Квартира передаётся гражданину для проживания за согласованную плату. Разберите условия найма у собственника: описание жилья, передачу ключей, коммунальные платежи и ремонт. Узнайте, как закрепить договорённости и проверить требования об изменении платы.
Коротко
Суть договора найма жилого помещения — собственник или уполномоченное им лицо предоставляет гражданину жильё за плату для проживания: п. 1 ст. 671 ГК РФ. Письменная форма договора найма жилого помещения обязательна по п. 1 ст. 674 ГК РФ. В тексте стоит подробно описать квартиру, плату и передачу. Продажа квартиры не прекращает наём: новый собственник принимает условия прежнего наймодателя по ст. 675 ГК РФ.
До перевода денег сопоставьте обещания собственника с текстом договора и состоянием жилья.
п. 1 ст. 671 ГК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ
п. 1 ст. 676 ГК РФ
п. 2 ст. 682 ГК РФ, ст. 675 ГК РФ
Ошибки в цене, описании жилья и распределении ремонта становятся предметом разногласий уже после заселения.
Проверка условий нужна до передачи денег, а при конфликте — до подписания нового текста.
Стороны договора найма жилого помещения определяются тем, кто предоставляет квартиру и кто получает её для проживания.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственник жилого помещения | Выступает наймодателем: обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания. В договоре следует указать, какое именно жильё он передаёт и кому. | п. 1 ст. 671 ГК РФ |
| Управомоченное собственником лицо | Может выступать наймодателем. При подписании с таким лицом попросите документ, из которого видны его полномочия на предоставление квартиры, и сопоставьте его с данными подписанта. | п. 1 ст. 671 ГК РФ |
| Наниматель | Получает жилое помещение для проживания. Обязан своевременно платить, обеспечивать сохранность жилья и поддерживать надлежащее состояние. Коммунальные платежи вносит самостоятельно, если договором не установлено иное. | п. 1 ст. 671 ГК РФ, ст. 678 ГК РФ |
| Новый собственник | При переходе права собственности на занимаемую квартиру становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора. Сама смена владельца не влечёт изменения или расторжения найма. | ст. 675 ГК РФ |
| Юридическое лицо | Получает жильё на основе договора аренды или иного договора и может использовать его только для проживания граждан. При оформлении квартиры на юридическое лицо нужно учитывать эту конструкцию. | п. 2 ст. 671 ГК РФ |
Понятие договора найма жилого помещения связано с платным проживанием в чужом жилье.
Договор коммерческого найма жилого помещения закрепляет предоставление квартиры собственником или управомоченным им лицом нанимателю за плату. Цель договора найма жилого помещения — проживание; предмет договора найма жилого помещения — передаваемое жильё, которым гражданин владеет и пользуется на согласованных условиях: п. 1 ст. 671 ГК РФ.
Объектом может быть изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или дома. Поэтому договор найма части жилого помещения требует внимательного описания объекта: по п. 1 ст. 673 ГК РФ значимы его изолированность и пригодность. Не ограничивайтесь адресом, если передаётся лишь часть квартиры.
Содержание договора найма жилых помещений следует раскрыть через обязанности обеих сторон. Наймодатель передаёт свободное пригодное жильё по п. 1 ст. 676 ГК РФ, наниматель использует его для проживания, сохраняет и оплачивает по ст. 678 ГК РФ. Изменение договоров найма жилого помещения при продаже квартиры не происходит только из-за смены собственника — ст. 675 ГК РФ.
Платность и проживание отличают эту конструкцию от других способов пользования квартирой.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку с того, кому принадлежит квартира и кто подписывает документ. Затем сопоставляю описание жилья с тем, что фактически показывают нанимателю: условия предоставления жилого помещения по договору найма должны быть понятны до передачи ключей.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая
Разногласия возникают вокруг передачи, оплаты и сохранения условий проживания.
Согласовано заселение, но в квартире остаются люди или вещи владельца. Для оценки передачи жилого помещения по договору найма сопоставляют договор и фактическое состояние: наймодатель обязан передать свободное пригодное жильё по п. 1 ст. 676 ГК РФ.
Собственник сообщает новую цену в переписке. Проверяют соглашение о размере платы и основания одностороннего изменения: оно допускается в случаях, предусмотренных законом или договором, по п. 1, 2 ст. 682 ГК РФ.
Владелец требует доплату сверх согласованной суммы за проживание по договору найма жилого помещения. Важен текст о расчётах: наниматель самостоятельно вносит коммунальные платежи, если договором не установлено иное, по ст. 678 ГК РФ.
Стороны спорят о текущих и капитальных работах. Текущий ремонт — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения; сначала проверяют распределение обязанностей по п. 1, 2 ст. 681 ГК РФ.
Покупатель жилья требует подписать новые условия. Действие договора найма жилого помещения сохраняется: переход собственности не влечёт его расторжения или изменения, а новый владелец становится наймодателем по ст. 675 ГК РФ.
Переоборудование дома существенно меняет условия проживания. Без согласия нанимателя такое переоборудование не допускается. Для обсуждения работ полезно сохранить описание квартиры и её состояния до их начала — п. 3 ст. 681 ГК РФ.
Виды договора найма жилого помещения нужно различать по участникам и назначению передачи жилья.
| Признак | Наём у собственника | Смежная конструкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Получатель жилья | Наниматель получает квартиру за плату для проживания. | Юридическому лицу жильё предоставляют по договору аренды или иному договору; использовать его можно только для проживания граждан. | п. 1, 2 ст. 671 ГК РФ |
| Платность | Договор найма жилья предполагает плату за владение и пользование. | Договор безвозмездного найма жилого помещения по своему названию не совпадает с платной конструкцией найма: при подготовке текста нужно определить, предполагают ли стороны оплату. | п. 1 ст. 671 ГК РФ |
| Что передают | Изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания; возможна часть квартиры или дома. | Услуги по поиску квартиры не являются самой передачей жилья. Договор услуг по найму жилого помещения не заменяет договор с собственником или управомоченным им лицом. | п. 1 ст. 673 ГК РФ, п. 1 ст. 671 ГК РФ |
| Оформление | Наём оформляют письменно. При сроке не менее года регистрируют возникающее обременение права собственности. | Акт передачи фиксирует состояние и вручение ключей. Для договора отдельно требуется письменная форма; регистрация обременения — самостоятельное требование. | п. 1, 2 ст. 674 ГК РФ |
Просрочка платы за квартиру влечёт денежные последствия для нанимателя. Административные штрафы за содержание жилья требуют отдельного состава; сам статус собственника или нанимателя его не образует.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| При сдаче квартиры нарушены правила её содержания или ремонта; либо без согласия нанимателя (собственника) выполнены переустройство или перепланировка, существенно изменившие условия пользования | Должностные лица, ответственные за содержание жилья | За описанные нарушения в отношении сдаваемой квартиры должностному лицу — административный штраф 4 000–5 000 рублей. | ст. 7.22 КоАП РФ |
| При сдаче квартиры нарушены правила её содержания или ремонта; либо без согласия нанимателя (собственника) выполнены переустройство или перепланировка, существенно изменившие условия пользования | Юридические лица, ответственные за содержание жилья | За описанные нарушения в отношении сдаваемой квартиры юридическому лицу — административный штраф 40 000–50 000 рублей. | ст. 7.22 КоАП РФ |
| Просрочка внесения платы за квартиру | Должник — наниматель, просрочивший платёж | Проценты на долг по ключевой ставке Банка России соответствующих периодов, если иной размер не установлен законом или договором; по день уплаты, если не установлен более короткий срок. | п. 1, 3, 4 ст. 395 ГК РФ |
При договорной неустойке за задержку квартирной платы проценты на тот же долг взыскиваются лишь тогда, когда такое сочетание допускает закон или договор: п. 4 ст. 395 ГК РФ. Состав ст. 7.22 КоАП РФ охватывает также нарушение порядка и правил признания жилья непригодным для постоянного проживания и перевода в нежилое.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю договор найма на предоставление жилого помещения через конкретные действия сторон: какую квартиру передают, кто вручает ключи, за что и кому платит наниматель. Прошу показать текст до внесения денег и отдельно отмечаю положения, которые позволяют владельцу менять размер платы. Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, по п. 2 ст. 682 ГК РФ.
В акте я советую описывать состояние квартиры так, чтобы позднее можно было отличить прежние повреждения от появившихся за время проживания. Отдельно предлагаю зафиксировать показания счётчиков, перечень мебели и комплект ключей. Это помогает обсуждать исполнение обязанности передать свободное пригодное жильё по п. 1 ст. 676 ГК РФ предметно, с привязкой к состоянию на дату передачи.
Когда спорят о ремонте, я сначала читаю согласованное распределение работ. По п. 1, 2 ст. 681 ГК РФ текущий ремонт относится к обязанностям нанимателя, капитальный — наймодателя, если договором не установлено иное. Дополнительное соглашение к договору найма жилого помещения стоит готовить с точным перечнем работ и расходов, чтобы новая договорённость не оставалась устной.
Пройдите от проверки подписанта к передаче жилья; разногласия по оплате и состоянию фиксируйте письменно.
Для проверки и оформления подготовьте тексты о квартире, полномочиях, передаче и расчётах.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Письменный договор | Фиксирует квартиру, стороны и условия платы. Письменную форму требует п. 1 ст. 674 ГК РФ, размер платы согласуют по п. 1 ст. 682 ГК РФ. | Наймодатель и наниматель; экземпляры с одинаковым содержанием. |
| Документы о собственнике и полномочиях | Помогают проверить, что квартиру предоставляет собственник или управомоченное им лицо по п. 1 ст. 671 ГК РФ. | Предъявляет собственник либо лицо, которое действует с его полномочиями; сопоставьте данные с договором. |
| Акт передачи и опись | Рекомендую зафиксировать ключи, мебель, оборудование и недостатки: это описание исполнения обязанности передать пригодное свободное жильё по п. 1 ст. 676 ГК РФ. | Предложите подписать наймодателю и нанимателю; фотографии удобно приложить к описи. |
| Подтверждения расчётов | Сохраняйте сведения о суммах, датах и назначении платежей для проверки исполнения обязанности своевременно платить по ст. 678 ГК РФ. | Сохраните платёжные документы; при наличных предложите получателю письменно подтвердить получение. |
| Соглашение к договору | Предлагаю письменно закреплять изменения платы по ст. 682 ГК РФ. Текущий ремонт — обязанность нанимателя, капитальный — наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения, по п. 1, 2 ст. 681 ГК РФ. | Подписывают стороны; укажите изменяемое условие и дату применения новой договорённости. |
Проверьте график оплаты квартиры, срок предупреждения о расторжении и дату изготовления решения суда по спору о найме.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Внесение нанимателем платы за жилое помещение | В сроки, предусмотренные договором найма. Если договором сроки не предусмотрены — ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. | По платёжной дате договора; при её отсутствии — по ежемесячному порядку внесения платы. | п. 3 ст. 682 ГК РФ |
| Наниматель расторгает договор по своей инициативе | Письменно предупредить наймодателя за три месяца; необходимо согласие других постоянно проживающих с нанимателем граждан. | Предупреждение должно предшествовать прекращению найма на три месяца. | п. 1 ст. 687 ГК РФ |
| Наниматель или наймодатель обжалует решение по спору о плате за квартиру | Месяц для апелляционной жалобы, если ГПК РФ не установил иной срок. | От принятия решения в окончательной форме. Жалобу в апелляционную инстанцию подают через суд, разрешивший спор о найме. | ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ |
Отдельно укажите в договоре период, за который перечисляется сумма, и назначение платежа. Для сверки расчётов сохраняйте подтверждения оплаты квартиры: обязанность своевременно вносить плату закреплена в ст. 678 ГК РФ.
Как адвокат ведёт ваше поручение
Объём проверки зависит от того, понятны ли полномочия подписанта и условия передачи квартиры.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о письменной форме, оплате и проживании в квартире собственника.
В рассматриваемой ситуации гражданин получает квартиру у собственника или управомоченного им лица за плату для проживания — п. 1 ст. 671 ГК РФ. Юридическому лицу жильё предоставляют по аренде или иному договору, только для проживания граждан — п. 2 ст. 671 ГК РФ.
Да, договор заключается в письменной форме по п. 1 ст. 674 ГК РФ. Даже если стороны знакомы и договорённости кажутся простыми, подготовьте подписанный текст. Рекомендую описать квартиру, сумму, расчёты и распределение расходов, а состояние жилья зафиксировать при передаче.
Государственной регистрации подлежит ограничение права собственности, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключённого на срок не менее года, по п. 2 ст. 674 ГК РФ. При обсуждении регистрации нужно различать письменный договор сторон и возникающее обременение квартиры.
Да, объектом может быть часть квартиры или жилого дома, если это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, по п. 1 ст. 673 ГК РФ. При осмотре сопоставьте границы передаваемой части с описанием в договоре, чтобы было понятно, какое помещение получает наниматель.
Для фиксации фактической передачи и состояния квартиры. Рекомендую перечислить ключи, имущество и недостатки, приложить фотографии. Наймодатель обязан передать свободное пригодное жильё по п. 1 ст. 676 ГК РФ; акт помогает сопоставить эту обязанность с состоянием квартиры при заселении.
Может в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законом или договором; в остальных случаях одностороннее изменение размера платы не допускается по п. 2 ст. 682 ГК РФ. Поэтому до подписи проверьте оговорку о повышении, а получив требование — попросите указать его основание.
Наниматель выполняет текущий ремонт, наймодатель — капитальный, если иное не установлено договором найма жилого помещения, по п. 1, 2 ст. 681 ГК РФ. Проверьте текст перед заказом работ: он может изменить распределение. Рекомендую отдельно согласовать перечень работ и оплату материалов.
Это зависит от договора. Наниматель самостоятельно вносит коммунальные платежи, если договором не установлено иное, по ст. 678 ГК РФ. Рекомендую отдельно записать, какая сумма относится к проживанию и как оплачиваются услуги, чтобы при расчётах стороны одинаково понимали назначение переводов.
Нет, переход права собственности не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого помещения по ст. 675 ГК РФ. Новый собственник становится наймодателем на ранее согласованных условиях. Сохраните договор и сведения о платежах для обсуждения дальнейших расчётов с новым владельцем.
Переустройство и реконструкция без согласия наймодателя не допускаются по ст. 678 ГК РФ. Самостоятельная оплата работ не заменяет согласия. Перед началом рекомендую письменно описать планируемые изменения и согласовать их с наймодателем, сохранив первоначальное описание состояния квартиры.
Не переносите образец без проверки основания предоставления. В государственном и муниципальном фонде социального использования жильё предоставляют по социальному найму либо найму жилья такого фонда — п. 1 ст. 672 ГК РФ. Для служебной квартиры также сначала установите основание её предоставления.
Нет, письменная форма договора найма жилого помещения предусмотрена п. 1 ст. 674 ГК РФ. Краткосрочный наём тоже следует оформить письменно. Отдельное правило п. 2 ст. 674 ГК РФ касается регистрации обременения, возникающего из найма на срок не менее года; оно не заменяет требование к форме самого договора.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту