Региональная программа капремонта определяет предельные сроки ремонта общего имущества дома. Здесь — как сопоставить программу с планом работ, проверить перенос ремонта и подготовить решение собственников с учётом способа накопления средств.
Коротко
Региональная программа капремонта — утверждённый высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации документ, определяющий предельные сроки ремонта общего имущества домов: ч. 1 ст. 168 ЖК РФ. Для вашего дома нужно проверить не только наличие адреса, но и плановый период каждого вида работ. Это календарный год либо период не более трёх календарных лет по п. 3 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ. Очерёдность зависит от региональных критериев и результатов обследования, если оно проводилось: ч. 3 ст. 168 ЖК РФ.
Начните с адресной строки дома, вида ремонта и документа, которым изменили его срок.
ч. 4 ст. 168 ЖК РФ
ч. 3, 4 ст. 189 ЖК РФ
ч. 7 ст. 189 ЖК РФ
Ошибки возникают, когда срок программы подменяют устным обещанием или забывают условия принятия решения.
Разбор документов особенно полезен, когда изменение программы затрагивает уже ожидаемый ремонт.
Утверждение программы, организация ремонта и решение собственников относятся к разным полномочиям.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Высший исполнительный орган субъекта Российской Федерации, утверждающий программу | Утверждает региональную программу для планирования и организации капитального ремонта, государственной и муниципальной поддержки, контроля своевременности работ собственниками и региональным оператором. | ч. 1 ст. 168 ЖК РФ |
| Органы государственной власти субъекта Российской Федерации | Обязаны утверждать краткосрочные планы реализации программы. Они конкретизируют сроки, уточняют виды работ, определяют виды и объём государственной и муниципальной поддержки ремонта. | ч. 7 ст. 168 ЖК РФ |
| Собственники помещений в многоквартирном доме | Вправе по собственной инициативе принять решение о ремонте в любое время. Полученные предложения рассматривают на общем собрании; содержание решения различается для специального счёта и счёта регионального оператора. | ч. 2, 4–5.1 ст. 189 ЖК РФ |
| Региональный оператор | Обеспечивает ремонт в объёме и сроки программы в доме, собственники которого формируют фонд на его счёте. Недостаточность фонда такого дома не отменяет обязанность обеспечить финансирование за счёт предусмотренных законом источников. | ч. 1 ст. 182 ЖК РФ |
| Орган местного самоуправления | Если собственники с фондом на счёте регионального оператора не приняли решение в срок рассмотрения предложений, принимает решение о ремонте в течение месяца со дня истечения этого срока и уведомляет собственников. | ч. 6 ст. 189 ЖК РФ |
Проверка срока начинается с конкретного вида работ, а не с общего обещания «отремонтировать дом».
Программа задаёт предельные сроки, перечни домов и работ, периоды каждого вида ремонта. Аварийные дома, подлежащие сносу или реконструкции, не включаются. Региональный акт может исключать дома с износом крыши, стен, фундамента свыше 70 %, стоимостью ремонта на квадратный метр жилой площади выше регионального порога либо менее чем пятью квартирами: п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ. Для исключения по износу или стоимости в течение шести месяцев с утверждения программы или решения об исключении региональным актом определяют порядок, сроки и финансирование сноса, реконструкции либо иных мер защиты жилищных прав: ч. 1, п. 1–3 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ.
Краткосрочный план конкретизирует сроки и виды работ. Органы государственной власти субъекта утверждают его на три года с распределением по годам; муниципальные планы обязательны, если это предусмотрено региональным актом: ч. 7 ст. 168 ЖК РФ. При изменении краткосрочного плана по основаниям ч. 4 согласование с собственниками не требуется: ч. 7 ст. 168 ЖК РФ.
Перенос на более поздний период и сокращение работ требуют решения собрания, кроме исключений закона. Отсутствие элемента позволяет сократить перечень. После ранее выполненного ремонта нужно установить ненужность повторных работ в срок программы. Иные основания связаны с переводом фонда после просрочки, установленным недопуском, изменением сроков работ по газоснабжению, лифтам, их шахтам, машинным и блочным помещениям либо выводом обследования о ненужности ремонта в назначенный срок: ч. 4 ст. 168 ЖК РФ.
Предложения о ремонте рассматривают собственники. Содержание решения зависит от счёта, на котором формируется фонд: ч. 4–5.1 ст. 189 ЖК РФ.
Очередь зависит от региональных критериев и технического состояния дома.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю причину изменения очереди с региональными критериями и документами обследования. Отдельно проверяю, какие именно работы затронуты: состояние крыши и необходимость ремонта инженерных систем могут требовать разного обоснования.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Ситуации различаются по тому, какой документ и какое основание нужно проверить.
Проверяют основания невключения: аварийность со сносом или реконструкцией; по региональному акту — износ крыши, стен, фундамента свыше 70 %, превышение регионального порога стоимости ремонта на квадратный метр жилой площади или менее пяти квартир; решения о сносе, реконструкции, закрытии населённого пункта: п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ.
Сопоставляют критерии закона субъекта Российской Федерации и результаты обследования, если оно проводилось. Очерёдность может зависеть от муниципального образования, поэтому соседний дом сам по себе не определяет срок вашего ремонта: ч. 3 ст. 168 ЖК РФ.
Проверяют вывод о том, что предусмотренные программой услуги или работы в назначенный срок не требуются. Именно такой результат обследования назван основанием изменения программы без решения общего собрания: п. 6 ч. 4 ст. 168 ЖК РФ.
Исследуют установленную в региональном порядке невозможность работ из-за недопуска. После устранения препятствий должен быть назначен плановый период ремонта; сокращать перечень работ по этому основанию нельзя: п. 4 ч. 4, ч. 4.2 ст. 168 ЖК РФ.
Для дома с фондом на счёте регионального оператора проверяют получение предложений и истечение срока их рассмотрения. После его истечения решение о ремонте принимает орган местного самоуправления с уведомлением собственников: ч. 4, 6 ст. 189 ЖК РФ.
Проверяют не только пропуск срока программы, но и установленную необходимость ремонта. При непогашенном кредите или займе, который погашается за счёт средств специального счёта, правило о переводе фонда оператору не применяется: ч. 7 ст. 189 ЖК РФ.
Программа задаёт очередь, а план и решение собрания решают другие задачи подготовки ремонта.
| Признак | Региональная программа капремонта | Краткосрочный план и решение собрания | Норма |
|---|---|---|---|
| Назначение | Определяет предельные сроки проведения капитального ремонта собственниками помещений и (или) региональным оператором. | Краткосрочный план конкретизирует сроки, уточняет виды работ и объём государственной и муниципальной поддержки. | ч. 1, 7 ст. 168 ЖК РФ |
| Кто утверждает | Утверждение программы относится к полномочиям высшего исполнительного органа субъекта Российской Федерации. | Краткосрочные планы утверждают органы государственной власти субъекта Российской Федерации; органы местного самоуправления — если это предусмотрено региональным актом. | ч. 1, 7 ст. 168 ЖК РФ |
| Содержание по дому | Указывает плановый период для каждого вида услуг или работ по капитальному ремонту. | Общее собрание при специальном счёте определяет перечень, предельно допустимую стоимость, сроки, источники финансирования и уполномоченных на договор и приёмку. | п. 3 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ; ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ |
| Основание ремонта | Включение дома устанавливает его место в региональном планировании. | Ремонт проводится по решению собрания. Вместо собственников с фондом у оператора, не принявших решение в срок, его принимает муниципалитет. Для устранения последствий аварии или чрезвычайной ситуации решение принимают без собрания в региональном порядке; ремонт проводят без включения в краткосрочный план, только в необходимом для этого объёме. | ч. 1, 6, 6.1 ст. 189 ЖК РФ |
Для проверки графика рассчитывают продолжительность планового периода и интервалы подготовки решения о ремонте.
| Что проверять | Расчёт или предел | Норма |
|---|---|---|
| Плановый период вида работ | Календарный год либо период не более трёх календарных лет. Срок относится к каждому виду услуг или работ, а не к ремонту дома без разделения по видам. | п. 3 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ |
| Пример проверки периода | Условный пример: в программе для крыши указан период 2027–2029 годов. Его продолжительность: 2029 − 2027 + 1 = 3 календарных года. Такой период укладывается в законный предел; запись 2027–2030 годов охватывала бы 4 года и превышала его. | п. 3 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ |
| Предложения к году ремонта | Между представлением предложений и наступлением года ремонта должно быть не менее шести месяцев. Иной срок может устанавливать нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации. | ч. 3 ст. 189 ЖК РФ |
| Рассмотрение собственниками | От получения предложений до решения общего собрания — не позднее трёх месяцев. Региональный нормативный правовой акт может установить более продолжительный срок рассмотрения. | ч. 4 ст. 189 ЖК РФ |
| Решение вместо собственников | Для фонда на счёте регионального оператора орган местного самоуправления принимает решение в течение одного месяца после истечения срока рассмотрения предложений, если собственники не приняли решение. | ч. 6 ст. 189 ЖК РФ |
Годы ремонта в примере условные. Предел в три календарных года установлен п. 3 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ. Для собственного графика нужны действующая редакция программы, год ремонта и подтверждённая дата получения предложений.
Просрочка ремонта со специального счёта может затронуть способ формирования фонда и привести к судебному взысканию его средств.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Ремонт со специального счёта не проведён в срок программы, а необходимость соответствующих работ установлена | Собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счёте | Изменение способа формирования фонда: орган местного самоуправления в течение месяца со дня получения уведомления принимает решение о формировании фонда на счёте регионального оператора и направляет его владельцу специального счёта. При непогашенном кредите или займе, погашаемом из поступлений на специальный счёт, это правило не применяется. | ч. 7 ст. 189 ЖК РФ |
| Владелец специального счёта не перечислил средства оператору в течение месяца с получения решения муниципалитета | Владелец специального счета | Взыскание средств специального счёта в суде с перечислением на счёт регионального оператора. С заявлением вправе обратиться региональный оператор, любой собственник помещения в доме или орган местного самоуправления. Условие об отсутствии непогашенного кредита или займа, погашаемого со специального счёта, сохраняется. | ч. 7 ст. 189 ЖК РФ |
Часть 7 ст. 189 ЖК РФ предусматривает перевод фонда и судебное взыскание его средств, но не денежный штраф. Перевод связан одновременно с просрочкой и необходимостью работ, установленной в порядке определения необходимости капремонта.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку с истории адресной строки дома: какие работы были назначены, когда появился новый период и каким документом его изменили. Слов «ремонт перенесён» для анализа мало. Мне нужны прежняя редакция программы, действующая редакция и основание изменения. Перенос на более поздний период и сокращение перечня работ проверяю по разным последствиям одного решения: ч. 4 ст. 168 ЖК РФ.
Если причиной назван недопуск, я изучаю, как установлена невозможность ремонта и что именно мешало подрядчику. Затем сопоставляю новую запись программы с требованием назначить период работ после устранения препятствий. Удаление самого вида работ по этому основанию недопустимо: п. 4 ч. 4, ч. 4.2 ст. 168 ЖК РФ.
При специальном счёте я запрашиваю документы о необходимости ремонта и о непогашенных кредитах либо займах. Эти обстоятельства влияют на применение правила о переводе фонда региональному оператору. Отдельно фиксирую даты уведомления муниципалитета и получения решения владельцем счёта: для действий каждого из них установлен свой момент отсчёта по ч. 7 ст. 189 ЖК РФ.
Соберите последовательность документов от включения дома до решения о конкретном ремонте.
Для проверки переноса пригодятся документы с прежним сроком, новым периодом и основанием изменения.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Региональная программа и изменения к ней | Установить включение дома, виды работ и изменение их плановых периодов: ч. 1, 2, 4 ст. 168 ЖК РФ. | Программа утверждается высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации; порядок подготовки и изменения устанавливает закон субъекта: ч. 1, 6 ст. 168 ЖК РФ. |
| Краткосрочный план реализации | Проверить конкретизацию сроков и уточнение видов ремонта по дому: ч. 7 ст. 168 ЖК РФ. | Утверждают органы государственной власти субъекта Российской Федерации; муниципалитет — если это предусмотрено региональным актом: ч. 7 ст. 168 ЖК РФ. |
| Предложения о капитальном ремонте | Сопоставить перечень, объём, стоимость, начало работ и финансирование с вопросами собрания: ч. 3 ст. 189 ЖК РФ. | Представляет лицо, управляющее домом или обслуживающее общее имущество, либо региональный оператор при формировании фонда на его счёте: ч. 3 ст. 189 ЖК РФ. |
| Решение общего собрания о ремонте | Проверить утверждённые параметры ремонта и полномочия на приёмку, а при специальном счёте — также на заключение договора: ч. 5, 5.1 ст. 189 ЖК РФ. | Решение собственников помещений в многоквартирном доме; содержание определяется способом формирования фонда: ч. 5, 5.1 ст. 189 ЖК РФ. |
Региональный акт может менять интервалы подготовки предложений и их рассмотрения в пределах оговорок закона.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Представление собственникам предложений о ремонте | Не менее чем за шесть месяцев, если иной срок не установлен региональным нормативным актом | До наступления года ремонта по региональной программе | ч. 3 ст. 189 ЖК РФ |
| Рассмотрение предложений и решение собственников | Не позднее чем через три месяца, если региональным нормативным актом не установлен более продолжительный срок | С момента получения предложений о ремонте | ч. 4 ст. 189 ЖК РФ |
| Решение муниципалитета при отсутствии решения собственников с фондом на счёте оператора | В течение одного месяца | Со дня истечения срока рассмотрения предложений собственниками | ч. 6 ст. 189 ЖК РФ |
| Перевод средств владельцем специального счёта после решения муниципалитета | В течение одного месяца; правило не применяется при непогашенном кредите или займе, погашаемом со специального счёта | С момента получения решения о формировании фонда на счёте регионального оператора | ч. 7 ст. 189 ЖК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы для собственника, который проверяет дату ремонта и документы к общему собранию.
Это утверждённая высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации программа, определяющая предельные сроки ремонта общего имущества домов. В ней указывают дома, перечни услуг и работ, плановые периоды их проведения. Основание — ч. 1, 2 ст. 168 ЖК РФ.
Очередность определяется в региональной программе по критериям закона субъекта Российской Федерации и результатам обследования технического состояния, если оно проводилось. Критерии могут различаться по муниципальным образованиям. Поэтому сравнивать сроки только по возрасту соседних домов недостаточно: ч. 3 ст. 168 ЖК РФ.
Закон допускает по каждому виду услуг или работ календарный год либо период не более трёх календарных лет: п. 3 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ. Поэтому запись с периодом сама по себе не означает нарушение. Просрочку проверяют по периоду именно нужного вида ремонта, а краткосрочный план конкретизирует сроки реализации программы: ч. 7 ст. 168 ЖК РФ.
Для переноса на более поздний период нужно решение собрания, кроме исключений закона: ранее выполненные работы при установленной ненужности повторных в срок программы; перевод фонда по ч. 7 ст. 189 ЖК РФ; установленный недопуск; изменение сроков работ по газоснабжению, лифтам, их шахтам, машинным и блочным помещениям; вывод обследования о ненужности ремонта в срок программы. Отсутствие элемента позволяет сократить перечень, но само по себе не обосновывает перенос: ч. 4 ст. 168 ЖК РФ.
Не позднее чем через три месяца с получения предложений, если региональный нормативный правовой акт не установил более продолжительный срок: ч. 4 ст. 189 ЖК РФ. Нужно не только рассмотреть предложения, но и принять на общем собрании решение с содержанием, зависящим от способа формирования фонда: ч. 4–5.1 ст. 189 ЖК РФ.
Для дома с фондом на счёте регионального оператора решение о ремонте принимает орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня истечения срока рассмотрения предложений собственниками: ч. 6 ст. 189 ЖК РФ. Оно должно соответствовать региональной программе; собственников уведомляют о принятом решении: ч. 6 ст. 189 ЖК РФ.
Нет, сокращение перечня работ по основанию установленной невозможности ремонта из-за недопуска не допускается. Изменения должны назначить плановый период работ после устранения препятствий. Факт невозможности ремонта устанавливается в порядке регионального нормативного акта: п. 4 ч. 4, ч. 4.2 ст. 168 ЖК РФ.
Если ремонт просрочен и его необходимость установлена в предусмотренном порядке, муниципалитет в течение месяца со дня получения уведомления решает перевести фонд оператору и направляет решение владельцу специального счёта. Тот перечисляет средства в течение месяца с получения решения. Вся эта процедура не применяется при непогашенном кредите или займе, погашаемом из поступлений на специальный счёт: ч. 7 ст. 189 ЖК РФ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту