Состав и состояние общего имущества фиксируются в технической документации на многоквартирный дом. Вы можете сверить состав актов, сведений о счётчиках и инструкций, выяснить, кто хранит документы и чем грозит отказ передать их при управлении домом.
Коротко
По п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 техническая документация на многоквартирный дом отражает состав и состояние общего имущества: это материалы технического учёта, сведения о счётчиках, акты ремонта и осмотров, инструкция по эксплуатации. По п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 ответственные лица принимают, хранят, передают документы и вносят необходимые изменения.
Начните с того документа, без которого нельзя проверить состояние дома или выполненные работы.
п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — состав комплекта сверх технического паспорта
подп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — документы по результатам ремонта
п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — сверка передачи и необходимых изменений
Неполная опись скрывает разные проблемы: отсутствие документа, устаревшие сведения и отказ от передачи.
Я проверяю состав документов и основание, по которому их должен получить конкретный адресат.
Обязанность хранить документацию и круг получателей при её передаче описаны разными нормами.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Ответственные лица | Принимают, хранят и передают техническую документацию и иные документы об управлении домом, вносят необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. Обязанность охватывает также ключи, электронные коды доступа, технические средства и оборудование. | п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — ответственные лица |
| Застройщик (подрядчик) | Рекомендации по содержанию и ремонту общего имущества и рекомендуемые сроки службы его отдельных частей включаются в инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома. | подп. «г» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — застройщик (подрядчик) |
| Общее собрание собственников помещений | Устанавливает перечень иных связанных с управлением домом документов. Сами документы из этого перечня включаются в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом. | подп. «е» п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 — общее собрание собственников помещений |
| Лицензиат | При исключении сведений о доме из реестра лицензий, непродлении срока действия лицензии, прекращении её действия или аннулировании передаёт документы лицу, принявшему обязательства по управлению домом. | ч. 1 ст. 200 ЖК РФ |
| Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив или один из собственников помещений в многоквартирном доме | Названы получателями документации в составе правонарушения о воспрепятствовании деятельности по управлению домом. При оценке отказа от передачи проверяется, кому предназначались документы. | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
Содержание документа важнее бытового названия папки «документы на дом».
Техническая документация фиксирует состав и состояние общего имущества. Она охватывает документы технического учёта, документы на коллективные приборы учёта, сведения об их ремонте, замене и поверке и сведения об оснащении помещений индивидуальными и общими квартирными приборами. По п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 включаются технические характеристики, год установки, факт замены или поверки, даты последней проверки состояния и контрольного снятия показаний.
Ремонт и эксплуатация оставляют собственный документальный след: акты приёмки, сметы и описи текущего ремонта, акты осмотров и испытаний коммуникаций, оборудования и конструктивных частей, журнал осмотра. По п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в этот же состав входят акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности.
Иные документы об управлении — отдельная группа: кадастровый план участка, выписка о правах на общее имущество, документы об обременениях при наличии сервитута, проект при наличии, реестр собственников, договоры использования общего имущества, оригиналы решений и протоколов собраний. По п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 список лиц, использующих общее имущество по договорам по решению собрания, составляется с учётом требований защиты персональных данных.
Хранение, передача и актуализация составляют единую обязанность.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я составляю опись так, чтобы отдельно были видны документы и средства доступа к общему имуществу. Затем проверяю, какие сведения требуют изменений: наличие папки ещё не показывает, отражает ли она изменения в управлении домом.
Предмет разногласий удобно определять по отсутствующей группе материалов.
В переданной папке нет сведений о состоянии общего имущества. По подп. «а» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 для проверки состава документации выделяют документы технического учёта жилищного фонда, содержащие такие сведения.
Есть показания, но отсутствуют документы на общедомовые приборы, сведения о ремонте, замене и поверке. По подп. «а¹» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 эти материалы входят в техническую документацию наряду с информацией о приборах в помещениях.
Стороны расходятся в составе переданных материалов о работах. По подп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 сверке подлежат акты приёмки результатов, сметы и описи текущего ремонта и услуг по содержанию общего имущества.
Не обнаружены акты проверки инженерных коммуникаций, оборудования или конструктивных частей дома и журнал осмотра. По подп. «в» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 эта группа документов отражает проверку соответствия эксплуатационных качеств требованиям.
В комплекте отсутствуют акты проверок готовности к отопительному периоду либо выданные паспорта готовности дома. По подп. «в¹» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 их наличие проверяют отдельно от актов текущего ремонта.
При сверке не найдены договоры об использовании общего имущества или оригиналы решений и протоколов собраний. По подп. «д²», «д³» п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 они отнесены к иным документам, связанным с управлением домом.
Санкции относятся к воспрепятствованию управлению: отказу или уклонению от передачи документации управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному, жилищно-строительному, иному специализированному потребительскому кооперативу или одному из собственников помещений, а также к нарушению порядка и сроков её передачи (ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ).
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Отказ, уклонение от передачи документов либо нарушение порядка и сроков передачи, препятствующие управлению домом | Граждане | Административный штраф от двух тысяч до пяти тысяч рублей | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| Воспрепятствование управлению домом путём нарушения требований к передаче документации | Должностные лица | Административный штраф от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| Отказ или уклонение от передачи либо нарушение порядка и сроков передачи документов при воспрепятствовании управлению | Юридические лица | Административный штраф от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей | ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
| Аналогичное административное правонарушение после административного наказания за такое нарушение | Должностное лицо, ранее подвергнутое административному наказанию за аналогичное административное правонарушение — при новом нарушении передачи документации на дом | От одного года до трёх лет дисквалификации | ч. 2 ст. 7.23.2 КоАП РФ |
Перечисленные получатели документов определяют предмет состава; отсутствие отдельной бумаги оценивается вместе с обстоятельствами отказа, уклонения или нарушения передачи. ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку с вопроса о том, каких сведений не хватает собственнику: о состоянии крыши, выполненном ремонте, проверке счётчика или подготовке к отоплению. Затем сопоставляю этот вопрос с конкретной группой документов по п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, чтобы в обращении появился предметный перечень, а формулировка «выдать все документы на дом» уступила место названиям актов, смет и материалов учёта.
В споре о составе папок я отдельно отмечаю техническую документацию и иные документы об управлении. По п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 для проекта проверяю условие о его наличии, для материалов об использовании общего имущества — договоры, решения и протоколы собраний, для списка пользователей — требования защиты персональных данных. Не подменяю отсутствующий акт ремонта наличием договора с исполнителем.
Если дело касается передачи, я сопоставляю опись, переписку и фактически полученные материалы. Проверяю не только бумаги, но и ключи, электронные коды, технические средства, а также необходимость изменений в документах по п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 с учётом смены управления. При оценке отказа от передачи разбираю признаки воспрепятствования управлению и круг получателей по ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ.
Для предметного обращения нужна опись: название материала, его назначение и обнаруженное расхождение.
Сверьте состав материалов о состоянии дома, ремонте и эксплуатации.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Технический учёт жилищного фонда | По подп. «а» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 отражают состояние общего имущества. | Документы технического учёта жилищного фонда. |
| Документы на общедомовые приборы учёта | По подп. «а¹» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 позволяют проверить данные об общедомовых приборах учёта. | Документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учёта; сведения об их ремонте, замене и поверке. |
| Акты приёмки, сметы и описи работ | По подп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 относятся к текущему ремонту и содержанию общего имущества. | Документы (акты) о приёмке результатов работ, сметы, описи работ. |
| Акты осмотров и испытаний, журнал осмотра | По подп. «в» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 фиксируют проверки коммуникаций, оборудования и конструкций. | Акты осмотра, проверки состояния (испытания); журнал осмотра. |
| Инструкция по эксплуатации дома | По подп. «г» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 содержит рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию, ремонту и срокам службы частей имущества. | Форму устанавливает федеральный орган в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства. |
| Решения и протоколы общих собраний | По подп. «д³» п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в документы об управлении включаются оригиналы. | Оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений. |
Срок передачи по ч. 1 ст. 200 ЖК РФ — три рабочих дня при прекращении управления по лицензионным основаниям; он не определяет срок ответа на любое обращение собственника. Для требования с установленным сроком исполнения давность считают по п. 2 ст. 200 ГК РФ. Её предел — десять лет со дня нарушения права (п. 2 ст. 196 ГК РФ).
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Передача лицензиатом документов и средств доступа новому управляющему при исключении дома из реестра лицензий, непродлении, прекращении действия или аннулировании лицензии | В течение трёх рабочих дней | Со дня возникновения обязательств у выбранной или отобранной по конкурсу управляющей организации, по договору управления с товариществом или кооперативом, по договорам непосредственного управления либо со дня государственной регистрации товарищества или кооператива | ч. 1, 3 ст. 200 ЖК РФ |
| Исковая давность по требованию о передаче документации, для которого установлен срок исполнения | Составляет три года | По окончании срока исполнения обязанности передать документацию | п. 1 ст. 196 ГК РФ; п. 2 ст. 200 ГК РФ |
| Подача апелляционной жалобы на решение по гражданскому делу о документации через суд, принявший решение | Месяц на апелляцию; иной срок применяется, если его устанавливает ГПК | Со дня принятия решения суда в окончательной форме | ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответ зависит от вида документа: технический учёт, эксплуатация, ремонт или управление общим имуществом.
По п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в неё входят документы технического учёта, сведения о счётчиках, акты приёмки, сметы и описи текущего ремонта, акты осмотров и испытаний, журнал осмотра, документы готовности к отопительному периоду и инструкция по эксплуатации.
Нет. По п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 материалы технического учёта — часть комплекта. В него входят также документы о ремонте, счётчиках, осмотрах, готовности к отопительному периоду и инструкция по эксплуатации.
По подп. «а¹» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 это информация об оснащении помещений приборами, технические характеристики каждого прибора, год установки, факт замены или поверки, дата последней проверки состояния и контрольного снятия показаний.
Да. По подп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 сметы и описи текущего ремонта и услуг по содержанию общего имущества включены в техническую документацию вместе с актами приёмки результатов работ.
Проектная документация отнесена к иным документам об управлении. По подп. «д» п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 проект или его копия, по которым осуществлялись строительство либо реконструкция, включаются при наличии.
Ответственные лица. По п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 они принимают, хранят и передают документацию, вносят необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом. Передача охватывает также ключи, коды доступа и технические средства.
По п. 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 передавать нужно также ключи от помещений общего имущества, электронные коды доступа к его оборудованию и технические средства, необходимые для эксплуатации дома и управления им.
По подп. «д³» п. 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 это оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений. Они относятся к иным связанным с управлением домом документам.
По подп. «г» п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 обязательное содержание — рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы его частей. Возможны рекомендации проектировщиков, поставщиков и субподрядчиков.
По ч. 1 ст. 7.23.2 КоАП РФ наказуемо воспрепятствование управлению через отказ или уклонение от передачи документов управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному, жилищно-строительному, иному специализированному потребительскому кооперативу или одному из собственников помещений; также нарушение порядка и сроков передачи.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту