Регистрация договора аренды в Росреестре и внесение обременения по найму жилья требуют разного состава заявителей. Разберитесь, кто подаёт заявление, как связана подача со сроком найма квартиры и за какую просрочку предусмотрен штраф.
Коротко
Аренда недвижимости подлежит регистрации, если иное не установлено законом — п. 2 ст. 609 ГК РФ; обратиться может одна сторона — ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. При найме жилья на срок не менее года и найме жилья жилищного фонда социального использования регистрируют обременение по заявлению сторон; для государственного и муниципального жилья достаточно заявления нанимателя. Срок подачи — не позднее чем через месяц со дня заключения такого договора — ч. 2–4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
Откройте подписанный договор и найдите название помещения, сведения о сторонах, дату заключения и продолжительность найма. От этих записей зависит, кто должен обратиться за регистрацией.
ч. 2–4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ
ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ
ч. 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ; ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ
Ошибку при подаче часто создаёт перенос правил аренды на договор найма квартиры. Проверяйте не только заголовок документа, но и то, какое регистрационное действие требуется.
Обращайтесь с договором и документом о подаче заявления, если оформление остановилось на вопросе о заявителях или сроке.
При регистрации договора аренды заявление одной стороны допустимо. При найме жилья сначала выясняют состав собственников и вид жилищного фонда: для государственного и муниципального жилья действует отдельное правило подачи.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Одна из сторон договора аренды недвижимого имущества | Вправе подать заявление для регистрации аренды недвижимости. Заявителем может выступить арендатор либо арендодатель; совместное обращение сторон аренды это правило не требует. | ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ |
| Стороны договора найма жилого помещения | Заявление сторон служит основанием регистрации обременения при найме на срок не менее года и при найме жилья жилищного фонда социального использования. Для публичного жилья допускается обращение нанимателя. | ч. 2–3 ст. 51 Закона № 218-ФЗ |
| Наниматель | Может сам подать заявление, если жильё принадлежит Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, а наём заключён на срок не менее года либо относится к жилищному фонду социального использования. | ч. 2–3 ст. 51 Закона № 218-ФЗ |
| Одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель | Может обратиться при аренде с множественностью лиц земельного участка под зданием или сооружением, принадлежащим нескольким лицам, либо с принадлежащими нескольким лицам помещениями или машино-местами. | ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ |
Для квартиры различайте название подписанного документа и содержание записи, которую должны внести при регистрации.
Аренда недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом — п. 2 ст. 609 ГК РФ. Для здания или сооружения договор на срок не менее года регистрируется и считается заключённым с момента регистрации — п. 2 ст. 651 ГК РФ. Эти правила нельзя без проверки переносить на любой объект. Государственная регистрация договора аренды проводится по заявлению одной из сторон — ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
При найме жилого помещения регистрируется обременение, возникающее на основании договора. Часть 2 ст. 51 Закона № 218-ФЗ связывает его с наймом на срок не менее года, а также отдельно называет договор найма жилья жилищного фонда социального использования. Для заявления сторон предусмотрено исключение: наём государственного или муниципального жилья может зарегистрировать по своему заявлению наниматель — ч. 3 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
Подачу и завершение регистрации нельзя считать одним событием. Часть 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ определяет срок обращения за регистрацией найма — не позднее чем через месяц со дня заключения договора. Чтобы проверить соблюдение этой обязанности, сопоставляют дату договора с датой подачи заявления, а не с датой заселения или оплаты проживания.
За нарушение срока обращения по найму жилья предусмотрена отдельная административная ответственность.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, какое заявление требовалось подать и когда заключён договор. Для оценки просрочки собираю подтверждения обращения в орган регистрации прав и сопоставляю их с месячным сроком по ч. 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Вопрос о регистрации решают с учётом вида договора, собственника помещения и состава заявителей.
По договору найма жилого помещения на срок не менее года требуется регистрация обременения. Заявление подают стороны; возможность обращения одного нанимателя установлена для государственного и муниципального жилья — ч. 2–3 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
Если жильё принадлежит Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, наниматель может подать заявление сам. Это относится к найму на срок не менее года и найму жилья жилищного фонда социального использования — ч. 2–3 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
Регистрация найма жилого помещения жилищного фонда социального использования отдельно предусмотрена законом. При подготовке обращения необходимо учитывать заявление сторон и исключение для публичного жилья — ч. 2–3 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
Государственная регистрация договора аренды помещения осуществляется по обращению одной из сторон договора. Для регистрации договора аренды недвижимого имущества выбирают заявителя и готовят документ, на основании которого оформляется аренда — ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
При аренде участка под зданием с несколькими собственниками учитывают множественность лиц на стороне арендатора. Одно из таких лиц либо арендодатель вправе обратиться за регистрацией договора аренды участка в Росреестре — ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подаётся в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора — ч. 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. За нарушение срока подачи для граждан предусмотрен штраф пять тысяч рублей по ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ.
Просрочка подачи заявления по найму и несоблюдение порядка регистрации прав или сделок — разные составы нарушений.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Несоблюдение порядка регистрации прав или сделок | Граждане — собственники, арендаторы или иные пользователи | Штраф гражданину за несоблюдение порядка регистрации: от 1 500 до 2 000 рублей | ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ |
| То же нарушение порядка регистрации | Должностные лица при нарушении порядка регистрации собственником, арендатором или иным пользователем | Административный штраф от 3 000 до 4 000 рублей | ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ |
| То же нарушение порядка регистрации | Юридические лица — собственники, арендаторы или иные пользователи | Административный штраф от 30 000 до 40 000 рублей | ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ |
| Нарушение срока подачи заявления о регистрации обременения по найму | Граждане — наймодатель жилого помещения, наниматель жилого помещения | Административный штраф 5 000 рублей | ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ |
| То же нарушение срока подачи заявления по найму | Должностные лица наймодателя или нанимателя жилого помещения | Административный штраф 50 000 рублей | ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ |
| То же нарушение срока подачи заявления по найму | Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — наймодатели или наниматели жилого помещения | Административный штраф 100 000 рублей | ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ |
| То же нарушение срока подачи заявления по найму | Юридические лица — наймодатели или наниматели жилого помещения | Административный штраф 200 000 рублей | ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ |
Часть 2 ст. 19.21 КоАП РФ касается найма жилья на срок не менее года и найма жилья жилищного фонда социального использования.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку регистрации с предмета договора. У нанимателя квартиры и арендатора недвижимости разные основания обращения: ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ позволяет подать заявление стороне аренды, а ч. 2–3 ст. 51 Закона № 218-ФЗ разделяют заявление сторон найма и обращение нанимателя государственного или муниципального жилья. Поэтому прежде подготовки заявления я сопоставляю состав участников с документом о собственнике помещения.
Если вопрос возник после подписания найма, я отдельно отмечаю дату заключения. Месячный срок подачи заявления установлен ч. 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. Для проверки соблюдения срока прошу подтверждение обращения в орган регистрации прав: переписка о намерении зарегистрировать обременение не отвечает на вопрос, было ли заявление действительно подано.
При предъявлении претензий о просрочке я проверяю формулировку нарушения. Часть 2 ст. 19.21 КоАП РФ посвящена именно сроку заявления о регистрации обременения по найму жилья. Это помогает определить, какие обстоятельства подтверждать договором и документами о подаче, и не смешивать такое нарушение с иными вопросами оформления аренды.
Порядок регистрации договора аренды и оформление обременения квартиры по найму начинаются с разных вопросов. Установите вид договора, затем определите заявителей и подготовьте обращение.
Документы для регистрации договора аренды и найма проверяйте с учётом вида договора, срока и прав сторон на его заключение.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор аренды недвижимого имущества | Установить основание регистрации аренды и определить сторону, которая обращается с заявлением — ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. | Подготовьте подписанный сторонами экземпляр для проверки сведений об объекте и участниках. |
| Договор найма жилого помещения | Проверить дату заключения, срок и основание регистрации обременения: наём на срок не менее года либо наём жилья жилищного фонда социального использования — ч. 2, 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. | Письменная форма — п. 1 ст. 674 ГК РФ; для жилья жилищного фонда социального использования — ч. 3 ст. 91.1 ЖК РФ. |
| Заявление о государственной регистрации | Соотнести заявителей с видом договора: при аренде может обратиться одна сторона; при найме — стороны, а для публичного жилья допускается наниматель — ч. 1–3 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. | Заявление стороны аренды, сторон найма либо нанимателя публичного жилья соответственно основанию. |
| Подтверждение подачи заявления | Проверить, что заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подано в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора — ч. 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. | Сохраните подтверждение приёма и сведения о договоре. |
| Документы о праве заключить договор найма | При найме на срок не менее года подтвердить право наймодателя, если он не собственник. Для жилищного фонда социального использования — право наймодателя, если он не орган государственной власти или местного самоуправления, и право нанимателя. | Представляются дополнительно — ч. 5–6 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. |
Месяц на подачу заявления и пять рабочих дней на регистрацию найма — разные сроки: ч. 4, 8 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. Первый относится к найму жилья на срок не менее года и найму жилья жилищного фонда социального использования. Для проверки дат сохраните договор, подтверждение приёма заявления с документами и решение Росреестра.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Подача заявления о государственной регистрации найма жилого помещения в орган регистрации прав | Не позднее чем через один месяц | Со дня заключения найма на срок не менее года либо найма жилья жилищного фонда социального использования | ч. 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ |
| Регистрация найма или прекращения найма | Не позднее чем через пять рабочих дней | Со дня приёма заявления и необходимых для регистрации документов | ч. 8 ст. 51 Закона № 218-ФЗ |
| Административный иск гражданина об отказе Росреестра в регистрации аренды или обременения по найму | В течение трёх месяцев | Со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав этим отказом | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Сначала уточните, подписан ли договор аренды недвижимости или договор найма жилого помещения. Для заявителей это существенное различие.
Аренда недвижимости регистрируется, если иное не установлено законом — п. 2 ст. 609 ГК РФ. По найму жилья на срок не менее года и найму жилья жилищного фонда социального использования регистрируют обременение — ч. 2 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
Арендатор или арендодатель: закон допускает заявление одной из сторон договора аренды недвижимости — ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
По найму жилья на срок не менее года и найму жилья жилищного фонда социального использования заявление подают не позднее чем через месяц со дня заключения договора — ч. 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. Регистрация найма занимает не более пяти рабочих дней со дня приёма заявления и необходимых документов — ч. 8 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
Да, обременение по найму на срок не менее года регистрируется — п. 2 ст. 674 ГК РФ. Для частной квартиры обращаются стороны; для государственного и муниципального жилья допускается заявление нанимателя — ч. 2–3 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
При найме обычной квартиры меньше чем на год обременение не подлежит регистрации по п. 2 ст. 674 ГК РФ. Наём жилья жилищного фонда социального использования регистрируется по отдельному основанию — ч. 2 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
Да, по найму жилья на срок не менее года либо найму жилья жилищного фонда социального использования: для жилья Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования допускается заявление нанимателя — ч. 2–3 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
При аренде участка под зданием или сооружением нескольких собственников либо с принадлежащими нескольким лицам помещениями или машино-местами заявление может подать одно из лиц на стороне арендатора или арендодатель — ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
Да: при аренде недвижимости регистрируют договор по заявлению одной из сторон — ч. 1 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. При найме квартиры на срок не менее года регистрируется обременение — п. 2 ст. 674 ГК РФ.
Для граждан — административный штраф пять тысяч рублей по ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ. Состав касается нарушения наймодателем или нанимателем срока подачи заявления об обременении по найму жилья на срок не менее года либо по найму жилья жилищного фонда социального использования.
Начните с договора и заявления: при аренде обратиться может одна сторона, при найме — стороны, а по государственному и муниципальному жилью допускается наниматель — ч. 1–3 ст. 51 Закона № 218-ФЗ. При найме проверьте также необходимость документов о праве сторон заключить договор — ч. 5–6 ст. 51 Закона № 218-ФЗ.
Гражданин, чьи права нарушены отказом, обращается в суд с административным иском — ч. 1 ст. 218 КАС РФ. Отсчитайте три месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении прав отказом, — ч. 1 ст. 219 КАС РФ. Укажите орган, дату и номер отказа, нарушенные права, нормы для проверки и требование признать отказ незаконным — п. 2–3, 6–7, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ. Если закон требует досудебного обжалования, его необходимо пройти до суда — ч. 3 ст. 218 КАС РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту