Какой это договор
Коммерческий наём, социальный наём или наём жилья фонда социального использования. От вида зависят срок, порядок изменения платы и основания расторжения.
Споры по договору найма жилого помещения: выселение и взыскание платы
Веду споры по договору найма жилого помещения на стороне наймодателя и нанимателя: плата и её повышение, долги, порча жилья, выселение, досрочное расторжение. Сначала определяю вид договора — коммерческий наём по главе 35 ГК РФ, социальный или наём фонда социального использования.
Как решаются споры по найму квартиры
Сначала определяется вид договора: коммерческий наём по главе 35 ГК РФ или социальный наём по Жилищному кодексу. От этого зависят срок, порядок изменения платы и основания расторжения. Расторжение по требованию наймодателя допускается только через суд.
Когда нужен адвокат по спорам о найме жилья
Половина споров решается тем, какой закон применить
- Наймодатель требует съехать досрочноРасторжение договора по требованию наймодателя допускается только в судебном порядке и только по основаниям, названным в законе.п. 2 ст. 687 ГК
- Наниматель не платитОснованием расторжения является невнесение платы за шесть месяцев, а при краткосрочном найме — более двух раз по истечении срока платежа.абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК
- Наймодатель поднял плату в одностороннем порядкеОдностороннее изменение размера платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором.п. 2 ст. 682 ГК
- Квартиру продали вместе с вамиПереход права собственности не влечёт расторжения или изменения договора: новый собственник становится наймодателем на прежних условиях.ст. 675 ГК
- Помещение стало непригоднымДоговор расторгается судом по требованию любой из сторон, если помещение перестаёт быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.п. 3 ст. 687 ГК
- Наймодатель отказался продлевать договорНаниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок; предупредить об отказе наймодатель обязан не позднее чем за три месяца.ст. 684 ГК
- Жили без письменного договораДоговор найма заключается в письменной форме; отношения приходится доказывать переводами, перепиской и свидетелями.
- Наниматель не съезжает после расторженияПосле расторжения договора все проживающие подлежат выселению на основании решения суда.
- В договоре не согласован предмет или платаСпор идёт не об исполнении, а о том, заключён ли договор вообще.
- Спор о социальном наймеКогда речь о государственном или муниципальном фонде, требование обычно другое — признание права пользования и обязание заключить договор.
Договор найма и договор аренды — не синонимы. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин; юридическому лицу жильё предоставляется по договору аренды или иному договору, и использовать его юридическое лицо вправе только для проживания граждан.
Чего делать нельзя
Четыре ошибки, которые в гражданском деле стоят денег и месяцев — Споры по договору найма жилого помещения
- Не тяните со сроком. Общий срок исковой давности — три года, и по части требований он считается не с момента спора, а с того дня, когда вы узнали о нарушении. Пропущенный срок восстанавливают редко и только по уважительной причине, подтверждённой документом.
- Не подписывайте то, что не прочли целиком. Соглашение, расписка, акт, мировое — любой подписанный документ становится доказательством против вас быстрее, чем в вашу пользу. Если торопят с подписью, это само по себе повод не подписывать.
- Не ведите переписку на эмоциях. Сообщения и голосовые приобщаются к делу целиком, а не выборочно. Фраза, сказанная в сердцах, читается в суде как признание.
- Не уничтожайте документы и переписку. Даже то, что кажется невыгодным, чаще работает на вас: без полной картины нельзя выстроить позицию, а пропажа переписки у одной стороны суд обычно толкует не в её пользу.
Что это за спор и что нужно доказать
Восемь вопросов, и первый определяет применимый закон
Заключён ли договор
Согласованы ли предмет — конкретное изолированное помещение — и размер платы, соблюдена ли письменная форма.
Каков срок договора
До года — краткосрочный наём с урезанным набором прав нанимателя; более года — регистрируемое обременение и полный набор правил.
Показать всеСвернуть
Кто указан в договоре
Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане. При отсутствии указаний их вселение подчиняется отдельным правилам.
В каком состоянии передавалось помещение
Наймодатель обязан передать свободное помещение, пригодное для проживания; спор о повреждениях решается актом приёма-передачи.
Как вносилась плата
Размер, сроки, способ внесения, наличие расписок и переводов. Одностороннее изменение платы не допускается.
Есть ли основание расторжения
Перечень оснований по требованию наймодателя закрыт: неуплата и разрушение или порча помещения.
Соблюдён ли порядок
Наниматель предупреждает за три месяца, наймодатель обращается в суд, а об отказе продлевать договор сообщает не позднее чем за три месяца до истечения срока.
На что вправе стороны договора
Права нанимателя и наймодателя разведены по разным статьям
| Кто | На что вправе или обязан | Норма |
|---|---|---|
| Наймодатель | Передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания, и обеспечивать предоставление коммунальных услуг | ст. 676 ГК |
| Наниматель | Использовать помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем состоянии и своевременно вносить плату | ст. 678 ГК |
| Наниматель — только гражданин | Быть стороной договора найма жилого помещения; юридическому лицу жильё предоставляется по договору аренды и только для проживания граждан | п. 2 ст. 671, п. 1 ст. 677 ГК |
| Граждане, постоянно проживающие с нанимателем | Иметь равные с ним права по пользованию помещением; они должны быть указаны в договоре | п. 2 ст. 677 ГК |
| Сонаниматели | Нести солидарную с нанимателем ответственность перед наймодателем, если заключён соответствующий договор с уведомлением наймодателя | п. 4 ст. 677 ГК |
| Наниматель при истечении срока | Иметь преимущественное право на заключение договора на новый срок, а при нарушении — требовать признания договора с другим лицом недействительным и возмещения убытков | ст. 684 ГК |
| Наниматель при досрочном отказе | Расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно предупредив наймодателя за три месяца | п. 1 ст. 687 ГК |
| Поднаниматель | Пользоваться помещением на срок, не превышающий срока договора найма; самостоятельного права пользования он не приобретает | ст. 685 ГК |
| Временные жильцы | Проживать безвозмездно не более шести месяцев с предварительным уведомлением наймодателя | ст. 680 ГК |
| Наниматель по социальному найму | Пользоваться помещением бессрочно, вселять иных лиц, сдавать помещение в поднаём, требовать капитального ремонта | ч. 2 ст. 60, ст. 67 ЖК |
Три договора с похожими названиями и разными правилами
Определить вид договора — половина исхода спора
Начинается всё с определения. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, наймодатель, — обязуется предоставить другой стороне, нанимателю, жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём — пункт 1 статьи 671 ГК РФ. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основе договора аренды или иного договора, и юридическое лицо вправе использовать его только для проживания граждан.
Первый договор — коммерческий наём, глава 35 ГК РФ. Его объект — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или дома — статья 673 ГК РФ. Форма письменная. Ограничение права собственности, возникающее на основании договора, заключённого на срок не менее года, подлежит государственной регистрации — пункт 2 статьи 674 ГК РФ. То есть регистрируется не сам договор, а обременение, и только при сроке от года.
Срок здесь ограничен жёстко: договор заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок не определён, он считается заключённым на пять лет — статья 683 ГК РФ. Договор до одного года называется краткосрочным наймом, и к нему не применяются правила об указании постоянно проживающих граждан, о временных жильцах, о преимущественном праве на новый срок и о поднайме, если стороны не договорились иначе. Это ключ ко многим спорам: договор «на 11 месяцев» лишает нанимателя преимущественного права.
Плата устанавливается соглашением сторон, а одностороннее её изменение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором — пункты 1 и 2 статьи 682 ГК РФ. Если сроки внесения платы в договоре не оговорены, она вносится ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом. Обязанности сторон разведены: наймодатель передаёт свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания, и обеспечивает коммунальные услуги; наниматель использует помещение только для проживания, обеспечивает сохранность, не производит переустройство и реконструкцию без согласия наймодателя и вовремя платит.
Второй договор — социальный наём. По нему собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо обязуется передать гражданину помещение во владение и в пользование на условиях, установленных Жилищным кодексом; такой договор заключается без установления срока его действия — статья 60 ЖК РФ. Изменение оснований и условий, дающих право на получение помещения по социальному найму, не является основанием его расторжения. К договору социального найма из главы 35 ГК РФ применяются лишь правила статей 674, 675, 678, 680 и пунктов 1–3 статьи 685 — пункт 3 статьи 672 ГК РФ. Всё остальное решает жилищное законодательство.
Третий — наём жилого помещения жилищного фонда социального использования, самостоятельный вид, к которому применяются свои правила Жилищного кодекса. Смешивать эти договоры нельзя: у коммерческого найма предельный срок пять лет, у социального срока нет вовсе; коммерческий расторгается за неуплату за шесть месяцев по статье 687 ГК РФ, социальный — за неоплату более шести месяцев по пункту 1 части 4 статьи 83 ЖК РФ и с предоставлением другого жилья по статье 90 ЖК РФ.
И общее для всех правило, которое чаще всего забывают: переход права собственности на занимаемое по договору найма помещение не влечёт расторжения или изменения договора, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора — статья 675 ГК РФ. Покупка квартиры не выселяет жильцов автоматически.
Что говорит закон
Перечень оснований расторжения по требованию наймодателя закрыт
Статья 671. Договор найма жилого помещения
1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.Статья 671 и пункт 2 статьи 687 Гражданского кодекса РФ
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Ключевые слова здесь — «в судебном порядке» и сам перечень. Наймодатель не может расторгнуть договор письмом или сменой замка, а оснований у него всего два. Всё остальное — недовольство поведением, желание продать квартиру, приезд родственников — основаниями не является.
Что нужно доказать по такому спору
Четыре обстоятельства, и первое задаёт весь остальной набор
- Вид и факт заключения договора Письменный договор либо доказательства фактических отношений найма: переводы платы, переписка, расписки, акт передачи ключей.
- Условия договора Предмет, размер и сроки внесения платы, срок договора, перечень постоянно проживающих граждан — пункт 2 статьи 677 ГК РФ.
- Нарушение и его характер Неуплата за установленный законом период, разрушение или порча помещения, использование не по назначению, нарушение прав соседей.
- Соблюдение процедуры Предупреждение о необходимости устранить нарушение, письменное предупреждение за три месяца при досрочном отказе нанимателя, уведомление об отказе продлить договор.
Порядок: что происходит в деле
Восемь шагов, и первые три часто решают спор без суда
- 1Квалификация отношенийОпределяем вид договора: коммерческий наём по главе 35 Гражданского кодекса, социальный наём по Жилищному кодексу или наём жилья фонда социального использования. Одновременно проверяем срок договора и его последствия для прав нанимателя.
- 2Сбор доказательств отношенийДоговор, акт приёма-передачи, расписки и банковские переводы, переписка о плате и ремонте, показания счётчиков на день заселения.
- 3ПретензияНаправляем требование погасить долг, устранить нарушение, вернуть обеспечительный платёж или освободить помещение. Указываем разумный срок и сохраняем подтверждение вручения — опись вложения и уведомление.
- 4Фиксация состояния помещенияОсмотр с фотографиями, при необходимости — акт с независимыми лицами и смета восстановительного ремонта или отчёт оценщика.
- 5Расчёт требованийСчитаем задолженность помесячно, проценты за пользование чужими денежными средствами и размер ущерба.
- 6Подготовка искаФормулируем требования: взыскать плату и проценты, расторгнуть договор, выселить, взыскать ущерб, вернуть обеспечительный платёж.
- 7РассмотрениеСуд проверяет вид договора и основание расторжения, вправе предоставить нанимателю срок до одного года на устранение нарушений, а при расторжении — отсрочить исполнение решения ещё на год.
- 8ИсполнениеВзыскание производится по исполнительному листу, а при выселении пристав освобождает помещение от должника и его имущества с описью и составлением акта.
Досудебный порядок
По части требований предупреждение прямо предусмотрено законом
- Проверить договор: предмет, срок, размер и сроки внесения платы, порядок её изменения, перечень проживающих.
- Собрать подтверждения платежей: банковские переводы с назначением платежа, расписки, выписки по счёту.
- Составить помесячный расчёт задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами.
- Осмотреть помещение и зафиксировать его состояние фотографиями, а при повреждениях — актом и сметой.
- Направить претензию с конкретным требованием и разумным сроком его исполнения.
- При расторжении по инициативе наймодателя — направить предупреждение о необходимости устранить нарушения.
- При досрочном отказе нанимателя — письменно предупредить наймодателя за три месяца и получить согласие постоянно проживающих граждан.
- Сохранить подтверждение вручения: опись вложения, уведомление о вручении, отчёт об отслеживании.
Претензия по денежному требованию обязательной не является, но по расторжению договора закон прямо предусматривает предупреждение: наймодатель предупреждает нанимателя о необходимости устранить нарушение, а наниматель письменно предупреждает наймодателя за три месяца при досрочном отказе от договора.
Через суд: подсудность, иск, приложения
Подсудность зависит от того, что заявлено — деньги или права на помещение
| Вопрос | Ответ | Норма |
|---|---|---|
| Денежное требование до 50 000 рублей | Мировой судья: имущественные споры при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей | п. 4 ч. 1 ст. 23 ГПК |
| Денежное требование свыше 50 000 рублей | Районный суд как суд первой инстанции по всем делам, не отнесённым к подсудности мирового судьи | ст. 24 ГПК |
| Требование о расторжении и выселении | Районный суд по месту нахождения жилого помещения: это спор о правах на помещение | ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК |
| Судебный приказ | Выдаётся мировым судьёй по бесспорному требованию о взыскании платы, основанному на письменной сделке | п. 1 ч. 1 ст. 23, ст. 122 ГПК |
| Кто истец и ответчик | Стороны договора: наймодатель — собственник или управомоченное им лицо, наниматель — гражданин | п. 1 ст. 671, п. 1 ст. 677 ГК |
| Что заявлять наймодателю | Взыскать плату и проценты, расторгнуть договор, выселить, взыскать ущерб помещению | ст. 131 ГПК, ст. 687, 688 ГК |
| Что заявлять нанимателю | Признать повышение платы незаконным, взыскать обеспечительный платёж, признать договор продлённым, возместить убытки | ст. 682, 684 ГК |
| Кто что доказывает | Наймодатель — основание расторжения и размер долга; наниматель — оплату, состояние помещения при передаче и соблюдение договора | ч. 1 ст. 56 ГПК |
| Право суда дать срок | Суд вправе предоставить нанимателю срок не более года для устранения нарушений и отсрочить исполнение решения ещё на год | абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК |
| Прокурор | Даёт заключение, если вместе с расторжением договора заявлено выселение | ч. 3 ст. 45 ГПК |
| Срок рассмотрения | До двух месяцев в районном суде и до одного месяца у мирового судьи | ч. 1 ст. 154 ГПК |
Подсудность проверена по действующей редакции статьи 23 ГПК РФ: перечень дел мирового судьи сужен с 1 октября 2019 года.
На какой стадии ваше дело — Споры по договору найма жилого помещения
Шесть этапов искового производства и что на каждом ещё можно изменить
Гражданское дело идёт в исковом производстве, и от стадии зависит, что ещё в вашей власти: до подачи выбирают требование и суд, после решения остаётся месяц на жалобу.
1
Досудебный этап
Считаем требование, собираем документы и решаем, нужен ли суд вообще. По части споров закон требует сначала направить претензию — без неё заявление вернут, и месяц уйдёт впустую.
п. 3 ст. 132 ГПК РФ — к иску прилагается подтверждение досудебного порядка, если он установлен федеральным законом
2
Подача иска
Иск подают в суд по подсудности, на бумаге или электронно. Ошибка в требовании или расчёте стоит не спора, а времени: суд оставит заявление без движения и вернёт на исправление.
ст. 131 ГПК РФ — форма и содержание искового заявления · ст. 132 ГПК РФ — перечень приложений
3
Принятие и подготовка дела
Судья решает вопрос о принятии в пять дней, затем выносит определение о подготовке. Здесь заявляют ходатайства об истребовании доказательств: банковскую и налоговую тайну открывает только судебный запрос, и позже суд назначает их неохотно.
ч. 1 ст. 133 ГПК РФ — пять дней на вопрос о принятии · ст. 147 ГПК РФ — определение о подготовке дела · ст. 152 ГПК РФ — предварительное судебное заседание
Показать все стадииСкрыть
4
Рассмотрение по существу
Стороны доказывают свою позицию, суд исследует документы и слушает свидетелей. Срок — два месяца в районном суде и месяц у мирового, но считается он от принятия заявления, а не от вашего первого обращения.
ч. 1 ст. 154 ГПК РФ — два месяца в районном суде, месяц у мирового судьи
5
Решение суда
Резолютивную часть объявляют в том же заседании, а мотивированное решение может быть готово на десять дней позже. Срок на жалобу считают именно от мотивированного решения, поэтому дату его изготовления надо знать точно.
ч. 1 ст. 199 ГПК РФ — резолютивная часть в том же заседании · ч. 2 ст. 199 ГПК РФ — составление мотивированного решения откладывается не более чем на десять дней (в редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 135-ФЗ)
6
Апелляция и исполнение
Месяц на жалобу со дня изготовления решения в окончательной форме. Не обжаловали — решение вступило в силу, и дальше дело идёт не в суде, а у пристава: лист, розыск имущества, контроль удержаний.
ч. 1 ст. 321 ГПК РФ — месяц на апелляционную жалобу · ст. 209 ГПК РФ — вступление решения в законную силу · ст. 210 ГПК РФ — исполнение после вступления в силу
Какие документы нужны
Два документа решают больше всех остальных: договор и акт передачи
| Документ | Зачем | Где взять |
|---|---|---|
| Договор найма жилого помещения | Определяет вид отношений, срок, размер платы и порядок её изменения | Стороны договора |
| Акт приёма-передачи помещения | Фиксирует состояние квартиры, опись имущества и показания счётчиков на день заселения | Стороны договора |
| Выписка из реестра недвижимости | Подтверждает право наймодателя сдавать помещение и наличие зарегистрированных обременений | Орган регистрации прав, МФЦ |
| Банковские выписки и расписки | Доказывают размер платы, периодичность и период внесения | Банк, личный архив |
| Переписка сторон | Показывает согласованные условия, требования о ремонте и уведомления | Мессенджеры, электронная почта, нотариальный осмотр |
| Претензия и доказательства вручения | Подтверждает предупреждение о нарушении и попытку урегулирования | Почта, опись вложения, уведомление |
| Смета восстановительного ремонта или отчёт оценщика | Обосновывает размер ущерба помещению и имуществу | Подрядная организация, оценщик |
| Договор социального найма или ордер | Нужен по спорам о помещениях государственного и муниципального фонда | Наймодатель, архив |
| Уведомление об отказе продлить договор | Показывает соблюдение трёхмесячного срока предупреждения | Почта, стороны договора |
| Документы о коммунальных начислениях | Разделяют плату за помещение и коммунальные платежи в расчёте задолженности | Расчётный центр, управляющая организация |
Выписку смотрят не только на право наймодателя: ограничение права собственности, возникающее из договора найма, заключённого на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 674 ГК), и чужой наём виден там же.
Сколько составит и как считается
Денежные требования и расторжение оплачиваются по-разному
| За что | Сколько | Норма |
|---|---|---|
| Взыскание задолженности по плате | Пошлина от цены иска: при сумме до 100 000 рублей — 4000 рублей, далее по шкале статьи | пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Иск о расторжении договора | По спорам о заключении, изменении или расторжении договоров без требования о возврате исполненного: для физических лиц — 3000 рублей | пп. 4 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Признание договора незаключённым или недействительным | Для физических лиц — 3000 рублей, если не заявлено требование о применении последствий недействительности | пп. 4 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Судебный приказ о взыскании платы | 50 процентов размера пошлины по имущественному иску | пп. 2 п. 1 ст. 333.19 НК |
| Проценты за пользование чужими деньгами | Считаются по ключевой ставке Банка России за каждый день просрочки и входят в цену иска | ст. 395 ГК |
| Плата за жилое помещение | Устанавливается соглашением сторон; одностороннее изменение не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором | п. 1 и 2 ст. 682 ГК |
| Ущерб помещению и имуществу | Считается по смете восстановительного ремонта или отчёту оценщика, входит в цену иска | ст. 15, 1064 ГК |
| Судебные расходы | Пошлина и расходы на представителя взыскиваются с проигравшей стороны, расходы на представителя — в разумных пределах | ст. 98, 100 ГПК |
| Гонорар адвоката | Зависит от вида договора, размера требований и от того, нужна ли оценка ущерба помещению | соглашение с доверителем |
Размеры пошлин приведены по действующей редакции статьи 333.19 НК РФ.
Сроки
В найме почти каждый срок работает на одну из сторон
| Случай | Срок | Продление | Норма |
|---|---|---|---|
| Предельный срок договора коммерческого найма; при отсутствии условия о сроке договор считается заключённым на пять лет | До пяти лет | Продлевается заключением договора на новый срок | п. 1 ст. 683 ГК |
| Краткосрочный наём: не применяются правила о преимущественном праве, временных жильцах и поднайме | До одного года | Договором может быть предусмотрено иное | п. 2 ст. 683 ГК |
| Договор социального найма жилого помещения | Без срока | Заключается без установления срока действия | ч. 2 ст. 60 ЖК |
| Письменное предупреждение наймодателя при досрочном отказе нанимателя от договора | Три месяца | Требуется согласие постоянно проживающих с нанимателем граждан | п. 1 ст. 687 ГК |
| Предупреждение нанимателя об отказе продлить договор до истечения его срока | Три месяца | Иначе договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок | ст. 684 ГК |
| Невнесение платы как основание расторжения; при краткосрочном найме — более двух раз | Шесть месяцев | Договором может быть установлен более длительный срок | абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК |
| Срок, предоставляемый судом нанимателю для устранения нарушений | До одного года | Исполнение решения может быть отсрочено ещё на срок до года | абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК |
| Предельный срок проживания временных жильцов | Шесть месяцев | Освобождают помещение через семь дней после требования, если срок не согласован | ст. 680 ГК |
| Период, в течение которого сдача помещения другому лицу даёт прежнему нанимателю право требовать признания договора недействительным | Один год | Исчисляется со дня истечения срока прежнего договора | ст. 684 ГК |
| Взыскание задолженности по плате, процентов и ущерба помещению | Три года | По каждому периодическому платежу отдельно | ст. 196, 200 ГК |
Продажа квартиры сроки договора не сдвигает: переход права собственности на занимаемое по найму помещение не влечёт расторжения или изменения договора, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключённого договора (ст. 675 ГК).
Какие дела я веду
Семь типов споров, которые встречаются чаще всего
Взыскание платы и долга по найму
Считаю задолженность по условиям договора, взыскиваю плату, коммунальные платежи и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Досрочное расторжение по требованию наймодателя
Веду дело по одному из двух оснований и добиваюсь либо расторжения, либо предоставления нанимателю срока на устранение нарушений.
Спор о повышении платы
Одностороннее изменение размера платы не допускается: оспариваю повышение, не предусмотренное договором или законом.
Показать всеСвернуть
Возврат обеспечительного платежа
Разбираю, за что удержан депозит, и добиваюсь его возврата, если ущерб не доказан актом и сметой.
Порча помещения и имущества
Спор о состоянии квартиры на входе и на выходе решается актами приёма-передачи, фотографиями и оценкой.
Отказ продлить договор
Проверяю соблюдение трёхмесячного уведомления и, если помещение сдано другому лицу в течение года, требую признания договора недействительным и возмещения убытков.
Наём без письменного договора
Восстанавливаю содержание отношений по переводам, переписке и свидетелям — и по нему считаю обязательства сторон.
Споры по социальному найму
Изменение договора, признание нанимателем вместо выбывшего, определение порядка участия в расходах на оплату.
От чего зависит исход
Побеждает тот, у кого сохранились бумаги о начале отношений
Наличие письменного договора
Договор найма заключается в письменной форме. Его отсутствие не лишает отношения силы, но переносит спор в плоскость косвенных доказательств.
Акт приёма-передачи помещения
Единственный документ, который показывает состояние квартиры и имущества на день заселения. Без него спор о порче почти неразрешим.
Срок договора
Краткосрочный наём до года лишает нанимателя преимущественного права на новый срок и ряда других правил.
Показать всеСвернуть
Способ внесения платы
Переводы с назначением платежа доказывают и размер платы, и период. Наличные без расписок не доказывают ничего.
Условие об изменении платы
Повышение возможно, только если такой порядок прямо предусмотрен договором или законом.
Перечень проживающих
Указание постоянно проживающих граждан в договоре снимает споры о том, кто вправе находиться в квартире.
Соблюдение предупреждений
Три месяца при досрочном отказе нанимателя и три месяца до истечения срока при отказе наймодателя продлевать договор.
Регистрация обременения
При сроке от года ограничение права собственности подлежит регистрации; её отсутствие само по себе договор не отменяет, но осложняет позицию нанимателя перед новым собственником.
Чем может закончиться дело
У суда есть промежуточные варианты между «расторгнуть» и «отказать»
- Задолженность взыскана. Плата за помещение, коммунальные платежи и проценты за просрочку присуждены наймодателю.
- Договор расторгнут. Установлено основание из пункта 2 статьи 687 ГК РФ, отношения прекращены решением суда.
- Нанимателю дан срок на устранение нарушений. Суд предоставил до одного года для устранения нарушений; при их устранении договор сохраняется.
- Расторжение с отсрочкой исполнения. Договор расторгнут, но по просьбе нанимателя исполнение решения отсрочено на срок до года.
Показать всеСвернуть
- Проживающие выселены. После расторжения договора наниматель и другие граждане, проживавшие в помещении, выселены на основании решения суда.
- Повышение платы признано незаконным. Одностороннее изменение размера платы не допускалось ни законом, ни договором.
- Договор признан продлённым. Наймодатель не предупредил об отказе за три месяца, а наниматель от продления не отказался.
- Договор с другим лицом признан недействительным. Наймодатель отказался продлевать договор со ссылкой на решение не сдавать жильё, но в течение года сдал его другому.
- Договор признан незаключённым. Не согласован предмет или иное существенное условие.
- Взыскан ущерб помещению. Стоимость восстановительного ремонта присуждена с зачётом обеспечительного платежа.
Как суды решают такие дела
Пять сюжетов, повторяющихся из дела в дело
Замок вместо суда
Наймодатель сменил замок за просрочку в один месяц. Расторжение признано незаконным: оно допускается только судом и лишь по двум основаниям.
Срок на исправление
Долг составлял более полугода, но наниматель начал гасить его до заседания. Суд предоставил срок для устранения нарушений и договор не расторг.
Повышение платы письмом
Наймодатель уведомил о повышении платы, ссылаясь на рост рынка. Требование отклонено: одностороннее изменение размера платы не допускается.
Показать всеСвернуть
Квартира продана
Новый собственник требовал освободить помещение. Отказано: переход права собственности не расторгает договор, покупатель стал наймодателем на прежних условиях.
Спор без договора
Письменного договора не было. Отношения найма установлены по регулярным переводам с назначением платежа и переписке о ремонте.
Сдал другому в течение года
Наймодатель отказался продлевать договор, сославшись на решение не сдавать жильё, а через месяц пустил новых жильцов. Договор с ними признан недействительным, нанимателю возмещены убытки.
Типичные ошибки
Первые две совершают наймодатели, третью — наниматели
- Расторгать договор своими силами Расторжение по требованию наймодателя допускается только в судебном порядке и только по двум основаниям.
- Повышать плату уведомлением Одностороннее изменение размера платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором.
- Заселяться без акта приёма-передачи Без описи имущества, фотографий и показаний счётчиков спор о повреждениях превращается в слово против слова.
- Считать договор аренды договором найма и наоборот Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин; юридическому лицу помещение даётся по аренде.
- Не указывать постоянно проживающих граждан Их перечень должен быть в договоре; иначе их вселение подчиняется отдельным правилам и порождает споры.
- Забывать о трёхмесячных предупреждениях Наниматель предупреждает за три месяца при досрочном отказе, наймодатель — за три месяца об отказе продлить договор.
- Игнорировать регистрацию обременения При сроке от года ограничение права собственности подлежит государственной регистрации.
- Платить наличными без расписок Наличные без подтверждения не доказывают ни размера платы, ни периода, за который она внесена.
- Требовать выселения после продажи квартиры Переход права собственности не расторгает договор: покупатель становится наймодателем на прежних условиях.
Возмещение ущерба
Денежные требования по найму идут сразу по нескольким основаниям
- Задолженность по плате за помещение. Взыскивается за весь период пользования по условиям договора, а при их отсутствии — ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом — статья 682 ГК РФ.
- Коммунальные платежи. Если договором не установлено иное, наниматель обязан вносить их самостоятельно; уплаченное за него взыскивается с нанимателя — статья 678 ГК РФ.
- Проценты за пользование чужими денежными средствами. Начисляются на сумму долга по ключевой ставке Банка России за каждый день просрочки — статья 395 ГК РФ.
- Ущерб помещению и имуществу. Разрушение и порча возмещаются в полном объёме нанимателем, в том числе за действия граждан, за которых он отвечает — статьи 15 и 1064 ГК РФ, пункт 3 статьи 677 ГК РФ.
Показать всеСвернуть
- Убытки от отказа возобновить договор. Наниматель вправе требовать возмещения убытков, причинённых отказом продлить договор, если помещение в течение года сдано другому лицу — статья 684 ГК РФ.
- Возврат обеспечительного платежа. Удержанная сумма возвращается, если основания удержания не доказаны актом и расчётом — статья 381.1 ГК РФ.
- Судебные расходы. Пошлина и расходы на представителя взыскиваются с проигравшей стороны — статьи 98 и 100 ГПК РФ.
Комментарий адвоката Вруцкого
Комментарий адвоката Вруцкогоадвокат · рег. № 78/8790
Первый вопрос по любому такому делу — какой договор перед нами. Люди приносят бумагу, озаглавленную «договор аренды квартиры», и удивляются, что применяется глава 35 о найме. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин; юридическому лицу жильё даётся по аренде и только для проживания граждан. Название документа значения не имеет, значение имеет содержание. А от вида договора зависит буквально всё: предельный срок, порядок изменения платы, основания расторжения.
Второе, что решает исход, — акт приёма-передачи. Это самый недооценённый документ во всём найме. Наймодатель обязан передать свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания, наниматель обязан обеспечивать его сохранность. Когда дело доходит до споров о повреждениях, обе стороны говорят одно и то же: «так и было». Разрешить это без акта с описью, фотографиями и показаниями счётчиков практически невозможно, и суд идёт по тому, у кого хоть какие-то доказательства есть.
Третье — про «одиннадцать месяцев». Договор до года считается краткосрочным наймом, и к нему не применяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок, о временных жильцах и о поднайме, если стороны не договорились иначе. Наймодатели выбирают такой срок сознательно, и это законно. Но наниматели должны понимать цену: по истечении одиннадцати месяцев требовать продления не получится, а привычка «пролонгировать устно» оборачивается спором о том, был ли договор вообще.
И самое важное для обеих сторон. Расторгнуть договор по своей воле наймодатель не может. Расторжение по его требованию допускается только в судебном порядке и лишь по двум основаниям: невнесение платы за шесть месяцев, а при краткосрочном найме — более двух раз, и разрушение или порча помещения. Более того, суд вправе дать нанимателю до года на устранение нарушений, а при вынесении решения о расторжении — ещё и отсрочить исполнение на срок до года. Смена замка вместо суда превращает наймодателя из истца в ответчика по иску о вселении и убытках.
Что берёт на себя адвокат
Веду дела обеих сторон — и наймодателей, и нанимателей
- Квалификацию договора Определяю вид найма и применимые нормы: глава 35 ГК РФ, Жилищный кодекс или их сочетание.
- Проверку условий Разбираю договор на существенные условия и на условия, которые в суде работать не будут.
- Расчёт требований Считаю задолженность помесячно, проценты по ключевой ставке и размер ущерба помещению.
- Фиксацию состояния помещения Организую осмотр, фотосъёмку, акт и смету восстановительного ремонта или отчёт оценщика.
- Претензионную работу Готовлю претензию, предупреждение об устранении нарушений и уведомления, соблюдая установленные законом сроки.
- Восстановление отношений без договора Собираю переводы, переписку и свидетелей и доказываю содержание договорённостей.
- Ведение дела в суде Со стороны наймодателя добиваюсь расторжения и выселения, со стороны нанимателя — срока на устранение нарушений и отсрочки.
- Исполнение решения Сопровождаю взыскание по исполнительному листу и освобождение помещения приставом.
Как я веду дело
Порядок работы адвоката — Споры по договору найма жилого помещения
- 1Разбор ситуацииСмотрю документы и обстоятельства, определяю маршрут и называю перспективу без приукрашивания. Если дело выигрывается своими силами и адвокат вам не нужен — говорю об этом прямо, и на этом разговор может закончиться.
- 2Сбор доказательствСобираю то, что есть у вас, и добываю то, чего нет: сведения о доходах, имуществе и сделках другой стороны через запросы суда. Самостоятельно их не получить — банковская и налоговая тайна открывается только по судебному запросу.
- 3Подготовка документовЗаявление, расчёт, ходатайства, возражения. Вы читаете и утверждаете всё до подачи: подпись под документом ставите вы, значит и понимать его должны вы.
- 4Ведение дела в судеХожу в заседания сам; ваше присутствие требуется, только если суд вызывает лично вас. О каждом заседании и его результате сообщаю в тот же день, не дожидаясь вопросов.
- 5ИсполнениеДовожу до денег или до фактического результата: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Дело заканчивается не решением, а исполнением.
- 6Связь на всех этапахОтвечаю на вопросы по ходу дела без отдельной оплаты каждой консультации — это часть работы, а не дополнительная услуга.
Идти в суд самому или с адвокатом
Признак простой — спорят о деньгах или о праве жить в квартире
Справитесь сами
Требование бесспорное и подтверждено бумагами:
- есть письменный договор и переводы с назначением платежа
- долг небольшой и не оспаривается
- наниматель освободил помещение добровольно
- нужно только взыскать плату по судебному приказу
В таких случаях достаточно заявления о выдаче судебного приказа или простого иска о взыскании с расчётом задолженности.
Нужен адвокат
Спорят о договоре, о помещении или о крупных суммах:
- письменного договора нет или он неполон
- заявлено расторжение договора и выселениест. 687, 688 ГК
- спорят о состоянии помещения и размере ущерба
- оспаривается повышение платыст. 682 ГК
- наймодатель отказался продлить договор и сдал жильё другомуст. 684 ГК
- квартира продана во время действия договораст. 675 ГК
- речь о помещении государственного или муниципального фонда
Правило простое: пока спор о сумме долга, его решает расчёт и выписка из банка. Как только речь заходит о расторжении, выселении или состоянии квартиры, исход зависит от документов, составленных в день заселения. Свой случай ищите выше, в разделе «Когда нужен адвокат по спорам о найме жилья».
Стоимость зависит от объёма работы и того, до какой инстанции дойдёт дело. Размер вознаграждения определяется соглашением об оказании юридической помощи и фиксируется в нём вместе с объёмом работ — ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре». Скрытых платежей нет: всё, что не в соглашении, не оплачивается.
| Этап работы | Когда нужен | Что вы получаете | Цена |
|---|---|---|---|
| Разбор ситуации | До решения, идти ли в суд | Оценка перспективы и маршрут дела; если справитесь сами — скажу прямо | от 10,000 ₽ |
| Подготовка документов | Когда маршрут выбран | Заявление, расчёт и ходатайства, согласованные с вами до подачи | по соглашению |
| Ведение дела в первой инстанции | Спор дошёл до суда | Участие во всех заседаниях, истребование доказательств, ответы на возражения | по соглашению |
| Апелляция и кассация | Решение не устроило | Жалоба и участие в вышестоящем суде | по соглашению |
| Выезд по личному вопросу | Нужна встреча на месте | Разбор на месте и план ближайших действий | от 30,000 ₽ |
Кто будет вести ваше дело
Гражданские и семейные дела в Москве и области — кто ведёт ваше дело
Константин Александрович Вруцкий
№ рег. № 78/8790 · адвокат
Дело ведёт адвокат Константин Александрович Вруцкий лично — от первой встречи до исполнения решения. Не помощник и не стажёр: вы разговариваете с тем, кто пойдёт в суд.
Адвокатская тайна действует с первого слова, ещё до заключения договора: рассказанное вами не может быть раскрыто никому и ни при каких условиях, а адвоката нельзя допросить о том, что он узнал от доверителя.
Личное ведениеВеду дело сам — от первого разговора до исполнения, без перепоручения помощникам. Работа идёт по письменному соглашению, а полномочия в суде подтверждаются ордером адвокатского образования: иные представители обязаны предъявлять суду диплом.ч. 5 ст. 53 ГПК РФ — полномочия адвоката удостоверяются ордером · ст. 25 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — работа по соглашению
Честная оценкаНе обещаю невозможного: называю реальную перспективу и цену промедления в рублях. Если дело выигрывается своими силами, говорю об этом прямо, даже когда мне это невыгодно.п. 2 ст. 10 Кодекса профессиональной этики адвоката — заверения о благополучном исходе дела прямо запрещены
Адвокатская тайнаВсё, что вы расскажете, охраняется законом. Представитель по гражданскому делу не подлежит допросу об обстоятельствах, которые стали ему известны в связи с исполнением обязанностей, — рассказать можно всё, включая неудобное.п. 1 ч. 3 ст. 69 ГПК РФ — запрет допроса представителя · ст. 8 ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре» — адвокатская тайна
Довожу до исполненияРешение суда — ещё не результат. Веду дело до денег или до фактического исполнения: исполнительный лист, работодатель или пристав, контроль удержаний, обжалование бездействия. Половина дел выигрывается в суде и теряется у пристава.ст. 210 ГПК РФ — решение приводится в исполнение после вступления в силу, кроме случаев немедленного исполнения
Другие услуги по теме: Право проживания в жилом помещении
Соседние дела той же темы — по убыванию того, как часто их ищут
Вселение в жилое помещение по решению суда: исковое заявление и судебная практикаВыселение из жилого помещения в судебном порядке: исковое заявление и решение судаПризнание права пользования жилым помещением: исковое заявление и решение судаОпределение порядка пользования жилым помещением между сособственниками
Показать все услуги темыСвернуть
Частые вопросы
О чём спрашивают чаще всего
Какая статья регулирует договор найма жилого помещения?
Определение даёт статья 671 ГК РФ, а весь коммерческий наём — глава 35 Кодекса. Социальный наём в государственном и муниципальном фонде регулируется статьёй 60 и разделом III Жилищного кодекса.
Нужна ли государственная регистрация договора найма жилого помещения?
Регистрируется не договор, а ограничение права собственности, возникающее на основании договора, заключённого на срок не менее года.
На какой срок можно заключить договор найма?
Не более чем на пять лет. Если срок не определён, договор считается заключённым на пять лет. Договор до года — краткосрочный наём.
Действует ли наём жилого помещения без договора?
Закон требует письменной формы, но фактические отношения доказываются переводами, перепиской и свидетелями.
Показать всеСвернуть
Может ли наймодатель поднять плату?
Только если такой порядок предусмотрен законом или самим договором. Одностороннее изменение размера платы не допускается.
За что могут расторгнуть договор найма?
По требованию наймодателя — за невнесение платы за шесть месяцев, а при краткосрочном найме более двух раз, и за разрушение или порчу помещения. Только через суд.
Квартиру продали. Договор найма прекращается?
Нет. Переход права собственности не влечёт расторжения или изменения договора, новый собственник становится наймодателем на прежних условиях.
Обязана ли претензия по договору найма жилых помещений предшествовать иску?
По денежному требованию — нет, но по расторжению закон прямо предусматривает предупреждение об устранении нарушений.
Не откладывайте защиту