Залог земельного участка связывает обеспечение долга с правами на землю и расположенный на ней дом. Разберём, какой участок можно заложить, когда нужно согласие собственника и как строительство или передача земли влияют на обеспечение кредита.
Коротко
Кредит под залог земельного участка требует проверки оборотоспособности земли по п. 1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ. Залог земельного участка с домом охватывает находящиеся или строящиеся на нём здания и сооружения залогодателя по п. 1 ст. 64 Закона № 102-ФЗ. Для последующего строительства договор может изменить распространение ипотеки на новые объекты по п. 1 ст. 65 Закона № 102-ФЗ. Арендатор закладывает права аренды в пределах её срока по п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ.
Начните с того, какое право на землю предлагается в обеспечение и кому принадлежат постройки.
п. 1 ст. 64 Закона № 102-ФЗ
п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ
п. 1, 2 ст. 65 Закона № 102-ФЗ
Ошибки в составе обеспечения затрагивают и землю, и постройки, даже когда переговоры идут только о стоимости участка.
Разбор документов особенно нужен, когда состав обеспечения не совпадает с тем, что собственник готов передать в залог.
Собственник участка, арендатор и владелец постройки могут быть разными лицами. От этого зависит предмет залога и содержание документов.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Гражданин или юридическое лицо | При общей долевой или совместной собственности может установить ипотеку на принадлежащий ему участок, выделенный в натуре из общей земли. Поэтому при подготовке обеспечения проверяют именно выдел участка. | п. 2 ст. 62 Закона № 102-ФЗ |
| Арендатор земельного участка | Вправе заложить арендные права в пределах срока аренды с согласия собственника. Для государственной или муниципальной земли при аренде более чем на пять лет согласие не требуется при условии уведомления собственника. | п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ |
| Залогодатель | Может возводить здания и сооружения в установленном порядке без согласия залогодержателя, если договор ипотеки не предусматривает иное. При закладной строительство допускается при наличии такого права в ней и с соблюдением её условий. | п. 1, 2 ст. 65 Закона № 102-ФЗ |
| Залогодержатель | При ухудшении или возможном ухудшении обеспечения из-за строительства вправе потребовать изменения договора ипотеки, в том числе распространения ипотеки на возведённое здание или сооружение. | п. 1 ст. 65 Закона № 102-ФЗ |
| Приобретатель участка | При реализации земли после обращения взыскания получает права и обязанности владельца участка в отношении другого лица, которому принадлежит расположенное на земле здание или сооружение. | ст. 66 Закона № 102-ФЗ |
Земля обеспечивает обязательство вместе с теми правами и постройками, которые охватывает ипотека.
Договор залога земельного участка нужно читать вместе с документами на землю. По п. 1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ возможность ипотеки зависит от оборотоспособности земель: федеральный закон не должен исключать их из оборота или ограничивать в обороте. Для участка в общей собственности действует дополнительное условие — выдел принадлежащего залогодателю участка в натуре по п. 2 ст. 62 Закона № 102-ФЗ.
Залог земельного участка банку требует отдельного внимания к дому. На существующие и строящиеся здания и сооружения залогодателя распространяется право залога земли по п. 1 ст. 64 Закона № 102-ФЗ. Поэтому описание сделки как обеспечения «только землёй» само по себе не отвечает на вопрос о судьбе принадлежащей вам постройки.
Если здание принадлежит другому лицу, действует иная конструкция: при взыскании и реализации участка приобретатель получает права и обязанности прежнего владельца земли в отношении владельца здания по ст. 66 Закона № 102-ФЗ. Для будущего строительства проверяют договор ипотеки и закладную: правила о согласии кредитора и охвате новых объектов установлены п. 1, 2 ст. 65 Закона № 102-ФЗ.
Отдельное правило касается здания, которое принадлежит другому лицу.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я выясняю принадлежность постройки до согласования ипотеки. Для чужого здания проверяю документы об отношениях с владельцем земли: при реализации участка эти права и обязанности переходят к приобретателю.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об ипотеке (залоге недвижимости)
Предмет разбора меняется в зависимости от права на землю и принадлежности строений.
Проверка возможности ипотеки с учётом того, не исключены ли земли из оборота и не ограничены ли в обороте федеральным законом, по п. 1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ.
Разбор документов о выделе участка в натуре: при общей долевой или совместной собственности это условие ипотеки принадлежащего лицу участка по п. 2 ст. 62 Закона № 102-ФЗ.
Проверка срока аренды, согласия собственника либо условий уведомления при аренде публичной земли более чем на пять лет по п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ.
Установление состава обеспечения, поскольку залог земли охватывает находящиеся или строящиеся на ней здания и сооружения залогодателя по п. 1 ст. 64 Закона № 102-ФЗ.
Согласование строительства с договором ипотеки и закладной, проверка возможного ухудшения обеспечения и требования изменить договор по п. 1, 2 ст. 65 Закона № 102-ФЗ.
Разбор прав и обязанностей владельца земли перед собственником здания, которые перейдут приобретателю при взыскании и реализации участка по ст. 66 Закона № 102-ФЗ.
Сходное описание объекта в переговорах может скрывать разный предмет обеспечения.
| Признак | Залог земельного участка | Залог арендных прав | Норма |
|---|---|---|---|
| Что предоставляется в обеспечение | Сам земельный участок, если соответствующие земли не исключены и не ограничены в обороте федеральным законом. | Права арендатора на землю, переданную ему по договору аренды; собственником земли он от этого не становится. | п. 1, 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ |
| Значение срока аренды | Для ипотеки участка в собственности правило о пределах срока договора аренды не определяет предмет залога. | Залог прав ограничен сроком договора аренды: условия обеспечения нужно сопоставлять с оставшимся сроком пользования землёй. | п. 1, 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ |
| Участие собственника | При общей собственности проверяют выдел принадлежащего залогодателю участка в натуре. | Нужно согласие собственника; для публичной земли при аренде более чем на пять лет — его уведомление вместо согласия. | п. 1.1, 2 ст. 62 Закона № 102-ФЗ |
Передача заложенной земли и нарушение условий обеспечения могут повлечь требование исполнить долг раньше согласованного срока.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Выбытие оставленного у залогодателя предмета залога из его владения не в соответствии с условиями договора залога | Залогодатель | Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. Это требование затрагивает срок исполнения долга, который обеспечен участком. | подп. 1 п. 1 ст. 351 ГК РФ |
| Нарушение правил отчуждения заложенного имущества или предоставления его во временное владение либо пользование третьим лицам; последствия действуют, поскольку иное не предусмотрено договором | Залогодатель | Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а при неудовлетворении требования — обратить взыскание на предмет залога. | подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ |
Отдельного штрафа за залог земельного участка закон не устанавливает. Условия передачи земли третьим лицам нужно сопоставить с договором до совершения такой передачи.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор ипотеки земли с вопроса о постройках: кто владелец дома и что уже строится на участке. В проекте договора внимание часто сосредоточено на кадастровом описании земли, хотя по п. 1 ст. 64 Закона № 102-ФЗ залог охватывает также находящиеся или строящиеся здания и сооружения залогодателя. Сопоставляю описание обеспечения с документами на каждый объект, чтобы собственник понимал, какое имущество связано с обязательством.
Для арендатора я отдельно проверяю продолжительность аренды и переписку с собственником. Предел срока залога арендных прав и условие уведомления при долгосрочной аренде публичной земли следуют из п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ. Если собственник участка планирует стройку, читаю не только договор ипотеки, но и закладную: право на строительство и его условия при наличии закладной определяются п. 2 ст. 65 Закона № 102-ФЗ. При требовании кредитора о досрочном исполнении проверяю, какое действие он считает нарушением и допускает ли договор последствия по п. 2 ст. 351 ГК РФ.
Двигайтесь от принадлежности земли к составу обеспечения, затем к условиям распоряжения и строительства.
Подберите документы отдельно на землю, арендное право и постройки. Так видны расхождения между объектами и проектом обеспечения.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Проект договора ипотеки | Проверить, не исключены ли земли из оборота и не ограничены ли в обороте федеральным законом по п. 1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ; разобрать условия возведения зданий по п. 1 ст. 65 Закона № 102-ФЗ. | Подготовьте редакцию, предложенную залогодателем и залогодержателем, с приложениями об объекте. |
| Договор аренды и согласие либо уведомление собственника | Установить срок залога арендных прав и основание согласования с собственником по п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ. | Арендатор представляет свой договор; приложите согласие собственника либо направленное ему уведомление и подтверждение отправки. |
| Документы о выделе участка в натуре | Проверить самостоятельный предмет ипотеки при общей долевой или совместной собственности по п. 2 ст. 62 Закона № 102-ФЗ. | Подготовьте имеющиеся документы о выделе и принадлежности участка гражданину или юридическому лицу. |
| Документы о принадлежности зданий и закладная | Разграничить собственные и чужие постройки; проверить право строить при закладной по п. 1 ст. 64 Закона № 102-ФЗ, п. 2 ст. 65 Закона № 102-ФЗ, ст. 66 Закона № 102-ФЗ. | Представьте документы на постройки и закладную, если права залогодержателя ею удостоверены. |
Сопоставьте срок залога аренды с договором. При отказе в регистрации ипотеки отдельно отсчитывайте срок его судебного оспаривания.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Залог арендатором арендных прав на участок | В пределах срока договора аренды земельного участка. Для государственной или муниципальной земли при аренде более чем на пять лет допускается залог без согласия собственника при условии его уведомления. | Предел определяется сроком конкретного договора аренды; проверьте его начало и окончание по документу, на основании которого участок передан арендатору. | п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ |
| Гражданин оспаривает отказ органа регистрации прав в регистрации ипотеки участка, нарушающий его права, без спора о принадлежности права | Три месяца для подачи в суд административного иска о признании отказа незаконным. | Со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав отказом в регистрации ипотеки. Дату ознакомления с отказом подтвердите уведомлением о его вручении или иным документом. | ч. 1 ст. 218 КАС РФ, ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
Объём помощи зависит от того, совпадают ли документы на землю с предлагаемыми условиями обеспечения.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о земле в собственности, аренде и постройках на участке.
Залог участка охватывает находящиеся или строящиеся на нём здания и сооружения залогодателя по п. 1 ст. 64 Закона № 102-ФЗ. До согласования кредита сопоставьте принадлежность дома и земли с проектом ипотеки: описание одного участка не означает, что собственный дом останется вне обеспечения. Условия выдачи кредита нужно обсуждать с кредитором.
Предметом залога будут арендные права в пределах срока аренды с согласия собственника по п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ. Для государственной или муниципальной земли при аренде более чем на пять лет согласие не нужно при условии уведомления собственника по п. 1.1 ст. 62 Закона № 102-ФЗ. Подготовьте договор аренды и документы о согласии либо уведомлении.
На заложенном участке можно в установленном порядке возводить здания без согласия залогодержателя, если договор ипотеки не предусматривает иное. Если иное не предусмотрено договором, ипотека распространяется на эти здания. При закладной право строить должно быть предусмотрено в ней с соблюдением её условий — п. 1, 2 ст. 65 Закона № 102-ФЗ.
Для здания другого лица действует правило о переходе отношений с владельцем земли: при взыскании и реализации участка приобретатель получает права и обязанности, которые залогодатель имел перед владельцем здания, по ст. 66 Закона № 102-ФЗ. Выясните, кому принадлежит постройка и на каких условиях её владелец пользуется землёй.
Проверьте, изменяет ли договор правило о строительстве без согласия залогодержателя и распространении ипотеки на новые объекты. Если строительство ухудшает или может ухудшить обеспечение, залогодержатель вправе потребовать изменения договора, в том числе распространения ипотеки на построенный объект, по п. 1 ст. 65 Закона № 102-ФЗ. При закладной проверьте также её условия по п. 2 ст. 65 Закона № 102-ФЗ.
Ипотека допускается на принадлежащий гражданину или юридическому лицу участок, выделенный в натуре из земель в общей долевой или совместной собственности, по п. 2 ст. 62 Закона № 102-ФЗ. Перед передачей документов кредитору сопоставьте объект ипотеки с документами о выделе. Само наличие доли в праве на общую землю не заменяет это условие.
Да, ипотека участка охватывает принадлежащий залогодателю строящийся дом по п. 1 ст. 64 Закона № 102-ФЗ. Если строительство начато уже после залога земли, ипотека распространяется на новые здания, если договором не предусмотрено иное, по п. 1 ст. 65 Закона № 102-ФЗ. При удостоверении прав залогодержателя закладной право строить должно быть предусмотрено в ней и осуществляться с соблюдением её условий по п. 2 ст. 65 Закона № 102-ФЗ.
При нарушении правил отчуждения или передачи заложенного имущества во временное владение либо пользование залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения, а если требование не удовлетворено — обратить взыскание, поскольку иное не предусмотрено договором, по подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ. Перед сделкой сопоставьте её условия с залоговыми ограничениями.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту