Капремонт общего имущества охватывает инженерные системы, лифты, крышу, подвал, фасад и фундамент. Если работы откладывают, начните с перечня и сроков для своего дома: разберитесь, кто организует ремонт, какие документы проверить и кому предъявить требование.
Коротко
Если капремонт дома не делают, сопоставьте отсутствующие работы с региональной программой и способом накопления фонда. При фонде на счёте регионального оператора именно он обеспечивает ремонт в предусмотренных программой объёме и сроках, в том числе при недостаточности средств фонда — ч. 1 ст. 182 ЖК РФ. В федеральный перечень входят ремонт инженерных систем, лифтов, крыши, общего подвала, фасада и фундамента — ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.
Отделите отсутствие запланированных работ от недостатков уже принятого ремонта: документы и содержание обращения будут различаться.
ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ
п. 1 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ
п. 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ
Проверьте основание требования до отправки обращения: источник денег, утверждённый перечень и акт приёмки отвечают на разные вопросы.
Содержание требования зависит от того, какие работы отсутствуют и кто должен был их организовать.
Организатор, исполнитель и участники приёмки выполняют разные задачи. Для фонда на счёте регионального оператора распределение обязанностей выглядит так.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Региональный оператор | Обеспечивает ремонт общего имущества в доме, собственники которого формируют фонд на его счёте, в объёме и сроки региональной программы; обеспечивает финансирование, в том числе при недостаточности средств фонда. | ч. 1 ст. 182 ЖК РФ |
| Собственники помещений в многоквартирном доме | Вправе по собственной инициативе либо по предложению регионального оператора или лица, осуществляющего управление домом либо его содержание и ремонт, принять решение о капремонте в любое время. | ч. 2 ст. 189 ЖК РФ |
| Подрядные организации | В договорах, заключаемых региональным оператором, предусматриваются их обязательства устранить выявленные нарушения в разумный срок, за свой счёт и своими силами. | п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ |
| Представители собственников помещений в многоквартирном доме — участники комиссии по приёмке | Участвуют в комиссии по приёмке оказанных услуг и выполненных работ, создание которой обеспечивает региональный оператор. | п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ |
| Субъект Российской Федерации | Несёт субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений, которым причинены убытки его неисполнением или ненадлежащим исполнением. | ч. 2 ст. 188 ЖК РФ |
Перечень капитальных работ связан с общим имуществом и источником финансирования, а не только с пожеланиями отдельного собственника.
Фонд, сформированный исходя из минимального взноса, финансирует ремонт внутридомовых систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения; ремонт, замену и модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши, общего подвала, фасада и фундамента. Это состав работ по ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.
Конкретные услуги и работы внутри этого перечня определяются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Регион может дополнить перечень утеплением фасада, переустройством невентилируемой крыши в вентилируемую, выходами на кровлю, системами и приборами учёта и другими работами — ч. 1.1, 2 ст. 166 ЖК РФ.
Замена или восстановление несущих конструкций и инженерных сетей могут входить в капремонт и тогда, когда такие работы отнесены к реконструкции законодательством о градостроительной деятельности. Для дома, являющегося включённым в реестр или выявленным объектом культурного наследия, учитываются особенности государственной охраны таких объектов — ч. 5, 6 ст. 166 ЖК РФ.
Дополнительные накопления позволяют расширить состав капитальных работ при решении собственников.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я проверяю, из какой части фонда предлагают оплатить дополнительную работу. Для средств сверх минимального взноса сопоставляю решение о повышенном платеже с решением собрания о расходовании: расширение перечня связано именно с этой частью накоплений.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Жилищный кодекс Российской Федерации
Предмет обращения лучше описывать через элемент дома и конкретное нарушение.
Сопоставьте отсутствие работ с программой: при накоплении фонда у регионального оператора он обеспечивает предусмотренные ею объём и сроки ремонта — ч. 1 ст. 182 ЖК РФ.
Федеральный перечень охватывает ремонт, замену и модернизацию лифтов, а также ремонт шахт, машинных и блочных помещений. Сравните нужный вид работ с предложенным — п. 2 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ.
Возможность дополнить перечень утеплением фасада предусмотрена для нормативного правового акта субъекта Российской Федерации. Проверьте региональный перечень — ч. 2 ст. 166 ЖК РФ.
Региональный оператор отвечает перед собственниками за качество выполненных работ, включая несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений — п. 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.
Подготовку задания и при необходимости проектной документации обеспечивает региональный оператор. Он утверждает проект и отвечает за его качество и соответствие требованиям — п. 2 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.
Убытки собственников помещений, возникшие вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств региональным оператором, подлежат возмещению по гражданскому законодательству — ч. 1 ст. 188 ЖК РФ.
Внутри капремонта различаются правила расходования минимального взноса и средств, собранных сверх него.
| Признак | Капремонт за счёт минимального взноса | Капремонт за счёт превышения взноса | Норма |
|---|---|---|---|
| Состав работ | Инженерные системы, лифты, крыша, общий подвал, фасад и фундамент; региональный акт определяет услуги и работы внутри федерального перечня и может дополнить его. | Часть фонда, образованная превышением, может финансировать любые услуги и работы по капремонту общего имущества по решению общего собрания. | ч. 1, 1.1, 2, 3 ст. 166 ЖК РФ |
| Утепление фасада | Может быть добавлено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации к перечню работ, оплачиваемых из фонда на основе минимального взноса. | Вопрос о финансировании капитальных работ из превышения решается общим собранием собственников помещений. | ч. 2, 3 ст. 166 ЖК РФ |
| Основание расширения | Для дополнения перечня за счёт минимального взноса требуется нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации. | Нужны установленный собственниками взнос сверх минимального и решение общего собрания об использовании образованной превышением части фонда. | ч. 2, 3 ст. 166 ЖК РФ |
Расчёт ниже относится к пошлине при оценимом имущественном требовании о возмещении убытков из-за нарушенного капремонта. Размер взноса и стоимость строительных работ по этой формуле не определяют.
| Платёж или требование | Размер и способ расчёта | Норма |
|---|---|---|
| Возмещение потерь от несделанного капремонта: цена иска не превышает 100 000 рублей | Госпошлина составляет 4000 рублей. Эта ступень применяется к подлежащему оценке имущественному требованию; перед расчётом отделите денежное взыскание от требования выполнить работы. | подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Пример: убытки из-за протечек оценены в 240 000 рублей | Для денежного требования на 240 000 рублей пошлина: 4000 + (240 000 − 100 000) × 3 % = 8200 рублей. Расчёт выполнен для оценимого имущественного требования при отсутствии основания освобождения от уплаты пошлины. | подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Цена иска от 100 001 до 300 000 рублей | 4000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 100 000 рублей. В расчёт входит превышение нижнего порога, а не вся сумма заявленных убытков. | подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
| Неимущественное либо не подлежащее оценке имущественное требование | Для физических лиц — 3000 рублей. Это самостоятельное основание определения пошлины, отличное от шкалы для денежного требования, подлежащего оценке. | подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ |
В примере условна сумма потерь собственника от протечек после капремонта. Расчёт не учитывает льготы по пошлине; для конкретного обращения требуется проверить основание её уплаты с учётом характера требований.
Денежное требование собственника к региональному оператору связано с причинёнными убытками. Зафиксируйте нарушение обязательства, последствия для имущества и документы о расходах.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по капремонту, причинившее убытки собственникам помещений в многоквартирных домах | Региональный оператор | Возмещение убытков, причинённых собственникам помещений, в соответствии с гражданским законодательством. Основание — нарушение обязательств регионального оператора по Жилищному кодексу и принятым в соответствии с ним законам субъектов Российской Федерации. | ч. 1 ст. 188 ЖК РФ |
| Обязательства регионального оператора перед собственниками, которым причинены убытки его неисполнением или ненадлежащим исполнением | Субъект Российской Федерации | Субсидиарная ответственность за исполнение обязательств региональным оператором перед такими собственниками помещений в многоквартирных домах. | ч. 2 ст. 188 ЖК РФ |
Возмещение убытков требует связи между нарушением обязательств регионального оператора и потерями собственника. При фонде на его счёте оператор отвечает также за последствия нарушений привлечённых им подрядных организаций — ч. 6 ст. 182 ЖК РФ.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор задержанного капремонта с конкретного элемента дома: крыши, лифта, фасада или инженерной системы. Прошу показать запись программы, предложение о работах и решение собственников. Так я сопоставляю фактическую проблему с объёмом обязательства регионального оператора по ч. 1 ст. 182 ЖК РФ, а не только с общим сообщением о том, что дом ждёт ремонта.
Когда ремонт уже принят, я отдельно изучаю описание дефектов и дату акта. Сравниваю замечания с заданием и проектом, проверяю переписку об устранении недостатков. Для обращения к региональному оператору учитываю его обязанность контролировать качество и его ответственность за ненадлежащее устранение нарушений — п. 4, 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.
Если собственник заявляет о потерях, я разбираю каждый расход: что повредилось, когда это произошло, какие документы подтверждают связь с невыполненным или некачественным ремонтом. Основание для требования убытков даёт ч. 1 ст. 188 ЖК РФ. В тексте обращения отделяю описание строительного дефекта от денежного расчёта, чтобы требование можно было проверить по документам.
Соберите историю невыполненных работ от программы до обращения об их проведении или об устранении дефектов.
Для разбора подготовьте имеющиеся копии и переписку; отсутствие документа отметьте отдельно, чтобы запросить именно недостающее.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Сведения региональной программы о доме | Сопоставить вид и объём запланированных работ со сроками, которые обязан обеспечить региональный оператор при фонде на его счёте — ч. 1 ст. 182 ЖК РФ. | Сохраните текст программы и сведения, позволяющие установить адрес дома и нужную работу. |
| Предложение о проведении ремонта | Проверить начало, состав и объём работ, их стоимость, порядок и источники финансирования — п. 1 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ. | Подготовьте полученное от регионального оператора предложение и подтверждение даты получения. |
| Решение общего собрания о капремонте | Установить утверждённые работы, стоимость и полномочия участника приёмки; для спецсчёта — также сроки, финансирование и полномочия на заключение договора — ч. 5, 5.1 ст. 189 ЖК РФ. | Представьте имеющееся решение собственников помещений и приложения к нему. |
| Акт приёмки и описание недостатков | Проверить начало периода ответственности регионального оператора за качество и содержание нарушений — п. 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ. | При фонде у оператора уполномоченное на приёмку и подписание актов лицо определяется по п. 3 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ; при спецсчёте — по п. 5 ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ. |
| Подтверждения повреждений и расходов | Обосновать заявленные убытки и их связь с неисполнением либо ненадлежащим исполнением обязательств — ч. 1 ст. 188 ЖК РФ. | Соберите фотографии, акты осмотра, чеки и договоры, которыми располагаете. |
Срок самой работы берите из программы для вашего дома. Для подготовки решения, гарантии и денежного требования действуют разные правила отсчёта.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Предложение собственникам о капремонте | Не менее чем за шесть месяцев; иной срок может установить нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации | До наступления года, в котором ремонт должен быть проведён по региональной программе | ч. 3 ст. 189 ЖК РФ |
| Рассмотрение предложения собственниками и решение собрания | Не позднее чем через три месяца; более продолжительный срок может установить нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации | С момента получения предложений о проведении капремонта | ч. 4 ст. 189 ЖК РФ |
| Гарантия подрядных работ и ответственность регионального оператора за качество | Не менее пяти лет | С момента подписания соответствующего акта приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ | п. 3, 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ |
| Исковая давность по требованию собственника о возмещении убытков | Для требования об убытках общий срок составляет три года. Давность не может превышать десять лет со дня нарушения права. | Для убытков от нарушенного капремонта — с даты, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике по этому требованию, если закон не предусматривает иного начала отсчёта. | п. 1, 2 ст. 196 ГК РФ; п. 1 ст. 200 ГК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы для собственника, который ждёт работы или обнаружил недостатки после их приёмки.
С проверки конкретной работы и срока региональной программы. Если фонд формируется на счёте регионального оператора, направьте ему обращение с адресом дома, отсутствующим видом ремонта и подтверждающими документами: обязанность обеспечить программные объём и сроки закреплена в ч. 1 ст. 182 ЖК РФ.
Нехватка средств фонда не снимает с регионального оператора обязанность обеспечить финансирование, если собственники формируют фонд на его счёте. Для этого закон предусматривает платежи собственников других домов, субсидии и иные не запрещённые средства — ч. 1 ст. 182 ЖК РФ.
Ремонт внутридомовых инженерных систем, ремонт, замена и модернизация лифтов, ремонт шахт, машинных и блочных помещений, крыши, общего подвала, фасада и фундамента — ч. 1 ст. 166 ЖК РФ. Конкретные услуги и работы внутри перечня определяются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации — ч. 1.1 ст. 166 ЖК РФ.
Если срок программы прошёл и по установленному порядку требуется предусмотренный ею вид работ, орган местного самоуправления за месяц с получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда у регионального оператора и направляет его владельцу спецсчёта. Тот перечисляет средства оператору за месяц с получения решения. Этот порядок не применяется при непогашенном кредите или займе, погашаемом из средств спецсчёта, — ч. 7 ст. 189 ЖК РФ.
Региональный оператор отвечает перед собственниками за качество услуг и работ не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приёмки — п. 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ. Эта ответственность охватывает несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений — п. 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.
Если фонд на счёте регионального оператора, отсутствие решения собственников в срок рассмотрения предложений не отменяет ремонт: орган местного самоуправления в течение месяца со дня истечения этого срока принимает решение по региональной программе и уведомляет собственников — ч. 6 ст. 189 ЖК РФ. Срок для собственников — не позднее трёх месяцев с получения предложений, если региональный акт не установил более продолжительный срок, — ч. 4 ст. 189 ЖК РФ.
Перечень услуг и работ, предельно допустимую стоимость исходя из установленной предельной стоимости, а также лицо, уполномоченное от имени всех собственников участвовать в приёмке и подписывать акты, — ч. 5 ст. 189 ЖК РФ. Сохраните решение для сопоставления с фактически выполненным ремонтом.
Да, убытки собственников, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением региональным оператором обязательств, подлежат возмещению по гражданскому законодательству — ч. 1 ст. 188 ЖК РФ. Подготовьте описание нарушения, подтверждения повреждений и расчёт расходов, связанных с этим нарушением.
Да, капремонт общего имущества в доме, который является включённым в реестр или выявленным объектом культурного наследия, выполняется с учётом особенностей государственной охраны таких объектов — ч. 6 ст. 166 ЖК РФ. При подготовке обращения сохраните сведения о статусе здания вместе с описанием нужных работ.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту