Выписка из Единого государственного реестра недвижимости помогает проверить сведения о квартире. Разберитесь, кто может запросить документ, почему в нём бывают скрыты данные владельца и на какую дату действительны сведения о правах и обременениях.
Коротко
Чтобы получить выписку на квартиру, направьте запрос о предоставлении сведений из Единого государственного реестра недвижимости. Общедоступные сведения выдаются по запросу любого лица, в том числе через единый портал; доступ к закрытым данным ограничен — ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Сведения действительны на дату подписания выписки, а не на день будущей покупки — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Начните с цели запроса. Помимо согласия владельца и записи в реестре, есть специальные основания доступа: например, правообладателю и его законному представителю персональные данные доступны по п. 1 ч. 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ
ч. 1.3 ст. 62 Закона № 218-ФЗ
ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ
Согласие владельца и запись в реестре не требуются во всех случаях: например, данные доступны самому правообладателю и его законному представителю — п. 1 ч. 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Проверяйте также объект и дату документа.
Принесите выписку и документы на квартиру. Для доступа к данным владельца наряду с согласием и записью в реестре есть специальные основания: например, нотариально удостоверенная доверенность от него или его законного представителя — п. 2 ч. 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Доступ к персональным данным зависит от статуса заявителя: например, самому правообладателю и его законному представителю они доступны по п. 1 ч. 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Запрет выдачи данных защищаемых лиц действует с исключениями, предусмотренными федеральными законами либо указом Президента, — ч. 1.2 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Любые лица | Могут запрашивать сведения реестра, кроме информации, доступ к которой ограничен федеральным законом. Владеть квартирой для запроса общедоступных сведений не требуется. | ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ |
| Публично-правовая компания | Предоставляет сведения по запросам, в том числе с использованием единого портала и иных предусмотренных способов связи. | ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ |
| Правообладатель объекта недвижимости | Его согласие и запись в реестре имеют значение для доступа третьих лиц к персональным данным. Отдельно проверяется объём запрашиваемых сведений. | ч. 1.3 ст. 62 Закона № 218-ФЗ |
| Орган регистрации прав | Вносит сведения на основании поступивших документов. Дата подписания соответствующей выписки определяет актуальность предоставленной информации. | ч. 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ; ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ |
| Лица, не указанные в перечне получателей бесплатных сведений | Получают сведения за плату. Выписка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно любому заявителю. | ч. 2, 4 ст. 63 Закона № 218-ФЗ |
ЕГРН объединяет сведения об объекте и записи о правах; при проверке квартиры нужно читать обе составляющие.
Единый государственный реестр недвижимости содержит систематизированные текстовые и графические сведения. В его состав входят кадастр недвижимости и реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества — ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ. Поэтому при чтении выписки я сопоставляю описание квартиры с тем, что сообщается о правах на неё.
Общедоступность реестра имеет законные пределы — ч. 5 ст. 7 Закона № 218-ФЗ. Для покупателя доступ к персональным данным владельца связан с согласием и записью в реестре — ч. 1.3 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Есть и специальные основания: данные доступны самому правообладателю, его законному представителю или лицу с нотариально удостоверенной доверенностью от них — п. 1, 2 ч. 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Выписка фиксирует состояние сведений на дату её подписания. Для документа о кадастровой стоимости действует отдельное правило: стоимость указывается на дату из запроса — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. При изменениях ранее внесённые сведения сохраняются в реестре — ч. 6 ст. 7 Закона № 218-ФЗ. Это позволяет отделять содержание полученного документа от вопроса о том, как менялись записи.
Предел открытости касается и сведений о квартире.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
При проверке квартиры я разделяю сведения об объекте и персональные данные владельца. Согласие и запись в реестре — не единственный путь доступа: по совместному письменному заявлению владельца и заинтересованного лица нотариус получает данные для удостоверения факта их наличия в ЕГРН, если они нужны заявителям для сделки, — ч. 14.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Повод обращения зависит от содержания выписки. Помимо согласия владельца и записи в реестре, доступ к его данным возможен, например, по нотариально удостоверенной доверенности от него или его законного представителя — п. 2 ч. 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Покупатель хочет получить общедоступные сведения, хотя ещё не владеет квартирой. Запрос может направить любое лицо, но информация ограниченного доступа в это правило не входит — ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Документ получен, но в нём нет персональных данных правообладателя. Проверяются условия их предоставления третьему лицу: согласие и наличие записи в реестре — ч. 1.3 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Предъявленная выписка подписана раньше событий, которые интересуют покупателя. Нужно установить, какой момент она подтверждает: сведения действительны на дату подписания — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Требуется стоимость квартиры на определённую дату. В запросе обозначают нужную дату; выписка этого вида предоставляется бесплатно любому лицу — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ, ч. 4 ст. 63 Закона № 218-ФЗ.
Описание квартиры или запись о правах расходятся с имеющимися бумагами. Для разбора нужно установить документы, на основании которых орган регистрации прав внёс сведения, — ч. 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ.
Заявитель хочет понять, почему сведения менялись. Ранее внесённые данные при изменении сохраняются; их уничтожение и изъятие не допускаются — ч. 6 ст. 7 Закона № 218-ФЗ. Проверяется история конкретного объекта.
Умышленная подмена записи должностным лицом отличается от расхождения, которое заявитель заметил в своей выписке. Для уголовной ответственности необходимы признаки описанного ниже деяния.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Умышленное внесение заведомо недостоверных сведений в единый государственный реестр; умышленное уничтожение или подлог документов — оснований записи либо изменения, если их обязательное хранение предусмотрено законодательством Российской Федерации | Должностное лицо | Штраф до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осуждённого за период до шести месяцев; либо лишение права занимать определённые должности или заниматься определённой деятельностью до пяти лет; либо принудительные работы до четырёх лет; либо лишение свободы на тот же срок. | ч. 1 ст. 285.3 УК РФ |
Обнаруженное несовпадение сначала сопоставьте с документами, послужившими основанием записи: орган регистрации прав вносит сведения на основании поступивших документов — ч. 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Когда мне приносят выписку перед покупкой квартиры, я начинаю с объекта и даты документа. Сверяю описание с бумагами продавца и выясняю, какие события произошли после подписания выписки. Часть 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ привязывает актуальность сведений к этой дате. Поэтому файл, пересланный сегодня, я не принимаю за подтверждение сегодняшнего состояния реестра без проверки даты подписи.
Если покупатель не видит имя владельца, выясняю основание доступа. Помимо согласия и записи в реестре, данные доступны, например, представителю с нотариально удостоверенной доверенностью — п. 2 ч. 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Выписку с персональными данными можно проверить на официальном сайте: результат проверки действительности информации о владельце имеет уникальный номер — ч. 8.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Если клиент указывает на ошибку, сопоставляю выписку с документами, на основании которых могли внести запись. По ч. 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ основанием внесения сведений служат поступившие документы. Такое сопоставление помогает сформулировать предмет обращения: получение информации о квартире и изменение записи требуют разных действий.
Сначала определите, какие сведения нужны получателю документа, затем подготовьте запрос по конкретной квартире.
Для подготовки обращения соберите сведения о квартире и сохраните результат запроса. Документы продавца полезны для сопоставления с записью, которую вы проверяете.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Запрос о предоставлении сведений | Обозначить требуемые сведения о квартире; форма запроса устанавливается органом нормативно-правового регулирования — ч. 5 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. | Заявитель; возможна подача с использованием единого портала — ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. |
| Полученная выписка | Установить содержание предоставленных сведений и дату их актуальности — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Сохраняйте документ вместе с запросом. | Для определения актуальности имеет значение дата подписания выписки органом регистрации прав — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. |
| Имеющиеся документы на квартиру | Сопоставить описание и сведения о правах с выпиской; проверить возможное основание внесения записи — ч. 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ. | Подготовьте имеющиеся экземпляры для сопоставления: сведения вносятся на основании поступивших документов — ч. 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ. |
| Запрос о кадастровой стоимости | Указать дату, на которую нужна стоимость квартиры; такая выписка бесплатна — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ, ч. 4 ст. 63 Закона № 218-ФЗ. | Лицо, запрашивающее сведения; дату стоимости укажите в запросе — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. |
Для запроса гражданина о квартире различайте срок ответа компании и передачу документов через МФЦ. Иные сроки могут быть установлены законом — ч. 9 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Предоставление сведений по запросу гражданина о квартире | На ответ по квартире — максимум три рабочих дня; это правило действует, если закон не определил иной срок выдачи. | Отсчёт связан с получением компанией запроса о сведениях на квартиру. | ч. 9 ст. 62 Закона № 218-ФЗ |
| Передача запроса и результата через МФЦ | Каждая передача — не более одного рабочего дня. | Запрос — с даты приёма МФЦ; подготовленные документы в МФЦ — с даты подписания. | ч. 11 ст. 62 Закона № 218-ФЗ |
| Административный иск заявителя против отказа компании выдать сведения о квартире | Обратиться в суд можно в течение трёх месяцев. | С даты, когда получатель отказа узнал о нарушении своего права на получение сведений. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Если сведений нет либо их выдача запрещена законом, компания направляет уведомление об отсутствии сведений или мотивированный отказ не более чем за три рабочих дня со дня получения запроса — ч. 12 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Согласие владельца и запись в реестре — не единственное основание доступа к данным: например, они доступны самому правообладателю и его законному представителю — п. 1 ч. 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Ниже — о запросах покупателя и чтении выписки.
Направьте запрос о предоставлении сведений, в том числе через единый портал. Общедоступные сведения предоставляются публично-правовой компанией по запросам любых лиц; информация ограниченного доступа в это правило не входит — ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. До отправки уточните, какой документ нужен: сведения о правах и выписка о кадастровой стоимости решают разные задачи.
Да, общедоступные сведения может запросить любое лицо — ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Но это право не означает доступ ко всем данным владельца. Персональные данные правообладателя предоставляются третьим лицам с учётом его согласия и соответствующей записи в реестре — ч. 1.3 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Сначала определите, какие сведения вы хотите проверить.
Для персональных данных правообладателя предусмотрен отдельный режим доступа третьих лиц: имеют значение согласие и запись в реестре — ч. 1.3 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Само отсутствие имени в полученном документе не объясняет состояние права на квартиру. Проверьте, какие сведения были запрошены, и обсудите доступ к данным с продавцом.
На дату её подписания органом регистрации прав — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Поэтому сначала найдите эту дату, даже если документ переслали вам только сегодня. Для выписки о кадастровой стоимости правило иное: в ней указывается стоимость на дату, обозначенную в запросе. Дату подписи и дату стоимости проверяйте раздельно.
Нет, выписка о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно по запросу любого лица — ч. 4 ст. 63 Закона № 218-ФЗ. Это правило относится именно к такому виду выписки. Для других сведений у лиц, не входящих в перечень получателей бесплатной информации, предусмотрена плата — ч. 2 ст. 63 Закона № 218-ФЗ.
Нет, на официальном сайте сведения размещаются без информации ограниченного доступа и без сведений о правообладателях, включая персональные данные, — ч. 1.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Для проверки владельца учитывайте содержание отдельного запроса и условия доступа к его персональным данным, установленные ч. 1.3 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Нет: сведения предоставляются по запросам любых лиц, в том числе с использованием единого портала, — ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Внесение данных органом регистрации прав производится на основании поступивших документов — ч. 4 ст. 7 Закона № 218-ФЗ. Если вы видите расхождение, сохраните выписку и сопоставьте её с документами на квартиру: нужно выяснить основание записи, которую вы считаете ошибочной.
Нет, ранее внесённые сведения при изменении сохраняются. Данные реестра подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не допускаются — ч. 6 ст. 7 Закона № 218-ФЗ. Поэтому текущую выписку и вопрос о прежнем состоянии записи рассматривайте отдельно: полученный документ отражает сведения на дату подписания — ч. 4 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту