Право собственности на земельный участок позволяет распоряжаться землёй и использовать её в установленных законом пределах. Разберём, что входит в права собственника, какие условия действуют при застройке и когда для регистрации подходят старые документы.
Коротко
Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать, подарить, заложить или сдать его в аренду, постольку, поскольку закон не исключает землю из оборота и не ограничивает выбранное распоряжение: п. 1 ст. 260 ГК РФ. Использование зависит от целевого назначения земли по п. 2 ст. 260 ГК РФ. Собственник земельного участка может строить на нём, соблюдая градостроительные и строительные нормы и правила, а также целевое назначение участка: п. 1 ст. 263 ГК РФ.
Начните с документа на землю и того действия, которое собираетесь совершить.
ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ
п. 1 ст. 263 ГК РФ, п. 2 ст. 260 ГК РФ
ч. 1, 3, 6 ст. 218 КАС РФ, ч. 2 ст. 220 КАС РФ
Документ на землю не отменяет ограничений оборота, назначения участка и прав соседей.
Консультация нужна, когда документы и предполагаемое использование земли расходятся.
Права в отношении земли и полномочия выдать документ на неё принадлежат разным участникам.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Лица, имеющие в собственности земельный участок | Вправе продавать его, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду и распоряжаться иначе постольку, поскольку соответствующие земли законом не исключены из оборота или не ограничены в обороте. | п. 1 ст. 260 ГК РФ |
| Собственник земельного участка | Может возводить здания и сооружения, перестраивать или сносить их, разрешать строительство другим лицам при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил и целевого назначения участка. | п. 1 ст. 263 ГК РФ |
| Гражданин | Может зарегистрировать собственность на участок, предоставленный до введения Земельного кодекса в собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо без определимого вида права. Основание — акт о предоставлении, акт о праве, выписка из похозяйственной книги для ЛПХ либо иной документ о праве. | ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ |
| Орган местного самоуправления | Выдаёт выписку из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства; она названа среди документов для регистрации права на ранее предоставленную землю. | п. 3 ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ |
Собственность охватывает участок, но способы его использования имеют пределы.
Право частной собственности на земельный участок предполагает возможность распоряжения: продажу, дарение, залог, аренду и другие действия. Ограничения оборота могут сужать эту возможность, а исключение земли из оборота препятствует распоряжению в соответствующих пределах: п. 1 ст. 260 ГК РФ.
Земельный участок как объект права собственности включает находящиеся в его границах поверхностный почвенный слой, водные объекты и растения, если иное не установлено законом: п. 2 ст. 261 ГК РФ. Объекты над и под поверхностью собственник вправе использовать по своему усмотрению, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушаются права других лиц: п. 3 ст. 261 ГК РФ.
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иную недвижимость, созданные им для себя на своей земле. Последствия самовольной постройки определяются отдельно: п. 2 ст. 263 ГК РФ, ст. 222 ГК РФ. Само наличие права на землю не устраняет вопрос о законности постройки.
Получение права собственности на земельный участок по старым документам имеет специальное основание регистрации. Оно относится к земле, предоставленной до введения в действие Земельного кодекса на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования либо без определимого вида права: ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ.
Застройка подчинена требованиям к самой земле и к строительству.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю проверку будущей застройки с целевого назначения участка и требований к планируемому объекту. Согласие собственника на работы другого лица сопоставляю с теми же условиями: п. 1 ст. 263 ГК РФ. Затем разбираю документы и договорённости о том, для кого создаётся здание: п. 2 ст. 263 ГК РФ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая
Вопрос может касаться сделки, использования земли или основания регистрации.
Собственник готовит передачу прав собственности на земельный участок. Проверка касается допустимости распоряжения: земля не должна быть исключена из оборота или ограничена в нём применительно к выбранному действию по п. 1 ст. 260 ГК РФ.
Лица, имеющие участок в собственности, вправе сдавать его в аренду в пределах ограничений оборота. Использование земли целевого назначения сохраняет установленные для него пределы: п. 1, 2 ст. 260 ГК РФ.
Собственник проверяет допустимость застройки и принадлежность создаваемого здания. Нужны соблюдение строительных требований и целевого назначения, а также учёт условий закона или договора о праве на объект: п. 1, 2 ст. 263 ГК РФ.
Планируются земляные работы на участке. Использование подземного пространства ограничено законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными законами; нельзя нарушать права других лиц: п. 3 ст. 261 ГК РФ.
Гражданин хочет зарегистрировать право собственности на указанный земельный участок, но акт не определяет вид права. Для земли, предоставленной до введения Земельного кодекса, такое основание прямо учитывается: ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ.
Новый собственник здания собирает документы на ранее предоставленную землю. Для регистрации могут использоваться свидетельство о наследстве на здание и документ на участок любого прежнего собственника здания: ч. 2, 3 ст. 49 Закона № 218-ФЗ.
Документ на землю, возможность её использовать и принадлежность здания решают разные вопросы.
| Признак | Собственность на земельный участок | Собственность на здание | Норма |
|---|---|---|---|
| Предмет распоряжения | Продажа, дарение, залог, аренда и иное распоряжение землёй допустимы в пределах ограничений её оборота. | Правило о распоряжении землёй не заменяет проверки принадлежности здания, созданного на участке. | п. 1 ст. 260 ГК РФ, п. 2 ст. 263 ГК РФ |
| Создание нового объекта | Собственник может строить при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил и целевого назначения земли. | Недвижимость, созданная собственником участка для себя на своей земле, становится его собственностью, если иное не предусмотрено законом или договором. | п. 1, 2 ст. 263 ГК РФ |
| Регистрация по старым основаниям | Для участка, предоставленного до введения Земельного кодекса, нужны документы о предоставлении или о праве на землю. | При переходе здания по наследству или иному основанию допускаются документ на здание и документ на землю любого прежнего собственника здания. Документ на здание не представляется, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. | ч. 1–3 ст. 49 Закона № 218-ФЗ |
Участок может стать предметом взыскания по обязательствам собственника. Конфискация имеет другое основание — совершение преступления.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Неисполненные обязательства собственника, по которым обращается взыскание на участок | Собственник земельного участка | Обращение взыскания на земельный участок только на основании решения суда. Эта мера касается принадлежащей собственнику земли по его обязательствам. | ст. 278 ГК РФ |
| Совершение преступления, за которое применяется конфискация земельного участка | Собственник земельного участка | Безвозмездное изъятие земельного участка у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления — конфискация. | ст. 50 ЗК РФ |
Обращение взыскания связано с обязательствами собственника по ст. 278 ГК РФ; конфискация — с совершением преступления по ст. 50 ЗК РФ. Эти основания изъятия земли нельзя подменять друг другом.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Когда ко мне обращаются с вопросом о правах на землю, я прошу сначала показать документ, из которого возникло владение участком. Старый акт без названия права требует отдельной проверки: для участка, предоставленного до введения Земельного кодекса, отсутствие определимого вида права учитывается при регистрации по ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ. Я сверяю дату предоставления, сведения о гражданине и содержание акта, затем составляю перечень недостающих подтверждений.
В вопросах строительства я разделяю возможность возвести объект и основание принадлежности результата. Собственник должен соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила, а также целевое назначение земли: п. 1 ст. 263 ГК РФ. Договорённости о том, для кого строится здание, проверяю с учётом оговорки о законе или договоре в п. 2 ст. 263 ГК РФ.
Если препятствие исходит от органа власти, я разбираю текст решения, заявленное гражданином право и дату получения отказа. Для административного иска важно назвать орган, оспариваемое решение, нарушенное право и требование о признании решения незаконным: ч. 2 ст. 220 КАС РФ. Подготовку начинаю с этих сведений, чтобы не смешать спор о решении органа с иным спором о принадлежности земли.
Последовательность зависит от того, распоряжаетесь ли вы землёй, строите или оформляете старое право.
Эти основания регистрации относятся к земле, предоставленной до введения Земельного кодекса в собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо без определимого вида права: ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Акт о предоставлении участка | Основание регистрации собственности на землю, предоставленную гражданину до введения Земельного кодекса: п. 1 ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ. | Издан органом государственной власти или местного самоуправления в пределах компетенции и по правилам, действовавшим в месте и на момент издания акта. |
| Акт или свидетельство о праве на участок | Подтверждает право гражданина при регистрации ранее предоставленного участка: п. 2 ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ. | Выдан уполномоченным органом государственной власти по законодательству, действовавшему в месте и на момент выдачи. |
| Выписка из похозяйственной книги | Используется для участка, предоставленного для личного подсобного хозяйства: п. 3 ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ. | Выдаёт орган местного самоуправления; форма устанавливается органом нормативно-правового регулирования. |
| Свидетельство о праве на наследство на здание либо иной документ о праве на него | Вместе с документом на участок любого прежнего собственника здания служит основанием регистрации ранее предоставленной земли: ч. 2 ст. 49 Закона № 218-ФЗ. | Документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на здание. Представление не требуется, если право на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости: ч. 3 ст. 49 Закона № 218-ФЗ. |
Для спора с органом власти и для пересмотра гражданского дела действуют разные процессуальные сроки.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Гражданин оспаривает в суде решение органа власти, препятствующее оформлению участка | На оспаривание решения — три месяца; при ином сроке по КАС применяется он | Со дня, когда гражданин узнал, что решение органа о земле нарушает его права, свободы и законные интересы | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
| Подача апелляционной жалобы на решение по гражданскому делу о земле через суд, принявший решение | Месяц на обжалование земельного решения, если ГПК не устанавливает иной срок | Со дня принятия решения суда в окончательной форме | ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ |
| Выплата собственнику разницы между выкупной ценой участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, и ценой более дешёвого публичного участка, переданного ему по согласованной мене | Не более трёх месяцев | Со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок | п. 6 ст. 39.22 ЗК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
Подготовку документов можно начать самостоятельно; правовой разбор зависит от обнаруженного препятствия.
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о распоряжении землёй, строительстве и регистрации по ранее выданным документам.
Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продать, подарить, заложить, сдать его в аренду или распорядиться иначе постольку, поскольку соответствующие земли законом не исключены из оборота или не ограничены в обороте: п. 1 ст. 260 ГК РФ.
Поверхностный почвенный слой, водные объекты и растения в границах участка охватываются правом собственности, если иное не установлено законом: п. 2 ст. 261 ГК РФ. Использование пространства над и под поверхностью допустимо с учётом законов о недрах, об использовании воздушного пространства, иных законов и прав других лиц по п. 3 ст. 261 ГК РФ.
Да, собственник может возводить здания и сооружения, перестраивать и сносить их, разрешать строительство другим лицам. Нужно соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила, а также требования о целевом назначении участка: п. 1 ст. 263 ГК РФ.
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственнику участка принадлежит недвижимость, созданная им для себя на своей земле. Последствия самовольной постройки регулируются отдельно: п. 2 ст. 263 ГК РФ, ст. 222 ГК РФ.
Подойдут акт о предоставлении, акт или свидетельство о праве, иной документ о праве, а для ЛПХ — выписка из похозяйственной книги. Участок должен быть предоставлен гражданину до введения Земельного кодекса в собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо без указанного или определимого вида права: ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ.
На основании старого акта или иного документа о праве, если участок предоставлен гражданину до введения Земельного кодекса. Правило распространяется и на документы, где вид права не указан либо его невозможно определить: ч. 1 ст. 49 Закона № 218-ФЗ.
Для ранее предоставленного участка могут быть представлены свидетельство о праве на наследство либо иной документ на здание и документ на землю любого прежнего собственника здания: ч. 1, 2 ст. 49 Закона № 218-ФЗ. Если право на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, представлять документ на него не требуется: ч. 3 ст. 49 Закона № 218-ФЗ.
Обращение взыскания на участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда: ст. 278 ГК РФ. Конфискация — другое основание: это безвозмездное изъятие участка у собственника по решению суда как санкция за совершение преступления по ст. 50 ЗК РФ.
В суд с административным иском об оспаривании решения органа, если оно нарушает ваши права; обязательный досудебный порядок соблюдается, когда установлен федеральным законом. При наличии другого судебного порядка проверки решения органа земельный вопрос не рассматривается по КАС: ч. 1, 3, 6 ст. 218 КАС РФ. Укажите орган, решение, нарушенное право и требование признать решение незаконным: ч. 2 ст. 220 КАС РФ.
На оспаривание отказа органа в оформлении земли у гражданина есть три месяца со дня, когда он узнал о нарушении своих прав, свобод и законных интересов, если КАС не устанавливает иной срок: ч. 1 ст. 219 КАС РФ. Сохраните отказ и подтверждение этой даты.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту