Служебное жильё, общежитие и маневренный фонд предназначены для временного проживания. Разберитесь, какое решение служит основанием найма, что должно быть в договоре, как учитывается семья и какие нарушения позволяют наймодателю требовать расторжения.
Коротко
Договор найма специализированного жилого помещения оформляет временное платное проживание в государственном или муниципальном жилье. Основание — решение о предоставлении помещения; договор составляют письменно и включают в него членов семьи нанимателя. Обмен и поднаём запрещены. Для жилья социальной защиты отдельных категорий граждан применяется безвозмездное пользование: ч. 1 ст. 99 ЖК РФ, ч. 1, 2, 4, 6, 7 ст. 100 ЖК РФ.
Сопоставьте документы о помещении с тем, что вам предлагают подписать или прекратить.
ч. 1 ст. 99 ЖК РФ, ч. 2 ст. 100 ЖК РФ
ч. 6 ст. 100 ЖК РФ
ч. 2 ст. 102 ЖК РФ
Название договора не заменяет проверку назначения жилья и основания его предоставления.
Особого внимания требуют расхождения между статусом помещения, решением собственника и договором.
Правомочия наймодателя и основание проживания гражданина проверяются по разным документам.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственник специализированного жилого помещения | Выступает наймодателем через действующий от его имени уполномоченный орган либо предоставляет полномочия иному лицу. Обязуется передать гражданину помещение за плату для временного проживания. | ч. 1 ст. 100 ЖК РФ |
| Уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления | Действует от имени собственника при предоставлении специализированного помещения. Решение собственника, действующего через такой орган, служит основанием предоставления жилья по договору. | ч. 1 ст. 99 ЖК РФ |
| Гражданин (наниматель) | Получает помещение во владение и пользование для временного проживания. Не вправе обменивать его или передавать в поднаём; может в любое время расторгнуть договор специализированного найма. | ч. 1, 4 ст. 100 ЖК РФ, ч. 2 ст. 101 ЖК РФ |
| Члены семьи нанимателя | Указываются в договоре. Неисполнение обязательств проживающими совместно с нанимателем членами его семьи может быть основанием требования наймодателя о судебном расторжении; для жилья детей-сирот предусмотрено отдельное регулирование. | ч. 6 ст. 100 ЖК РФ, ч. 3, 4 ст. 101 ЖК РФ |
Временное назначение помещения определяет содержание найма.
Специализированный фонд объединяет служебные помещения, общежития, маневренный фонд, жильё в домах системы социального обслуживания, фонды временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев, помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан и для детей-сирот. Перечень видов закреплён в ч. 1 ст. 92 ЖК РФ. Поэтому договор о найме специализированного жилого помещения нужно оценивать с учётом того, к какому виду относится жильё.
Используются помещения государственного и муниципального фондов. Отнесение к специализированному фонду предшествует такому использованию, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Решения о включении и исключении принимает орган управления соответствующим жилищным фондом с той же оговоркой: ч. 2 ст. 92 ЖК РФ.
Договоры найма жилых помещений специализированного жилищного фонда основаны на решении о предоставлении. Получателями выступают граждане, не обеспеченные жильём в соответствующем населённом пункте, при наличии оснований, установленных жилищным законодательством. Жильё для социальной защиты отдельных категорий граждан предоставляется по договорам безвозмездного пользования, а не платного найма: ч. 1, 2 ст. 99 ЖК РФ.
Решение о предоставлении и текст договора выполняют разные задачи.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю полномочия подписанта с тем, кто назван наймодателем в договоре. Затем проверяю решение о предоставлении и описание передаваемого помещения: письменный договор заключается на основании этого решения, ч. 2, 3, 7 ст. 100 ЖК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Предмет разногласий определяется документом, который не соответствует основанию проживания.
В документах жильё названо специализированным, но требуется проверить решение о включении в фонд и отнесении к конкретному виду. Федеральные законы могут устанавливать исключения из этого порядка: ч. 2 ст. 92 ЖК РФ.
Гражданину передают проект, который не согласуется с решением о предоставлении помещения. Сопоставляются получатель, адрес и предмет найма: ч. 2, 3 ст. 100 ЖК РФ. Договор оформляется письменно: ч. 7 ст. 100 ЖК РФ.
Наймодатель оформляет проживание без указания членов семьи нанимателя. Разногласие касается содержания письменного договора и сведений о проживающих: ч. 6, 7 ст. 100 ЖК РФ. Члены семьи должны быть перечислены в самом договоре найма.
Неисполнение обязательств нанимателем или совместно проживающей семьёй служит основанием судебного расторжения по требованию наймодателя. Для жилья детей-сирот действует отдельное правило: ч. 3, 4 ст. 101 ЖК РФ.
Наймодатель ссылается на неоплату. Проверяются невнесение платы более одного года и отсутствие соглашения о погашении задолженности: п. 1 ч. 4 ст. 101 ЖК РФ. Это плата за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.
Служебное жильё или общежитие передано в собственность, хозяйственное ведение либо оперативное управление. Найм сохраняется, если собственник или юридическое лицо — получатель жилья является стороной трудового договора с нанимателем, ч. 2 ст. 102 ЖК РФ.
Сходные названия документов могут скрывать разные основания пользования.
| Признак | Специализированный найм | Иной режим или ситуация | Норма |
|---|---|---|---|
| Платность | Жильё передаётся гражданину за плату для временного проживания. | Помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предоставляют по договорам безвозмездного пользования. | ч. 1 ст. 100 ЖК РФ, ч. 1 ст. 99 ЖК РФ |
| Смена собственника | Для служебного помещения и общежития переход собственности влечёт прекращение договора. | Прекращения по этому основанию нет, если новый собственник является стороной трудового договора с работником-нанимателем. То же исключение действует при передаче другому юридическому лицу. | ч. 2 ст. 102 ЖК РФ |
| Расторжение из-за нарушений | Суд может расторгнуть договор по требованию наймодателя при неисполнении договорных обязательств нанимателем и совместно проживающими членами семьи. Дополнительные основания связаны с неоплатой, повреждением жилья, систематическим нарушением прав соседей, делающим совместное проживание невозможным, использованием жилья не по назначению. | Для жилья детей-сирот также предусмотрено расторжение при неисполнении договорных обязательств. Специальное основание по неоплате — более одного года без соглашения о погашении долга. | ч. 3, 4 ст. 101 ЖК РФ, ч. 4 ст. 83 ЖК РФ |
Нарушения обязанностей по найму могут повлечь требование о прекращении договорных отношений через суд. Для жилья детей-сирот основания рассматриваются отдельно.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Неисполнение обязательств по договору найма | Наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи | Возможно расторжение договора судом по требованию наймодателя. Для жилья детей-сирот применяется часть 4: она также допускает судебное расторжение при неисполнении договорных обязательств. | ч. 3, 4 ст. 101 ЖК РФ |
| Невнесение платы за специализированное жильё детей-сирот и (или) коммунальные услуги более одного года при отсутствии соглашения о погашении задолженности | Наниматель | Возможно расторжение договора найма судом по требованию наймодателя. Для этого основания одновременно необходимы неоплата более одного года и отсутствие соглашения о погашении задолженности. | п. 1 ч. 4 ст. 101 ЖК РФ |
| Разрушение или систематическое повреждение специализированного жилья детей-сирот | Наниматель или проживающие совместно с ним члены его семьи | Возможно расторжение договора найма в судебном порядке по требованию наймодателя. | п. 2 ч. 4 ст. 101 ЖК РФ |
Части 3 и 4 ст. 101 ЖК РФ предусматривают судебное расторжение договора, но не устанавливают денежного штрафа за перечисленные нарушения.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку с цепочки документов: статус помещения, решение о предоставлении, договор. По ч. 2 ст. 92 ЖК РФ включение в специализированный фонд оформляется решением органа управления жилищным фондом, за исключением случаев, установленных федеральными законами. А по ч. 2 ст. 100 ЖК РФ основанием самого договора служит решение о предоставлении. Эти решения нельзя подменять друг другом: они отвечают на разные вопросы о жилье.
Затем я сверяю предмет договора, полномочия наймодателя и состав семьи с требованиями ч. 1, 3, 6 ст. 100 ЖК РФ. Когда предъявлено требование о расторжении, отдельно разбираю, какое обязательство считается нарушенным и кем. Для специализированного жилья детей-сирот сопоставляю требование с ч. 4 ст. 101 ЖК РФ, а не переношу на него общее правило.
При передаче служебного помещения или общежития я проверяю и документы нового владельца, и трудовой договор нанимателя. Исключение из ч. 2 ст. 102 ЖК РФ связано с тем, является ли новый собственник или получившее помещение юридическое лицо работодателем жильца. Поэтому одного уведомления о передаче здания для оценки прекращения найма недостаточно.
Проверка идёт от назначения помещения к условиям проживания и основанию прекращения договора.
Документы о статусе помещения и документы о его предоставлении гражданину подтверждают разные обстоятельства.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Решение о включении помещения в специализированный фонд | Установить вид и статус жилья; федеральные законы могут предусматривать исключения из порядка включения, ч. 2 ст. 92 ЖК РФ. | Орган, осуществляющий управление государственным или муниципальным жилищным фондом; копия решения. |
| Решение о предоставлении помещения | Сверить основание заключения договора с получателем и передаваемым помещением, ч. 1 ст. 99 ЖК РФ, ч. 2 ст. 100 ЖК РФ. | Собственник, действующий через уполномоченный орган, либо уполномоченное им лицо; копия решения. |
| Договор найма | Проверить предмет, обязанности сторон и включение членов семьи, ч. 3, 6, 7 ст. 100 ЖК РФ. | Наймодатель и гражданин-наниматель; письменная форма, подписанный экземпляр. |
| Соглашение о погашении задолженности | Проверить основание требования о расторжении найма жилья детей-сирот из-за невнесения платы более одного года, п. 1 ч. 4 ст. 101 ЖК РФ. | Стороны соглашения; сохраните текст с подписями и документы об исполнении. |
| Трудовой договор и документ о передаче жилья | Установить, действует ли исключение при смене собственника служебного помещения или общежития, ч. 2 ст. 102 ЖК РФ. | Работодатель и работник — наниматель жилья; экземпляр трудового договора и копия документа о передаче. |
Период неоплаты для расторжения найма жилья детей-сирот и срок обжалования судебного решения имеют разное назначение.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Наймодатель требует расторгнуть договор на жильё детей-сирот из-за невнесения платы | Более одного года при отсутствии соглашения о погашении задолженности | Проверяется период невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги; учитывается наличие соглашения о погашении образовавшегося долга. | п. 1 ч. 4 ст. 101 ЖК РФ |
| Наниматель обжалует решение суда о расторжении специализированного найма | Для апелляции нанимателя — месяц с оговоркой об иных сроках, установленных ГПК | Отсчёт связан с принятием окончательного текста решения о расторжении найма. Наниматель подаёт жалобу в суд апелляционной инстанции через суд, расторгнувший договор, на бумаге или в электронном виде. | ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ |
| Наймодатель требует расторжения из-за неоплаты; жильё детей-сирот исключено | Невнесение платы более шести месяцев | Учитывается продолжительность невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги; это период нарушения платёжной обязанности, а не срок подачи иска. | п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
Объём помощи зависит от расхождений в документах и предъявленного требования.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о заключении договора, семье, ограничениях пользования и прекращении найма.
На решении о предоставлении этого помещения. Решение принимает собственник, действующий через уполномоченный орган, либо уполномоченное им лицо. Сам договор заключается письменно; в нём определяют предмет и обязанности сторон по пользованию жильём: ч. 1 ст. 99 ЖК РФ, ч. 2, 3, 7 ст. 100 ЖК РФ.
Нет, требуется письменная форма. При согласовании текста проверьте описание передаваемого помещения и сведения о членах семьи: это содержание договора, а не только приложения к переписке о заселении. Основание — ч. 3, 6, 7 ст. 100 ЖК РФ.
Нет, наниматель не вправе передавать занимаемое помещение в поднаём. Запрет распространяется и на обмен. Эти ограничения закреплены в ч. 4 ст. 100 ЖК РФ; договорённость с другим жильцом не заменяет основание предоставления специализированного помещения.
Для специализированного помещения предусмотрен договор специализированного найма: он передаёт жильё за плату для временного проживания. Жильё для социальной защиты отдельных категорий граждан предоставляют по договору безвозмездного пользования. Проверяйте вид помещения и решение о его предоставлении: ч. 1 ст. 99 ЖК РФ, ч. 1 ст. 100 ЖК РФ.
Членов семьи нанимателя. Это прямое требование к содержанию договора. До подписания сопоставьте проект с фактическим составом семьи, которая будет проживать в помещении, и передайте наймодателю уточнения при расхождении сведений: ч. 6 ст. 100 ЖК РФ.
В любое время по собственному решению — ч. 2 ст. 101 ЖК РФ. Закон также допускает расторжение по соглашению сторон в любое время, ч. 1 ст. 101 ЖК РФ. При подготовке документов различайте своё волеизъявление о расторжении и соглашение, в котором участвует наймодатель.
Да, переход собственности на помещение в общежитии влечёт прекращение найма, но действует исключение: новый собственник является стороной трудового договора с работником-нанимателем. Аналогичное правило касается служебного жилья и передачи помещения другому юридическому лицу в хозяйственное ведение или оперативное управление: ч. 2 ст. 102 ЖК РФ.
Да, в судебном порядке при невнесении платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более одного года и отсутствии соглашения о погашении образовавшейся задолженности — п. 1 ч. 4 ст. 101 ЖК РФ. Для оценки этого основания нужны сведения о периоде неоплаты и самом соглашении, если оно заключено.
Помимо неисполнения договорных обязательств нанимателем и совместно проживающими членами семьи, названы разрушение или систематическое повреждение жилья нанимателем либо такими членами семьи; систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее совместное проживание невозможным; использование жилья не по назначению. Расторжение возможно по требованию наймодателя через суд: ч. 4 ст. 101 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту