставляю объект, вид стоимости и выводы, затем читаю договор с СРО. Так видно, касается ли несогласие проверки соответствия отчёта требованиям или подтверждения рыночной стоимости. Эти вопросы входят в предмет экспертизы по ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ.
Отдельно проверяю сведения о членстве эксперта в экспертном совете, сдаче квалификационного экзамена и избрании общим собранием. Направление аттестата соотношу с объектом оценки. Для этого запрашиваю подтверждающие сведения, а не ограничиваюсь подписью под заключением (ст. 16.2 Закона № 135-ФЗ; ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
При подготовке жалобы я связываю каждое возражение с конкретным выводом или действием эксперта. Само несогласие с ценой объекта ещё не объясняет, в чём состоит претензия к экспертизе. Закон допускает обжалование действий, бездействия и результатов; я разграничиваю эти предметы и проверяю порядок обращения в выбранную СРО (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Двигайтесь от предмета проверки к документу с выводами, а при разногласиях — к конкретному предмету обжалования.
Жалоба в СРО может касаться поведения эксперта при проверке и самого результата. Сформулируйте, какой из этих предметов вы обжалуете.
Судебное оспаривание допускается для действий, бездействия эксперта и результатов экспертизы. Перед подготовкой обращения разграничьте предметы и свяжите возражения с документами.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Кто вправе оспаривать | Заинтересованные лица могут оспорить экспертизу в судебном порядке. В материалах обращения следует объяснить связь своего интереса с проверенным отчётом и результатом экспертизы. | ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ |
| Действия или бездействие эксперта | Закон допускает их оспаривание при проведении экспертизы. Для подготовки позиции выделите конкретные эпизоды проверки и документы, которые подтверждают возражения против этих действий. | ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ |
| Результат экспертизы | Положительное или отрицательное заключение может стать предметом оспаривания. В возражениях назовите спорный вывод и сопоставьте его с предметом экспертизы подписанного отчёта. | ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ |
| Подтверждение рыночной стоимости | При экспертизе отчёта об определении рыночной стоимости мнение эксперта охватывает её подтверждение. Разграничьте возражения к этому выводу и возражения к соответствию отчёта требованиям. | ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ |
Сохраните связь между отчётом, договором и заключением. Для возражений понадобятся именно те версии документов, которые относились к проведённой проверке.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Отчёт об оценке | Предмет экспертного мнения: соответствие требованиям оценочной деятельности, а для рыночной стоимости также её подтверждение (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). | Отчёт, подписанный оценщиком или оценщиками. |
| Договор на экспертизу | Подтверждает основание добровольной экспертизы и позволяет сопоставить заказанную проверку с полученным заключением (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). | Договор между заказчиком экспертизы и СРО. |
| Экспертное заключение | Содержит положительный или отрицательный результат. В положительном заключении нужен вывод о соответствии отчёта требованиям; о подтверждении стоимости — для рыночной стоимости либо в случаях, установленных федеральными стандартами оценки (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). | Подготовлено экспертом или экспертами СРО; требования к нему и утверждению устанавливает федеральный стандарт оценки. |
| Сведения об эксперте | Нужны для проверки сдачи экзамена, избрания в экспертный совет и соответствия направления аттестата объекту (ст. 16.2 Закона № 135-ФЗ; ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). | Сведения о квалификационном аттестате и избрании лица в экспертный совет СРО. |
| Жалоба и подтверждающие материалы | Позволяют выделить действия, бездействие или результат, которые обжалует заинтересованное лицо (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). | Обращение заинтересованного лица в СРО; сохраните текст и подтверждение его передачи. |
Для жалобы на экспертизу применяются требования к рассмотрению жалоб (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). Ниже — сроки рассмотрения жалобы СРО и направления решения. Срок подачи жалобы и срок проведения самой экспертизы уточните отдельно.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Уведомление о принятии жалобы и начале внеплановой проверки либо об отказе в её проведении с причинами | В течение десяти дней. СРО уведомляет лицо, направившее жалобу. | С момента получения жалобы СРО. Речь о проверке по жалобе, а не о договорной экспертизе отчёта. | ч. 8 ст. 24.3 Закона № 135-ФЗ |
| Общий срок рассмотрения жалобы до решения дисциплинарного комитета | Не более шестидесяти дней. Это срок рассмотрения жалобы, а не срок её подачи. | С даты поступления жалобы в СРО до даты принятия решения дисциплинарным комитетом. | ч. 14 ст. 24.3 Закона № 135-ФЗ |
| Направление копий решения о применении меры дисциплинарного воздействия | В течение двух рабочих дней — члену СРО и лицу, направившему жалобу, по которой принято решение. | Со дня принятия дисциплинарным комитетом решения о применении меры к члену СРО. | ч. 8 ст. 24.4 Закона № 135-ФЗ |
Как адвокат ведёт поручение компании
Правовая помощь компаниям и предпринимателям — кто отвечает за ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат
Поручение ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично. При обращении обсуждаем задачу компании, необходимые действия и объём сопровождения, который будет закреплён в соглашении.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения соглашения: сведения о компании, её сделках и контрагентах не могут быть раскрыты, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Договор, полномочия эксперта и выводы заключения отвечают на разные вопросы.
Эксперт формирует мнение о соответствии подписанного отчёта законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам и другим актам уполномоченного органа. Для отчёта об определении рыночной стоимости рассматривается также подтверждение стоимости объекта, определённой оценщиком (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
СРО обязана разместить на своём официальном сайте информацию об утверждённом размере платы за экспертизу отчёта, порядке её проведения и результатах (ч. 1 ст. 22.3 Закона № 135-ФЗ). Проверьте опубликованную плату и условия оплаты в договоре с СРО. Экспертиза проводится добровольно на основании этого договора (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ); единую цену для всех СРО эти статьи не устанавливают.
Экспертиза отчёта по закону об оценочной деятельности проводится на основании договора заказчика с саморегулируемой организацией оценщиков (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). Поэтому до передачи отчёта проверьте, кто указан стороной договора и о какой проверке идёт речь. Название документа «рецензия» само по себе не подтверждает договорное основание экспертизы СРО.
Это лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное общим собранием членов СРО в её экспертный совет (ст. 16.2 Закона № 135-ФЗ). Для проведения экспертизы направление квалификационного аттестата должно соответствовать объекту оценки (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). Сведения об экзамене и избрании проверяются отдельно от содержания заключения.
Вывод о соответствии отчёта законодательству об оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности. Для отчёта о рыночной стоимости, а также в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, необходим также вывод о подтверждении стоимости объекта, определённой оценщиком (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ).
Экспертиза отчёта не является контролем СРО (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). У договорной экспертизы предметом служит подписанный отчёт, а результатом — экспертное заключение. Если цель обращения состоит в несогласии с этой проверкой, выделите спорные действия эксперта и выводы заключения, чтобы точно обозначить предмет жалобы.
Для отчёта о рыночной стоимости экспертиза охватывает подтверждение определённой оценщиком стоимости. Особенности экспертизы отдельных видов стоимости, включая кадастровую, устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). При подготовке договора укажите вид стоимости из отчёта и запросите сведения о применяемом стандарте.
Заинтересованные лица могут обжаловать действия, бездействие эксперта и результаты экспертизы в СРО либо оспорить их в судебном порядке (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). Для жалобы в СРО применяются порядок и сроки, установленные требованиями к рассмотрению жалоб на нарушения в области оценочной деятельности. Сохраните отчёт, заключение и подтверждение обращения.
Закон допускает обжалование действий и бездействия при проведении экспертизы, а также её результатов (ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ). В обращении разделите эти возражения. Для действий опишите эпизод проверки и подтверждающие документы; для результата назовите вывод о соответствии отчёта или подтверждении стоимости, с которым не согласны.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу