Жильё социального использования предоставляется гражданину для проживания на ограниченный срок. Разберитесь, кому доступен такой наём, как встать на учёт, что проверить в договоре и какие требования действуют для наёмного дома.
Коротко
Договор найма жилищного фонда социального использования — письменный договор о предоставлении гражданину жилья во владение и пользование для проживания. Он заключается на основании решения наймодателя; в тексте должны быть срок, плата, порядок её изменения и условия заключения договора на новый срок — ч. 1–3, 5 ст. 91.1 ЖК РФ. Нуждаемость сочетается с ограничением дохода и стоимости имущества и отсутствием оснований признать гражданина малоимущим — ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ.
Начните с документа, из-за которого возник вопрос: заявления об учёте, проекта договора или уведомления о плате.
ч. 2, 3 ст. 91.13 ЖК РФ
ч. 2, 3, 5 ст. 91.1 ЖК РФ
ч. 1 ст. 219 КАС РФ
Проверьте условия допуска к найму и содержание документов до передачи заявления или подписания договора.
Обращение полезно, если нужно сопоставить жилищные условия семьи с основанием отказа или условиями найма.
Орган, который принимает на учёт, и наймодатель выполняют разные задачи. Право подписывать договор проверяется отдельно от учётного дела.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Граждане | Могут получить жильё при признании нуждающимися, соблюдении предельного дохода и стоимости налогооблагаемого имущества семьи, если гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим. Иностранным гражданам и лицам без гражданства жильё не предоставляется, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное. | ч. 1, 3 ст. 91.3 ЖК РФ |
| Орган местного самоуправления | Осуществляет учёт. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе это орган государственной власти субъекта, если региональный закон не передал полномочия органам местного самоуправления внутригородских муниципальных образований. | ч. 1 ст. 91.13 ЖК РФ |
| Орган государственной власти, орган местного самоуправления либо уполномоченная указанным органом организация | Могут быть наймодателем государственного или муниципального жилья; орган должен быть уполномочен выступать от имени соответствующего публичного собственника. | п. 1 ч. 1 ст. 91.2 ЖК РФ |
| Организация | Может быть наймодателем частного жилья, если является собственником или уполномочена собственником и соответствует требованиям Правительства Российской Федерации. В одном наёмном доме социального использования наймодатель только один. | п. 2 ч. 1, ч. 2 ст. 91.2 ЖК РФ |
| Законные представители недееспособных граждан | Подают заявления о принятии недееспособных граждан на учёт нуждающихся в предоставлении жилья по этому виду найма. | ч. 2 ст. 91.13 ЖК РФ |
Название договора описывает способ предоставления квартиры, а название дома — режим использования здания.
По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наймодатель передаёт гражданину жильё во владение и пользование для проживания. Основанием заключения служит решение наймодателя о предоставлении помещения; договор оформляется письменно — ч. 1, 3, 5 ст. 91.1 ЖК РФ.
Доступ к этому найму связан с нуждаемостью и имущественным положением. Доход гражданина и постоянно проживающих с ним членов семьи и стоимость их налогооблагаемого имущества не должны превышать установленный максимум. Гражданин не должен быть признан малоимущим или иметь основания для такого признания — ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ.
Наёмный дом — здание, которое либо все помещения в котором принадлежат одному лицу, а само здание или все жилые помещения предназначены для предоставления гражданам для проживания. В доме социального использования допустимы как договоры найма фонда социального использования, так и договоры найма жилых помещений — ч. 1, 2 ст. 91.16 ЖК РФ.
Для социального использования важны одновременно количество квартир и их площадь: доля помещений, предоставленных по договорам найма фонда социального использования, и доля их общей площади должны составлять не менее пятидесяти процентов каждая — ч. 4 ст. 91.16 ЖК РФ.
Условия о сроке, цене и новом договоре должны находиться в подписываемом тексте.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю эти условия между собой: срок определяет, когда понадобится новый договор, а порядок изменения платы — как будет меняться нагрузка на семейный бюджет. Перед подписанием проверяю, чтобы существенные для проживания договорённости были изложены в тексте, а не остались в переписке с наймодателем.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Обстоятельства для проверки: от первого обращения за жильём до продолжения найма.
Проверяются доход семьи, стоимость налогооблагаемого имущества и установленный максимум, а также отсутствие оснований признать гражданина малоимущим — ч. 1, 2 ст. 91.3 ЖК РФ.
Время подачи заявления и необходимых документов считается временем принятия на учёт. Для принятых на учёт до 1 марта 2005 года для социального найма сохраняется прежняя дата — ч. 3 ст. 91.13 ЖК РФ.
Проверяется наличие размера платы, порядка его изменения, срока действия и условий заключения договора на новый срок. Эти сведения должны быть в договоре — ч. 2 ст. 91.1 ЖК РФ.
Сопоставляются предмет договора и статус здания: предоставление комнат и частей квартиры в наёмном доме не допускается. Ограничение относится к наёмным домам — ч. 3 ст. 91.16 ЖК РФ.
Пересмотр размера платы допускается не чаще одного раза в три года; исключение — ежегодная индексация — ч. 4 ст. 156.1 ЖК РФ. Порядок установления, изменения и ежегодной индексации платы определяет Правительство Российской Федерации — ч. 4, 5 ст. 156.1 ЖК РФ.
Выясняется, имеются ли другие граждане с правом на договор либо иные помещения для них. От этого зависит применение специального основания нового договора — ч. 2 ст. 91.9 ЖК РФ.
Социальное использование дома не означает, что каждая квартира в нём предоставлена по одинаковому договору.
| Признак | Наём фонда социального использования | Другой договор или режим дома | Норма |
|---|---|---|---|
| Вид договора | Самостоятельный договор, основания, условия и порядок которого определяет жилищное законодательство. | Договор социального найма — другой вид договора; в государственном и муниципальном фонде предусмотрены оба вида. | п. 1, 3, 4 ст. 672 ГК РФ |
| Дом социального использования | Жильё в нём предоставляется по договорам найма жилищного фонда социального использования. | В том же доме допускаются и договоры найма жилых помещений. По количеству и общей площади доля жилья, предоставленного по договорам найма фонда социального использования, должна быть не менее пятидесяти процентов каждая. | ч. 2, 4 ст. 91.16 ЖК РФ |
| Дом коммерческого использования | Договор найма фонда социального использования предусмотрен для дома социального использования. | В доме коммерческого использования жилые помещения предоставляются по договорам найма жилых помещений. Комнаты и части квартиры предоставлять в наёмных домах нельзя. | ч. 2, 3 ст. 91.16 ЖК РФ |
За нарушение требований к договорам и долям жилья предусмотрены профильные штрафы. Отдельный состав касается документов для муниципального учёта наёмных домов.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Нарушение наймодателями обязательных требований к заключению и исполнению договоров, деятельности по предоставлению жилья либо к количеству и общей площади помещений социального использования | Должностные лица | Административный штраф от двадцати до пятидесяти тысяч рублей. | ст. 7.32.2 КоАП РФ |
| Нарушение наймодателями обязательных требований к заключению и исполнению договоров, деятельности по предоставлению жилья либо к количеству и общей площади помещений социального использования | Юридические лица | Административный штраф от ста до двухсот тысяч рублей. | ст. 7.32.2 КоАП РФ |
| Нарушение требований к предоставлению документов для муниципального учёта наёмных домов социального использования, включая непредоставление или заведомо ложные сведения | Должностные лица | Административный штраф от двадцати до пятидесяти тысяч рублей. | ст. 19.7.11 КоАП РФ |
| Нарушение требований к предоставлению документов для муниципального учёта наёмных домов социального использования, включая непредоставление или заведомо ложные сведения | Юридические лица | Административный штраф от пятидесяти до ста тысяч рублей. | ст. 19.7.11 КоАП РФ |
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку с того, что именно предложено гражданину: место в очереди, решение о предоставлении квартиры или уже подготовленный договор. В учётном деле сопоставляю заявление и подтверждающие документы, потому что время принятия на учёт связано со временем их подачи — ч. 2, 3 ст. 91.13 ЖК РФ. Отдельно проверяю, какой орган вынес спорное решение и на какой региональный порядок он ссылается.
В договоре я ищу не только размер ежемесячной платы, но и механизм её изменения, а также условия заключения договора на новый срок. Всё это должно быть указано в тексте — ч. 2 ст. 91.1 ЖК РФ. Советую сохранить проект с правками и переписку о цене: так проще сопоставить обсуждавшиеся условия с теми, которые предлагаются к подписанию.
Если срок найма заканчивается после роста дохода семьи, я проверяю обстоятельства продолжения найма отдельно. Для гражданина, переставшего соответствовать условиям нового договора, имеют значение отсутствие других граждан с правом на него либо наличие иных помещений, которые можно им предоставить, — ч. 2 ст. 91.9 ЖК РФ. Поэтому для консультации прошу принести действующий договор и ответ наймодателя, а не только уведомление об окончании срока.
Путь к договору начинается с подтверждения условий предоставления жилья и подачи заявления об учёте.
Для учёта нужны подтверждения условий предоставления жилья, а для заключения договора — решение наймодателя и письменный текст.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Заявление о принятии на учёт | Запускает рассмотрение вопроса об учёте вместе с необходимыми документами. Подача — в орган учёта либо через МФЦ при наличии соглашения о взаимодействии, ч. 2 ст. 91.13 ЖК РФ. | Гражданин; за недееспособного гражданина — законный представитель. |
| Документы о соответствии условиям предоставления | Подтверждают нуждаемость, доход, стоимость налогооблагаемого имущества семьи и отсутствие оснований признать гражданина малоимущим — ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ; ч. 2 ст. 91.13 ЖК РФ. | Состав и порядок представления уточняются по региональному порядку учёта — ч. 4 ст. 91.13 ЖК РФ. |
| Решение наймодателя о предоставлении жилья | Служит основанием заключения договора — ч. 5 ст. 91.1 ЖК РФ. Сопоставьте сведения о помещении с проектом. | Принимает наймодатель — ч. 5 ст. 91.1 ЖК РФ. |
| Договор найма | Закрепляет срок, размер платы, порядок её изменения и условия нового договора — ч. 2 ст. 91.1 ЖК РФ. | Наймодатель и наниматель; письменная форма — ч. 1, 3 ст. 91.1 ЖК РФ. |
Срок проживания, частота изменения платы и срок защиты от отказа органа учёта имеют разные основания.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Срок действия договора найма | Не менее одного года, но не более десяти лет. | На срок действия, указываемый в заключаемом договоре. | ч. 1 ст. 91.6 ЖК РФ; ч. 2 ст. 91.1 ЖК РФ |
| Изменение размера платы за наём | Не чаще одного раза в три года; исключение — ежегодная индексация в установленном порядке. | При изменении размера платы; сопоставляются даты изменения с учётом условия об индексации. | ч. 4, 5 ст. 156.1 ЖК РФ |
| Подача гражданином административного иска об отказе органа местного самоуправления в принятии на учёт | В течение трёх месяцев, если КАС не устанавливает иные сроки. | Со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав отказом органа учёта. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Срок выбирает наниматель, кроме случаев, когда он установлен для категории граждан условиями использования дома или составляет один год при обращении взыскания либо при новом договоре после утраты соответствия требованиям — ч. 2, 3 ст. 91.6 ЖК РФ; ч. 2 ст. 91.9 ЖК РФ; п. 2 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ.
Как адвокат ведёт ваше поручение
Подготовку сведений о семье можно отделить от проверки отказа и спорных условий найма.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о допуске к найму, очереди, плате и продолжении проживания.
Это договор, по которому наймодатель передаёт гражданину жилое помещение во владение и пользование для проживания. Он заключается письменно, на основании решения наймодателя; в нём указываются срок, плата, порядок её изменения и условия нового договора — ч. 1–3, 5 ст. 91.1 ЖК РФ.
Гражданам, признанным нуждающимися по соответствующим основаниям, если доход и стоимость налогооблагаемого имущества гражданина и постоянно проживающих с ним членов семьи не превышают установленный максимум. При этом гражданин не должен быть признан малоимущим или иметь основания для такого признания — ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ.
В орган учёта по месту жительства либо через МФЦ, если действует соглашение о взаимодействии. Региональный акт может предусматривать подачу не по месту жительства. Заявление сопровождают необходимыми документами, подтверждающими условия предоставления жилья; за недееспособного гражданина обращается законный представитель — ч. 2 ст. 91.13 ЖК РФ.
По времени подачи заявления о принятии на учёт и необходимых документов. Оно считается временем принятия на учёт. Для граждан, принятых на учёт до 1 марта 2005 года для последующего предоставления жилья по договорам социального найма, сохраняется время принятия на тот учёт — ч. 3 ст. 91.13 ЖК РФ.
От одного года до десяти лет — ч. 1 ст. 91.6 ЖК РФ. При обращении взыскания на жильё в наёмном доме социального использования или на являющийся таким домом жилой дом договор заключается на один год — ч. 3 ст. 91.6 ЖК РФ. Срок действия должен быть указан в тексте договора — ч. 2 ст. 91.1 ЖК РФ.
Нет, предоставление комнат и частей квартиры в наёмных домах не допускается. Жилые помещения в доме социального использования предоставляют по договорам найма фонда социального использования и договорам найма жилых помещений; иные виды договоров для передачи гражданам во владение и пользование не допускаются — ч. 2, 3 ст. 91.16 ЖК РФ.
Не чаще одного раза в три года, за исключением ежегодной индексации в установленном порядке — ч. 4, 5 ст. 156.1 ЖК РФ. Порядок изменения платы должен быть указан в договоре — ч. 2 ст. 91.1 ЖК РФ. При получении уведомления сопоставьте его с этим условием и сохраните расчёт наймодателя.
Да. При соответствии предельным показателям дохода и стоимости имущества либо условиям о категории граждан сохраняется право на новый договор на то же жильё — ч. 1 ст. 91.9 ЖК РФ; п. 3 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ. При утрате соответствия новый договор заключается на один год, если нет других граждан с правом на него либо есть иное жильё для предоставления им по договорам найма фонда социального использования — ч. 2 ст. 91.9 ЖК РФ.
В течение трёх месяцев со дня, когда вы узнали о нарушении своих прав отказом, если КАС не устанавливает иной срок, — ч. 1 ст. 219 КАС РФ. Гражданин вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании решения органа местного самоуправления, если считает его нарушающим свои права; обязательный досудебный порядок соблюдается, когда установлен федеральным законом, — ч. 1, 3 ст. 218 КАС РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту