Собственник квартиры может поручить представителю действовать от своего имени по доверенности. Разберите, какие полномочия включить для продажи, как проверить дату и срок документа, а при отмене — известить представителя и покупателя.
Коротко
Генеральная доверенность на продажу квартиры — письменное уполномочие представителя, а не передача ему самой квартиры. Для распоряжения зарегистрированным правом и подачи заявления о регистрации требуется нотариальное удостоверение, кроме предусмотренных законом случаев, по п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Содержание поручения определяют перечисленные полномочия; название «генеральная» их не заменяет. Основа представительства — п. 1 ст. 185 ГК РФ.
Начните с текста полномочий и состояния доверенности на момент предстоящей подписи.
п. 1 ст. 185.1 ГК РФ
п. 1 ст. 186 ГК РФ, п. 1 ст. 189 ГК РФ
подп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ, п. 1, 3 ст. 189 ГК РФ
Опасность широкого поручения — в действиях, которые собственник разрешил, не разобрав их содержание.
Проверка особенно полезна, когда содержание доверенности расходится с тем, что собственник намерен поручить.
Выдача полномочий, их удостоверение и действия перед покупателем относятся к разным участникам. Для каждого проверьте собственное основание участия.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Лицо, выдавшее доверенность | Письменно уполномочивает другое лицо или других лиц на представительство перед третьими лицами. При отмене извещает представителя и известных третьих лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность. | п. 1 ст. 185 ГК РФ, п. 1 ст. 189 ГК РФ |
| Лицо, которому выдана доверенность | Осуществляет переданные полномочия. После прекращения доверенности оно или его правопреемники обязаны немедленно вернуть документ; удержание оригинала не продлевает полномочий. | п. 3 ст. 189 ГК РФ |
| Нотариус | Вносит сведения о совершённой в нотариальной форме отмене доверенности в реестр нотариальных действий, который ведётся в электронной форме. Для проверки извещения покупателя существенна дата внесения сведений. | п. 1 ст. 189 ГК РФ |
| Третье лицо | При предъявлении доверенности, о прекращении которой третье лицо не знало и не должно было знать, приобретённые в результате действий бывшего представителя права и обязанности сохраняют силу для представляемого и его правопреемников. | п. 2 ст. 189 ГК РФ |
| Законные представители | От имени малолетнего или недееспособного собственника квартиры доверенность выдаёт его законный представитель. При подготовке текста установите, на каком основании он представляет собственника. | п. 2 ст. 185 ГК РФ |
Объём представительства читают по порученным действиям, а не по слову «генеральная».
Доверенность служит письменным основанием для действий другого лица перед третьими лицами. Собственник может поручить представительство одному человеку или нескольким. Если представителей несколько, каждый обладает указанными полномочиями, пока документ не устанавливает их совместное осуществление. Это следует из п. 1, 5 ст. 185 ГК РФ. При подготовке текста отдельно проверьте, кому доверяется подписание документов и какие действия требуют согласованного участия представителей.
Генеральная доверенность на квартиру с правом продажи затрагивает распоряжение зарегистрированным правом. Для такого полномочия, как и для подачи заявления о государственной регистрации, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ предусматривает нотариальное удостоверение, кроме предусмотренных законом случаев. К нотариальным приравниваются, в частности, доверенности лиц в местах лишения свободы, удостоверенные начальником соответствующего места, а также совершеннолетних дееспособных граждан в стационарных организациях социального обслуживания, удостоверенные руководителем или его заместителем: подп. 3, 4 п. 2 ст. 185.1 ГК РФ.
Срок действия и дата совершения имеют разное значение. Годичный срок применяется, когда срок в документе не указан; отсутствие самой даты означает ничтожность по п. 1 ст. 186 ГК РФ. Поэтому проверку начинайте не с давности знакомства с представителем, а с реквизитов конкретной доверенности.
Дата совершения нужна даже при подробном перечне полномочий.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я разграничиваю отсутствие даты и отсутствие условия о сроке. В проекте на продажу квартиры проверяю оба реквизита: перечень разрешённых действий сам по себе не устраняет ничтожность документа без даты.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая
Задача зависит от того, выдаётся ли документ впервые, проверяется перед сделкой или уже прекращён.
Собственник поручает представителю действия перед покупателем. Проверяются письменное уполномочие и нотариальное удостоверение доверенности на распоряжение зарегистрированным правом, кроме предусмотренных законом случаев: п. 1 ст. 185 ГК РФ, п. 1 ст. 185.1 ГК РФ.
Документ предъявлен для сделки, но дата отсутствует или срок не прописан. Эти случаи разделяются: без даты доверенность ничтожна, без срока действует год со дня совершения — п. 1 ст. 186 ГК РФ.
Квартиру поручили продавать нескольким лицам. По тексту выясняют, разрешено ли каждому действовать отдельно или предусмотрено совместное осуществление полномочий согласно п. 5 ст. 185 ГК РФ.
Собственник прекращает поручение, пока представитель готовит документы покупателю. Проверяются форма отмены и извещения адресатам: подп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ, п. 1 ст. 189 ГК РФ.
Покупатель ссылается на предъявленную доверенность, собственник — на её отмену. Существенно, знал ли покупатель и должен ли был знать о прекращении, по п. 2 ст. 189 ГК РФ.
После прекращения поручения документ остался у представителя. Устанавливаются основание прекращения и требование немедленно вернуть доверенность самим лицом или его правопреемниками по п. 3 ст. 189 ГК РФ.
При проверке полномочий на продажу различайте дефект самого документа и ничтожное условие, ограничивающее права участников. Их последствия относятся к разным основаниям.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| В доверенности для продажи квартиры пропущена дата совершения | Лицо, выдавшее доверенность | Ничтожность доверенности. Подробный перечень действий по квартире не устраняет отсутствие даты; правило о сохранении силы в течение года относится к отсутствующему сроку действия, а не к отсутствующей дате. | п. 1 ст. 186 ГК РФ |
| Соглашение об отказе от права отменить доверенность на квартиру или от права отказаться от полномочий | Лицо, выдавшее доверенность, и лицо, которому выдана доверенность | Ничтожность соглашения об отказе от права отменить доверенность или отказаться от полномочий. Ограничение отмены допускается для безотзывной доверенности на исполнение или обеспечение обязательства, связанного с предпринимательской деятельностью. Она должна быть нотариально удостоверена и прямо ограничивать отмену. Продажа личной квартиры вне таких обязательств под это исключение не подпадает. | п. 2 ст. 188 ГК РФ, п. 1, 2 ст. 188.1 ГК РФ |
Ничтожность доверенности без даты совершения по п. 1 ст. 186 ГК РФ применяется и к поручению продать квартиру.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку генеральной доверенности с предполагаемой подписи представителя. Сопоставляю проект договора и перечень полномочий: кто будет действовать перед покупателем, кто подаст регистрационное заявление, поручено ли участие в расчётах. Затем проверяю форму документа по п. 1 ст. 185.1 ГК РФ и дату по п. 1 ст. 186 ГК РФ. Само название доверенности не даёт мне ответа на эти вопросы: основание представительства — письменное уполномочие по п. 1 ст. 185 ГК РФ.
При отмене я восстанавливаю хронологию: когда оформлена отмена, когда внесены сведения в реестр нотариальных действий, что сообщили представителю и известному покупателю. По п. 1 ст. 189 ГК РФ третье лицо, не извещённое ранее, считается извещённым о нотариальной отмене на следующий день после внесения сведений в реестр. Если сделка уже совершена, проверяю предъявление покупателю доверенности и его осведомлённость: п. 2 ст. 189 ГК РФ сохраняет права и обязанности для представляемого и его правопреемников, если доверенность предъявлена и покупатель не знал и не должен был знать о её прекращении.
Составляйте поручение под предполагаемые действия с конкретной квартирой, сохраняя возможность проследить его выдачу и прекращение.
Для разбора подготовьте текст поручения и сведения о его судьбе. При отмене значимы не только реквизиты исходного документа, но и сообщения участникам продажи.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Проект доверенности на квартиру | Сопоставить разрешённые действия с предстоящей продажей квартиры, проверить полномочие на распоряжение зарегистрированным правом и подачу регистрационного заявления. | Лицо, выдающее доверенность; для доверенности на распоряжение зарегистрированным правом и подачу заявления о регистрации нужно нотариальное удостоверение, кроме предусмотренных законом случаев, по п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. |
| Документ об отмене доверенности | Установить, какая доверенность отменена, и подтвердить прекращение полномочий по подп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ. | Лицо, выдавшее доверенность; отмена в той же форме, в которой выдана доверенность, либо нотариально. |
| Извещения представителю и известному покупателю | Зафиксировать сообщение об отмене; обязанность известить этих адресатов закреплена в п. 1 ст. 189 ГК РФ. | Направляет лицо, отменившее доверенность. Сохраните текст сообщения и подтверждения его передачи адресатам. |
| Сведения о нотариальной отмене | Сопоставить внесение сведений в реестр с датой действий представителя и моментом извещения третьих лиц по п. 1 ст. 189 ГК РФ. | Сведения в реестр нотариальных действий вносит нотариус; подготовьте их для проверки хронологии продажи. |
Для продажи важен не только конец действия документа: при отмене имеет значение и день, с которого покупатель считается извещённым.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Действие доверенности без указанного срока | В течение года | Со дня совершения доверенности. Нотариально удостоверенная доверенность для действий за границей без указания срока сохраняет силу до её отмены выдавшим лицом — п. 2 ст. 186 ГК РФ; иные основания прекращения предусмотрены п. 1 ст. 188 ГК РФ. | п. 1 ст. 186 ГК РФ |
| Извещение третьих лиц о нотариальной отмене через реестр | На следующий день после внесения сведений | После внесения сведений об отмене в реестр нотариальных действий, если покупатель или иное третье лицо не были извещены ранее. | п. 1 ст. 189 ГК РФ |
| Возврат доверенности | Немедленно | По прекращении доверенности; вернуть документ обязано лицо, которому она выдана, или его правопреемники. | п. 3 ст. 189 ГК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы относятся к поручению представителю действий с квартирой и к проверке его полномочий.
Определите представителя и поручаемые действия. Для распоряжения зарегистрированным правом и подачи заявления о регистрации нужна нотариально удостоверенная доверенность, кроме предусмотренных законом случаев, по п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Без даты совершения доверенность ничтожна — п. 1 ст. 186 ГК РФ.
Представитель получает письменное уполномочие действовать перед третьими лицами в пределах поручения по п. 1 ст. 185 ГК РФ. Поэтому разрешение подписать договор, подать заявление или участвовать в расчётах проверяют по тексту. Название «генеральная» не заменяет перечень переданных полномочий.
Для доверенности на распоряжение зарегистрированным правом требуется нотариальное удостоверение, кроме предусмотренных законом случаев, по п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Для лица в месте лишения свободы к нему приравнивается удостоверение начальником соответствующего места лишения свободы по подп. 3 п. 2 ст. 185.1 ГК РФ.
Да, письменное уполномочие можно выдать нескольким представителям. Каждый обладает полномочиями, указанными в доверенности, если она не предусматривает их совместного осуществления. Это различие закреплено в п. 1, 5 ст. 185 ГК РФ; выбранный порядок нужно проверить до подписания документов по квартире.
В течение года со дня её совершения — п. 1 ст. 186 ГК РФ. Нотариально удостоверенная доверенность для действий за границей без указания срока сохраняет силу до отмены выдавшим её лицом по п. 2 ст. 186 ГК РФ. Это не исключает иных оснований прекращения по п. 1 ст. 188 ГК РФ, в том числе смерти доверителя.
Нет, смерть гражданина, выдавшего доверенность, прекращает её действие по подп. 5 п. 1 ст. 188 ГК РФ. Правопреемники обязаны известить представителя и известных третьих лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность, согласно п. 1 ст. 189 ГК РФ. Оставшийся оригинал не подтверждает продолжение полномочий.
Нет, при отмене нужно известить представителя и известных третьих лиц, перед которыми он должен был действовать, по п. 1 ст. 189 ГК РФ. Нотариус вносит сведения о нотариальной отмене в реестр нотариальных действий. Возврат самой доверенности — отдельная обязанность после её прекращения по п. 3 ст. 189 ГК РФ.
На следующий день после внесения сведений в реестр нотариальных действий, если раньше покупателя не известили, — п. 1 ст. 189 ГК РФ. Поэтому при продаже через представителя сопоставьте дату внесения записи и день его действий. Сохраните также сообщения, которыми покупателю сообщили об отмене напрямую.
Ничтожность документа по п. 1 ст. 186 ГК РФ. Отсутствие даты совершения отличается от отсутствующего срока: годичное действие относится только к доверенности, в которой не указан срок. Перед использованием документа для продажи квартиры проверьте именно дату совершения, а не только дату предполагаемой сделки.
Да, если ему предъявлена доверенность и он не знал и не должен был знать о её прекращении. Приобретённые в результате действий бывшего представителя права и обязанности сохраняют силу для представляемого и его правопреемников по п. 2 ст. 189 ГК РФ. Для оценки ситуации проверьте сообщения покупателю и запись об отмене.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту